【正文】 定的公證機關(guān)公證后生效?！　、苜Y產(chǎn)負(fù)債表及損益表。這兩份報表從財務(wù)的角度反映出物業(yè)管理公司的財力、財務(wù)狀況及經(jīng)營管理水平?！　、菰庸芪飿I(yè)的名稱、規(guī)模、地點及服務(wù)質(zhì)量等?！　、揶k事處人員名單和任職證書。即由辦事處負(fù)責(zé)人簽署委任的駐招標(biāo)物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明。　　以上文件絕大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省(市)公證處、國內(nèi)外事部門及駐招標(biāo)物業(yè)所在國的中國大使館或領(lǐng)事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。公證之后，諸文件便可生效?！　?2)選擇代理人　　物業(yè)管理公司如果在國外從事投標(biāo)，必將面臨異域文化所帶來的種種障礙，而房地產(chǎn)項目的固定性以及物業(yè)管理服務(wù)的無形性，又要求他們必須承擔(dān)較之于其他工程承包項目投標(biāo)更大的風(fēng)險。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)，不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標(biāo)成功的可能性?！　‘?dāng)然，代理的這些優(yōu)勢必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標(biāo)公司必須認(rèn)真對待的一個重要問題。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點：　?、贅I(yè)務(wù)咨詢。代理人應(yīng)當(dāng)利用其在當(dāng)?shù)貜V泛的社會關(guān)系與以往經(jīng)驗向投標(biāo)公司提供相關(guān)的重要信息，包括重大項目的招標(biāo)信息；開發(fā)商情況；當(dāng)?shù)胤伞⒔?jīng)濟情況；社會風(fēng)俗習(xí)慣；勞務(wù)雇用管理等。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務(wù)要求提供幫助，這是代理人應(yīng)提供的基本服務(wù)之一?！　、跇I(yè)務(wù)代理。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)運作提供服務(wù)，這些工作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇?，提供投?biāo)所需單價、費率等。這些服務(wù)可以提高投標(biāo)者工作效率，降低其交易成本?！　、勖軈f(xié)調(diào)。物業(yè)管理公司在異地從事投標(biāo)，與當(dāng)?shù)貥I(yè)主必然會在文化、風(fēng)俗等方面存在差異，加之服務(wù)行業(yè)本身與個人滿足程度密切相關(guān)的特性，雙方之間出現(xiàn)摩擦和爭議在所難免。此時，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，妥善協(xié)調(diào)解決矛盾?！　∥飿I(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務(wù)需要與代理成本之后，便可在當(dāng)?shù)氐闹薪榉?wù)公司中慎重選擇滿足條件的代理人。選擇代理人時，投標(biāo)公司應(yīng)從自身的弱勢及代理人可提供的互補優(yōu)勢出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評價做出決策?！　〈砣俗鳛橹薪樽稍児臼且云浼夹g(shù)與智力提供服務(wù)，因此衡量其能力應(yīng)首先考慮技術(shù)條件，其他因素次之。投標(biāo)公司選擇代理人時應(yīng)以代理公司的技術(shù)勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務(wù)獨立性、取費結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎(chǔ)?！　、偌夹g(shù)勝任能力。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個經(jīng)過專業(yè)教育與訓(xùn)練、具有實際經(jīng)驗的組織團體來承擔(dān)被委托的任務(wù)。投標(biāo)公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出：　　。　　。　　。　　?！　、诠芾砟芰?。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項目規(guī)模與類型相匹配的管理技能，必須適當(dāng)安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃。在提供服務(wù)全過程中，代理者還必須要善于與承包商、供應(yīng)商、貸款機構(gòu)及政府機構(gòu)打交道，同時向委托方報告工作進(jìn)展，以使其能及時和準(zhǔn)確地作出決定。對于這一指標(biāo)評價所采用的方法主要有：　　?！　??！　??！　??！　、圪Y源可靠性。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務(wù)，以保證必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和時間。資源可靠性的評價可參照以下標(biāo)準(zhǔn)：　　。　　，及其對自己應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的了解?！　??！　、苈殬I(yè)獨立性。中介咨詢服務(wù)作為一種獨立業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)符合FIDIC合同條款中有關(guān)職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨立性等諸項規(guī)定。