【正文】 選擇判斷。這主要體現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)上，詳見下面的分析。故投標(biāo)者應(yīng)針對(duì)招標(biāo)物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗(yàn)，確定公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！　∵@些細(xì)枝末節(jié)看似無關(guān)緊要，可一旦忽略，則有可能導(dǎo)致投標(biāo)失敗，不僅投標(biāo)者的大量準(zhǔn)備工作徒勞無功，而且還會(huì)影響公司聲譽(yù)。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的優(yōu)勢(shì)，甚至可能導(dǎo)致競(jìng)標(biāo)過程中的“黑馬”出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認(rèn)真對(duì)待，在分析中趨利避害。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應(yīng)圍繞這一目標(biāo)安排。情報(bào)工作人員應(yīng)按資料的重要性、類別進(jìn)行分門別類，以便于投標(biāo)工作人員使用，由此得出的最有價(jià)值的信息將為投標(biāo)公司下一步的可行性研究提供分析基礎(chǔ)?！　?2)網(wǎng)絡(luò)傳輸。　　(4)簽訂貸款合同。因此投標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)管理所需資金，做好資金籌措準(zhǔn)備，以使自己有足夠資金通過投標(biāo)資格預(yù)審。　　。投標(biāo)公司應(yīng)詳細(xì)審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細(xì)節(jié)，實(shí)地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務(wù)，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書進(jìn)行排列。例如：要求的專業(yè)知識(shí)領(lǐng)域和服務(wù)類型，對(duì)該物業(yè)服務(wù)要求的詳細(xì)說明，地區(qū)特征因素(如地理位置、交通條件)，將要簽訂的合同類型等。投標(biāo)公司判斷中介公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理，應(yīng)遵循國(guó)家有關(guān)部門的相應(yīng)規(guī)定，有時(shí)還可參考FIDIＣ合同條款建議的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務(wù)，以保證必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間。　?、诠芾砟芰Α！　〈砣俗鳛橹薪樽稍児臼且云浼夹g(shù)與智力提供服務(wù)，因此衡量其能力應(yīng)首先考慮技術(shù)條件，其他因素次之?！　、跇I(yè)務(wù)代理。　　以上文件絕大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省(市)公證處、國(guó)內(nèi)外事部門及駐招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)的中國(guó)大使館或領(lǐng)事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實(shí)，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。國(guó)內(nèi)投標(biāo)公司提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國(guó)內(nèi)已有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通?？芍苯酉蛘袠?biāo)物業(yè)所在國(guó)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，辦理申請(qǐng)注冊(cè)手續(xù)。注冊(cè)后經(jīng)該國(guó)政府核準(zhǔn)頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司即可正式營(yíng)業(yè)，參與有關(guān)投標(biāo)工作。未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)?！　〗?jīng)營(yíng)實(shí)力要求：企業(yè)注冊(cè)資本10萬元以上(含10萬元)?！　∪藛T素質(zhì)要求：企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；并且公司應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員10人以上。營(yíng)業(yè)執(zhí)照式樣見圖321。然而，投標(biāo)的公平性與競(jìng)爭(zhēng)性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式。履約保證金合同通常以銀行保函的形式訂立，且履約保函的有效期通常要比合同期略長(zhǎng)一些。②履行合同時(shí)，在合同標(biāo)的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量以及主體、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等方面都必須適當(dāng)。然而，一般來說不論哪一類合同，其主要條款總是由技術(shù)性條款、商務(wù)性條款和法律性條款構(gòu)成，其中主要包括：價(jià)格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等。下一章將對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)介紹。　　(一)合同的簽訂　　我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同”?！　≡u(píng)標(biāo)工作結(jié)束時(shí)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)通常最后會(huì)向招標(biāo)人篩選出幾個(gè)最有競(jìng)爭(zhēng)力的中標(biāo)推薦人，由招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)作最后決定。最后，招標(biāo)人應(yīng)在標(biāo)前會(huì)議上宣布開標(biāo)日期?！　≌匍_標(biāo)前會(huì)議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問題?！　