【正文】 ，不可套用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(國家規(guī)定了管理服務(wù)單價(jià)的除外)，因?yàn)椴煌飿I(yè)情況不同，必須具體問題具體分析。同時(shí)，確定單價(jià)時(shí)還必須根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上予以研究分析?！　?六)標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整　　對(duì)于上述試算結(jié)果，投標(biāo)者必須經(jīng)過進(jìn)一步評(píng)估才能最后確定標(biāo)價(jià)，這主要是因?yàn)椋骸　?1)試算所用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可能部分是預(yù)測(cè)性的，部分為經(jīng)驗(yàn)性的，不夠精確可靠，估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)測(cè)和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的適用基礎(chǔ)進(jìn)行審查，必要時(shí)予以調(diào)整。　　(2)風(fēng)險(xiǎn)等不可預(yù)見費(fèi)用是主觀設(shè)定的，應(yīng)在計(jì)算結(jié)束后予以復(fù)核，綜合各渠道所得信息分析做出報(bào)價(jià)決策?！　?3)可能由于估價(jià)人員比較保守，致使估價(jià)偏高，對(duì)此可參考幾個(gè)估價(jià)人員的估價(jià)結(jié)果，取平均值確定最終報(bào)價(jià)?！　‖F(xiàn)行標(biāo)價(jià)的評(píng)估內(nèi)容大致包括兩方面：一是價(jià)格類比；二是競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析。分析之后便可進(jìn)行標(biāo)價(jià)調(diào)整?！　⊥ㄟ^這一步驟，投標(biāo)公司便可以確定出最終標(biāo)價(jià)?！　?七)辦理投標(biāo)保函　　由于投標(biāo)者一旦中標(biāo)就必須履行受標(biāo)的義務(wù)，為防止投標(biāo)單位違約給招標(biāo)單位帶來經(jīng)濟(jì)上的損失，在投遞物業(yè)管理投標(biāo)書時(shí)，招標(biāo)單位通常要求投標(biāo)單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標(biāo)單位中標(biāo)后不能履約時(shí)，招標(biāo)單位可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標(biāo)單位賠償經(jīng)濟(jì)損失。投標(biāo)保函通常由投標(biāo)單位開戶銀行或其主管部門出具?！　⊥稑?biāo)保函所承擔(dān)的主要擔(dān)保責(zé)任有：　　(1)投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)不得撤回標(biāo)書及投標(biāo)保函?！　?2)投標(biāo)人被通知中標(biāo)后必須按通知書規(guī)定的時(shí)間前往物業(yè)所在地簽約。　　(3)在簽約后的一定時(shí)間內(nèi)，投標(biāo)人必須提供履約保函或履約保證金。　　如果投標(biāo)人違反上述任何一條規(guī)定，招標(biāo)人就有權(quán)沒收投標(biāo)保函，并向銀行索賠其擔(dān)保金額。若投標(biāo)人沒有中標(biāo)或沒有任何違約行為，招標(biāo)人就應(yīng)在通知投標(biāo)無效或未中標(biāo)或投標(biāo)單位履約之后，及時(shí)將投標(biāo)保函退還給投標(biāo)人，并相應(yīng)解除銀行的擔(dān)保責(zé)任。　　通常辦理投標(biāo)保函應(yīng)經(jīng)過以下程序：　　(1)向銀行提交標(biāo)書中的有關(guān)資料，包括投標(biāo)人須知，保函條款、格式及法律條款等。　　(2)填寫《要求開具保函申請(qǐng)書》及其他申請(qǐng)所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份。　　(3)提交詳細(xì)材料，說明物業(yè)管理服務(wù)量及預(yù)定合同期限?！　⊥稑?biāo)保函的主要內(nèi)容包括：擔(dān)保人、被擔(dān)保人、受益人、擔(dān)保事由、擔(dān)保金額、擔(dān)保貨幣、擔(dān)保責(zé)任、索償條件等。保函的有效期限通常在投標(biāo)人須知中有規(guī)定，超過保函規(guī)定的有效期限，或在有效期內(nèi)招標(biāo)人因故宣布本次招標(biāo)作廢，投標(biāo)保函自動(dòng)失效。有效期滿后，投標(biāo)人應(yīng)將投標(biāo)保函退還銀行注銷?！　〕k理投標(biāo)保函外，投標(biāo)方還可以保證金的形式提供違約擔(dān)保。