投標(biāo)公司可通過詢問調(diào)查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動有直接或間接的利益關(guān)系，能否客觀完成被委派的任務(wù)，并且通過應(yīng)用合理的技術(shù)與經(jīng)濟原理使委托方獲得最佳效益?！　、萑≠M合理性。投標(biāo)公司判斷中介公司取費標(biāo)準(zhǔn)是否合理，應(yīng)遵循國家有關(guān)部門的相應(yīng)規(guī)定，有時還可參考FIDIＣ合同條款建議的取費標(biāo)準(zhǔn)。　?、迗?zhí)業(yè)誠實性。投標(biāo)公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關(guān)系。委托方不應(yīng)過多干預(yù)代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物業(yè)管理公司必須通過調(diào)查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠實性?！　≡诳疾炝艘陨蠗l件之后，投標(biāo)公司則可根據(jù)物業(yè)項目的規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性與重要性來確定代理公司。通常這一決策可經(jīng)歷以下幾個步驟：　?、俅_定選擇范圍。投標(biāo)公司應(yīng)當(dāng)預(yù)測該招標(biāo)物業(yè)服務(wù)所需的人力資源及其對人力資源的要求，并將可能需要的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分類。例如：要求的專業(yè)知識領(lǐng)域和服務(wù)類型，對該物業(yè)服務(wù)要求的詳細(xì)說明，地區(qū)特征因素(如地理位置、交通條件)，將要簽訂的合同類型等。　?、谫Y格預(yù)審。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排隊?！　、鄯治鲱A(yù)選。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗資歷、人力資源可靠性、財力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營活動區(qū)域、與同行關(guān)系、政治社會和環(huán)境敏感性、要求的擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)等條件進(jìn)行逐一分析，選出3～5家候選公司。　?、軛l件商議。接下來物業(yè)管理公司則應(yīng)分別與候選公司商議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點提出建議書：工作內(nèi)容說明；與該合同有關(guān)的證明單據(jù)和資料；資料說明；附有詳細(xì)說明的其他替代方案；培訓(xùn)計劃；過去在性質(zhì)類似項目中的經(jīng)驗；資金控制的詳細(xì)情況；工作人員的規(guī)模與職責(zé)；為實施該合同任務(wù)而提出的組織與管理的模式；對當(dāng)?shù)貤l件的了解；地區(qū)的資源；用于該服務(wù)項目的技術(shù)手段；資源的可利用性?！　、輰徍伺判?。投標(biāo)公司應(yīng)詳細(xì)審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細(xì)節(jié)，實地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務(wù)，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書進(jìn)行排列。　　⑥接洽談判。投標(biāo)公司可先邀請排名第一位的中介咨詢公司討論合同款項及取費標(biāo)準(zhǔn)，談判應(yīng)盡可能詳細(xì)地對合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。如果與第一家談判失敗，投標(biāo)公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進(jìn)行談判，直至達(dá)成滿意的協(xié)議為止?！　∫坏┻x定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作為界定雙方權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。通常代理協(xié)議包括以下內(nèi)容：　　、公司地址、法人代表姓名和職務(wù)?！　??！　。ù淼臉I(yè)務(wù)范圍和時間范圍。　　?！　　＿@應(yīng)當(dāng)是合同的主要部分?！　〈砣丝赡艹袚?dān)的義務(wù)主要有：向委托人提供信息及有關(guān)法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競標(biāo)；推薦可靠的投標(biāo)合作者；協(xié)調(diào)委托人與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門及業(yè)主三方之間的關(guān)系；其他代理工作?！　∥腥丝赡軕?yīng)履行的職責(zé)主要有：向代理人支付代理費；履行協(xié)議條款；支持代理人開展代理業(yè)務(wù)的工作，必要時提供代理人所需資料?！　??！　“茨承﹪乙?guī)定，代理協(xié)議應(yīng)呈報政府有關(guān)部門登記注冊，如有必要，還需由公證部門予以公證。　　(二)籌措資金　　物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標(biāo)全過程及中標(biāo)后的管理需要。因此投標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)自身財務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)管理所需資金，做好資金籌措準(zhǔn)備，以使自己有足夠資金通過投標(biāo)資格預(yù)審。　　投標(biāo)企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結(jié)構(gòu)。　　如物業(yè)管