【正文】 如實行國際競爭招標的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國出版的《發(fā)展商務報》(ＤevelopmentＢusiness)；必須實行國內(nèi)公開招標的項目的招標公告指定必須在我國出版的《中國招標》期刊上刊登。　　對于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標項目，其招標公告一般選擇在國內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。另外，還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登，如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。因此通常情況下，一項招標項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布其招標公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當今的信息網(wǎng)絡刊登招標公告。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標公告可能會在投標截止日期之后才能刊登出來?！　?2)投標人準備投標所需時間。投標人申請投標→得到招標文件→準備投標→遞交投標書需要有足夠的時間?！　　　≌袠斯鎽院喍?、明了和完整為宗旨?！　≌袠斯娴木唧w內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標人的具體要求進行變通，然而招標公告的基本內(nèi)容，如招標人的名稱和地址、招標項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間，以及獲得招標文件的辦法等關(guān)鍵事項，按照我國《招標投標法》規(guī)定必須載明?！　?二)組織資格預審　　資格預審是招標實施過程中的一個重要步驟，特別是大型的項目，資格預審更是必不可少。資格預審可以起到以下作用：首先，資格預審可以減少招標人的費用。其次，資格預審還可以保證實現(xiàn)招標目的，選擇到最合格的投標人，此投標人不僅報價最低或較低，而且他的報價是以其技術(shù)能力、財務狀況及經(jīng)驗為基礎的，防止了一些素質(zhì)較低的投標商以價格進行惡性競爭?！　∪粽袠宋飿I(yè)預計投標公司的數(shù)目眾多，可預先對各投標公司進行資格預審，剔除資信較差的公司，重點選擇6～10家申請者參與投標，這就是所謂早期預審；若投標公司數(shù)量較少，則可待投標機構(gòu)已遞送標書且開標之后進行資格預審，這也就是所謂后期預審?！　　　≠Y格預審包括以下三個步驟：　　(1)發(fā)出資格預審通告或資格預審邀請書。資格預審通告的主要內(nèi)容包括：招標項目簡介；項目資金來源；參加預審的資格；獲取資格預審文件的時間、地點以及接受資格預審申請的時間和地點?！　?2)出售資格預審文件。此外，資格預審文件中還可規(guī)定申請資格預審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y物業(yè)管理企業(yè)單獨或聯(lián)合投標的一些規(guī)定，以及申請投標資格預審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達若干年以上，承擔過類似的物業(yè)管理項目等?！　?3)評審。如有必要，還可召開資格預審準備會議，以便申請人取得有關(guān)項目情況的第一手資料。具體內(nèi)容包括：　　(1)申請人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級、注冊資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負責人、項目授權(quán)代表；公司組織機構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等?！　?3)經(jīng)驗和過去的表現(xiàn)：過去5年內(nèi)申請人完成的類似項目的基本情況，如這些項目和業(yè)主的名稱、項目工作量、合同金額、服務期限等等?！　　　≌袠藛挝豢梢愿鶕?jù)自己的要求來決定資格預審的評審方法?！岸椩u分法”就是對申請人提交的資料進行分類，并按一定標準制分，最后確定一個取得投標資格的最低分數(shù)線，達到或超過最低分數(shù)線的申請人被視為合格，可以參加投標；未能達到最低分數(shù)線的申請人則被視為不合格，不能參加投標。緊接著，按照國際慣例，招標機構(gòu)通常在投標人購買招標文件后安排一次投標人會議，即標前會議?！锻稑巳隧氈分幸话阋⒚鳂饲皶h的日期，如有日期變更，招標人應立即通知已購買招標文件的投標人?！　饲皶h通常是在招標人所在地(同時又為招標項目所在地更好)召開，因為在標前會議期間，招標人往往會組織投標人到現(xiàn)場考察，如果標前會議在招標項目所在地召開就較為方便。當標前會議形成的書面文件與原招標文件有不一致之處時，應以會議文件為準。因此，凡已收到書面文件的投標人，不得以未參加標前會議為由對招標文件提出異議，或要求修改標書和報價。另外，參加會議的費用應由各投標人自理?！　≌袠巳嘶蛘袠藱C構(gòu)收到物業(yè)管理企業(yè)封送的投標書后，經(jīng)過審查認為各項手續(xù)均符合規(guī)定時，即可收入，并在公開預定的時間(一般為招標文件確定的提交投標文件截止時間)、地點(招標文件中預先確定的地點)當眾拆封開標，公開宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標的，并聲明不論管理服務費高低均有中標希望。　　從開始評標到最后定標，一般要經(jīng)過3～6個月的定標期。在評選過程中，應以管理服務費報價、管理服務質(zhì)量和管理方案先進程度作為主要的衡量標準。在這一階段，招標人往往通過同時與中標推薦人進行談判，以最充分地獲取投標人的信息，這種談判在慣例中也被稱為“議標”(不同于招標方式中的“議標”)。值得注意的是，我國《招標投標法》規(guī)定，通常情況下招標人從評審委員會推薦的幾位中標候選人中選取一個作為中標人，但在中標候選人均不符合招標人要求的情況下，招標人有權(quán)拒絕定標，從而取消招標?！　∪?、招標結(jié)束階段　　招標人在最后選出中標人時，招標工作便進入結(jié)束階段。這一階段的具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。