【正文】 前的物業(yè)管理實踐，參照國際上服務行業(yè)的二步招標方法，更能保證服務質量的優(yōu)秀與價格合理，也能更好地體現(xiàn)公開、公平、公正和誠實信用的原則。 第二節(jié) 物業(yè)管理招投標的含義與特點 一、物業(yè)管理招投標的含義 二、物業(yè)管理招投標的特點 三、物業(yè)管理招投標的類型與方式 一、物業(yè)管理招投標的含義 （一）物業(yè)管理招標 （二）物業(yè)管理投標 一、物業(yè)管理招投標的含義 （一）物業(yè)管理招標 物業(yè)管理招標，是指 物業(yè)管理招標人 為即將建造完成或已經建造完成的物業(yè)尋找物業(yè)管理公司，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件并向社會公開，將物業(yè)管理區(qū)域內房屋及共用部位共用設施設備的維修養(yǎng)護、安全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務等事務，一次性發(fā)包，由多家物業(yè)管理公司競投，從中選擇確定適宜的物業(yè)管理公司并與之訂立物業(yè)服務合同的過程。 ?依法提出招標項目進行招標的物業(yè)所有權人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）。 物業(yè)管理招標人的權利 一、物業(yè)管理招投標的含義 （一）物業(yè)管理招標 物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。 在具體招標過程進行時，招標人可以自行組織實施招標活動，也可以也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。 其中，投標人是指響應物業(yè)管理招標、參加物業(yè)管理投標競爭的具有相應物業(yè)管理資質和獨立法人資格的物業(yè)管理公司。業(yè)委會更換管理不到位、服務有問題的物業(yè)公司，是一個行業(yè)發(fā)展成熟的標志之一。 整個 2023年， 鄒家健 一直是媒體關注的焦點。忍無可忍的業(yè)主們推舉鄒家健為業(yè)主委員會主任，通過各種渠道反映問題，同時 通過向社會招標公開“選管家”?！熬爸奘录痹谡麄€中國房地產、物業(yè)管理界引起了軒然大波， 首開深圳市商品房業(yè)主通過招標自主選擇管理公司的先例。由“景洲事件”帶來的沖擊波很快引發(fā)了南天一花園、學府花園等更換管理公司等一系列事件。 三、物業(yè)管理招投標的類型與方式 （一）物業(yè)管理招標類型 按照物業(yè)管理的內容可分為 : 1．單純物業(yè)管理招標。也就是說僅僅圍繞著物業(yè)管理權進行招標，而不涉及其他內容。 一些商住樓，或一些購物中心（商場）所要進行的物業(yè)管理招標，其內容不僅僅對整個物業(yè)服務進行招標，而且還要對這些經營場所經營狀況進行招標。 3．專項工作招標。 三、物業(yè)管理招投標的類型與方式 ?（一）物業(yè)管理招標類型 ?（二）物業(yè)管理招標方式 三、物業(yè)管理招投標的類型與方式 ?（一）物業(yè)管理招標類型 1．單純物業(yè)管理招標。 3．專項工作招標。也就是說僅僅圍繞著物業(yè)管理權進行招標，而不涉及其他內容。 2．物業(yè)管理與經營總招標。 ?一些商住樓，或一些購物中心（商場）所要進行的物業(yè)管理招標，其內容不僅僅對整個物業(yè)服務進行招標，而且還要對這些經營場所經營狀況進行招標。 三、物業(yè)管理招投標的類型與方式 ?（一）物業(yè)管理招標類型 1．單純物業(yè)管理招標。 3．專項工作招標。 三、物業(yè)管理招投標的類型與方式 （二）物業(yè)管理招標方式 第三節(jié) 物業(yè)管理招標的實施 一、物業(yè)管理招標的準備工作 二、物業(yè)管理招標的操作 一、物業(yè)管理招標的準備工作 （一）成立招標組織和招標領導小組 （二）提出招標申請并進行招標登記 （三）編制招標文件 （四）測定標底 （五）確定招標的指導原則及方式 一、物業(yè)管理招標的準備工作 （一）成立招標組織和招標領導小組 （二）提出招標申請并進行招標登記 （三）編制招標文件 （四）測定標底 （五）確定招標的指導原則及方式 1．