【正文】 務(wù)內(nèi)容便是代開發(fā)商制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略，以及進行廣告招租宣傳，最大限度地提高該物業(yè)出租率，增加租金收入。2．3．2經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容經(jīng)營性物業(yè)是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房、貨倉等。(2)保安服務(wù)。②列出財務(wù)預算方案。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，給日后物業(yè)管理帶來很大的煩惱。對于這些服務(wù)內(nèi)容，一般就不被納入招標的內(nèi)容。這也是為什么我國《招標投標法》不將議標作為一種招標方式的原因。因此，議標方式常常更適合經(jīng)驗豐富的開發(fā)商所采用，業(yè)主委員會也可通過委托招標機構(gòu)采用議標方式進行招標。2．2．3議標議標又稱談判招標，是指開發(fā)商或業(yè)主不必公開發(fā)布招標公告，而是選擇其認為有能力承擔或獲標的物業(yè)管理企業(yè)，邀請其投標，然后通過平等協(xié)商，最終達成協(xié)議。由于邀請招標是由招標人預先選擇了投標人，因此可選擇范圍無疑就縮小了，這容易誘使投標人之間產(chǎn)生不合理競爭，容易造成招標人和投標人的作弊現(xiàn)象。實行公開招標，可以使投標人充分獲得市場競爭的利益，同時又實現(xiàn)了公平競爭，大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象，是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標方式，因而成為其他招標方式主要的參照對象。公開招標方的招標文件必須規(guī)定開標日期、時間和地點。公開招標最大的特點是招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。而對于那些在《招標投標法》中沒有規(guī)定的，可以實行也可不實行物業(yè)管理招標的項目，在實際操作中，主要取決于開發(fā)商和業(yè)主委員會的意見。因為，對于生活著數(shù)萬居民甚至10萬居民以上的大型樓盤和小區(qū)來說，無疑是一個“小社會”，其管理好壞，居民是否安全、舒適，是直接關(guān)系到千千萬萬居民切身利益的，其社會影響力絲毫不亞于一個飛機場或一座火車站。另外，對于招標范圍的規(guī)定，《招標投標法》也只限于對工程建設(shè)和貨物采購招標的范圍作出規(guī)定。其目的在于，通過公開招標方式，以較為符合市場規(guī)律的合理價格獲取高素質(zhì)、高信譽的承包商的服務(wù)，從而有效地保證工程質(zhì)量，維護國家和公眾利益。在管理方案的設(shè)計上，開發(fā)部會向工程部咨詢設(shè)計方案技術(shù)上的可行性；而在標價的計算方面，開發(fā)部也會征求財務(wù)部總會計師關(guān)于設(shè)計方案在財務(wù)上的可行性的意見。其主要職責是確定目標，選擇物業(yè)，進行投標，參加市場競爭。專家?guī)斓囊?guī)模和質(zhì)量往往成為評定招標代理機構(gòu)等級的重要依據(jù)。與開發(fā)商自行招標的做法一樣，業(yè)主委員會也是通過其下設(shè)的一個招標委員會或招標工作組來全權(quán)負責招標工作事宜，其招標委員會的具體組織結(jié)構(gòu)與開發(fā)商董事會下屬的招標機構(gòu)設(shè)置大致相同。業(yè)主委員會委員由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間的人士擔任。招標委員會可以采納專業(yè)技術(shù)部所提供的方案，也可完全拒絕而自行作出裁標決定。這種招標機構(gòu)一般隨招標項目的產(chǎn)生而產(chǎn)生，也隨招標活動的結(jié)束而解散，因而屬于非常設(shè)性機構(gòu)。物業(yè)管理招標也不例外。為了避免這種暗中勾結(jié)，哄抬標價的行為發(fā)生，一種行之有效的辦法，就是在正式招標之前計算出一個合理的標底，當所有投標報價大大超過標底時，招標人有權(quán)取消本次招標。例如，招標人可在招標文件中注明投標人必須出具投標保證書，并交納一定的保證金。有了這樣的申明，對開發(fā)商或業(yè)主而言，便可選擇管理費標價合理且資信條件較為可靠的物業(yè)管理企業(yè)。另外，為表明評定準則的客觀性，還可對中標者的最后選定在招標文件的選定準則中加以客觀的詳細說明，使未中標者明白自己的差距和不足，以示公正。任何招標者私自修改已經(jīng)在招標文件中公布的評判準則都屬違背招標慣例的行為。其次，全部招標文件的條件、要求均應(yīng)一致。而要做到起點公平，在招標過程中應(yīng)當注意以下幾點：(1)應(yīng)采用統(tǒng)一的招標方式招標。