此時(shí)，投標(biāo)方保證金將作為投標(biāo)文件的組成部分之一?！　⊥稑?biāo)方應(yīng)將保證金于投標(biāo)截止之日前交至招標(biāo)機(jī)構(gòu)指定處。投標(biāo)保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定確定。未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo)，將被視為無效投標(biāo)?！　≈袠?biāo)的投標(biāo)方的保證金，在中標(biāo)方簽訂合同并履約后5日內(nèi)予以退還；未中標(biāo)的投標(biāo)方的保證金，在定標(biāo)后5日內(nèi)予以退還，均不用支付利息?！　?八)封送標(biāo)書、保函　　投標(biāo)文件全部編制好以后，投標(biāo)人就可派專人或通過郵寄將標(biāo)書投送給招標(biāo)人。　　封送標(biāo)書的一般慣例是，投標(biāo)人應(yīng)將所有投標(biāo)文件按照招標(biāo)文件的要求，準(zhǔn)備正本和副本(通常正本1份，副本2份)。標(biāo)書的正本及每一份副本應(yīng)分別包裝，而且都必須用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異，以正本為準(zhǔn))，兩層封套上均應(yīng)按投標(biāo)邀請(qǐng)書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明投標(biāo)文件的編號(hào)、物業(yè)名稱、“在某日某時(shí)(指開標(biāo)日期)之前不要啟封”等。內(nèi)層封套是用于原封退還投標(biāo)文件的，因此應(yīng)寫明投標(biāo)人的地址和名稱，若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標(biāo)記，則招標(biāo)方的工作人員等對(duì)于把投標(biāo)文件放錯(cuò)地方或過早啟封概不負(fù)責(zé)。由于上述原因被過早啟封的標(biāo)書，招標(biāo)人將予拒絕并退還投標(biāo)人?！　∷型稑?biāo)文件都必須按招標(biāo)人在投標(biāo)邀請(qǐng)書中規(guī)定的投標(biāo)截止時(shí)間之前送至招標(biāo)人。投標(biāo)文件從投標(biāo)截止之時(shí)起，有效期為30天。招標(biāo)人將拒絕在投標(biāo)截止時(shí)間后收到的投標(biāo)文件?！　∪?、定標(biāo)后的工作　　(一)中標(biāo)后的合同簽訂與履行　　經(jīng)過評(píng)標(biāo)與定標(biāo)之后，招標(biāo)方將及時(shí)發(fā)函通知中標(biāo)公司。中標(biāo)公司則可自接到通知之時(shí)做好準(zhǔn)備，進(jìn)入合同的簽訂階段?！　⊥ǔ?，物業(yè)委托管理合同的簽訂需經(jīng)過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標(biāo)函、簽訂合同協(xié)議書幾個(gè)步驟。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問題進(jìn)行談判，中標(biāo)公司應(yīng)在準(zhǔn)備期間對(duì)自己的優(yōu)劣勢(shì)、技術(shù)資源條件以及業(yè)主狀況進(jìn)行充分分析，并盡量熟悉合同條款，以便在談判過程中把握主動(dòng)，避免在合同簽訂過程中利益受損。同時(shí)，物業(yè)管理公司還應(yīng)著手組建物業(yè)管理專案小組，制訂工作規(guī)劃，以便合同簽訂后及時(shí)進(jìn)駐物業(yè)?！　∥飿I(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應(yīng)依照合同規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)?！　?二)未中標(biāo)的總結(jié)　　競(jìng)標(biāo)失利不僅意味著前期工作白白浪費(fèi)，而且還將對(duì)公司聲譽(yù)產(chǎn)生不利影響，因此，未中標(biāo)公司應(yīng)在收到通知后及時(shí)對(duì)本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆轍。分析可從以下幾方面考慮：　　(1)準(zhǔn)備工作不充分。投標(biāo)公司在前期收集的資料是否不夠充分，致使公司對(duì)招標(biāo)物業(yè)的主要情況或競(jìng)爭(zhēng)者了解不夠，因而采取了某些不當(dāng)?shù)牟呗?，?dǎo)致失利。　　(2)估價(jià)不準(zhǔn)。投標(biāo)公司還可分析報(bào)價(jià)與中標(biāo)標(biāo)價(jià)之間的差異，并找出存在差異的根源，是工作量測(cè)算得不準(zhǔn)，還是服務(wù)單價(jià)確定得偏高，或是計(jì)算方法不對(duì)?！　?3)報(bào)價(jià)策略失誤。這里包含的原因很多，投標(biāo)公司應(yīng)具體情況具體分析?！　