【正文】 　在招標物業(yè)所在國注冊，使其具有獨立經(jīng)營的法人資格，這對于進行國際投標的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序。即由辦事處負責(zé)人簽署委任的駐招標物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明。選擇代理人時，投標公司應(yīng)從自身的弱勢及代理人可提供的互補優(yōu)勢出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評價做出決策。　?、圪Y源可靠性。投標公司應(yīng)當預(yù)測該招標物業(yè)服務(wù)所需的人力資源及其對人力資源的要求，并將可能需要的服務(wù)內(nèi)容進行分類?！　?，包括代理的業(yè)務(wù)范圍和時間范圍?！　?3)取得貸款擔(dān)保?！　】墒?，要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當相關(guān)的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見的，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析。有些物業(yè)可能會由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務(wù)。而且從成本角度考慮，以往的類似管理也可在現(xiàn)成的管理人員、設(shè)備或固定的業(yè)務(wù)聯(lián)系方面節(jié)約許多開支?！　?2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量。如水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害發(fā)生而又不能構(gòu)成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時，物業(yè)管理公司將承擔(dān)的部分損失。只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人做出書面答復(fù)時，才能產(chǎn)生法律約束力。為突出其居住、服務(wù)、經(jīng)濟功能，物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)包括房屋的維護與修繕管理、環(huán)境的維護管理、市政公用設(shè)施的維護管理及綠化、治安管理等，其管理重點應(yīng)是日常維護、修繕。　　通常，在確定了工作量之后，即可用服務(wù)單價乘以工作量，得出管理服務(wù)費用?！　⊥ǔ＾k理投標保函應(yīng)經(jīng)過以下程序：　　(1)向銀行提交標書中的有關(guān)資料，包括投標人須知，保函條款、格式及法律條款等。由于上述原因被過早啟封的標書，招標人將予拒絕并退還投標人。這里包含的原因很多，投標公司應(yīng)具體情況具體分析。投標公司在前期收集的資料是否不夠充分，致使公司對招標物業(yè)的主要情況或競爭者了解不夠，因而采取了某些不當?shù)牟呗?，?dǎo)致失利?！　?八)封送標書、保函　　投標文件全部編制好以后，投標人就可派專人或通過郵寄將標書投送給招標人。　　(2)投標人被通知中標后必須按通知書規(guī)定的時間前往物業(yè)所在地簽約。　　(4)其他資金來源。再如素有“山城”之稱的重慶，其特點在于春秋兩季不分明，濕度大，夏季氣候悶熱，且由于地勢起伏大，交通甚為不便，因此這里的物業(yè)管理則應(yīng)突出交通便利服務(wù)與夏季的防暑工作。不同的翻譯可能會導(dǎo)致招標文件內(nèi)容面目全非，而由精通外語的計價員直接閱讀招標文件則是解決這一問題的理想辦法。主要是指由于通貨膨脹引起的設(shè)備、人工等價格上升，導(dǎo)致其中標后實際運行成本費用大大超過預(yù)算，甚至出現(xiàn)虧損。他們可能幾乎沒有類似成熟的管理經(jīng)驗，但在某一方面(如特殊技術(shù)、服務(wù)等)卻具有絕對或壟斷優(yōu)勢。因為物業(yè)的質(zhì)量取決于開發(fā)商的設(shè)計、施工質(zhì)量，而有些質(zhì)量問題只有在物業(yè)管理公司接管后才會出現(xiàn)，這必然會增大物業(yè)管理公司的維護費用和與開發(fā)商交涉的其他支出，甚至還有可能會影響物業(yè)管理公司的信譽?！　《鴮τ趯懽謽?，其管理重點則放在了“安全、舒適、快捷”上。可以預(yù)見，網(wǎng)上招標投標必將成為招標投標未來發(fā)展的主流。投標公司可根據(jù)招標物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結(jié)構(gòu)。如果與第一家談判失敗，投標公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進行談判，直至達成滿意的協(xié)議為止。委托方不應(yīng)過多干預(yù)代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。對于這一指標評價所采用的方法主要有：　　?！　、勖軈f(xié)調(diào)?！　、苜Y產(chǎn)負債表及損益表。資質(zhì)等級的升級應(yīng)依次逐級上升，不得越級上升。　　類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物業(yè)需有1個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標面積超過30％?！　