【正文】 制定資金計(jì)劃目的主要有二：一是復(fù)核投標(biāo)可行性研究結(jié)果；二是做好議標(biāo)階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準(zhǔn)備。資金計(jì)劃應(yīng)以資金流量為根據(jù)進(jìn)行測算，一般說來，資金流入應(yīng)當(dāng)大于流出，這樣的資金計(jì)劃安排對評標(biāo)委員會才具有說服力。通常物業(yè)管理公司經(jīng)營中主要的現(xiàn)金流入和流出項(xiàng)目為：　　(1)標(biāo)書規(guī)定的預(yù)付款、保證金等?！　?2)接管期間費(fèi)用支出。　　(3)接管期間收入。　　(4)其他資金來源。接上例,編制資金計(jì)劃如下(表322)?！　?五)標(biāo)價試算　　以上工作完成后，投標(biāo)者便可進(jìn)行標(biāo)價試算。試算前，投標(biāo)者應(yīng)確保做到以下幾點(diǎn)：　　(1)明確領(lǐng)會了招標(biāo)文件中的各項(xiàng)服務(wù)要求、經(jīng)濟(jì)條件；　　(2)計(jì)算或復(fù)核過服務(wù)工作量；　　(3)掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎(chǔ)信息；　　(4)掌握了標(biāo)價計(jì)算所需的各種單價、費(fèi)率、費(fèi)用；　　(5)擁有分析所需的、適合當(dāng)?shù)貤l件的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。　　通常，在確定了工作量之后，即可用服務(wù)單價乘以工作量，得出管理服務(wù)費(fèi)用。但對于單價的確定，不可套用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(國家規(guī)定了管理服務(wù)單價的除外)，因?yàn)椴煌飿I(yè)情況不同，必須具體問題具體分析。同時，確定單價時還必須根據(jù)競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上予以研究分析。　　(六)標(biāo)價評估與調(diào)整　　對于上述試算結(jié)果，投標(biāo)者必須經(jīng)過進(jìn)一步評估才能最后確定標(biāo)價，這主要是因?yàn)椋骸　?1)試算所用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可能部分是預(yù)測性的，部分為經(jīng)驗(yàn)性的，不夠精確可靠，估價人員應(yīng)當(dāng)對預(yù)測和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的適用基礎(chǔ)進(jìn)行審查，必要時予以調(diào)整?！　?2)風(fēng)險等不可預(yù)見費(fèi)用是主觀設(shè)定的，應(yīng)在計(jì)算結(jié)束后予以復(fù)核，綜合各渠道所得信息分析做出報(bào)價決策?！　?3)可能由于估價人員比較保守，致使估價偏高，對此可參考幾個估價人員的估價結(jié)果，取平均值確定最終報(bào)價?！　‖F(xiàn)行標(biāo)價的評估內(nèi)容大致包括兩方面：一是價格類比；二是競爭形勢分析。分析之后便可進(jìn)行標(biāo)價調(diào)整?！　⊥ㄟ^這一步驟，投標(biāo)公司便可以確定出最終標(biāo)價。　　(七)辦理投標(biāo)保函　　由于投標(biāo)者一旦中標(biāo)就必須履行受標(biāo)的義務(wù)，為防止投標(biāo)單位違約給招標(biāo)單位帶來經(jīng)濟(jì)上的損失，在投遞物業(yè)管理投標(biāo)書時，招標(biāo)單位通常要求投標(biāo)單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標(biāo)單位中標(biāo)后不能履約時，招標(biāo)單位可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標(biāo)單位賠償經(jīng)濟(jì)損失。投標(biāo)保函通常由投標(biāo)單位開戶銀行或其主管部門出具?！　⊥稑?biāo)保函所承擔(dān)的主要擔(dān)保責(zé)任有：　　(1)投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)不得撤回標(biāo)書及投標(biāo)保函。　　(2)投標(biāo)人被通知中標(biāo)后必須按通知書規(guī)定的時間前往物業(yè)所在地簽約。　　(3)在簽約后的一定時間內(nèi)，投標(biāo)人必須提供履約保函或履約保證金。　　如果投標(biāo)人違反上述任何一條規(guī)定，招標(biāo)人就有權(quán)沒收投標(biāo)保函，并向銀行索賠其擔(dān)保金額。若投標(biāo)人沒有中標(biāo)或沒有任何違約行為，招標(biāo)人就應(yīng)在通知投標(biāo)無效或未中標(biāo)或投標(biāo)單位履約之后，及時將投標(biāo)保函退還給投標(biāo)人，并相應(yīng)解除銀行的擔(dān)保責(zé)任。　　通常辦理投標(biāo)保函應(yīng)經(jīng)過以下程序：　　(1)向銀行提交標(biāo)書中的有關(guān)資料，包括投標(biāo)人須知，保函條款、格式及法律條款等?！　?2)填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份?！　?3)提交詳細(xì)材料，說明物業(yè)管理服務(wù)量及預(yù)定合同期限?！　⊥稑?biāo)保函的主要內(nèi)容包括：擔(dān)保人、被擔(dān)保人、受益人、擔(dān)保事由、擔(dān)保金額、擔(dān)保貨幣、擔(dān)保責(zé)任、索償條件等。