物業(yè)管理第三章物業(yè)管理招投標(biāo)及合同-在線瀏覽
2025-04-11 11:04本頁面
【正文】 容、性質(zhì)、現(xiàn)狀、管理要求和質(zhì)量要求、招標(biāo)條件及開標(biāo)日期、獲取招標(biāo)文件的辦法、招標(biāo)人的名稱和地址等，由物業(yè)管理企業(yè)迚行競爭的方式 在國外稱之為無限競爭性招標(biāo) 公開招標(biāo) —— 無限競爭性招標(biāo) 公開招標(biāo)的特點(diǎn) 這種招標(biāo)可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的機(jī)會(huì) 業(yè)主也有較大的選擇余地，有利于降低成本，提高物業(yè)管理水平 但是招標(biāo)單位審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，招標(biāo)費(fèi)用支出較大 邀請招標(biāo)的含義 所謂邀請招標(biāo)就是由招標(biāo)單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)信息，并邀請其參加投標(biāo)的方式 邀請招標(biāo) —— 有限競爭性招標(biāo) 邀請招標(biāo)的特點(diǎn) 是競標(biāo)單位少，資格預(yù)審和評標(biāo)工作量小 如果對競標(biāo)對象選擇得當(dāng)，則起到花費(fèi)少、效率高的作用，同時(shí)提高了投標(biāo)單位的中標(biāo)率，對招投標(biāo)雙方都十分有利。 A房地產(chǎn)公司對物業(yè)管理的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)在招標(biāo)文件中作了明確的要求，要求投標(biāo)單位進(jìn)行物業(yè)管理報(bào)價(jià)。開標(biāo)后經(jīng)過評比， A 房地產(chǎn)公司認(rèn)為 B物業(yè)管理公司的 /平方米的報(bào)價(jià)合理，決定讓 B物業(yè)管理公司中標(biāo)，并發(fā)出了中標(biāo)通知書。招標(biāo)文件對此沒有作出明確的規(guī)定，投標(biāo)文件對此也沒有涉及。 A房地產(chǎn)公司則認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司向住戶（業(yè)主）直接收取，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這一費(fèi)用。特別需要說明的是，如果最終沒有簽訂合同，雙方都會(huì)有一些損失，則必需明確法律責(zé)任的承擔(dān)問題。但是，在這一過程中，招標(biāo)人處于主動(dòng)地位，投標(biāo)人只是按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。因此，一旦出現(xiàn)招標(biāo)文件和投標(biāo)文件都沒有約定合同內(nèi)容的情況，應(yīng)當(dāng)屬于招標(biāo)文件的缺陷。這是由物業(yè)管理的復(fù)雜性和煩瑣性決定的，如車庫（車棚、車位）的管理權(quán)歸屬、衛(wèi)生、保安的標(biāo)準(zhǔn)和水平等，有時(shí)會(huì)由于疏于表述或者無法準(zhǔn)確表述都有可能產(chǎn)生類似的爭議。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任?！币虼耍绻p方最終沒有簽訂合同，則應(yīng)當(dāng)有一方對此承擔(dān)法律責(zé)任。合同不簽訂， A房地產(chǎn)公司需要重新進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)，也有時(shí)間和資金的損失（在理論上，物業(yè)管理招標(biāo)的費(fèi)用中有一部分是需要由發(fā)包人承擔(dān)的）。 ? （二）投標(biāo)行為的責(zé)任性質(zhì) 我國 《 合同法 》 對招標(biāo)公告的性質(zhì)作出了明確的規(guī)定，是一種要約邀請。 ? 在上述案例中，投標(biāo)人中標(biāo)后不能放棄中標(biāo)項(xiàng)目，不能拒絕與招標(biāo)人訂立合同，否則也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。 ? 締約過失責(zé)任一直是立法及學(xué)術(shù)上討論的一個(gè)重要問題。而所謂先合同義務(wù)是自締約雙方為簽定合同而互相接觸磋商開始逐漸產(chǎn)生的注意義務(wù)，包括互相協(xié)助、互相照顧、互相保護(hù)、互相通知、誠實(shí)信用等義務(wù)。因此，締約過失也只能在此階段產(chǎn)生?！痹诖酥埃袨樯刑幱谝s邀請階段，不需承擔(dān)法律責(zé)仸；在此之后，合同已經(jīng)成立，當(dāng)亊人行為性質(zhì)變?yōu)檫`約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)仸。所以，招標(biāo)人與投標(biāo)人對在此期間內(nèi)因?yàn)楣室饣蜻^失而導(dǎo)致對方當(dāng)亊人損失的行為，如假借訂立合同，惡意迚行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要亊實(shí)或者提供虛假情況，投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或與招標(biāo)人串通投標(biāo)，投標(biāo)人弄虛作假，騙取中標(biāo)等，應(yīng)該承擔(dān)締約過失責(zé)仸。一般認(rèn)為，締約過失責(zé)任中的損失主要是信賴?yán)娴膿p失，即當(dāng)事人因信賴合同的成立和有效，但合同卻不成立或無效而遭受的損失。因此 , 招標(biāo)人和投標(biāo)人在開標(biāo)至定標(biāo)期間所應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的范圍也應(yīng)以此為限。在招標(biāo)投標(biāo)實(shí)踐中，招標(biāo)人一般都要求投標(biāo)人在投標(biāo)時(shí)提交投標(biāo)保證金或者投標(biāo)保函，這時(shí)的保證金數(shù)額我們可以看成雙方對預(yù)期損失的約定。 （三）發(fā)出中標(biāo)通知書后的責(zé)任性質(zhì) 由于投標(biāo)人投標(biāo)的過程為要約，那么招標(biāo)人在對各投標(biāo)人的投標(biāo)文件進(jìn)行嚴(yán)格評審，確定某一投標(biāo)人為中標(biāo)人之后，向其發(fā)出的中標(biāo)通知書即為對投標(biāo)人要約的承諾。由于投標(biāo)文件是對招標(biāo)文件的響應(yīng)，因此，招標(biāo)文件必須包含合同的所有主要內(nèi)容，其處理的方式有兩類：一類是明確提出要求，如開始進(jìn)行物業(yè)管理的時(shí)間、物業(yè)管理要求達(dá)到的水平等；另一類是要求投標(biāo)人在投標(biāo)文件中明確的，如物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。這也是 《 招標(biāo)投標(biāo)法 》規(guī)定“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同”的基礎(chǔ)。因?yàn)橹袠?biāo)通知書發(fā)出以后承諾生效，即發(fā)生合同成立的法律效力，此后招標(biāo)人與中標(biāo)人因故意或過失造成對方損害的行為則應(yīng)視為不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，即為違約行為，其所承擔(dān)的責(zé)仸也應(yīng)為違約責(zé)仸。這兩種都屬于違約行為，所以應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)仸。合同的法定形式未遵守的法律效力有不同的觀點(diǎn)和立法：有的國家立法采用的是證據(jù)效力，認(rèn)為法定形式為合同的證明；有的是采用成立效力，認(rèn)為法定形式為合同的成立要件；有的則采用的是生效效力，認(rèn)為法定形式為合同的生效要件?！币虼?，即使法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式的合同，在沒有訂立書面合同前，有其他證據(jù)證明合同成立的，合同也已經(jīng)成立。因此，在中標(biāo)通知書發(fā)出以后，如果招標(biāo)人拒絕與中標(biāo)人簽定合同或者改變中標(biāo)結(jié)果，除應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償中標(biāo)人的所有損失，包括中標(biāo)人可得利益的損失。 編制物業(yè)管理招標(biāo)文件 編制招標(biāo)文件的原則
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