物業(yè)管理第三章物業(yè)管理招投標及合同-文庫吧資料
2025-03-14 11:04本頁面
【正文】 或者過失地違反依誠實信用原則所應承擔的先合同義務(wù)，而造成對方信賴利益的損失時依法承擔的民事賠償責任。投標人對自己的投標行為應承擔何種責任呢？要約生效以后，即對要約人產(chǎn)生約束，自開標之日起至確定中標人之前，投標人不得補充、修改或撤回投標文件，否則將會承擔法律責任，此處責任的性質(zhì)應屬于締約過失責任。雖然 《 合同法 》 未作明確規(guī)定，但學界對投標性質(zhì)的理解基本一致，應當是一種要約。因此，必須明確這些損失的責任承擔問題。在本案中， B物業(yè)管理公司中標后，已經(jīng)為合同的履行進行了一定的準備工作，包括籌備管理班子、招募員工、進行設(shè)備材料采購等。”第 46條規(guī)定：“招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起 30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。分析這一案例首先需要解決的問題是誰應當對此承擔法律責任？ 《 招標投標法 》 第 45條規(guī)定：“中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。 ? 事實上，隨著物業(yè)管理招標的推行，類似的問題在物業(yè)管理招標中會普遍存在。如果投標文件不符合招標文件的要求，則應當是廢標。 ? 分析 ? （一）缺陷招標的含義及本案的意義 在正常的情況下，合同的內(nèi)容都應當在招標文件和投標文件中體現(xiàn)出來。雙方的合同遲遲沒有簽訂，由此形成爭議。 B物業(yè)管理公司認為他們的投標是按照全部房屋物業(yè)管理計算的價格，空置房的物業(yè)管理費用應當由開發(fā)商承擔，并有該城市房管局的規(guī)定為依據(jù)。但是，到了簽訂合同時，雙方發(fā)現(xiàn)對竣工入住后的空置房的物業(yè)管理費用的負擔有不同的理解（入住后相當長時間內(nèi)會有一定比例的房屋尚未售出而形成空置房，并且在招標時無法對入住時的空置房數(shù)量和空置的時間進行準確估計）。 5家物業(yè)管理公司參加投標。 但這種招標方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，不符合自由競爭、機會均等的原則 法律的規(guī)定 根據(jù)我國法律的規(guī)定，招標人采取邀請招標方式的，應當向 3個以上具備承擔招標項目能力，資信良好的特定法人發(fā)出投標邀請書，所需載明的亊項與公開招標的招標公告要求相同 物業(yè)管理投招標的特點 特點 標價的保密性 法律的約束性： 投標者提交標書和報價 — 法律效力 招標的超前性 長期性和階段性 招標人標底必須保密 投標人投標報價也需要保密 物業(yè)管理公司早期介入要求 政府要求 有些開發(fā)商為了銷售的需要 物業(yè)管理招標的原則及意義 原則 公平 公開 公正 誠信 意義 推動物業(yè)管理市場化 推動行業(yè)水平提高 明確責任減少糾紛 促進物管企業(yè)提高競爭力 物業(yè)管理招標的程序 招標與投標的條件 招標程序 物業(yè)招標程序 招標項目應具備的條件 符合城市規(guī)劃要求，完成或基本完成項目的主體和配套設(shè)施建設(shè) 具備招標主體資格和招標條件 投資單位或業(yè)主能夠提供管理的條件和設(shè)施 招標所需的其他條件已經(jīng)具備 投標單位應具備的條件 具有獨立的法人資格 具有一定的技術(shù)、管理人員，并取得相應的經(jīng)營資質(zhì) 具備招標規(guī)模所要求的條件 企業(yè)近期經(jīng)營情況良好，所管理的物業(yè)規(guī)范、健康 物業(yè)管理招標程序 準備階段 招標階段 投標階段 信譽調(diào)查取樣階段 開標階段 準備階段 成立招標組織 招標項目備案 確定擬招投標物業(yè)管理項目目標、內(nèi)容、標的及相關(guān)亊項 確定招標的指導思想、原則及方式、方法 編制招標文件 招標階段 發(fā)出招標公告或招標邀請書 資格預審，確定投標申請人 招標人向投標人提供招標文件，接受咨 為了使投標人更加清楚招標意圖，通常由招標人在投標人購買招標文件后統(tǒng)一安排一次投標人會（或稱標前會議），召開會議的目的是解答投標人提出的各類問題 投標階段 凡獲得投標資格的物業(yè)管理企業(yè)可填寫投標單，或撰寫投標書參加投標 投標書的報送 信譽調(diào)查取樣階段 為了保證隨機取樣的公平性、公正性，通常調(diào)查取樣時，應注意以下幾點： 調(diào)查取樣必須由招標人組織的招標機構(gòu)負責帶隊，開展工作 應對各投標人的調(diào)查取樣同時迚行，避免相互干擾 應到現(xiàn)場隨機抽樣，不能亊先通知安排，預防取樣不實 現(xiàn)場取樣調(diào)查完畢，應立即把調(diào)查表密封帶回 開標階段 物業(yè)管理項目招標的開標分為兩個過程： 標書評議 開標：按照招標書中規(guī)定的截標時間，在公證機關(guān)、投標管理部門工作人員以及投標人代表共同參與、監(jiān)督下，公開拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容 提交投標文件的投標人少于 3個的，招標人應當依法重新招標 標書評議 評標：把標書分發(fā)評委評閱，經(jīng)過評委認真仔細、獨立完成標書審查和評閱之后，采用無記名方法，給標書評分 ? 評標委員會通
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