【正文】 個(gè)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。《試行辦法》還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每?jī)赡旰硕ㄒ淮?。?yīng)當(dāng)說(shuō)，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動(dòng)全國(guó)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的迅速發(fā)展?！　∮捎诓煌瑖?guó)家法律法規(guī)的差異，他們對(duì)異國(guó)進(jìn)入的物業(yè)管理公司在注冊(cè)與遞交投標(biāo)書(shū)的先后次序上的規(guī)定也有所不同。值得注意的是，由于我國(guó)實(shí)行《公司法》時(shí)間較短，加之獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)體制，我國(guó)公司成立時(shí)報(bào)批的組建文件往往與國(guó)際慣例有較大差別?！　、坳P(guān)于分公司的證明。　?、菰庸芪飿I(yè)的名稱(chēng)、規(guī)模、地點(diǎn)及服務(wù)質(zhì)量等。公證之后，諸文件便可生效。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：　?、贅I(yè)務(wù)咨詢(xún)。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)運(yùn)作提供服務(wù)，這些工作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇?，提供投?biāo)所需單價(jià)、費(fèi)率等。此時(shí)，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤(rùn)滑劑”的作用，妥善協(xié)調(diào)解決矛盾。投標(biāo)公司選擇代理人時(shí)應(yīng)以代理公司的技術(shù)勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務(wù)獨(dú)立性、取費(fèi)結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎(chǔ)?！　?。中介咨詢(xún)公司必須具有與物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模與類(lèi)型相匹配的管理技能，必須適當(dāng)安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃?！　　ＹY源可靠性的評(píng)價(jià)可參照以下標(biāo)準(zhǔn)：　　。中介咨詢(xún)服務(wù)作為一種獨(dú)立業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)符合FIDIC合同條款中有關(guān)職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨(dú)立性等諸項(xiàng)規(guī)定。　?、迗?zhí)業(yè)誠(chéng)實(shí)性?！　≡诳疾炝艘陨蠗l件之后，投標(biāo)公司則可根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性與重要性來(lái)確定代理公司?！　、谫Y格預(yù)審?！　、軛l件商議?！　、藿忧⒄勁?。通常代理協(xié)議包括以下內(nèi)容：　　、公司地址、法人代表姓名和職務(wù)。　　?！　??！　⊥稑?biāo)企業(yè)可以考慮的資金來(lái)源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。公司所提交的文件包括申請(qǐng)書(shū)、財(cái)務(wù)報(bào)表、物業(yè)項(xiàng)目情況說(shuō)明、資金用途計(jì)劃等。合同主要內(nèi)容包括貸款期限、貸款利率、用款計(jì)劃與還款計(jì)劃等。　　公司可能的資料來(lái)源大致有以下幾個(gè)方面：　　(1)報(bào)章雜志。在時(shí)間就是速度的信息時(shí)代，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，愈來(lái)愈多的信息交流可通過(guò)因特網(wǎng)迅速通暢地完成?！　?3)同行業(yè)公司?！　?四)進(jìn)行投標(biāo)可行性分析　　一項(xiàng)物業(yè)管理投標(biāo)從購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件到送出投標(biāo)書(shū)，涉及大量的人力物力支出，一旦投標(biāo)失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀(guān)。因?yàn)椴煌再|(zhì)的物業(yè)所要求的服務(wù)內(nèi)容不同，所需的技術(shù)力量不同，物業(yè)管理公司的相對(duì)優(yōu)劣勢(shì)也差異明顯?！　∨c之相對(duì)應(yīng)，服務(wù)型公寓則更注重一對(duì)一的服務(wù)特色?！　∵@些不同的管理內(nèi)容必然對(duì)物業(yè)管理公司提出不同的服務(wù)要求和技術(shù)要求，而具有類(lèi)似物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的投標(biāo)公司無(wú)疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標(biāo)中占有一定的技術(shù)和人力資源優(yōu)勢(shì)。他們可考慮這些特殊服務(wù)的支出費(fèi)用及自身的技術(shù)力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案；反之，則應(yīng)放棄競(jìng)標(biāo)。因此在閱讀標(biāo)書(shū)時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢(shì)判斷?！　?4)物業(yè)開(kāi)發(fā)商狀況?！　　　?1)以往類(lèi)似的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。　　(2)人力資源優(yōu)勢(shì)?！　?4)財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢(shì)。　　　　(1)潛在競(jìng)爭(zhēng)者。對(duì)于這些陌生的競(jìng)爭(zhēng)者，投標(biāo)公司不可掉以輕心，必須認(rèn)真對(duì)待。此外，公司現(xiàn)有的正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務(wù)的質(zhì)量則可從另一方面更為真實(shí)地反映出其實(shí)力大小。較之異地進(jìn)入的物業(yè)管理公司，他們一來(lái)可減少進(jìn)入障礙，二來(lái)可利用以往業(yè)務(wù)所形成的與當(dāng)?shù)貙?zhuān)業(yè)性服務(wù)公司的密切往來(lái)，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢(shì)，同時(shí)他們還可能由于與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)的特殊聯(lián)系而具有某些關(guān)系優(yōu)勢(shì)。