【正文】 向人們展示其雄厚的實(shí)力，尤其在我國(guó)現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理公司還屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，專業(yè)性服務(wù)公司尚不成氣候的情況下，規(guī)模大小在很大程度上將影響招標(biāo)者的選擇判斷。這實(shí)際上又從另一方面強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理公司全面搜集資料工作的重要性。由于他們進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)不久，許多情況尚未能為人所知，他們雖然默默無(wú)聞，容易被人所忽略，卻很有可能成為競(jìng)標(biāo)中的“黑馬”，這樣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不僅隱蔽而且威脅巨大。有時(shí)在競(jìng)標(biāo)中可能會(huì)出現(xiàn)某些剛具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與競(jìng)標(biāo)的情況。這主要體現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)上，詳見(jiàn)下面的分析。公司在財(cái)務(wù)分析方面是否有完善的核算制度和先進(jìn)的分析方法，是否擁有優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開(kāi)支。即能否利用高新技術(shù)提供高品質(zhì)服務(wù)或特殊服務(wù)，如智能大廈等先進(jìn)的信息管理技術(shù)，綠色工程以及高科技防盜安全設(shè)施等。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓(xùn)人員，是否具有熟練和經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)服務(wù)公司有密切合作關(guān)系。故投標(biāo)者應(yīng)針對(duì)招標(biāo)物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗(yàn)，確定公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理或合作經(jīng)驗(yàn)，這在競(jìng)標(biāo)中極易引起開(kāi)發(fā)商注意。因此，物業(yè)管理公司通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商以往所承建物業(yè)質(zhì)量的調(diào)查，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標(biāo)物業(yè)開(kāi)發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽(yù)較好、易于協(xié)調(diào)的開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的物業(yè)，盡可能在物業(yè)開(kāi)發(fā)的前期介入，這樣既可保證物業(yè)質(zhì)量，也便于其日后管理。這一層面的分析包括開(kāi)發(fā)商的技術(shù)力量、信譽(yù)度等。　　這些細(xì)枝末節(jié)看似無(wú)關(guān)緊要，可一旦忽略，則有可能導(dǎo)致投標(biāo)失敗，不僅投標(biāo)者的大量準(zhǔn)備工作徒勞無(wú)功，而且還會(huì)影響公司聲譽(yù)?！　∪绻嬷袑懨鳌皻g迎物業(yè)管理公司參加投標(biāo)”，此時(shí)則可能出現(xiàn)當(dāng)其他公司與公司的標(biāo)價(jià)和服務(wù)質(zhì)量相同時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)優(yōu)先選擇后者的情況。有時(shí)招標(biāo)文件會(huì)由于招標(biāo)者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對(duì)于其他投標(biāo)公司而言是極為不利的。　　(3)物業(yè)招標(biāo)背景。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的優(yōu)勢(shì)，甚至可能導(dǎo)致競(jìng)標(biāo)過(guò)程中的“黑馬”出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認(rèn)真對(duì)待，在分析中趨利避害?！　?2)特殊服務(wù)要求。故其管理內(nèi)容應(yīng)側(cè)重于加強(qiáng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財(cái)產(chǎn)安全，開(kāi)辟商場(chǎng)、酒家、娛樂(lè)設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施以方便用戶生活，完善通訊系統(tǒng)建設(shè)以加強(qiáng)用戶同外部聯(lián)系等方面。它既要為住戶提供酒店式服務(wù)，又要營(yíng)造出溫馨的家庭氣氛，其服務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、個(gè)性化，除了日常清潔、綠化服務(wù)外，還應(yīng)提供各種商務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應(yīng)圍繞這一目標(biāo)安排?！　±纾瑢?duì)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個(gè)安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，不僅應(yīng)有助于人的身心健康，還需對(duì)整個(gè)城市風(fēng)貌產(chǎn)生積極影響。了解區(qū)分招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)非常重要。這必然要求物業(yè)管理投標(biāo)公司在確定是否進(jìn)行競(jìng)標(biāo)時(shí)務(wù)必要小心謹(jǐn)慎，在提出投標(biāo)申請(qǐng)前做出必要的可行性研究，不可貿(mào)然行事。情報(bào)工作人員應(yīng)按資料的重要性、類別進(jìn)行分門別類，以便于投標(biāo)工作人員使用，由此得出的最有價(jià)值的信息將為投標(biāo)公司下一步的可行性研究提供分析基礎(chǔ)。當(dāng)存在物業(yè)管理分包時(shí)，公司通?？赏ㄟ^(guò)同行業(yè)的總包人獲取招標(biāo)相關(guān)信息；此外，公司還可在與其他公司進(jìn)行一般業(yè)務(wù)交流時(shí)，得到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一些資料。網(wǎng)絡(luò)自然也為投標(biāo)者搜集信息提供了一種全新快捷的工具。為適應(yīng)電子商務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)，許多招標(biāo)投標(biāo)公司紛紛建起了自己的網(wǎng)站，各種招標(biāo)信息也開(kāi)始在網(wǎng)上進(jìn)行發(fā)布，如中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)網(wǎng)就已開(kāi)通了網(wǎng)上招標(biāo)投標(biāo)及投標(biāo)代理業(yè)務(wù)。　　