【正文】 格申請人，要求他們及時前來購買招標文件。目前國際上廣泛采用的是“定項評分法”，同時采用比較簡便的百分制計分?！　τ谏鲜鲈陬A審中申請人必須提交的重要內(nèi)容應(yīng)當在資格預審文件中予以明列，或制成表格，要求申請人按要求填寫?！　?2)申請人的財務(wù)狀況：公司資產(chǎn)負債表、損益表等財務(wù)報表；銀行過去5年的資信證明以及對未來2年財務(wù)情況的預測?！　　　≠Y格預審的重點在于投標人的經(jīng)驗、過去完成類似項目的情況；人員及設(shè)備能力；投標人的財務(wù)狀況，包括過去幾年的承包合同收入和可投入本項目的啟動資金等。資格預審申請書的開啟不必公開進行，開啟后由招標機構(gòu)組織專家進行評審。最后，招標人還應(yīng)在資格預審文件中規(guī)定資格預審申請表和資料遞交的份數(shù)、時間和地點及文件所使用的語言等。資格預審文件應(yīng)提供招標人及招標項目的全部信息，并且其內(nèi)容應(yīng)比資格預審通告更為詳細，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標的要求等。按照慣例，從刊登資格預審通告的日期到申請截止期應(yīng)不得少于45天。發(fā)布資格預審通告通常有兩種做法，一種是在前述的招標公告中寫明將進行資格預審，并通告領(lǐng)取或購買資格預審文件的地點和時間；另一種做法是在報紙上另行刊登資格預審通告。無論資格預審在何時進行，其審核程序和要求投標公司遞交的文件都大致相同。此外，資格預審能吸引實力雄厚的物業(yè)管理公司前來投標，招標人還可以通過資格預審了解投標人對該項目的投標興趣大小。因為投標人數(shù)量過多，招標人的管理費用和評標費用就會大大提高，通過資格預審淘汰一部分競爭者則可以減少這筆費用?！　≠Y格預審是對所有投標人的一項“粗篩”，也可以說是投標者的第一輪競爭。至于投標邀請書的內(nèi)容和格式與招標公告大致相同，在此便不再重復了。通常情況下應(yīng)包括以下內(nèi)容：　?、僬袠藛挝?業(yè)主或開發(fā)商)名稱；　?、陧椖棵Q；　　③項目地點；　　④項目資金來源(物業(yè)管理資金來源，如業(yè)主分攤或開發(fā)商預付等)；　　⑤招標目的(邀請資格預審還是邀請投標)；　　⑥項目要求概述(項目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求)；　?、哔徺I招標文件的時間、地點和價格；　?、嘟邮軜藭淖詈笕掌诤偷攸c；　?、衢_標日期、時間和地點；　　⑩如果需要，規(guī)定資格預審的標準，以及提供資格預審文件的日期、份數(shù)和使用語言；　　B11必要時規(guī)定投標保證金的金額；　　B12招標單位的地址、電話等聯(lián)系方法。按照國際慣例，從招標公告發(fā)布之日算起，應(yīng)讓投標人至少有45天(通常有60～90天)來準備投標和遞交標書。這一時間應(yīng)從招標公告預計發(fā)布日期開始計算。另外，如果要通過幾個渠道發(fā)布招標公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長)，以便能讓招標公告基本在同一時間刊登出來。　　　　為使?jié)撛诘耐稑巳藢φ袠隧椖渴欠裢稑诉M行考慮和有所準備，招標人在刊登招標公告時，在時間安排上應(yīng)考慮兩個因素：　　(1)刊登招標公告所需時間?！　嶋H上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標項目外，國際慣例對招標公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。如果是實行地方性公開招標的項目，其招標公告應(yīng)選擇在本地的官方公報或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類項目還可以在官方公報上刊登招標公告，使投標具有廣泛性，如在我國還主要刊登在《人民日報》、《中國日報》上?！　∫话銇碚f，一些必須招標的大型項目的招標公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登?！　　　“l(fā)布招標公告應(yīng)根據(jù)項目的性質(zhì)和自身特點選擇適當?shù)那?。兩者的區(qū)別在于對公開招標公告的要求更為嚴格?！　?一)發(fā)布招標公告或投標邀請書　　我國《招標投標法》和國際慣例都規(guī)定，招標人采用公開招標方式招標的，應(yīng)當發(fā)布招標公告；招標人采用邀請招標方式的，應(yīng)當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標邀請書?！　《⒄袠藢嵤╇A段　　招標實施階段是整個招標過程的實質(zhì)性階段。其次，標底的制定應(yīng)建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標底才切合實際。首先，標底的制定與招標文件的編制有著密不可分的關(guān)系。標底定的過高，進入合格范圍內(nèi)的投標人數(shù)量太多，就會使評價的工作量和難度大大增加；標底定得過低，又容易使所有的投標人都落空，從而導致招標失敗。特別是我國國內(nèi)大部分項目招標評標時，均以標底上下的一個區(qū)間作為判斷投標是否合格的條件，標底保密的重要性就更加明顯了。標底是招標人為準備招標的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格，即一種預算價格，它的主要作用是作為招標人審核報價、評標和確定中標人的重要依據(jù)。　　(三)制定標底　　制定標底是招標的一項重要的準備工作。超前實行物業(yè)管理招標確實有其優(yōu)點，然而過早地制定招標文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標文件編制難度加大，可靠性降低。然而，隨著開發(fā)商對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標”已屢見不鮮?！　∽詈笳勔徽勚贫ㄕ袠宋募臅r間。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標人計算標價時的依據(jù)。按照個性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時，合同應(yīng)以特殊性條款為準。