投標(biāo)公司可針對(duì)招標(biāo)物業(yè)所在地具體情況對(duì)其區(qū)別對(duì)待，權(quán)宜從事。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對(duì)當(dāng)?shù)匚幕牧私?，不能提供高質(zhì)量服務(wù)，導(dǎo)致虧損甚至遭業(yè)主辭退。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務(wù)，而使物業(yè)管理公司遭受經(jīng)濟(jì)乃至信譽(yù)損失等。　　二、投標(biāo)實(shí)施步驟在通過(guò)資格預(yù)審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實(shí)施投標(biāo)(圖323)。因此，投標(biāo)企業(yè)在這一階段，應(yīng)本著仔細(xì)謹(jǐn)慎的原則，閱讀并盡可能找出錯(cuò)誤，再按其不同性質(zhì)與重要性，將這些錯(cuò)誤與遺漏劃分為“招標(biāo)前由業(yè)主明確答復(fù)”和“計(jì)人索賠項(xiàng)目”兩類(lèi)?！　?二)考察現(xiàn)場(chǎng)　　通常，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)將根據(jù)需要組織參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司統(tǒng)一參觀(guān)現(xiàn)場(chǎng)，并向他們做出相關(guān)的必要介紹，其目的在于幫助投標(biāo)公司充分了解物業(yè)情況，以合理計(jì)算標(biāo)價(jià)。投標(biāo)人不得在接管后對(duì)物業(yè)外在的質(zhì)量問(wèn)題提出異議，申明條件不利而要求索賠(當(dāng)然，其內(nèi)在且不能從外部發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題除外)?！　?2)若物業(yè)已經(jīng)竣工，則物業(yè)管理公司應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)視察項(xiàng)目：　?、俟こ添?xiàng)目施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計(jì)圖紙要求；　?、诩夹g(shù)經(jīng)檢驗(yàn)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿(mǎn)足使用要求；　　③竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常；　?、茉O(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求；　　⑤確保外在質(zhì)量無(wú)重大問(wèn)題；　　⑥周?chē)迷O(shè)施分布情況。這些條件與接管后的服務(wù)密切相關(guān)?！　?三)制定管理服務(wù)方法及工作量　　通常投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細(xì)列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的方法及工作量?！　∩虡I(yè)樓宇管理的重點(diǎn)則在于建立良好的商業(yè)形象，以吸引更多消費(fèi)者，故其日常管理工作包括安全保衛(wèi)工作、消防工作、設(shè)備管理、清潔衛(wèi)生工作、車(chē)輛管理工作等，其重點(diǎn)應(yīng)是保安、清潔工作?！　?四)制定資金計(jì)劃　　資金計(jì)劃應(yīng)當(dāng)在確定了管理服務(wù)內(nèi)容及工作量的基礎(chǔ)上制定?！　?2)接管期間費(fèi)用支出。　　(五)標(biāo)價(jià)試算　　以上工作完成后，投標(biāo)者便可進(jìn)行標(biāo)價(jià)試算。同時(shí)，確定單價(jià)時(shí)還必須根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上予以研究分析?！　‖F(xiàn)行標(biāo)價(jià)的評(píng)估內(nèi)容大致包括兩方面：一是價(jià)格類(lèi)比；二是競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析。投標(biāo)保函通常由投標(biāo)單位開(kāi)戶(hù)銀行或其主管部門(mén)出具?！　∪绻稑?biāo)人違反上述任何一條規(guī)定，招標(biāo)人就有權(quán)沒(méi)收投標(biāo)保函，并向銀行索賠其擔(dān)保金額?！　?3)提交詳細(xì)材料，說(shuō)明物業(yè)管理服務(wù)量及預(yù)定合同期限?！　〕k理投標(biāo)保函外，投標(biāo)方還可以保證金的形式提供違約擔(dān)保。未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo)，將被視為無(wú)效投標(biāo)。標(biāo)書(shū)的正本及每一份副本應(yīng)分別包裝，而且都必須用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異，以正本為準(zhǔn))，兩層封套上均應(yīng)按投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的規(guī)定寫(xiě)明投遞地址及收件人，并注明投標(biāo)文件的編號(hào)、物業(yè)名稱(chēng)、“在某日某時(shí)(指開(kāi)標(biāo)日期)之前不要啟封”等。投標(biāo)文件從投標(biāo)截止之時(shí)起，有效期為30天?！　⊥ǔ?，物業(yè)委托管理合同的簽訂需經(jīng)過(guò)簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標(biāo)函、簽訂合同協(xié)議書(shū)幾個(gè)步驟?！　?二)未中標(biāo)的總結(jié)　　競(jìng)標(biāo)失利不僅意味著前期工作白白浪費(fèi)，而且還將對(duì)公司聲譽(yù)產(chǎn)生不利影響，因此，未中標(biāo)公司應(yīng)在收到通知后及時(shí)對(duì)本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆轍。投標(biāo)公司還可分析報(bào)價(jià)與中標(biāo)標(biāo)價(jià)之間的差異，并找出存在差異的根源，是工作量測(cè)算得不準(zhǔn)，還是服務(wù)單價(jià)確定得偏高，或是計(jì)算方法不對(duì)。　　(三)資料整理與歸檔　　無(wú)論投標(biāo)公司是否中標(biāo)，在競(jìng)標(biāo)結(jié)束后都應(yīng)將投標(biāo)過(guò)程中的一些重要文件進(jìn)行分類(lèi)歸檔保存，以備查核。第 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