【正文】 ，不可套用統(tǒng)一收費標準(國家規(guī)定了管理服務單價的除外)，因為不同物業(yè)情況不同，必須具體問題具體分析。同時，確定單價時還必須根據競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術上予以研究分析。　　(六)標價評估與調整　　對于上述試算結果，投標者必須經過進一步評估才能最后確定標價，這主要是因為：　　(1)試算所用基礎數據可能部分是預測性的，部分為經驗性的，不夠精確可靠，估價人員應當對預測和經驗數據的適用基礎進行審查，必要時予以調整?！　?2)風險等不可預見費用是主觀設定的，應在計算結束后予以復核，綜合各渠道所得信息分析做出報價決策?！　?3)可能由于估價人員比較保守，致使估價偏高，對此可參考幾個估價人員的估價結果，取平均值確定最終報價?！　‖F行標價的評估內容大致包括兩方面：一是價格類比；二是競爭形勢分析。分析之后便可進行標價調整?！　⊥ㄟ^這一步驟，投標公司便可以確定出最終標價?！　?七)辦理投標保函　　由于投標者一旦中標就必須履行受標的義務，為防止投標單位違約給招標單位帶來經濟上的損失，在投遞物業(yè)管理投標書時，招標單位通常要求投標單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標單位中標后不能履約時，招標單位可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標單位賠償經濟損失。投標保函通常由投標單位開戶銀行或其主管部門出具?！　⊥稑吮：袚闹饕獡Ｘ熑斡校骸　?1)投標人在投標有效期內不得撤回標書及投標保函?！　?2)投標人被通知中標后必須按通知書規(guī)定的時間前往物業(yè)所在地簽約?！　?3)在簽約后的一定時間內，投標人必須提供履約保函或履約保證金。　　如果投標人違反上述任何一條規(guī)定，招標人就有權沒收投標保函，并向銀行索賠其擔保金額。若投標人沒有中標或沒有任何違約行為，招標人就應在通知投標無效或未中標或投標單位履約之后，及時將投標保函退還給投標人，并相應解除銀行的擔保責任。　　通常辦理投標保函應經過以下程序：　　(1)向銀行提交標書中的有關資料，包括投標人須知，保函條款、格式及法律條款等?！　?2)填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份。　　(3)提交詳細材料，說明物業(yè)管理服務量及預定合同期限。　　投標保函的主要內容包括：擔保人、被擔保人、受益人、擔保事由、擔保金額、擔保貨幣、擔保責任、索償條件等。保函的有效期限通常在投標人須知中有規(guī)定，超過保函規(guī)定的有效期限，或在有效期內招標人因故宣布本次招標作廢，投標保函自動失效。有效期滿后，投標人應將投標保函退還銀行注銷。　　除辦理投標保函外，投標方還可以保證金的形式提供違約擔保。此時，投標方保證金將作為投標文件的組成部分之一?！　⊥稑朔綉獙⒈ＷC金于投標截止之日前交至招標機構指定處。投標保證金可以銀行支票或現金形式提交，保證金額依據招標文件的規(guī)定確定。未按規(guī)定提交投標保證金的投標，將被視為無效投標?！　≈袠说耐稑朔降谋ＷC金，在中標方簽訂合同并履約后5日內予以退還；未中標的投標方的保證金，在定標后5日內予以退還，均不用支付利息?！　?八)封送標書、保函　　投標文件全部編制好以后，投標人就可派專人或通過郵寄將標書投送給招標人?！　》馑蜆藭囊话銘T例是，投標人應將所有投標文件按照招標文件的要求，準備正本和副本(通常正本1份，副本2份)。標書的正本及每一份副本應分別包裝，而且都必須用內外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異，以正本為準)，兩層封套上均應按投標邀請書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明投標文件的編號、物業(yè)名稱、“在某日某時(指開標日期)之前不要啟封”等。內層封套是用于原封退還投標文件的，因此應寫明投標人的地址和名稱，若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標記，則招標方的工作人員等對于把投標文件放錯地方或過早啟封概不負責。由于上述原因被過早啟封的標書，招標人將予拒絕并退還投標人。　　所有投標文件都必須按招標人在投標邀請書中規(guī)定的投標截止時間之前送至招標人。投標文件從投標截止之時起，有效期為30天。招標人將拒絕在投標截止時間后收到的投標文件?！　∪?、定標后的工作　　(一)中標后的合同簽訂與履行　　經過評標與定標之后，招標方將及時發(fā)函通知中標公司。中標公司則可自接到通知之時做好準備，進入合同的簽訂階段?！　⊥ǔ＃飿I(yè)委托管理合同的簽訂需經過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標函、簽訂合同協(xié)議書幾個步驟。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問題進行談判，中標公司應在準備期間對自己的優(yōu)劣勢、技術資源條件以及業(yè)主狀況進行充分分析，并盡量熟悉合同條款，以便在談判過程中把握主動，避免在合同簽訂過程中利益受損。同時，物業(yè)管理公司還應著手組建物業(yè)管理專案小組，制訂工作規(guī)劃，以便合同簽訂后及時進駐物業(yè)?！　∥飿I(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應依照合同規(guī)定行使權利、履行義務?！　?