?2)申請(qǐng)人的財(cái)務(wù)狀況：公司資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等財(cái)務(wù)報(bào)表；銀行過去5年的資信證明以及對(duì)未來2年財(cái)務(wù)情況的預(yù)測(cè)。資格預(yù)審文件應(yīng)提供招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目的全部信息，并且其內(nèi)容應(yīng)比資格預(yù)審?fù)ǜ娓鼮樵敿?xì)，如對(duì)若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標(biāo)的要求等。此外，資格預(yù)審能吸引實(shí)力雄厚的物業(yè)管理公司前來投標(biāo)，招標(biāo)人還可以通過資格預(yù)審了解投標(biāo)人對(duì)該項(xiàng)目的投標(biāo)興趣大小。通常情況下應(yīng)包括以下內(nèi)容：　　①招標(biāo)單位(業(yè)主或開發(fā)商)名稱；　?、陧?xiàng)目名稱；　?、垌?xiàng)目地點(diǎn)；　?、茼?xiàng)目資金來源(物業(yè)管理資金來源，如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_發(fā)商預(yù)付等)；　?、菡袠?biāo)目的(邀請(qǐng)資格預(yù)審還是邀請(qǐng)投標(biāo))；　?、揄?xiàng)目要求概述(項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求)；　　⑦購(gòu)買招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和價(jià)格；　?、嘟邮軜?biāo)書的最后日期和地點(diǎn)；　?、衢_標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)；　　⑩如果需要，規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn)，以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語言；　　B11必要時(shí)規(guī)定投標(biāo)保證金的金額；　　B12招標(biāo)單位的地址、電話等聯(lián)系方法?！　　　槭?jié)撛诘耐稑?biāo)人對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目是否投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時(shí)，在時(shí)間安排上應(yīng)考慮兩個(gè)因素：　　(1)刊登招標(biāo)公告所需時(shí)間?！　∫话銇碚f，一些必須招標(biāo)的大型項(xiàng)目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登。　　二、招標(biāo)實(shí)施階段　　招標(biāo)實(shí)施階段是整個(gè)招標(biāo)過程的實(shí)質(zhì)性階段。特別是我國(guó)國(guó)內(nèi)大部分項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)時(shí)，均以標(biāo)底上下的一個(gè)區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件，標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。然而，隨著開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見不鮮。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。　　(1)投標(biāo)的條件　　招標(biāo)文件所以要對(duì)投標(biāo)的條件進(jìn)行說明和規(guī)定，其目的是為了保證投標(biāo)人的合格性和投標(biāo)的真實(shí)性?！　?二)編制招標(biāo)文件　　編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人最重要的工作內(nèi)容。要做到這一點(diǎn)，開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)注意以下問題：　　首先，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，任何個(gè)人和單位都無權(quán)強(qiáng)行指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)給招標(biāo)人?？紤]到招標(biāo)是一項(xiàng)較為復(fù)雜和繁瑣的工作，其中在編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)方面有較強(qiáng)的專業(yè)性，對(duì)招標(biāo)人能力的要求也較高，因此，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況，量力而行。　　(一)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)　　任何一項(xiàng)物業(yè)管理招標(biāo)，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì)，都需要成立一個(gè)專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)?！　〕闪⒄袠?biāo)機(jī)構(gòu)主要有兩種途徑。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會(huì)下設(shè)“招標(biāo)工作委員會(huì)”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)?！　∑浯?，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小，選擇不同等級(jí)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)人與中標(biāo)人商定合同的基礎(chǔ)，因此它是對(duì)招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人雙方，以及招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標(biāo)人雙方都具有約束力的重要文件?！　?2)對(duì)投標(biāo)文件的要求　　如果說投標(biāo)的條件側(cè)重于對(duì)投標(biāo)人的要求，則該部分側(cè)重于對(duì)投標(biāo)文件的要求?！　　　