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。招標文件這一部分的內(nèi)容便是通過將開標、評標和定標的規(guī)劃等招標過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)了整個招標工作的公正透明。由于招標機構(gòu)在接受投標書時，通常會檢查投標書的制作和封送是否合乎程序，招標文件必須在這一部分中寫明對投標文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標文件格式)以及對投標文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標和評標工作。為了保證投標的真實性，招標人往往還要求投標人必須交納投標保證金，招標文件中規(guī)定了投標保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等?！　?1)投標的條件　　招標文件所以要對投標的條件進行說明和規(guī)定，其目的是為了保證投標人的合格性和投標的真實性。我國《招標投標法》規(guī)定：“招標文件應(yīng)當包括招標項目的技術(shù)要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。招標人應(yīng)十分重視編制招標文件的工作，并務(wù)必做到條款嚴密、周到，內(nèi)容明確，合理合法。招標文件的作用在于：告知投標人遞交投標書的程序；闡明所需招標的標的情況；告知投標評定準則以及訂立合同的條件等?！　?二)編制招標文件　　編制招標文件是招標準備階段招標人最重要的工作內(nèi)容。　　招標人委托招標代理機構(gòu)進行招標的方式常用于公開招標和一部分大范圍邀請招標。我國《招標投標法》對招標代理機構(gòu)的資格和等級劃分，主要依據(jù)招標代理機構(gòu)所具備的兩個條件：一是代理招標經(jīng)歷達到一定的年限，且連續(xù)幾年招標金額達到一定等級；二是編制招標文件和組織評標的專業(yè)能力和技術(shù)力量，也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低。特別是國有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標代理機構(gòu)招標時，應(yīng)避免選擇與自己有上級關(guān)系的招標代理機構(gòu)。要做到這一點，開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標代理機構(gòu)時應(yīng)注意以下問題：　　首先，招標人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標代理機構(gòu)，任何個人和單位都無權(quán)強行指定招標代理機構(gòu)給招標人。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構(gòu)”。其具體的組織機構(gòu)設(shè)置本書第1章已作詳細介紹，在此不再贅述。再如，對于采用小范圍邀請招標或議標方式的小規(guī)模物業(yè)管理項目，由于招標工作量不大，專業(yè)性不強，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標文件和組織評標，這時，招標人自行成立招標機構(gòu)招標也較為適宜?？紤]到招標是一項較為復雜和繁瑣的工作，其中在編制招標文件和組織評標方面有較強的專業(yè)性，對招標人能力的要求也較高，因此，招標人應(yīng)根據(jù)自己的實際情況，量力而行。　　對于開發(fā)商或業(yè)主委員會自行成立招標機構(gòu)，我國《招標投標法》規(guī)定：“招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標機構(gòu)，自行組織招標投標工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標代理機構(gòu)招標?？梢娬袠藱C構(gòu)一旦成立，其職責將貫穿整個招標投標過程?！　?一)成立招標機構(gòu)　　任何一項物業(yè)管理招標，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會，都需要成立一個專門的招標機構(gòu)，并由該機構(gòu)全權(quán)負責整個招標活動。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第81頁 共81頁全過程物業(yè)管理招投標實務(wù)教程一、招標準備階段　　招標準備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進行物業(yè)管理招標到正式對外招標即發(fā)布招標公告之前的這一階段所做的一系列準備工作。根據(jù)國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標機構(gòu)；編制招標文件；確定標底。招標機構(gòu)的主要職責是：擬定招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織簽訂合同?！　〕闪⒄袠藱C構(gòu)主要有兩種途徑。兩種途徑都符合我國《招標投標法》的規(guī)定，并各有特點。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜”。如招標人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構(gòu)，有能力從物業(yè)的設(shè)計、施工監(jiān)理到驗收，整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標機構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標工作，這時該物業(yè)管理招標也理應(yīng)由開發(fā)商自行成立的招標機構(gòu)來完成。自行招標的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設(shè)“招標工作委員會”或“招標工作組”等非常設(shè)的招標機構(gòu)?！　τ谡袠巳宋姓袠舜頇C構(gòu)招標，我國《招標投標法》規(guī)定：“招標人有權(quán)自行選擇招標代理機構(gòu)，委托其辦理招標事宜。