‰m然，由于投標對象——物業(yè)管理服務(wù)的無形性與其他工程項目的實物性的差異，物業(yè)管理投標具有許多區(qū)別于其他項目投標的獨特之處，但同樣作為投標，其必經(jīng)程序仍與其他項目投標有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準備、購買標書、可行性分析、編寫及封送標書等步驟。營業(yè)執(zhí)照式樣見圖321。　　經(jīng)營實力要求：企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元)。注冊后經(jīng)該國政府核準頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，公司即可正式營業(yè)，參與有關(guān)投標工作?！　∫陨衔募^大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省(市)公證處、國內(nèi)外事部門及駐招標物業(yè)所在國的中國大使館或領(lǐng)事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符?！　〈砣俗鳛橹薪樽稍児臼且云浼夹g(shù)與智力提供服務(wù)，因此衡量其能力應(yīng)首先考慮技術(shù)條件，其他因素次之。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務(wù)，以保證必要的技術(shù)標準和時間。例如：要求的專業(yè)知識領(lǐng)域和服務(wù)類型，對該物業(yè)服務(wù)要求的詳細說明，地區(qū)特征因素(如地理位置、交通條件)，將要簽訂的合同類型等?！　　！　?4)簽訂貸款合同。情報工作人員應(yīng)按資料的重要性、類別進行分門別類，以便于投標工作人員使用，由此得出的最有價值的信息將為投標公司下一步的可行性研究提供分析基礎(chǔ)。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標公司的優(yōu)勢，甚至可能導(dǎo)致競標過程中的“黑馬”出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認真對待，在分析中趨利避害。故投標者應(yīng)針對招標物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗，確定公司的競爭優(yōu)勢。通常大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗、先進的技術(shù)和優(yōu)秀的品質(zhì)，就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實力，尤其在我國現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理公司還屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專業(yè)性服務(wù)公司尚不成氣候的情況下，規(guī)模大小在很大程度上將影響招標者的選擇判斷?！　?4)其他風(fēng)險?！　「鶕?jù)慣例，投標人應(yīng)對現(xiàn)場條件考察結(jié)果自行負責(zé)，開發(fā)商將認為投標者已掌握了現(xiàn)場情況，明確了現(xiàn)場物業(yè)與投標報價有關(guān)的外在風(fēng)險條件?！　τ趯懽謽牵涔芾韨?cè)重于為該樓宇中的工作人員提供一個舒適的工作環(huán)境，服務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括裝修圖紙審批、維修服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、咨詢服務(wù)、公關(guān)服務(wù)等，其重點應(yīng)突出清潔、安全保衛(wèi)工作。但對于單價的確定，不可套用統(tǒng)一收費標準(國家規(guī)定了管理服務(wù)單價的除外)，因為不同物業(yè)情況不同，必須具體問題具體分析?！　?2)填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份。　　所有投標文件都必須按招標人在投標邀請書中規(guī)定的投標截止時間之前送至招標人。　　對于以上分析得出的結(jié)果，投標公司應(yīng)整理并歸檔，以備下次投標借鑒參考。分析可從以下幾方面考慮：　　(1)準備工作不充分。　　中標的投標方的保證金，在中標方簽訂合同并履約后5日內(nèi)予以退還；未中標的投標方的保證金，在定標后5日內(nèi)予以退還，均不用支付利息?！　⊥稑吮：袚?dān)的主要擔(dān)保責(zé)任有：　　(1)投標人在投標有效期內(nèi)不得撤回標書及投標保函?！　?3)接管期間收入。例如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節(jié)，因此這里的物業(yè)注重朝向、通風(fēng)與綠化，相應(yīng)其物業(yè)管理也更應(yīng)注意加強環(huán)境維護與季節(jié)更替時的服務(wù)?！　∑浯危瑥氖聡H投標的公司還應(yīng)注意招標文件的翻譯。　　　　在國內(nèi)從事物業(yè)管理投標，通?？赡苊媾R的風(fēng)險有：　　(1)通貨膨脹風(fēng)險。有時在競標中可能會出現(xiàn)某些剛具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與競標的情況。這一層面的分析包括開發(fā)商的技術(shù)力量、信譽度等。它既要為住戶提供酒店式服務(wù)，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、個性化，除了