保函的有效期限通常在投標(biāo)人須知中有規(guī)定，超過保函規(guī)定的有效期限，或在有效期內(nèi)招標(biāo)人因故宣布本次招標(biāo)作廢，投標(biāo)保函自動失效。有效期滿后，投標(biāo)人應(yīng)將投標(biāo)保函退還銀行注銷?！　〕k理投標(biāo)保函外，投標(biāo)方還可以保證金的形式提供違約擔(dān)保。此時，投標(biāo)方保證金將作為投標(biāo)文件的組成部分之一。　　投標(biāo)方應(yīng)將保證金于投標(biāo)截止之日前交至招標(biāo)機(jī)構(gòu)指定處。投標(biāo)保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定確定。未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo)，將被視為無效投標(biāo)?！　≈袠?biāo)的投標(biāo)方的保證金，在中標(biāo)方簽訂合同并履約后5日內(nèi)予以退還；未中標(biāo)的投標(biāo)方的保證金，在定標(biāo)后5日內(nèi)予以退還，均不用支付利息?！　?八)封送標(biāo)書、保函　　投標(biāo)文件全部編制好以后，投標(biāo)人就可派專人或通過郵寄將標(biāo)書投送給招標(biāo)人。　　封送標(biāo)書的一般慣例是，投標(biāo)人應(yīng)將所有投標(biāo)文件按照招標(biāo)文件的要求，準(zhǔn)備正本和副本(通常正本1份，副本2份)。標(biāo)書的正本及每一份副本應(yīng)分別包裝，而且都必須用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異，以正本為準(zhǔn))，兩層封套上均應(yīng)按投標(biāo)邀請書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明投標(biāo)文件的編號、物業(yè)名稱、“在某日某時(指開標(biāo)日期)之前不要啟封”等。內(nèi)層封套是用于原封退還投標(biāo)文件的，因此應(yīng)寫明投標(biāo)人的地址和名稱，若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標(biāo)記，則招標(biāo)方的工作人員等對于把投標(biāo)文件放錯地方或過早啟封概不負(fù)責(zé)。由于上述原因被過早啟封的標(biāo)書，招標(biāo)人將予拒絕并退還投標(biāo)人。　　所有投標(biāo)文件都必須按招標(biāo)人在投標(biāo)邀請書中規(guī)定的投標(biāo)截止時間之前送至招標(biāo)人。投標(biāo)文件從投標(biāo)截止之時起，有效期為30天。招標(biāo)人將拒絕在投標(biāo)截止時間后收到的投標(biāo)文件?！　∪?、定標(biāo)后的工作　　(一)中標(biāo)后的合同簽訂與履行　　經(jīng)過評標(biāo)與定標(biāo)之后，招標(biāo)方將及時發(fā)函通知中標(biāo)公司。中標(biāo)公司則可自接到通知之時做好準(zhǔn)備，進(jìn)入合同的簽訂階段?！　⊥ǔ＃飿I(yè)委托管理合同的簽訂需經(jīng)過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標(biāo)函、簽訂合同協(xié)議書幾個步驟。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問題進(jìn)行談判，中標(biāo)公司應(yīng)在準(zhǔn)備期間對自己的優(yōu)劣勢、技術(shù)資源條件以及業(yè)主狀況進(jìn)行充分分析，并盡量熟悉合同條款，以便在談判過程中把握主動，避免在合同簽訂過程中利益受損。同時，物業(yè)管理公司還應(yīng)著手組建物業(yè)管理專案小組，制訂工作規(guī)劃，以便合同簽訂后及時進(jìn)駐物業(yè)。　　物業(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應(yīng)依照合同規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。　　(二)未中標(biāo)的總結(jié)　　競標(biāo)失利不僅意味著前期工作白白浪費(fèi)，而且還將對公司聲譽(yù)產(chǎn)生不利影響，因此，未中標(biāo)公司應(yīng)在收到通知后及時對本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆轍。分析可從以下幾方面考慮：　　(1)準(zhǔn)備工作不充分。投標(biāo)公司在前期收集的資料是否不夠充分，致使公司對招標(biāo)物業(yè)的主要情況或競爭者了解不夠，因而采取了某些不當(dāng)?shù)牟呗?，?dǎo)致失利?！　?2)估價不準(zhǔn)。投標(biāo)公司還可分析報(bào)價與中標(biāo)標(biāo)價之間的差異，并找出存在差異的根源，是工作量測算得不準(zhǔn)，還是服務(wù)單價確定得偏高，或是計(jì)算方法不對?！　?3)報(bào)價策略失誤。這里包含的原因很多，投標(biāo)公司應(yīng)具體情況具體分析。　　對于以上分析得出的結(jié)果，投標(biāo)公司應(yīng)整理并歸檔，以備下次投標(biāo)借鑒參考。　　(三)資料整理與歸檔　　無論投標(biāo)公司是否中標(biāo)，在競標(biāo)結(jié)束后都應(yīng)將投標(biāo)過程中的一些重要文件進(jìn)行分類歸檔保存，以備查核。這樣一來可為中標(biāo)公司在合同履行中解決爭議提供原始依據(jù)，二來也可為競標(biāo)失利的公司分析失敗原因提供資料。通常這些文檔資料主要包括：①招標(biāo)文件；②招標(biāo)文件附件及圖紙；③對招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會議記錄和書面文件；④投標(biāo)文件及標(biāo)書；⑤同招標(biāo)方的來往信件；⑥其他重要文件資料。第 43 頁 共 43 頁