(2)網(wǎng)絡(luò)傳輸。報(bào)紙或相關(guān)雜志歷來(lái)是各種招標(biāo)信息公開(kāi)發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況也會(huì)在各種雜志上有介紹。這些資料的范圍不僅包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況，還應(yīng)包括投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。　　(三)收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料　　招標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進(jìn)行投標(biāo)可行性研究必不可少的重要因素?！　?4)簽訂貸款合同。　　(2)接受資信審查。　　如物業(yè)管理企業(yè)需向銀行申請(qǐng)貸款，則應(yīng)遵照以下程序進(jìn)行：　　(1)遞交文件，提出申請(qǐng)。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。因此投標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)管理所需資金，做好資金籌措準(zhǔn)備，以使自己有足夠資金通過(guò)投標(biāo)資格預(yù)審?！　“茨承﹪?guó)家規(guī)定，代理協(xié)議應(yīng)呈報(bào)政府有關(guān)部門登記注冊(cè)，如有必要，還需由公證部門予以公證?！　∥腥丝赡軕?yīng)履行的職責(zé)主要有：向代理人支付代理費(fèi)；履行協(xié)議條款；支持代理人開(kāi)展代理業(yè)務(wù)的工作，必要時(shí)提供代理人所需資料。這應(yīng)當(dāng)是合同的主要部分。　　?！　??！　∫坏┻x定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作為界定雙方權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。投標(biāo)公司可先邀請(qǐng)排名第一位的中介咨詢公司討論合同款項(xiàng)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，談判應(yīng)盡可能詳細(xì)地對(duì)合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。投標(biāo)公司應(yīng)詳細(xì)審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細(xì)節(jié)，實(shí)地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務(wù)，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書進(jìn)行排列。接下來(lái)物業(yè)管理公司則應(yīng)分別與候選公司商議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點(diǎn)提出建議書：工作內(nèi)容說(shuō)明；與該合同有關(guān)的證明單據(jù)和資料；資料說(shuō)明；附有詳細(xì)說(shuō)明的其他替代方案；培訓(xùn)計(jì)劃；過(guò)去在性質(zhì)類似項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)；資金控制的詳細(xì)情況；工作人員的規(guī)模與職責(zé)；為實(shí)施該合同任務(wù)而提出的組織與管理的模式；對(duì)當(dāng)?shù)貤l件的了解；地區(qū)的資源；用于該服務(wù)項(xiàng)目的技術(shù)手段；資源的可利用性。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗(yàn)資歷、人力資源可靠性、財(cái)力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)區(qū)域、與同行關(guān)系、政治社會(huì)和環(huán)境敏感性、要求的擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)等條件進(jìn)行逐一分析，選出3～5家候選公司。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排隊(duì)。例如：要求的專業(yè)知識(shí)領(lǐng)域和服務(wù)類型，對(duì)該物業(yè)服務(wù)要求的詳細(xì)說(shuō)明，地區(qū)特征因素(如地理位置、交通條件)，將要簽訂的合同類型等。通常這一決策可經(jīng)歷以下幾個(gè)步驟：　　①確定選擇范圍。因此物業(yè)管理公司必須通過(guò)調(diào)查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠(chéng)實(shí)性。投標(biāo)公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關(guān)系。投標(biāo)公司判斷中介公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理，應(yīng)遵循國(guó)家有關(guān)部門的相應(yīng)規(guī)定，有時(shí)還可參考FIDIＣ合同條款建議的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。投標(biāo)公司可通過(guò)詢問(wèn)調(diào)查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動(dòng)有直接或間接的利益關(guān)系，能否客觀完成被委派的任務(wù)，并且通過(guò)應(yīng)用合理的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)原理使委托方獲得最佳效益?！　、苈殬I(yè)獨(dú)立性?！　?，及其對(duì)自己應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的了解。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來(lái)提供服務(wù)，以保證必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間。　　?！　?。在提供服務(wù)全過(guò)程中，代理者還必須要善于與承包商、供應(yīng)商、貸款機(jī)構(gòu)及政府機(jī)構(gòu)打交道，同時(shí)向委托方報(bào)告工作進(jìn)展，以使其能及時(shí)和準(zhǔn)確地作出決定?！　、诠芾砟芰?。　　。投標(biāo)公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出：　　。　?、偌夹g(shù)勝任能力?！　〈砣俗鳛橹薪樽稍児臼且云浼夹g(shù)與智力提供服務(wù)，因此衡量其能力應(yīng)首先考慮技術(shù)條件，其他因素次之?！　∥飿I(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務(wù)需要與代理成本之后，便可在當(dāng)?shù)氐闹薪榉?wù)公司中慎