1．3物業(yè)管理招標投標的原則1．3．1物業(yè)管理招標的原則物業(yè)管理招標作為推動物業(yè)管理企業(yè)朝競爭性方向發(fā)展的重要手段，只有在一定的原則下進行才能真正體現(xiàn)其優(yōu)勝劣汰的功能。 2)物業(yè)管理招標的長期性和階段性 物業(yè)管理招標的長期性和階段性是指由于物業(yè)管理工作的長期性和多階段性，針對不同的階段和不同的服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)管理招標的內(nèi)容要求和方式選擇也有所不同。開發(fā)、設(shè)計單位可能沒有詳細了解當?shù)氐牡刭|(zhì)、氣候、風向、水質(zhì)等各種自然環(huán)境條件，沒有注意開發(fā)地區(qū)的綜合配套，也不如物業(yè)管理企業(yè)更了解日后管理和住戶的需要。隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深化，必須要對舊的管理體制進行根本性的改革，變原來的行政性管理終身制為企業(yè)經(jīng)營型的聘用制。目前，在市場經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)基本上都建立了物業(yè)管理招標投標制度。如果在投標有效期內(nèi)投標者撤銷其標書或報價，招標者則可按照慣例沒收投標者交納的投標保證金，以保證招標者的利益。根據(jù)招標規(guī)定，投標者對自己的報價都高度保密，每個投標者在投標時都不可能知道其他投標者的報價。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第45頁 共45頁物業(yè)管理招投標工作指南第一章 物業(yè)管理招標投標概述所謂物業(yè)管理，是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律和規(guī)范，按照合同或契約行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學和先進維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段對物業(yè)實施多功能全方位的統(tǒng)一管理，并對物業(yè)所有人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟價值。招標投標作為一種特殊的交易方式和訂立合同的一種特殊程序，與其他交易方式和訂立合同程序相比，具有其自身的特點：(1)標價保密性。在國際慣例中，為保證投標報價的法律效力，投標者須在遞交標書的同時遞交一份投標保證書，并向招標者交納一定的投標保證金。物業(yè)管理招標投標的產(chǎn)生和發(fā)展，是以物業(yè)管理的商品化和市場化程度高低為基礎(chǔ)的。(2)物業(yè)管理招標是房地產(chǎn)管理體制改革的需要。由于物業(yè)的質(zhì)量、價格是由物業(yè)的工程質(zhì)量和區(qū)域位置等決定的，而物業(yè)價值巨大和不可移動性的特點又決定了物業(yè)一經(jīng)建造完成便很難改變，否則將會造成很大的浪費和損失，因此，物業(yè)的開發(fā)、設(shè)計和施工至關(guān)重要。既然物業(yè)管理的超前介入是必須的，這就決定了物業(yè)管理招標也具有超前性的特點。當然也可能未到委托管理期限，但由于原中標的物業(yè)管理企業(yè)未能很好地履行合同中的責任和義務(wù)而遭解聘，由業(yè)主委員會重新招聘物業(yè)管理企業(yè)。由此可以看出，公平原則的關(guān)鍵是要體現(xiàn)出投標的起點公平。首先，實行公開招標的招標文件應(yīng)在同一時間、同一地點公開發(fā)售，并且在這之前的招標通告中予以標明。一貫性是指招標者在實施投標評定過程中所采用的評標準則應(yīng)與招標者預先在招標文件中所注明的評判準則相一致，也就是投標前后，其評判準則必須一致、公開。根據(jù)國際慣例，一般在評標時采用綜合打分法，因為打分法最大的優(yōu)點就是可通過采用專家打分、加權(quán)計分的科學辦法，防止“拍腦袋”的武斷行為出現(xiàn)。其含義是，開標后，開發(fā)商或業(yè)主有權(quán)選擇任何價格的投標書。此外，招標人還可在招標文件中提出一些對投標書真實性具有法律約束的原則。然而投標人相互勾結(jié)后，就會統(tǒng)一提高報價，使得招標人獲得的利益大大減少。1．4物業(yè)管理招標投標的組織機構(gòu)1．4．1物業(yè)管理招標的組織機構(gòu)根據(jù)招標投標國際慣例，任何一項招標都要有一個專門的招標機構(gòu)，并由該機構(gòu)全權(quán)負責整個招標活動。對于自行設(shè)立招標機構(gòu)的，通常是在招標人所在單位下屬設(shè)立一個招標委員會或招標工作組，全權(quán)負責招標事宜。