【正文】 如實行國際競爭招標(biāo)的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國出版的《發(fā)展商務(wù)報》(ＤevelopmentＢusiness)；必須實行國內(nèi)公開招標(biāo)的項目的招標(biāo)公告指定必須在我國出版的《中國招標(biāo)》期刊上刊登?！　τ诖蠖鄶?shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項目，其招標(biāo)公告一般選擇在國內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。另外，還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登，如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。因此通常情況下，一項招標(biāo)項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布其招標(biāo)公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標(biāo)公告。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標(biāo)公告可能會在投標(biāo)截止日期之后才能刊登出來?！　?2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時間。投標(biāo)人申請投標(biāo)→得到招標(biāo)文件→準(zhǔn)備投標(biāo)→遞交投標(biāo)書需要有足夠的時間?！　　　≌袠?biāo)公告應(yīng)以簡短、明了和完整為宗旨?！　≌袠?biāo)公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標(biāo)人的具體要求進(jìn)行變通，然而招標(biāo)公告的基本內(nèi)容，如招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間，以及獲得招標(biāo)文件的辦法等關(guān)鍵事項，按照我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定必須載明?！　?二)組織資格預(yù)審　　資格預(yù)審是招標(biāo)實施過程中的一個重要步驟，特別是大型的項目，資格預(yù)審更是必不可少。資格預(yù)審可以起到以下作用：首先，資格預(yù)審可以減少招標(biāo)人的費用。其次，資格預(yù)審還可以保證實現(xiàn)招標(biāo)目的，選擇到最合格的投標(biāo)人，此投標(biāo)人不僅報價最低或較低，而且他的報價是以其技術(shù)能力、財務(wù)狀況及經(jīng)驗為基礎(chǔ)的，防止了一些素質(zhì)較低的投標(biāo)商以價格進(jìn)行惡性競爭?！　∪粽袠?biāo)物業(yè)預(yù)計投標(biāo)公司的數(shù)目眾多，可預(yù)先對各投標(biāo)公司進(jìn)行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點選擇6～10家申請者參與投標(biāo)，這就是所謂早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量較少，則可待投標(biāo)機(jī)構(gòu)已遞送標(biāo)書且開標(biāo)之后進(jìn)行資格預(yù)審，這也就是所謂后期預(yù)審?！　　　≠Y格預(yù)審包括以下三個步驟：　　(1)發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請書。資格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)項目簡介；項目資金來源；參加預(yù)審的資格；獲取資格預(yù)審文件的時間、地點以及接受資格預(yù)審申請的時間和地點?！　?2)出售資格預(yù)審文件。此外，資格預(yù)審文件中還可規(guī)定申請資格預(yù)審的基本合格條件，或?qū)ν赓Y物業(yè)管理企業(yè)單獨或聯(lián)合投標(biāo)的一些規(guī)定，以及申請投標(biāo)資格預(yù)審的一些基本要求，例如從事該行業(yè)至少已達(dá)若干年以上，承擔(dān)過類似的物業(yè)管理項目等?！　?3)評審。如有必要，還可召開資格預(yù)審準(zhǔn)備會議，以便申請人取得有關(guān)項目情況的第一手資料。具體內(nèi)容包括：　　(1)申請人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級、注冊資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項目授權(quán)代表；公司組織機(jī)構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等。　　(3)經(jīng)驗和過去的表現(xiàn)：過去5年內(nèi)申請人完成的類似項目的基本情況，如這些項目和業(yè)主的名稱、項目工作量、合同金額、服務(wù)期限等等?！　　　≌袠?biāo)單位可以根據(jù)自己的要求來決定資格預(yù)審的評審方法。“定項評分法”就是對申請人提交的資料進(jìn)行分類，并按一定標(biāo)準(zhǔn)制分，最后確定一個取得投標(biāo)資格的最低分?jǐn)?shù)線，達(dá)到或超過最低分?jǐn)?shù)線的申請人被視為合格，可以參加投標(biāo)；未能達(dá)到最低分?jǐn)?shù)線的申請人則被視為不合格，不能參加投標(biāo)。緊接著，按照國際慣例，招標(biāo)機(jī)構(gòu)通常在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)人會議，即標(biāo)前會議?！