合同的簽訂，實際上就是招標人向中標人授予承包合同，是整個招標投標活動的最后一個程序。以下所說的合同，均是指雙方經(jīng)過磋商后擬簽訂的正式合同。　　合同序文部分要寫明訂立合同的雙方當事人(即招標人與中標人)的法定名稱和地址。　　合同內(nèi)容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術(shù)性條款、財務條款和法律條款三類條款?！　『贤Y(jié)尾部分要寫明簽訂合同的日期、地點以及擬訂合同的語言文字，最后還要寫明合同生效日期，以及由合同雙方當事人或代理人簽字。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標須知和合同一般條件等；另一部分是合同特殊條款、投標文件、技術(shù)規(guī)格說明及補充修改文件等。合同協(xié)議書的格式將在下一章專門介紹。合同條款因招標項目的性質(zhì)和類型而異。這些都屬于合同的一般條款，此外，還有合同特殊條款，也就是合同一般條款的補充和修改。本書在下一章還會作詳細介紹。在合同履行過程中，有兩方面的問題值得注意：　　首先是合同履行的要求。這意味著：①違約一方不能以其他財物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的，則仍應繼續(xù)履行。如我國《招標投標法》規(guī)定：“中標人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓”?！　∑浯问顷P(guān)于合同履行中的擔保。根據(jù)國際慣例，招標文件中通常應規(guī)定在簽訂合同后的30天內(nèi)，中標人應按照合同的條款和條件，向招標人遞交一份履約保證金合同。保證金的額度大小，應以擔保金額足以抵償中標人違約時所造成的損失為原則。　　(三)資料整理與歸檔　　合同簽訂后，標志著招標工作已經(jīng)結(jié)束，招標人和投標人(這時為中標人)進入一對一的長期契約合同關(guān)系。招標活動是一項十分復雜的活動，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標人應對其予以整理。另外，業(yè)主或開發(fā)商還應注意經(jīng)常核對物業(yè)中的實際項目和實際管理標準與原標書和合同是否相符；合同期間，業(yè)主或開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)商辦一切事務時，要習慣于通過書信方式進行，以便日后作為憑證。應當說，在這一行業(yè)中投標活動的成功經(jīng)驗暫且乏善可陳。對于物業(yè)管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導，就必須要盡快做好準備，加入到投標競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大?！　‰m然，由于投標對象——物業(yè)管理服務的無形性與其他工程項目的實物性的差異，物業(yè)管理投標具有許多區(qū)別于其他項目投標的獨特之處，但同樣作為投標，其必經(jīng)程序仍與其他項目投標有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準備、購買標書、可行性分析、編寫及封送標書等步驟。按照國際與國內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標資格所需履行的手續(xù)也有所不同。首先，按照我國《公司法》規(guī)定，作為獨立經(jīng)營、獨立核算的法人機構(gòu)，物業(yè)管理公司(或其所屬集團公司)必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經(jīng)營資格。 其次，物業(yè)管理企業(yè)應具備經(jīng)有關(guān)部門核準頒發(fā)的資質(zhì)證書。 　　鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度。　　在該《試行辦法》出臺并正式實施之前，各級地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理辦法?！　☆愋鸵螅汗舅芾砦飿I(yè)的類型在3種以上，或管理涉外物業(yè)在2種以上；并且所管理物業(yè)應有2個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標面積超過50％?！　〗?jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在3年以上；且注冊資本應在100萬元以上(含100萬元)。　　類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物業(yè)需有1個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標面積超過30％。　　經(jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在2年以上；且注冊資本應在50萬元以上(含50萬元)?！　∪藛T素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員3人以上?！　≡偃?，天津市為規(guī)范行業(yè)秩序，推動該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應出臺《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級評定辦法》、《天津市物業(yè)管理招標投標規(guī)則》，全面引入市場機制，實行招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)。此外，該規(guī)則還對招標投標的程序和方法做出了相應規(guī)定。根據(jù)該《試行辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級、二級、三級3個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)應當按照《試行辦法》規(guī)定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定?！对囆修k法》還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。