二)未中標的總結　　競標失利不僅意味著前期工作白白浪費，而且還將對公司聲譽產生不利影響，因此，未中標公司應在收到通知后及時對本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆轍。分析可從以下幾方面考慮：　　(1)準備工作不充分。投標公司在前期收集的資料是否不夠充分，致使公司對招標物業(yè)的主要情況或競爭者了解不夠，因而采取了某些不當的策略，導致失利。　　(2)估價不準。投標公司還可分析報價與中標標價之間的差異，并找出存在差異的根源，是工作量測算得不準，還是服務單價確定得偏高，或是計算方法不對。　　(3)報價策略失誤。這里包含的原因很多，投標公司應具體情況具體分析?！　τ谝陨戏治龅贸龅慕Y果，投標公司應整理并歸檔，以備下次投標借鑒參考。　　(三)資料整理與歸檔　　無論投標公司是否中標，在競標結束后都應將投標過程中的一些重要文件進行分類歸檔保存，以備查核。這樣一來可為中標公司在合同履行中解決爭議提供原始依據，二來也可為競標失利的公司分析失敗原因提供資料。通常這些文檔資料主要包括：①招標文件；②招標文件附件及圖紙；③對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；④投標文件及標書；⑤同招標方的來往信件；⑥其他重要文件資料。 業(yè)管理招投標案例分析　　案例一　北京回龍觀“競選”管家——北京天鴻房產管理公司、深圳長城物業(yè)管理公司中標 　　1999年11月8日，由北京天鴻集團公司開發(fā)建設的全國最大的經濟適用房項目——北京回龍觀文化居住區(qū)(一期)物業(yè)管理招投標活動在北京舉行。北京天鴻集團公司房產管理經營公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在招標中勝出。北京面向全國招標物業(yè)管理公司，在全國是第一次；北京市副市長汪光燾、建設部住宅與房地產業(yè)司副司長沈建忠出席了競標活動?！　”敬翁禅櫦瘓F物業(yè)管理招標活動，先后有來自深圳、重慶、西安和北京等地共計30多家物業(yè)管理公司報名，經過專家復評，最后選擇了具有甲級資質的北京天鴻集團房產經營管理公司、北京燕僑物業(yè)管理有限公司、北京市望京實業(yè)總公司、深圳長城物業(yè)管理有限公司、深圳福田物業(yè)發(fā)展有限公司等5家技術力量較強、物業(yè)管理水平較高、社會效益較好的物業(yè)管理公司參加本次最終競標。答辯會上，5家物業(yè)管理公司向評委介紹了公司的情況、物業(yè)管理業(yè)績和對回龍觀居住區(qū)物業(yè)管理的設想，并回答了評委的提問，最終北京天鴻集團公司房地產經營管理公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在激烈的競爭中以微弱的優(yōu)勢中標。　　目前全國房地產市場快速發(fā)展，競爭日趨激烈，許多開發(fā)商都將物業(yè)管理作為房地產項目開發(fā)的延伸，作為市場競爭的主要手段和品牌建設的重要組成部分。開發(fā)商——北京天鴻集團公司董事長兼總經理李發(fā)增說：“此次招標正是要改變過去‘重建設輕管理’、‘誰建誰管’的舊模式，將‘開發(fā)建設’與‘物業(yè)管理’分開，不僅避免過去‘建管’不分造成的責任不清、互相推諉給居民造成的困難和麻煩，同時也可規(guī)范市場競爭行為，從而推進物業(yè)管理市場化進程。”　　沈建忠在競標會上指出：此次物業(yè)管理招標活動將對全國的物業(yè)管理工作產生很大影響，其意義首先表現在它打破了過去社會上一直認為在普通住宅、低價位住宅區(qū)無法進行專業(yè)化、社會化物業(yè)管理這樣一個禁區(qū)，轉變了某些人認為只有高檔物業(yè)才能進行一流服務、一流物業(yè)管理的觀念，普通住宅小區(qū)也同樣需要一流的專業(yè)服務；二是這次招投標是在嚴格、公正、公平的原則下進行的，為全國物業(yè)管理招投標工作積累了經驗，是有益的借鑒；三是有助于開發(fā)公司和物業(yè)管理企業(yè)轉變經營作風，改進服務態(tài)度，提高服務質量，在市場競爭中樹立和培養(yǎng)一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)?！　“咐∩钲谑懈飿I(yè)找“管家”　　深圳市對政府辦公大樓管理公開招標，從而邁出了市府物業(yè)管理專業(yè)化、社會化、科學化的第一步?！　≈鞒终型稑说纳钲谑袡C關事務管理局局長說：“以后，市政府辦的物業(yè)將全部采取公開招標的方式讓專業(yè)公司進行管理。此次向社會招投標活動是機關事務管理局為節(jié)省財政開支、深化機關后勤改革及進一步提高辦公樓物業(yè)管理服務水平的一次實踐和嘗試?！薄　“咐∧暇?000“高知”戶聘“管家”　　在百家湖花園首次面向全國招聘“管家”之后，江蘇省南京市龍江小區(qū)10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級知識分子家庭為花明白錢，也通過招標的方式尋找“管家”。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價格戰(zhàn)”?！　榻鉀Q南京高校教師住房困難的全國重點工程——南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個區(qū)域組成。龍江高校公寓委托管理期限為3年。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主管理委員會在此次招標中明確提出，物業(yè)管理收費標價占招標總分的一半，標書占30分，答辯和企業(yè)信譽分別占10分?！　