【正文】 選擇判斷。這主要體現(xiàn)在競爭者的優(yōu)勢上，詳見下面的分析。故投標者應針對招標物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗，確定公司的競爭優(yōu)勢?！　∵@些細枝末節(jié)看似無關緊要，可一旦忽略，則有可能導致投標失敗，不僅投標者的大量準備工作徒勞無功，而且還會影響公司聲譽。這些特殊服務很可能成為某些投標公司的優(yōu)勢，甚至可能導致競標過程中的“黑馬”出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認真對待，在分析中趨利避害。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應圍繞這一目標安排。情報工作人員應按資料的重要性、類別進行分門別類，以便于投標工作人員使用，由此得出的最有價值的信息將為投標公司下一步的可行性研究提供分析基礎?！　?2)網(wǎng)絡傳輸?！　?4)簽訂貸款合同。因此投標公司應根據(jù)自身財務狀況及招標物業(yè)管理所需資金，做好資金籌措準備，以使自己有足夠資金通過投標資格預審。　　。投標公司應詳細審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細節(jié)，實地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優(yōu)劣順序將建議書進行排列。例如：要求的專業(yè)知識領域和服務類型，對該物業(yè)服務要求的詳細說明，地區(qū)特征因素(如地理位置、交通條件)，將要簽訂的合同類型等。投標公司判斷中介公司取費標準是否合理，應遵循國家有關部門的相應規(guī)定，有時還可參考FIDIＣ合同條款建議的取費標準。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務，以保證必要的技術標準和時間?！　、诠芾砟芰??！　〈砣俗鳛橹薪樽稍児臼且云浼夹g與智力提供服務，因此衡量其能力應首先考慮技術條件，其他因素次之?！　、跇I(yè)務代理。　　以上文件絕大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省(市)公證處、國內(nèi)外事部門及駐招標物業(yè)所在國的中國大使館或領事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。國內(nèi)投標公司提交營業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國內(nèi)已有營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通?？芍苯酉蛘袠宋飿I(yè)所在國提供營業(yè)執(zhí)照，辦理申請注冊手續(xù)。注冊后經(jīng)該國政府核準頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，公司即可正式營業(yè)，參與有關投標工作。未經(jīng)主管部門進行資質評定并取得資質證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務?！　〗?jīng)營實力要求：企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元)?！　∪藛T素質要求：企業(yè)經(jīng)理或常務副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；并且公司應具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上。營業(yè)執(zhí)照式樣見圖321。然而，投標的公平性與競爭性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式。履約保證金合同通常以銀行保函的形式訂立，且履約保函的有效期通常要比合同期略長一些。②履行合同時，在合同標的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質量以及主體、時間、地點、方式等方面都必須適當。然而，一般來說不論哪一類合同，其主要條款總是由技術性條款、商務性條款和法律性條款構成，其中主要包括：價格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等。下一章將對其進行詳細介紹?！　?一)合同的簽訂　　我國《招標投標法》規(guī)定：“招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同”?！　≡u標工作結束時，評標委員會通常最后會向招標人篩選出幾個最有競爭力的中標推薦人，由招標人(業(yè)主或開發(fā)商)作最后決定。最后，招標人應在標前會議上宣布開標日期?！　≌匍_標前會議的目的是澄清投標人提出的各類問題?！　?2)申請人的財務狀況：公司資產(chǎn)負債表、損益表等財務報表；銀行過去5年的資信證明以及對未來2年財務情況的預測。資格預審文件應提供招標人及招標項目的全部信息，并且其內(nèi)容應比資格預審通告更為詳細，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標的要求等。此外，資格預審能吸引實力雄厚的物業(yè)管理公司前來投標，招標人還可以通過資格預審了解投標人對該項目的投標興趣大小。通常情況下應包括以下內(nèi)容：　?、僬袠藛挝?業(yè)主或開發(fā)商)名稱；　?、陧椖棵Q；　?、垌椖康攸c；　?、茼椖抠Y金來源(物業(yè)管理資金來源，如業(yè)主分攤或開發(fā)商預付等)；　?、菡袠四康?邀請資格預審還是邀請投標)；　　⑥項目要求概述(項目性質、規(guī)格及管理要求)；　?、哔徺I招標文件的時間、地點和價格；　?、嘟邮軜藭淖詈笕掌诤偷攸c；　　⑨開標日期、時間和地點；　　⑩如果需要，規(guī)定資格預審的標準，以及提供資格預審文件的日期、份數(shù)和使用語言；　　B11必要時規(guī)定投標保證金的金額；　　B12招標單位的地址、電話等聯(lián)系方法?！　　　