【正文】 向人們展示其雄厚的實力，尤其在我國現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理公司還屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專業(yè)性服務公司尚不成氣候的情況下，規(guī)模大小在很大程度上將影響招標者的選擇判斷。這實際上又從另一方面強調(diào)了物業(yè)管理公司全面搜集資料工作的重要性。由于他們進入物業(yè)管理行業(yè)不久，許多情況尚未能為人所知，他們雖然默默無聞，容易被人所忽略，卻很有可能成為競標中的“黑馬”，這樣的競爭對手不僅隱蔽而且威脅巨大。有時在競標中可能會出現(xiàn)某些剛具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與競標的情況。這主要體現(xiàn)在競爭者的優(yōu)勢上，詳見下面的分析。公司在財務分析方面是否有完善的核算制度和先進的分析方法，是否擁有優(yōu)秀的財務管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開支。即能否利用高新技術提供高品質(zhì)服務或特殊服務，如智能大廈等先進的信息管理技術，綠色工程以及高科技防盜安全設施等。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓人員，是否具有熟練和經(jīng)驗豐富的管理人員，是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗的專業(yè)服務公司有密切合作關系。故投標者應針對招標物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗，確定公司的競爭優(yōu)勢。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理或合作經(jīng)驗，這在競標中極易引起開發(fā)商注意。因此，物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商以往所承建物業(yè)質(zhì)量的調(diào)查，以及有關物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標物業(yè)開發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽較好、易于協(xié)調(diào)的開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入，這樣既可保證物業(yè)質(zhì)量，也便于其日后管理。這一層面的分析包括開發(fā)商的技術力量、信譽度等?！　∵@些細枝末節(jié)看似無關緊要，可一旦忽略，則有可能導致投標失敗，不僅投標者的大量準備工作徒勞無功，而且還會影響公司聲譽?！　∪绻嬷袑懨鳌皻g迎物業(yè)管理公司參加投標”，此時則可能出現(xiàn)當其他公司與公司的標價和服務質(zhì)量相同時，開發(fā)商會優(yōu)先選擇后者的情況。有時招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對于其他投標公司而言是極為不利的?！　?3)物業(yè)招標背景。這些特殊服務很可能成為某些投標公司的優(yōu)勢，甚至可能導致競標過程中的“黑馬”出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認真對待，在分析中趨利避害?！　?2)特殊服務要求。故其管理內(nèi)容應側重于加強閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設保安及防盜系統(tǒng)以保證財產(chǎn)安全，開辟商場、酒家、娛樂設施及生活服務設施以方便用戶生活，完善通訊系統(tǒng)建設以加強用戶同外部聯(lián)系等方面。它既要為住戶提供酒店式服務，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服務內(nèi)容也就更加具體化、個性化，除了日常清潔、綠化服務外，還應提供各種商務、醫(yī)療服務等。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應圍繞這一目標安排?！　±?，對于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，不僅應有助于人的身心健康，還需對整個城市風貌產(chǎn)生積極影響。了解區(qū)分招標物業(yè)的性質(zhì)非常重要。這必然要求物業(yè)管理投標公司在確定是否進行競標時務必要小心謹慎，在提出投標申請前做出必要的可行性研究，不可貿(mào)然行事。情報工作人員應按資料的重要性、類別進行分門別類，以便于投標工作人員使用，由此得出的最有價值的信息將為投標公司下一步的可行性研究提供分析基礎。當存在物業(yè)管理分包時，公司通?？赏ㄟ^同行業(yè)的總包人獲取招標相關信息；此外，公司還可在與其他公司進行一般業(yè)務交流時，得到競爭對手的一些資料。網(wǎng)絡自然也為投標者搜集信息提供了一種全新快捷的工具。為適應電子商務的發(fā)展趨勢，許多招標投標公司紛紛建起了自己的網(wǎng)站，各種招標信息也開始在網(wǎng)上進行發(fā)布，如中國招標投標網(wǎng)就已開通了網(wǎng)上招標投標及投標代理業(yè)務?！　?2)網(wǎng)絡傳輸。報紙或相關雜志歷來是各種招標信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關情況也會在各種雜志上有介紹。這些資料的范圍不僅包括招標公司和招標物業(yè)的具體情況，還應包括投標競爭對手的情況?！　?三)收集招標物業(yè)相關資料　　招標物業(yè)的相關資料是物業(yè)管理公司進行投標可行性研究必不可少的重要因素。　　(4)簽訂貸款合同?！　?2)接受資信審查?！　∪缥飿I(yè)管理企業(yè)需向銀行申請貸款，則應遵照以下程序進行：　　(1)遞交文件，提出申請。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。因此投標公司應根據(jù)自身財務狀況及招標物業(yè)管理所需資金，做好資金籌措準備，以使自己有足夠資金通過投標資格預審。　　按某些國家規(guī)定，代理協(xié)議應呈報政府有關部門登記注冊，如有必要，還需由公證部門予以公證。　　委托人可能應履行的職責主要有：向代理人支付代理費；履行協(xié)議條款；支持代理人開展代理業(yè)務的工作，必要時提供代理人所需資料。這應當是合同的主要部分?！　　！　??！　∫坏┻x定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作為界定雙方權利義務的法律依據(jù)。投標公司可先邀請排名第一位的中介咨詢公司討論合同款項及取費標準，談判應盡可能詳細地對合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。投標公司應詳細審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細節(jié)，實地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書進行排列。接下來物業(yè)管理公司則應分別與候選公司商議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點提出建議書：工作內(nèi)容說明；與該合同有關的證明單據(jù)和資料；資料說明；附有詳細說明的其他替代方案；培訓計劃；過去在性質(zhì)類似項目中的經(jīng)驗；資金控制的詳細情況；工作人員的規(guī)模與職責；為實施該合同任務而提出的組織與管理的模式；對當?shù)貤l件的了解；地區(qū)的資源；用于該服務項目的技術手段；資源的可利用性。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗資歷、人力資源可靠性、財力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營活動區(qū)域、與同行關系、政治社會和環(huán)境敏感性、要求的擔保標準等條件進行逐一分析，選出3～5家候選公司。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排隊。例如：要求的專業(yè)知識領域和服務類型，對該物業(yè)服務要求的詳細說明，地區(qū)特征因素(如地理位置、交通條件)，將要簽訂的合同類型等。通常這一決策可經(jīng)歷以下幾個步驟：　?、俅_定選擇范圍。因此物業(yè)管理公司必須通過調(diào)查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠實性。投標公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關系。投標公司判斷中介公司取費標準是否合理，應遵循國家有關部門的相應規(guī)定，有時還可參考FIDIＣ合同條款建議的取費標準。投標公司可通過詢問調(diào)查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動有直接或間接的利益關系，能否客觀完成被委派的任務，并且通過應用合理的技術與經(jīng)濟原理使委托方獲得最佳效益?！　、苈殬I(yè)獨立性?！　。捌鋵ψ约簯袚x務的了解。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務，以保證必要的技術標準和時間?！　?。　　。在提供服務全過程中，代理者還必須要善于與承包商、供應商、貸款機構及政府機構打交道，同時向委托方報告工作進展，以使其能及時和準確地作出決定?！　、诠芾砟芰??！　?。投標公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出：　　。　?、偌夹g勝任能力?！　〈砣俗鳛橹薪樽稍児臼且云浼夹g與智力提供服務，因此衡量其能力應首先考慮技術條件，其他因素次之?！　∥飿I(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務需要與代理成本之后，便可在當?shù)氐闹薪榉展局猩?