資質(zhì)等級的升級應依次逐級上升，不得越級上升。應當說，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場競爭機制，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動全國物業(yè)管理招標投標的迅速發(fā)展。　　(1)注冊　　在招標物業(yè)所在國注冊，使其具有獨立經(jīng)營的法人資格，這對于進行國際投標的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序?！　∮捎诓煌瑖曳煞ㄒ?guī)的差異，他們對異國進入的物業(yè)管理公司在注冊與遞交投標書的先后次序上的規(guī)定也有所不同。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：　?、俟菊鲁?。值得注意的是，由于我國實行《公司法》時間較短，加之獨特的經(jīng)濟體制，我國公司成立時報批的組建文件往往與國際慣例有較大差別。　?、跔I業(yè)執(zhí)照?！　、坳P(guān)于分公司的證明?！　、苜Y產(chǎn)負債表及損益表?！　、菰庸芪飿I(yè)的名稱、規(guī)模、地點及服務質(zhì)量等。即由辦事處負責人簽署委任的駐招標物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明。公證之后，諸文件便可生效。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當?shù)貥I(yè)務，不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標成功的可能性。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點：　?、贅I(yè)務咨詢。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務要求提供幫助，這是代理人應提供的基本服務之一。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務運作提供服務，這些工作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當?shù)睾献骰锇?，提供投標所需單價、費率等?！　、勖軈f(xié)調(diào)。此時，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，妥善協(xié)調(diào)解決矛盾。選擇代理人時，投標公司應從自身的弱勢及代理人可提供的互補優(yōu)勢出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評價做出決策。投標公司選擇代理人時應以代理公司的技術(shù)勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務獨立性、取費結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個經(jīng)過專業(yè)教育與訓練、具有實際經(jīng)驗的組織團體來承擔被委托的任務。　　?！　?。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項目規(guī)模與類型相匹配的管理技能，必須適當安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃。對于這一指標評價所采用的方法主要有：　　?！　?。　?、圪Y源可靠性。資源可靠性的評價可參照以下標準：　　?！　　Ｖ薪樽稍兎兆鳛橐环N獨立業(yè)務，應當符合FIDIC合同條款中有關(guān)職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨立性等諸項規(guī)定?！　、萑≠M合理性?！　、迗?zhí)業(yè)誠實性。委托方不應過多干預代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方?！　≡诳疾炝艘陨蠗l件之后，投標公司則可根據(jù)物業(yè)項目的規(guī)模、服務內(nèi)容的復雜性與重要性來確定代理公司。投標公司應當預測該招標物業(yè)服務所需的人力資源及其對人力資源的要求，并將可能需要的服務內(nèi)容進行分類。　?、谫Y格預審?！　、鄯治鲱A選?！　、軛l件商議?！　、輰徍伺判颉！　、藿忧⒄勁?。如果與第一家談判失敗，投標公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進行談判，直至達成滿意的協(xié)議為止。通常代理協(xié)議包括以下內(nèi)容：　　、公司地址、法人代表姓名和職務。　　，包括代理的業(yè)務范圍和時間范圍?！　??！　〈砣丝赡艹袚牧x務主要有：向委托人提供信息及有關(guān)法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競標；推薦可靠的投標合作者；協(xié)調(diào)委托人與當?shù)赜嘘P(guān)部門及業(yè)主三方之間的關(guān)系；其他代理工作。　　。　　(二)籌措資金　　物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標全過程及中標后的管理需要?！　⊥稑似髽I(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。投標公司可根據(jù)招標物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結(jié)構(gòu)。公司所提交的文件包括申請書、財務報表、物業(yè)項目情況說明、資金用途計劃等?！　?3)取得貸款擔保。合同主要內(nèi)容包括貸款期限、貸款利率、用款計劃與還款計劃等。因此，物業(yè)管理公司在投標初期應多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料?！　」究赡艿馁Y料來源大致有以下幾個方面：　　(1)報章雜志。有意識地留意這些地方，往往會使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。在時間就是速度的信息時代，隨著網(wǎng)絡技術(shù)的快速發(fā)展，愈來愈多的信息交