〖夹g(shù)規(guī)范是詳細(xì)說明招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等)的文件，當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點(diǎn)之一。因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時(shí)間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。因此，標(biāo)底制定得好，可以說是招標(biāo)工作成功的一半，而編制一個(gè)先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致，實(shí)事求是。無論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請(qǐng)書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機(jī)會(huì)，讓其了解招標(biāo)項(xiàng)目的情況，并對(duì)是否參加該項(xiàng)目投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備?！　?duì)于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目，其招標(biāo)公告一般選擇在國(guó)內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登。　　(2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時(shí)間?！　?二)組織資格預(yù)審　　資格預(yù)審是招標(biāo)實(shí)施過程中的一個(gè)重要步驟，特別是大型的項(xiàng)目，資格預(yù)審更是必不可少?！　　　≠Y格預(yù)審包括以下三個(gè)步驟：　　(1)發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請(qǐng)書。　　(3)評(píng)審?！　　　≌袠?biāo)單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預(yù)審的評(píng)審方法?！　?biāo)前會(huì)議通常是在招標(biāo)人所在地(同時(shí)又為招標(biāo)項(xiàng)目所在地更好)召開，因?yàn)樵跇?biāo)前會(huì)議期間，招標(biāo)人往往會(huì)組織投標(biāo)人到現(xiàn)場(chǎng)考察，如果標(biāo)前會(huì)議在招標(biāo)項(xiàng)目所在地召開就較為方便?！　≌袠?biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)收到物業(yè)管理企業(yè)封送的投標(biāo)書后，經(jīng)過審查認(rèn)為各項(xiàng)手續(xù)均符合規(guī)定時(shí)，即可收入，并在公開預(yù)定的時(shí)間(一般為招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間)、地點(diǎn)(招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn))當(dāng)眾拆封開標(biāo)，公開宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)的，并聲明不論管理服務(wù)費(fèi)高低均有中標(biāo)希望。值得注意的是，我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，通常情況下招標(biāo)人從評(píng)審委員會(huì)推薦的幾位中標(biāo)候選人中選取一個(gè)作為中標(biāo)人，但在中標(biāo)候選人均不符合招標(biāo)人要求的情況下，招標(biāo)人有權(quán)拒絕定標(biāo)，從而取消招標(biāo)。以下所說的合同，均是指雙方經(jīng)過磋商后擬簽訂的正式合同。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標(biāo)須知和合同一般條件等；另一部分是合同特殊條款、投標(biāo)文件、技術(shù)規(guī)格說明及補(bǔ)充修改文件等。本書在下一章還會(huì)作詳細(xì)介紹。　　其次是關(guān)于合同履行中的擔(dān)保。招標(biāo)活動(dòng)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的活動(dòng)，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標(biāo)人應(yīng)對(duì)其予以整理?！　‰m然，由于投標(biāo)對(duì)象——物業(yè)管理服務(wù)的無形性與其他工程項(xiàng)目的實(shí)物性的差異，物業(yè)管理投標(biāo)具有許多區(qū)別于其他項(xiàng)目投標(biāo)的獨(dú)特之處，但同樣作為投標(biāo)，其必經(jīng)程序仍與其他項(xiàng)目投標(biāo)有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、購(gòu)買標(biāo)書、可行性分析、編寫及封送標(biāo)書等步驟。 　　鑒于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊(duì)伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設(shè)部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《試行辦法》)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度。　　類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物業(yè)需有1個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過30％。此外，該規(guī)則還對(duì)招標(biāo)投標(biāo)的程序和方法做出了相應(yīng)規(guī)定。資質(zhì)等級(jí)的升級(jí)應(yīng)依次逐級(jí)上升，不得越級(jí)上升。由于不同國(guó)家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：　?、俟菊鲁?。　?、苜Y產(chǎn)負(fù)債表及損益表。此時(shí)，聘用代理人承辦注冊(cè)、咨詢等自己所不熟悉的當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)，不僅可節(jié)約費(fèi)用，還可利用代理人對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標(biāo)成功的可能性?！　、勖軈f(xié)調(diào)。