槭?jié)撛诘耐稑巳藢φ袠隧椖渴欠裢稑诉M行考慮和有所準備，招標人在刊登招標公告時，在時間安排上應考慮兩個因素：　　(1)刊登招標公告所需時間?！　∫话銇碚f，一些必須招標的大型項目的招標公告都應在指定的刊物上刊登?！　《?、招標實施階段　　招標實施階段是整個招標過程的實質性階段。特別是我國國內(nèi)大部分項目招標評標時，均以標底上下的一個區(qū)間作為判斷投標是否合格的條件，標底保密的重要性就更加明顯了。然而，隨著開發(fā)商對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標”已屢見不鮮。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款?！　?1)投標的條件　　招標文件所以要對投標的條件進行說明和規(guī)定，其目的是為了保證投標人的合格性和投標的真實性。　　(二)編制招標文件　　編制招標文件是招標準備階段招標人最重要的工作內(nèi)容。要做到這一點，開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標代理機構時應注意以下問題：　　首先，招標人應根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標代理機構，任何個人和單位都無權強行指定招標代理機構給招標人?？紤]到招標是一項較為復雜和繁瑣的工作，其中在編制招標文件和組織評標方面有較強的專業(yè)性，對招標人能力的要求也較高，因此，招標人應根據(jù)自己的實際情況，量力而行?！　?一)成立招標機構　　任何一項物業(yè)管理招標，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會，都需要成立一個專門的招標機構，并由該機構全權負責整個招標活動?！　〕闪⒄袠藱C構主要有兩種途徑。自行招標的開發(fā)商或業(yè)主應按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設“招標工作委員會”或“招標工作組”等非常設的招標機構。　　其次，招標人應根據(jù)自己標的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標代理機構進行招標。招標文件既是投標人編制投標文件的依據(jù)，又是招標人與中標人商定合同的基礎，因此它是對招標機構與投標人雙方，以及招標人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標人雙方都具有約束力的重要文件?！　?2)對投標文件的要求　　如果說投標的條件側重于對投標人的要求，則該部分側重于對投標文件的要求?！　　　〖夹g規(guī)范是詳細說明招標項目的技術要求(如物業(yè)管理項目的服務標準、具體工作量等)的文件，當屬招標文件的重點之一。因此，應注意把握招標文件制定的時間，使編制出的招標文件內(nèi)容既嚴密明確，又不失前瞻性。因此，標底制定得好，可以說是招標工作成功的一半，而編制一個先進、準確、合理、可行的標底需要認真細致，實事求是。無論是招標公告還是投標邀請書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標者提供均等機會，讓其了解招標項目的情況，并對是否參加該項目投標進行考慮和有所準備?！　τ诖蠖鄶?shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標項目，其招標公告一般選擇在國內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登?！　?2)投標人準備投標所需時間?！　?二)組織資格預審　　資格預審是招標實施過程中的一個重要步驟，特別是大型的項目，資格預審更是必不可少?！　　　≠Y格預審包括以下三個步驟：　　(1)發(fā)出資格預審通告或資格預審邀請書。　　(3)評審。　　　　招標單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預審的評審方法?！　饲皶h通常是在招標人所在地(同時又為招標項目所在地更好)召開，因為在標前會議期間，招標人往往會組織投標人到現(xiàn)場考察，如果標前會議在招標項目所在地召開就較為方便?！　≌袠巳嘶蛘袠藱C構收到物業(yè)管理企業(yè)封送的投標書后，經(jīng)過審查認為各項手續(xù)均符合規(guī)定時，即可收入，并在公開預定的時間(一般為招標文件確定的提交投標文件截止時間)、地點(招標文件中預先確定的地點)當眾拆封開標，公開宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標的，并聲明不論管理服務費高低均有中標希望。值得注意的是，我國《招標投標法》規(guī)定，通常情況下招標人從評審委員會推薦的幾位中標候選人中選取一個作為中標人，但在中標候選人均不符合招標人要求的情況下，招標人有權拒絕定標，從而取消招標。以下所說的合同，均是指雙方經(jīng)過磋商后擬簽訂的正式合同。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標須知和合同一般條件等；另一部分是合同特殊條款、投標文件、技術規(guī)格說明及補充修改文件等。本書在下一章還會作詳細介紹?！　∑浯问顷P于合同履行中的擔保。招標活動是一項十分復雜的活動，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標人應對其予以整理?！　‰m然，由于投標對象——物業(yè)管理服務的無形性與其他工程項目的實物性的差異，物業(yè)管理投標具有許多區(qū)別于其他項目投標的獨特之處，但同樣作為投標，其必經(jīng)程序仍與其他項目投標有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準備、購買標書、可行性分析、編寫及封送標書等步驟。 　　鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質管理實行分級審批制度?！　☆愋鸵螅汗舅芾砦飿I(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物業(yè)需有1個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標面積超過30％。此外，該規(guī)則還對招標投標的程序和方法做出了相應規(guī)定。資質等級的升級應依次逐級上升，不得越級上升。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：　?、俟菊鲁??！　、苜Y產(chǎn)負債表及損益表。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當?shù)貥I(yè)務，不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標成功的可能性。　?、勖軈f(xié)調(diào)。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個經(jīng)過專業(yè)教育與訓練、具有實際經(jīng)驗的組織團體來承擔被委托的任務。對于這一指標評價所采用的方法主要有：　　?！　　Ｎ蟹讲粦^多干預代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。　?、鄯治鲱A選。如果與第一家談判失敗，投標公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進行談判，直至達成滿意的協(xié)議為止?！　〈砣丝赡艹袚牧x務主要有：向委托人提供信息及有關法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競標；推薦可靠的投標合作者；協(xié)調(diào)委托人與當?shù)赜嘘P部門及業(yè)主三方之間的關系；其他代理工作。投標公司可根據(jù)招標物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結構。因此，物業(yè)管理公司在投標初期應多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料?？梢灶A見，網(wǎng)上招標投標必將成為招標投標未來發(fā)展的主流。　　　　(1)物業(yè)性質?！　《鴮τ趯懽謽牵涔芾碇攸c則放在了“安全、舒適、快捷”上。這是對招標文件的留意。因為物業(yè)的質量取決于開發(fā)商的設計、施工質量，而有些質量問題只有在物業(yè)管理公司接管后才會出現(xiàn)，這必然會增大物業(yè)管理公司的維護費用和與開發(fā)商交涉的其他支出，甚至還有可能會影響物業(yè)管理公司的信譽?！　?3)技術優(yōu)勢。他們可能幾乎沒有類似成熟的管理經(jīng)驗，但在某一方面(如特殊技術、服務等)卻具有絕對或壟斷優(yōu)勢。物業(yè)管理提供的是服務，其質量的判定在很大程度上取決于業(yè)主的滿足程度。主要是指由于通貨膨脹引起的設備、人工等價格上升，導致其中標后實際運行成本費用大大超過預算，甚至出現(xiàn)虧損?！　∵@些因素都可能導致物業(yè)管理公司即使競標成功也會發(fā)生虧損，但這也絕非不可避免。　　此外，招標公司還應注意要對招標文件中的各項規(guī)定，如開標時間、定標時間、投標保證書等，尤其是圖紙、設計說明書和管理服務標準、要求和范圍予以足夠重視，作出仔細研究。物業(yè)管理公司應盡量利用這一機會，認真準備、仔細查看，參與業(yè)主的設計開發(fā)，甚至可以就業(yè)主設計的不合理之處提出修改意見，或提出更好的設計建議。由此可見，這些地理與氣候的差異必然導致具體服務內(nèi)容的差異，只有當物業(yè)管理公司了解這些差異時，其服務才會有的放矢，事半功倍。這里，以最常見的住宅公寓為例，制定管理服務內(nèi)容及工作量如下(見表321)。接上例,編制資金計劃如下(表322)?！　?3)可能由于估價人員比較保守，致使估價偏高，對此可參考幾個估價人員的估價結果，取平均值確定最終報價?！　?3)在簽約后的一定時間內(nèi)，投標人必須提供履約保函或履約保證金。有效期滿后，投標人應將投標保函退還銀行注銷?！　》馑蜆藭囊话銘T例是，投標人應將所有投標文件按照招標文件的要求，準備正本和副本(通常正本1份，副本2份)。中標公司則可自接到通知之時做好準備，進入合同的簽訂階段。　　(2)估價不準。 業(yè)管理招投標案例分析　　案例一　北京回龍觀“競選”管家——北京天鴻房產(chǎn)管理公司、深圳長城物業(yè)管理公司中標 　　1999年11月8日，由北京天鴻集團公司開發(fā)建設的全國最大的經(jīng)濟適用房項目——北京回龍觀文化居住區(qū)(一期)物業(yè)管理招投標活動在北京舉行?！　“咐∩钲谑懈飿I(yè)找“管家”　　深圳市對政府辦公大樓管理公開招標，從而邁出了市府物業(yè)管理專業(yè)化、社會化、科學化的第一步?！　「鶕?jù)1999年12月8日出臺的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務費等級收費暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費指導價即便是最高的5級，元。最終，兩家物業(yè)管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區(qū)的管理權。　　(4)投標方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司?！　∥飿I(yè)類型：經(jīng)濟適用型普通高層住宅，設施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域為2個。平方米)。業(yè)主委員會作為物業(yè)管理市場的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會成為高教公寓的