?duì)于以上分析得出的結(jié)果，投標(biāo)公司應(yīng)整理并歸檔，以備下次投標(biāo)借鑒參考?！　?三)資料整理與歸檔　　無論投標(biāo)公司是否中標(biāo)，在競(jìng)標(biāo)結(jié)束后都應(yīng)將投標(biāo)過程中的一些重要文件進(jìn)行分類歸檔保存，以備查核。這樣一來可為中標(biāo)公司在合同履行中解決爭(zhēng)議提供原始依據(jù)，二來也可為競(jìng)標(biāo)失利的公司分析失敗原因提供資料。通常這些文檔資料主要包括：①招標(biāo)文件；②招標(biāo)文件附件及圖紙；③對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會(huì)議記錄和書面文件；④投標(biāo)文件及標(biāo)書；⑤同招標(biāo)方的來往信件；⑥其他重要文件資料。 業(yè)管理招投標(biāo)案例分析　　案例一　北京回龍觀“競(jìng)選”管家——北京天鴻房產(chǎn)管理公司、深圳長城物業(yè)管理公司中標(biāo) 　　1999年11月8日，由北京天鴻集團(tuán)公司開發(fā)建設(shè)的全國最大的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目——北京回龍觀文化居住區(qū)(一期)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)在北京舉行。北京天鴻集團(tuán)公司房產(chǎn)管理經(jīng)營公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在招標(biāo)中勝出。北京面向全國招標(biāo)物業(yè)管理公司，在全國是第一次；北京市副市長汪光燾、建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建忠出席了競(jìng)標(biāo)活動(dòng)?！　”敬翁禅櫦瘓F(tuán)物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)，先后有來自深圳、重慶、西安和北京等地共計(jì)30多家物業(yè)管理公司報(bào)名，經(jīng)過專家復(fù)評(píng)，最后選擇了具有甲級(jí)資質(zhì)的北京天鴻集團(tuán)房產(chǎn)經(jīng)營管理公司、北京燕僑物業(yè)管理有限公司、北京市望京實(shí)業(yè)總公司、深圳長城物業(yè)管理有限公司、深圳福田物業(yè)發(fā)展有限公司等5家技術(shù)力量較強(qiáng)、物業(yè)管理水平較高、社會(huì)效益較好的物業(yè)管理公司參加本次最終競(jìng)標(biāo)。答辯會(huì)上，5家物業(yè)管理公司向評(píng)委介紹了公司的情況、物業(yè)管理業(yè)績(jī)和對(duì)回龍觀居住區(qū)物業(yè)管理的設(shè)想，并回答了評(píng)委的提問，最終北京天鴻集團(tuán)公司房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中以微弱的優(yōu)勢(shì)中標(biāo)?！　∧壳叭珖康禺a(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，許多開發(fā)商都將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的延伸，作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要手段和品牌建設(shè)的重要組成部分。開發(fā)商——北京天鴻集團(tuán)公司董事長兼總經(jīng)理李發(fā)增說：“此次招標(biāo)正是要改變過去‘重建設(shè)輕管理’、‘誰建誰管’的舊模式，將‘開發(fā)建設(shè)’與‘物業(yè)管理’分開，不僅避免過去‘建管’不分造成的責(zé)任不清、互相推諉給居民造成的困難和麻煩，同時(shí)也可規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為，從而推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程?！薄　∩蚪ㄖ以诟?jìng)標(biāo)會(huì)上指出：此次物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)將對(duì)全國的物業(yè)管理工作產(chǎn)生很大影響，其意義首先表現(xiàn)在它打破了過去社會(huì)上一直認(rèn)為在普通住宅、低價(jià)位住宅區(qū)無法進(jìn)行專業(yè)化、社會(huì)化物業(yè)管理這樣一個(gè)禁區(qū)，轉(zhuǎn)變了某些人認(rèn)為只有高檔物業(yè)才能進(jìn)行一流服務(wù)、一流物業(yè)管理的觀念，普通住宅小區(qū)也同樣需要一流的專業(yè)服務(wù)；二是這次招投標(biāo)是在嚴(yán)格、公正、公平的原則下進(jìn)行的，為全國物業(yè)管理招投標(biāo)工作積累了經(jīng)驗(yàn)，是有益的借鑒；三是有助于開發(fā)公司和物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營作風(fēng)，改進(jìn)服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中樹立和培養(yǎng)一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)。　　