成立招標組織 ①落實各項招標條件，完成施工前的各項準備工作； ②編制招標文件，并向招投標辦事機構辦理招標文件的審批手續(xù)； ③組織或委托標底的編制，按規(guī)定報招投標辦事機構審查批準； ④發(fā)布招標公告或邀請書，對投標企業(yè)進行資質審查； ⑤向投標企業(yè)發(fā)放招標文件、設計圖紙和有關技術資料； ⑥組織投標企業(yè)勘察現(xiàn)場，并對有關問題負責解釋和答疑； ⑦制定評標辦法； ⑧發(fā)布中標或未中標通知書； ⑨組織與中標者簽訂合同。 （ 1）開發(fā)商自行招標 （ 2）小業(yè)主自行招標 （ 3）委托招標代理機構招標 一、物業(yè)管理招標的準備工作 （一）成立招標組織和招標領導小組 （二）提出招標申請并進行招標登記 （三）編制招標文件 （四）測定標底 （五）確定招標的指導原則及方式 2．成立招標領導小組 招標領導小組一般是在政府物業(yè)管理行政主管部門指導下，由委托方 (房地產開發(fā)商或業(yè)主委員會 )成立，小組成員可聘請有關部門人員和物業(yè)管理專家組成。 如果是建設單位向招投標辦事機構提出招標申請，申請的主要內容包括： （ 1）招標工程具備的條件； （ 2）建設單位應具備的資質； （ 3）擬采用的招標方式； （ 4）對投標企業(yè)的資質要求或擬選擇的投標企業(yè)。 一、物業(yè)管理招標的準備工作 （一）成立招標組織和招標領導小組 （二）提出招標申請并進行招標登記 （三）編制招標文件 （四）測定標底 （五）確定招標的指導原則及方式 編制招標文件是招標準備階段最重要的工作。招標文件是投標單位編制標書的主要依據(jù)，其主要內容包括： （ 1）招標公告或邀標書； （ 2）投標企業(yè)資質審查表； （ 3）投標須知； （ 4）招標章程； （ 5）招標項目說明書； （ 6）合同主要條款； （ 7）技術規(guī)范； （ 8）其他有關內容。標底是招標人對招標工程的一種預期價格或預算價格。標底是招標人對招標工程的一種預期價格或預算價格。 ?（ 2）標底的計價內容、計價依據(jù)應與招標文件的規(guī)定完全一致。 ?（ 4）標底價格應由成本、利潤、稅金等組成，一般應控制在批準的總概算（或修正概算）及投資包干的限額內。 標底的組成內容 ?（ 1）標底的綜合編制說明； ?（ 2）物業(yè)現(xiàn)場狀況、影響因素、物業(yè)維修工程量清單與價格、管理服務要求或預算方案； ?（ 3）標底附件： ? 物業(yè)的地質、水文、地面情況的有關資料； ? 編制標底所依據(jù)的有關文件或方案等。 二、物業(yè)管理招標的操作 （一）發(fā)布招標公告或邀請書 （二）審查與確定投標單位資格 （三）發(fā)售招標文件、召開標前會議 （四）接受投標書 （五）開標 （六）評標 （七）中標和授標 （八）訂立合同 視招標的形式不同，有的發(fā)布招標公告，有的采用招標邀請書進行邀請。 二、物業(yè)管理招標的操作 （一）發(fā)布招標公告或邀請書 （二）審查與確定投標單位資格 （三）發(fā)售招標文件、召開標前會議 （四）接受投標書 （五）開標 （六）評標 （七）中標和授標 （八）訂立合同 招標人對投標人進行資格審查和確認后，就要對前來投標的物業(yè)管理公司出售招標文件，并接受咨詢。投標人應當按照招標文件的規(guī)定編制投標文件。 二、物業(yè)管理招標的操作 （一）發(fā)布招標公告或邀請書 （二）審查與確定投標單位資格 （三）發(fā)售招標文件、召開標前會議 （四）接受投標書 （五）開標 （六）評標 （七）中標和授標 （八）訂立合同 ?在預定時間，由投標人檢查投標文件的密封情況，確認無誤后，有關工作人員當眾拆封、驗證投標資格，并公平宣讀投標人名稱、投標價格以及其他主要內容，并聲明不論管理服務費高低均有中標希望。即開標應當按照招標文