锻稑?biāo)人須知》中一般要注明標(biāo)前會議的日期，如有日期變更，招標(biāo)人應(yīng)立即通知已購買招標(biāo)文件的投標(biāo)人?！　?biāo)前會議通常是在招標(biāo)人所在地(同時又為招標(biāo)項目所在地更好)召開，因為在標(biāo)前會議期間，招標(biāo)人往往會組織投標(biāo)人到現(xiàn)場考察，如果標(biāo)前會議在招標(biāo)項目所在地召開就較為方便。當(dāng)標(biāo)前會議形成的書面文件與原招標(biāo)文件有不一致之處時，應(yīng)以會議文件為準(zhǔn)。因此，凡已收到書面文件的投標(biāo)人，不得以未參加標(biāo)前會議為由對招標(biāo)文件提出異議，或要求修改標(biāo)書和報價。另外，參加會議的費用應(yīng)由各投標(biāo)人自理?！　≌袠?biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)收到物業(yè)管理企業(yè)封送的投標(biāo)書后，經(jīng)過審查認(rèn)為各項手續(xù)均符合規(guī)定時，即可收入，并在公開預(yù)定的時間(一般為招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間)、地點(招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點)當(dāng)眾拆封開標(biāo)，公開宣讀各物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)的，并聲明不論管理服務(wù)費高低均有中標(biāo)希望?！　拈_始評標(biāo)到最后定標(biāo)，一般要經(jīng)過3～6個月的定標(biāo)期。在評選過程中，應(yīng)以管理服務(wù)費報價、管理服務(wù)質(zhì)量和管理方案先進(jìn)程度作為主要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。在這一階段，招標(biāo)人往往通過同時與中標(biāo)推薦人進(jìn)行談判，以最充分地獲取投標(biāo)人的信息，這種談判在慣例中也被稱為“議標(biāo)”(不同于招標(biāo)方式中的“議標(biāo)”)。值得注意的是，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，通常情況下招標(biāo)人從評審委員會推薦的幾位中標(biāo)候選人中選取一個作為中標(biāo)人，但在中標(biāo)候選人均不符合招標(biāo)人要求的情況下，招標(biāo)人有權(quán)拒絕定標(biāo)，從而取消招標(biāo)?！　∪⒄袠?biāo)結(jié)束階段　　招標(biāo)人在最后選出中標(biāo)人時，招標(biāo)工作便進(jìn)入結(jié)束階段。這一階段的具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。合同的簽訂，實際上就是招標(biāo)人向中標(biāo)人授予承包合同，是整個招標(biāo)投標(biāo)活動的最后一個程序。以下所說的合同，均是指雙方經(jīng)過磋商后擬簽訂的正式合同?！　『贤蛭牟糠忠獙懨饔喠⒑贤碾p方當(dāng)事人(即招標(biāo)人與中標(biāo)人)的法定名稱和地址。　　合同內(nèi)容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術(shù)性條款、財務(wù)條款和法律條款三類條款?！　『贤Y(jié)尾部分要寫明簽訂合同的日期、地點以及擬訂合同的語言文字，最后還要寫明合同生效日期，以及由合同雙方當(dāng)事人或代理人簽字。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標(biāo)須知和合同一般條件等；另一部分是合同特殊條款、投標(biāo)文件、技術(shù)規(guī)格說明及補(bǔ)充修改文件等。合同協(xié)議書的格式將在下一章專門介紹。合同條款因招標(biāo)項目的性質(zhì)和類型而異。這些都屬于合同的一般條款，此外，還有合同特殊條款，也就是合同一般條款的補(bǔ)充和修改。本書在下一章還會作詳細(xì)介紹。在合同履行過程中，有兩方面的問題值得注意：　　首先是合同履行的要求。這意味著：①違約一方不能以其他財物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的，則仍應(yīng)繼續(xù)履行。如我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目，也不得將中標(biāo)項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓”?！　∑浯问顷P(guān)于合同履行中的擔(dān)保。根據(jù)國際慣例，招標(biāo)文件中通常應(yīng)規(guī)定在簽訂合同后的30天內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)按照合同的條款和條件，向招標(biāo)人遞交一份履約保證金合同。保證金的額度大小，應(yīng)以擔(dān)保金額足以抵償中標(biāo)人違約時所造成的損失為原則?！　?三)資料整理與歸檔　　合同簽訂后，標(biāo)志著招標(biāo)工作已經(jīng)結(jié)束，招標(biāo)人和投標(biāo)人(這時為中標(biāo)人)進(jìn)入一對一的長期契約合同關(guān)系。招標(biāo)活動是一項十分復(fù)雜的活動，涉及大量的合同、文件及信件往來，招標(biāo)人應(yīng)對其予以整理。另外，業(yè)主或開發(fā)商還應(yīng)注意經(jīng)常核對物業(yè)中的實際項目和實際管理標(biāo)準(zhǔn)與原標(biāo)書和合同是否相符；合同期間，業(yè)主或開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)商辦一切事務(wù)時，要習(xí)慣于通過書信方式進(jìn)行，以便日后作為憑證。