其中專業(yè)技術(shù)部的職能是聘請有關(guān)專家和本單位的技術(shù)人員參與招標文件的編制工作，并組織評標委員會或小組進行標書的評審工作，最后向招標委員會提交評價報告和中標推薦人名單(僅供參考)。業(yè)主委員會是由業(yè)主(代表)大會選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主行使權(quán)力的常設(shè)機構(gòu)，是物業(yè)實行自治管理的充分體現(xiàn)。從以上可以看出，業(yè)主委員會的職權(quán)之一便是有權(quán)代表全體業(yè)主通過公開招標方式聘請物業(yè)管理公司。招標代理機構(gòu)與編制招標文件和評標所需的各種技術(shù)、經(jīng)濟專家建立長期的合同關(guān)系，從而形成專業(yè)能力強大的專家?guī)?。在物業(yè)管理企業(yè)中，與物業(yè)管理投標活動密切相關(guān)的有開發(fā)部、財務(wù)部、工程部三個部門，其具體職能分別如下： (1)開發(fā)部：開發(fā)部是在經(jīng)理領(lǐng)導下專職于物業(yè)管理業(yè)務(wù)開發(fā)的部門。其次，由于編寫投標書過程中最重要的兩個難點是管理方案的設(shè)計和標價的計算，因此，在這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，開發(fā)部通常都會在專門部門的專家協(xié)助下進行。根據(jù)以上對必須招標的項目的界定，我們可以看出，對于一些影響力較大，特別是一些影響到公眾利益、國家利益和國際聲譽的項目，必須實行公開招標。2．1．2物業(yè)管理招標的具體范圍由于我國的物業(yè)管理招標事業(yè)起步較晚，到目前為此，關(guān)于物業(yè)管理招標投標的具體法規(guī)和條文尚未出臺。另外，對于一些大型的物業(yè)小區(qū)也應(yīng)該實行物業(yè)管理招標。由此看來，物業(yè)管理招標范圍已經(jīng)有了較為清晰的界定。2．2．1公開招標公開招標是指招標人(業(yè)主或開發(fā)商)通過報紙、電視及其他新聞渠道公開發(fā)布招標通知，邀請所有愿意參加投標的物業(yè)管理企業(yè)參加投標的招標方式。招標單位對所有申請資格預審的單位進行審查，經(jīng)審查合格者可向招標單位購買招標文件，參加投標。一般而言，公開招標項目合同應(yīng)授予報價最低者，但在以下情況可另作考慮：①招標文件中另有規(guī)定；②投標文件違反有關(guān)國際慣例或招標文件的有關(guān)規(guī)定；③最低報價明顯不合理。邀請招標在“省時省錢”的優(yōu)點十分鮮明的同時，其缺點也十分突出。盡管如此，邀請招標仍作為一種重要的招標方式被廣泛使用。此時在投標人競爭范圍縮小的情況下，并不影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。而對于復雜的傳統(tǒng)招標項目，如工程承包和設(shè)備采購等，就更不采用議標方式了。而有些物業(yè)管理內(nèi)容，既不能以價格將其統(tǒng)一，又難以用打分法評價其得分高低。如果在開發(fā)設(shè)計階段沒有考慮到以后物業(yè)管理的問題，那么日后這些疏忽往往會成為物業(yè)管理的難題。對于不同類型的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理員工如果要做到服務(wù)細心、熟練、周到，必須要經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的專門培訓。即根據(jù)物業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員，以達到既經(jīng)濟、又高效地進行物業(yè)管理工作。由于實質(zhì)管理服務(wù)與小業(yè)主的利益關(guān)系最密切，其物業(yè)管理費也主要向小業(yè)主收取，因此這部分服務(wù)內(nèi)容招標時，應(yīng)選擇服務(wù)周到、服務(wù)質(zhì)量高且價格合理的物業(yè)管理企業(yè)。經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務(wù)內(nèi)容與之前介紹的非經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務(wù)大致相同。前期顧問服務(wù)方案的好壞對整個物業(yè)的價值至關(guān)重要，而顧問服務(wù)的工作量又難以進行定編計算，因此在評標時，應(yīng)該主要側(cè)重于對顧問服務(wù)方案的評價。招標機構(gòu)的主要職責是：擬定招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織簽訂合同。