案例二　深圳市府物業(yè)找“管家”　　深圳市對(duì)政府辦公大樓管理公開招標(biāo)，從而邁出了市府物業(yè)管理專業(yè)化、社會(huì)化、科學(xué)化的第一步。　　主持招投標(biāo)的深圳市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局局長說：“以后，市政府辦的物業(yè)將全部采取公開招標(biāo)的方式讓專業(yè)公司進(jìn)行管理。此次向社會(huì)招投標(biāo)活動(dòng)是機(jī)關(guān)事務(wù)管理局為節(jié)省財(cái)政開支、深化機(jī)關(guān)后勤改革及進(jìn)一步提高辦公樓物業(yè)管理服務(wù)水平的一次實(shí)踐和嘗試。”　　案例三　南京3000“高知”戶聘“管家”　　在百家湖花園首次面向全國招聘“管家”之后，江蘇省南京市龍江小區(qū)10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級(jí)知識(shí)分子家庭為花明白錢，也通過招標(biāo)的方式尋找“管家”。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價(jià)格戰(zhàn)”?！　榻鉀Q南京高校教師住房困難的全國重點(diǎn)工程——南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個(gè)區(qū)域組成。龍江高校公寓委托管理期限為3年。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主管理委員會(huì)在此次招標(biāo)中明確提出，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)價(jià)占招標(biāo)總分的一半，標(biāo)書占30分，答辯和企業(yè)信譽(yù)分別占10分?！　「鶕?jù)1999年12月8日出臺(tái)的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級(jí)收費(fèi)暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)即便是最高的5級(jí)，元。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格來。招標(biāo)書發(fā)出后，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細(xì)測(cè)算起自己的成本來。江蘇愛濤置業(yè)的總經(jīng)理梁蘇拉說，南京的物業(yè)管理市場(chǎng)才剛剛啟動(dòng)，老百姓對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)一向頗有意見，這次明確將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，比如愛濤置業(yè)要想在招標(biāo)中獲勝，就要拿出更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格來，降低一個(gè)收費(fèi)等級(jí)，提高一個(gè)服務(wù)檔次，勢(shì)必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經(jīng)營成本。從長遠(yuǎn)來看，這對(duì)南京的物業(yè)管理行業(yè)無疑將起到積極的作用。　　附：南京兩次物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)效果分析?！　?999年12月5日，南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進(jìn)行了招投標(biāo)。2000年3月20日，南京龍江高教公寓又以招標(biāo)的方式面向社會(huì)選聘“管家”。最終，兩家物業(yè)管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區(qū)的管理權(quán)。南京市的這兩次招投標(biāo)活動(dòng)推動(dòng)了江蘇，特別是南京市物業(yè)管理市場(chǎng)化的進(jìn)程?！　?)百花湖花園住宅區(qū)招標(biāo)概況　　(1)物業(yè)標(biāo)的：在建，規(guī)劃建設(shè)26，8萬平方米，已建11萬平方米，其中別墅3萬平方米(已入住)?！　∥飿I(yè)類型有別墅、高檔公寓。設(shè)施基本齊全，維修基金基本落實(shí)。　　物業(yè)管理區(qū)域：一個(gè)。　　(2)招標(biāo)范圍：全國公開招標(biāo)，公證部門全過程公證?！　