采用委托招標代理機構(gòu)招標的最大優(yōu)點在于招標機構(gòu)與投標人之間做到信息充分對稱，使得在招標項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標得以順利完成。而且，招標代理機構(gòu)與招標人之間僅限于委托代理的關(guān)系，招標代理機構(gòu)無權(quán)將招標結(jié)果強加于招標人，招標人應(yīng)是是否中標的最終決定者?！　∑浯危袠巳藨?yīng)根據(jù)自己標的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標代理機構(gòu)進行招標。招標人應(yīng)根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標的的規(guī)模大小選擇相稱的招標代理機構(gòu)，在委托價格合理的情況下，應(yīng)選取具有較高等級的代理機構(gòu)進行招標。事實上，對于一些大型的項目，開發(fā)商往往委托一家招標代理機構(gòu)包攬該項目所有的招標工作；另外，業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標時，通常也采用委托招標代理機構(gòu)招標的方式。招標文件是招標機構(gòu)向投標者提供的為進行招標工作所必需的文件。招標文件既是投標人編制投標文件的依據(jù)，又是招標人與中標人商定合同的基礎(chǔ)，因此它是對招標機構(gòu)與投標人雙方，以及招標人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標人雙方都具有約束力的重要文件?！　∥飿I(yè)管理招標文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標項目的特點和需要而有所不同，但任何招標文件都應(yīng)當依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。根據(jù)這一規(guī)定和國際慣例，物業(yè)管理招標文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分：　　　　投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標機構(gòu)對投標人如何投標的指導性文件，其內(nèi)容包括投標的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。為了保證投標人的合格性，招標機構(gòu)有必要對潛在的投標人進行投標資格預審，招標文件在這一部分規(guī)定參加資格預審的投標人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進行審查。　　(2)對投標文件的要求　　如果說投標的條件側(cè)重于對投標人的要求，則該部分側(cè)重于對投標文件的要求?！　?3)對招標程序的說明　　由于整個招標過程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則，重要的一條便是招標程序的公開化，以增加招標活動的透明度?！　　　『贤瑮l款的目的在于將中標后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化，這也是招標公平、公正原則的具體表現(xiàn)。前者通常是物業(yè)管理招標的行業(yè)性的約定俗成，對于不同的物業(yè)管理項目均具有一般性，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；后者則是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款。　　　　技術(shù)規(guī)范是詳細說明招標項目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項目的服務(wù)標準、具體工作量等)的文件，當屬招標文件的重點之一。　　考慮到招標文件的編制對整個招標活動的影響舉足輕重，下一章將專門就招標文件的編制進行詳細介紹，在此不再贅述。何時制定招標文件是由物業(yè)開發(fā)建設(shè)程序決定的，我國目前大多數(shù)物業(yè)管理招標均是在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。“超前招標”在我國即為在項目立項階段，用地申請得到批準后即可進行物業(yè)管理招標工作、制定招標文件。因此，應(yīng)注意把握招標文件制定的時間，使編制出的招標文件內(nèi)容既嚴密明確，又不失前瞻性。按照國際慣例，在正式招標前，招標人應(yīng)對招標項目制定出標底。因此，標底是招標單位的“絕密”資料，不能向任何無關(guān)人員泄露?！　∮捎跇说资呛饬客稑藞髢r競爭力的一把尺子，標底制定的好壞，直接影響到招標工作的有效性。因此，標底制定得好，可以說是招標工作成功的一半，而編制一個先進、準確、合理、可行的標底需要認真細致，實事求是。標底制定得是否正確很大程度上取決于招標文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標文件對項目的工作量進行說明時應(yīng)盡量減少漏項，同時將工作量盡可能算準確，力爭將招標文件中計算出的工作量與實際量的誤差控制在5％以內(nèi)。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標，則可參照相關(guān)物業(yè)近年來國內(nèi)外先進的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標代理機構(gòu)制定標底。招標的實施主要包括以下幾個具體步驟：發(fā)布招標公告或投標邀請書；組織資格預審；召開標前會議；開標、評標和定標。無論是招標公告還是投標邀請書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標者提供均等機會，讓其了解招標項目的情況，并對是否參加該項目投標進行考慮和有所準備。以下對發(fā)布招標公告的渠道和時間安排、招標公告的內(nèi)容和格式等進行詳細介紹。國際慣例中常見的招標公告發(fā)布渠道有：指定的招標公報、官方公報、本國報紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。