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個(gè)經(jīng)過專業(yè)教育與訓(xùn)練、具有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的組織團(tuán)體來承擔(dān)被委托的任務(wù)。對(duì)于這一指標(biāo)評(píng)價(jià)所采用的方法主要有：　　?！　?。委托方不應(yīng)過多干預(yù)代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。　?、鄯治鲱A(yù)選。如果與第一家談判失敗，投標(biāo)公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進(jìn)行談判，直至達(dá)成滿意的協(xié)議為止?！　〈砣丝赡艹袚?dān)的義務(wù)主要有：向委托人提供信息及有關(guān)法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競(jìng)標(biāo)；推薦可靠的投標(biāo)合作者；協(xié)調(diào)委托人與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門及業(yè)主三方之間的關(guān)系；其他代理工作。投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結(jié)構(gòu)。因此，物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料?？梢灶A(yù)見，網(wǎng)上招標(biāo)投標(biāo)必將成為招標(biāo)投標(biāo)未來發(fā)展的主流?！　　　?1)物業(yè)性質(zhì)?！　《鴮?duì)于寫字樓，其管理重點(diǎn)則放在了“安全、舒適、快捷”上。這是對(duì)招標(biāo)文件的留意。因?yàn)槲飿I(yè)的質(zhì)量取決于開發(fā)商的設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量，而有些質(zhì)量問題只有在物業(yè)管理公司接管后才會(huì)出現(xiàn)，這必然會(huì)增大物業(yè)管理公司的維護(hù)費(fèi)用和與開發(fā)商交涉的其他支出，甚至還有可能會(huì)影響物業(yè)管理公司的信譽(yù)?！　?3)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。他們可能幾乎沒有類似成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，但在某一方面(如特殊技術(shù)、服務(wù)等)卻具有絕對(duì)或壟斷優(yōu)勢(shì)。物業(yè)管理提供的是服務(wù)，其質(zhì)量的判定在很大程度上取決于業(yè)主的滿足程度。主要是指由于通貨膨脹引起的設(shè)備、人工等價(jià)格上升，導(dǎo)致其中標(biāo)后實(shí)際運(yùn)行成本費(fèi)用大大超過預(yù)算，甚至出現(xiàn)虧損?！　∵@些因素都可能導(dǎo)致物業(yè)管理公司即使競(jìng)標(biāo)成功也會(huì)發(fā)生虧損，但這也絕非不可避免?！　〈送?，招標(biāo)公司還應(yīng)注意要對(duì)招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定，如開標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)保證書等，尤其是圖紙、設(shè)計(jì)說明書和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求和范圍予以足夠重視，作出仔細(xì)研究。物業(yè)管理公司應(yīng)盡量利用這一機(jī)會(huì)，認(rèn)真準(zhǔn)備、仔細(xì)查看，參與業(yè)主的設(shè)計(jì)開發(fā)，甚至可以就業(yè)主設(shè)計(jì)的不合理之處提出修改意見，或提出更好的設(shè)計(jì)建議。由此可見，這些地理與氣候的差異必然導(dǎo)致具體服務(wù)內(nèi)容的差異，只有當(dāng)物業(yè)管理公司了解這些差異時(shí)，其服務(wù)才會(huì)有的放矢，事半功倍。這里，以最常見的住宅公寓為例，制定管理服務(wù)內(nèi)容及工作量如下(見表321)。接上例,編制資金計(jì)劃如下(表322)?！　?3)可能由于估價(jià)人員比較保守，致使估價(jià)偏高，對(duì)此可參考幾個(gè)估價(jià)人員的估價(jià)結(jié)果，取平均值確定最終報(bào)價(jià)?！　?3)在簽約后的一定時(shí)間內(nèi)，投標(biāo)人必須提供履約保函或履約保證金。有效期滿后，投標(biāo)人應(yīng)將投標(biāo)保函退還銀行注銷?！　》馑蜆?biāo)書的一般慣例是，投標(biāo)人應(yīng)將所有投標(biāo)文件按照招標(biāo)文件的要求，準(zhǔn)備正本和副本(通常正本1份，副本2份)。中標(biāo)公司則可自接到通知之時(shí)做好準(zhǔn)備，進(jìn)入合同的簽訂階段?！　?2)估價(jià)不準(zhǔn)。 業(yè)管理招投標(biāo)案例分析　　案例一　北京回龍觀“競(jìng)選”管家——北京天鴻房產(chǎn)管理公司、深圳長(zhǎng)城物業(yè)管理公司中標(biāo) 　　1999年11月8日，由北京天鴻集團(tuán)公司開發(fā)建設(shè)的全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目——北京回龍觀文化居住區(qū)(一期)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)在北京舉行。　　案例二　深圳市府物業(yè)找“管家”　　深圳市對(duì)政府辦公大樓管理公開招標(biāo)，從而邁出了市府物業(yè)管理專業(yè)化、社會(huì)化、科學(xué)化的第一步?！　「鶕?jù)1999年12月8日出臺(tái)的《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級(jí)收費(fèi)暫行辦法》，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)即便是最高的5級(jí)，元。最終，兩家物業(yè)管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區(qū)的管理權(quán)?！　?4)投標(biāo)方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司。　　物業(yè)類型：經(jīng)濟(jì)適用型普通高層住宅，設(shè)施齊全，但車位、管理用房等不足，落實(shí)了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域?yàn)?個(gè)。平方米)。業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理市場(chǎng)的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會(huì)成為高教公寓的