應(yīng)當(dāng)說，在這一行業(yè)中投標(biāo)活動的成功經(jīng)驗暫且乏善可陳。對于物業(yè)管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導(dǎo)，就必須要盡快做好準(zhǔn)備，加入到投標(biāo)競爭的行列之中，在競爭中發(fā)展壯大?！　‰m然，由于投標(biāo)對象——物業(yè)管理服務(wù)的無形性與其他工程項目的實物性的差異，物業(yè)管理投標(biāo)具有許多區(qū)別于其他項目投標(biāo)的獨特之處，但同樣作為投標(biāo)，其必經(jīng)程序仍與其他項目投標(biāo)有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、購買標(biāo)書、可行性分析、編寫及封送標(biāo)書等步驟。按照國際與國內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標(biāo)資格所需履行的手續(xù)也有所不同。首先，按照我國《公司法》規(guī)定，作為獨立經(jīng)營、獨立核算的法人機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司(或其所屬集團(tuán)公司)必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經(jīng)營資格。 其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書。 　　鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設(shè)部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度?！　≡谠摗对囆修k法》出臺并正式實施之前，各級地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級管理辦法?！　☆愋鸵螅汗舅芾砦飿I(yè)的類型在3種以上，或管理涉外物業(yè)在2種以上；并且所管理物業(yè)應(yīng)有2個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過50％。　　經(jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在3年以上；且注冊資本應(yīng)在100萬元以上(含100萬元)。　　類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物業(yè)需有1個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過30％。　　經(jīng)營實力要求：企業(yè)經(jīng)營年限須在2年以上；且注冊資本應(yīng)在50萬元以上(含50萬元)?！　∪藛T素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員3人以上?！　≡偃?，天津市為規(guī)范行業(yè)秩序，推動該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應(yīng)出臺《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級評定辦法》、《天津市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則》，全面引入市場機(jī)制，實行招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。此外，該規(guī)則還對招標(biāo)投標(biāo)的程序和方法做出了相應(yīng)規(guī)定。根據(jù)該《試行辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級、二級、三級3個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《試行辦法》規(guī)定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定。《試行辦法》還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。資質(zhì)等級的升級應(yīng)依次逐級上升，不得越級上升。應(yīng)當(dāng)說，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場競爭機(jī)制，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動全國物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的迅速發(fā)展。　　(1)注冊　　在招標(biāo)物業(yè)所在國注冊，使其具有獨立經(jīng)營的法人資格，這對于進(jìn)行國際投標(biāo)的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序?！　∮捎诓煌瑖曳煞ㄒ?guī)的差異，他們對異國進(jìn)入的物業(yè)管理公司在注冊與遞交投標(biāo)書的先后次序上的規(guī)定也有所不同。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：　?、俟菊鲁獭Ｖ档米⒁獾氖?，由于我國實行《公司法》時間較短，加之獨特的經(jīng)濟(jì)體制，我國公司成立時報批的組建文件往往與國際慣例有較大差別。　?、跔I業(yè)執(zhí)照?！　、坳P(guān)于分公司的證明。　?、苜Y產(chǎn)負(fù)債表及損益表?！　、菰庸芪飿I(yè)的名稱、規(guī)模、地點及服務(wù)質(zhì)量等。