如招標人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構(gòu)，有能力從物業(yè)的設(shè)計、施工監(jiān)理到驗收，整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標機構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標工作，這時該物業(yè)管理招標也理應(yīng)由開發(fā)商自行成立的招標機構(gòu)來完成。而且，招標代理機構(gòu)與招標人之間僅限于委托代理的關(guān)系，招標代理機構(gòu)無權(quán)將招標結(jié)果強加于招標人，招標人應(yīng)是是否中標的最終決定者。招標文件是招標機構(gòu)向投標者提供的為進行招標工作所必需的文件。為了保證投標人的合格性，招標機構(gòu)有必要對潛在的投標人進行投標資格預審，招標文件在這一部分規(guī)定參加資格預審的投標人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進行審查。前者通常是物業(yè)管理招標的行業(yè)性的約定俗成，對于不同的物業(yè)管理項目均具有一般性，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；后者則是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款?！俺罢袠恕痹谖覈礊樵谒]目立項階段，用地申請得到批準后即可進行物業(yè)管理招標工作、制定招標文件。由于標底是衡量投標報價競爭力的一把尺子，標底制定的好壞，直接影響到招標工作的有效性。招標的實施主要包括以下幾個具體步驟：發(fā)布招標公告或投標邀請書；組織資格預審；召開標前會議；開標、評標和定標。如實行國際競爭招標的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國出版的《發(fā)展商務(wù)報》(Develement Business)；必須實行國內(nèi)公開招標的項目的招標公告指定必須在我國出版的《中國招標》期刊上刊登。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標公告可能會在投標截止日期之后才能刊登出來。招標公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標人的具體要求進行變通，然而招標公告的基本內(nèi)容，如招標人的名稱和地址、招標項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間，以及獲得招標文件的辦法等關(guān)鍵事項，按照我國《招標投標法》規(guī)定必須載明。若招標物業(yè)預計投標公司的數(shù)目眾多，可預先對各投標公司進行資格預審，剔除資信較差的公司，重點選擇610家申請者參與投標，這就是所謂早期預審；若投標公司數(shù)量較少，則可待投標機構(gòu)已遞送標書且開標之后進行資格預審，這也就是所謂后期預審。該項目(項目的規(guī)模、工作內(nèi)容、工作要求、工作量的簡要說明)。(3)評審。4．你方代理及其授權(quán)代表可通過下列人員得到進一步的資料：(1)一般咨詢和管理方面的質(zhì)詢：聯(lián)系人l：電話：聯(lián)系人2：電話：(2)有關(guān)人員方面的質(zhì)詢：聯(lián)系人l：電話： 聯(lián)系人2：電話：(3)有關(guān)服務(wù)方面的質(zhì)詢： 聯(lián)系人l：電話：聯(lián)系人2：電話：(4)有關(guān)財務(wù)方面的質(zhì)詢：聯(lián)系人1：電話：聯(lián)系人2：電話：5．本申請充分理解下列情況：(1)資格預審合格申請人的投標，必須以投標時提供所有資格預審材料的更新為前提。每個聯(lián)合體成員要分別單獨具表，格式如下：表3．4年營業(yè)額數(shù)據(jù)表過去三年的年營業(yè)額(包括所收取的所有費用)財年營業(yè)額換算成美元金額年年年資格預審文件四目前所管理物業(yè)一覽表申請人或聯(lián)合體成員名稱：申請人和每個聯(lián)合體成員都應(yīng)提供有關(guān)以下方面的資料：(1)所有已接管物業(yè)的授予合同：(2)收到的授標意向書或委托書；(3)已中標，且接近完工，但尚未簽發(fā)最終竣工證書的物業(yè)管理合同。為此，申請人應(yīng)就其提供的每一項設(shè)備分別單獨具表(表3．13)，且應(yīng)就每一設(shè)備出具所有證明或租賃協(xié)議。從事公司的財務(wù)運作、經(jīng)濟核算、日常收支賬務(wù)處理及預測經(jīng)營收支工作。項目總工程師負責物業(yè)管理中的技術(shù)、安全和服務(wù)質(zhì)量控制工作，以及管理人員工作安排及調(diào)度工作。資格預審文件十一其他資料申請人或聯(lián)合體成員名稱：1．請詳述：在過去6年中執(zhí)行已畢及目前所接管物業(yè)過程中公司所介入的訴訟或仲裁歷