?3)招標(biāo)主體：物業(yè)管理主管部門受開發(fā)商委托，與開發(fā)商共同招標(biāo)并運(yùn)作?！　?4)投標(biāo)方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司?！　?5)評(píng)委組成：建設(shè)部、北京、上海、深圳及高等院校、開發(fā)商等資深專家10人。　　(6)評(píng)標(biāo)方式：專家綜合評(píng)定，其中信譽(yù)調(diào)查由招標(biāo)辦隨機(jī)抽查評(píng)分?！　?7)評(píng)分類別及權(quán)重：信譽(yù)(12％)、標(biāo)書(54％)、答辯(34％)　　(8)公共服務(wù)費(fèi)確定：政府定價(jià)：別墅，3元／(月平方米)；高檔公寓，／(月平方米)。　　(9)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：借鑒其他省市經(jīng)驗(yàn)?！　?)龍江高教公寓招標(biāo)概況　　(1)物業(yè)標(biāo)的：，南北兩片，即將入住率95％以上?！　∥飿I(yè)類型：經(jīng)濟(jì)適用型普通高層住宅，設(shè)施齊全，但車位、管理用房等不足，落實(shí)了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域?yàn)?個(gè)。　　(2)招標(biāo)范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，公證部門全過程公證?！　?3)投標(biāo)方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。　　(4)評(píng)委組成：業(yè)主委員會(huì)、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、院校、企業(yè)等資深專家7人?！　?5)評(píng)標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無底價(jià)競(jìng)標(biāo)，專家評(píng)標(biāo)，業(yè)主委員會(huì)最終定標(biāo)，其中信譽(yù)調(diào)查由業(yè)主委員會(huì)隨機(jī)抽查評(píng)分。　　(6)評(píng)分類別及權(quán)重：信譽(yù)(10％)，標(biāo)書(30％)，價(jià)格(50％)，答辯(10％)。　　(7)公共服務(wù)費(fèi)確定：政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合，元／(月平方米)，／(月平方米)。　　(8)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，并借鑒其他經(jīng)驗(yàn)?！　?)兩次物業(yè)管理招投標(biāo)的啟示　　(1)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程需要政府積極引導(dǎo)，規(guī)范行為。從整體上來看，江蘇省目前物業(yè)管理發(fā)展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開發(fā)商壟斷、行業(yè)壟斷的狀況，未形成統(tǒng)一的物業(yè)管理有形市場(chǎng)和無形市場(chǎng)，不利于生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)。物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)，迫切需要政府從適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，積極培育和完善市場(chǎng)，包括建立物業(yè)管理招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理培訓(xùn)中增設(shè)招投標(biāo)課程，有步驟地進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)主任培訓(xùn)等。同時(shí)，建立健全物業(yè)管理市場(chǎng)化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場(chǎng)交易環(huán)境?！　?2)增強(qiáng)業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)的作用。百家湖花園物業(yè)管理屬前期物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)，而龍江高教公寓則是以業(yè)主委員會(huì)為招標(biāo)主體，并具體操作招標(biāo)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理市場(chǎng)的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會(huì)成為高教公寓