即由辦事處負(fù)責(zé)人簽署委任的駐招標(biāo)物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明。公證之后，諸文件便可生效。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)，不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標(biāo)成功的可能性。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點：　　①業(yè)務(wù)咨詢。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務(wù)要求提供幫助，這是代理人應(yīng)提供的基本服務(wù)之一。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)運作提供服務(wù)，這些工作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇?，提供投?biāo)所需單價、費率等。　?、勖軈f(xié)調(diào)。此時，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，妥善協(xié)調(diào)解決矛盾。選擇代理人時，投標(biāo)公司應(yīng)從自身的弱勢及代理人可提供的互補(bǔ)優(yōu)勢出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評價做出決策。投標(biāo)公司選擇代理人時應(yīng)以代理公司的技術(shù)勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務(wù)獨立性、取費結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎(chǔ)。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個經(jīng)過專業(yè)教育與訓(xùn)練、具有實際經(jīng)驗的組織團(tuán)體來承擔(dān)被委托的任務(wù)?！　　！　?。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項目規(guī)模與類型相匹配的管理技能，必須適當(dāng)安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃。對于這一指標(biāo)評價所采用的方法主要有：　　?！　?。　?、圪Y源可靠性。資源可靠性的評價可參照以下標(biāo)準(zhǔn)：　　?！　?。中介咨詢服務(wù)作為一種獨立業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)符合FIDIC合同條款中有關(guān)職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨立性等諸項規(guī)定?！　、萑≠M合理性?！　、迗?zhí)業(yè)誠實性。委托方不應(yīng)過多干預(yù)代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方?！　≡诳疾炝艘陨蠗l件之后，投標(biāo)公司則可根據(jù)物業(yè)項目的規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性與重要性來確定代理公司。投標(biāo)公司應(yīng)當(dāng)預(yù)測該招標(biāo)物業(yè)服務(wù)所需的人力資源及其對人力資源的要求，并將可能需要的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分類。　?、谫Y格預(yù)審?！　、鄯治鲱A(yù)選。　?、軛l件商議?！　、輰徍伺判??！　、藿忧⒄勁?。如果與第一家談判失敗，投標(biāo)公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進(jìn)行談判，直至達(dá)成滿意的協(xié)議為止。通常代理協(xié)議包括以下內(nèi)容：　　、公司地址、法人代表姓名和職務(wù)?！　。ù淼臉I(yè)務(wù)范圍和時間范圍?！　　！　〈砣丝赡艹袚?dān)的義務(wù)主要有：向委托人提供信息及有關(guān)法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競標(biāo)；推薦可靠的投標(biāo)合作者；協(xié)調(diào)委托人與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門及業(yè)主三方之間的關(guān)系；其他代理工作?！　??！　?二)籌措資金　　物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標(biāo)全過程及中標(biāo)后的管理需要?！　⊥稑?biāo)企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結(jié)構(gòu)。公司所提交的文件包括申請書、財務(wù)報表、物業(yè)項目情況說明、資金用途計劃等?！　?3)取得貸款擔(dān)保。合同主要內(nèi)容包括貸款期限、貸款利率、用款計劃與還款計劃等。因此，物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料?！　」究赡艿馁Y料來源大致有以下幾個方面：　　(1)報章雜志。有意識地留意這些地方，往往會使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。在時間就是速度的信息時代，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，愈來愈多的信息交