「鶕?999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務費等級收費暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費指導價即便是最高的5級，元。在上限已經很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。招標書發(fā)出后，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細測算起自己的成本來。江蘇愛濤置業(yè)的總經理梁蘇拉說，南京的物業(yè)管理市場才剛剛啟動，老百姓對物業(yè)管理收費一向頗有意見，這次明確將收費標準作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，比如愛濤置業(yè)要想在招標中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務檔次，勢必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經營成本。從長遠來看，這對南京的物業(yè)管理行業(yè)無疑將起到積極的作用?！　「剑耗暇﹥纱挝飿I(yè)管理招投標活動效果分析?！　?999年12月5日，南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進行了招投標。2000年3月20日，南京龍江高教公寓又以招標的方式面向社會選聘“管家”。最終，兩家物業(yè)管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區(qū)的管理權。南京市的這兩次招投標活動推動了江蘇，特別是南京市物業(yè)管理市場化的進程?！　?)百花湖花園住宅區(qū)招標概況　　(1)物業(yè)標的：在建，規(guī)劃建設26，8萬平方米，已建11萬平方米，其中別墅3萬平方米(已入住)?！　∥飿I(yè)類型有別墅、高檔公寓。設施基本齊全，維修基金基本落實?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域：一個。　　(2)招標范圍：全國公開招標，公證部門全過程公證?！　?3)招標主體：物業(yè)管理主管部門受開發(fā)商委托，與開發(fā)商共同招標并運作。　　(4)投標方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司?！　?5)評委組成：建設部、北京、上海、深圳及高等院校、開發(fā)商等資深專家10人。　　(6)評標方式：專家綜合評定，其中信譽調查由招標辦隨機抽查評分?！　?7)評分類別及權重：信譽(12％)、標書(54％)、答辯(34％)　　(8)公共服務費確定：政府定價：別墅，3元／(月平方米)；高檔公寓，／(月平方米)?！　?9)招標執(zhí)行依據：借鑒其他省市經驗?！　?)龍江高教公寓招標概況　　(1)物業(yè)標的：，南北兩片，即將入住率95％以上。　　物業(yè)類型：經濟適用型普通高層住宅，設施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域為2個。　　(2)招標范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標，公證部門全過程公證?！　?3)投標方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)?！　?4)評委組成：業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會、院校、企業(yè)等資深專家7人?！　?5)評標方式：借鑒工程招標方式，無底價競標，專家評標，業(yè)主委員會最終定標，其中信譽調查由業(yè)主委員會隨機抽查評分?！　?6)評分類別及權重：信譽(10％)，標書(30％)，價格(50％)，答辯(10％)?！　?7)公共服務費確定：政府指導價與市場調節(jié)價相結合，元／(月平方米)，／(月平方米)?！　?8)招標執(zhí)行依據：《中華人民共和國招標投標法》，并借鑒其他經驗?！　?)兩次物業(yè)管理招投標的啟示　　(1)物業(yè)管理市場化進程需要政府積極引導，規(guī)范行為。從整體上來看，江蘇省目前物業(yè)管理發(fā)展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開發(fā)商壟斷、行業(yè)壟斷的狀況，未形成統(tǒng)一的物業(yè)管理有形市場和無形市場，不利于生產要素的合理流動。物業(yè)管理的招投標活動，迫切需要政府從適應市場經濟發(fā)展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招投標中介服務機構，在物業(yè)管理培訓中增設招投標課程，有步驟地進行業(yè)主委員會主任培訓等。同時，建立健全物業(yè)管理市場化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場交易環(huán)境?！　?2)增強業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用。百家湖花園物業(yè)管理屬前期物業(yè)管理招標活動，而龍江高教公寓則是以業(yè)主委員會為招標主體，并具體操作招標活動。業(yè)主委員會作為物業(yè)管理市場的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會成為高教公寓