【正文】 個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)?！对囆修k法》還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。應(yīng)當(dāng)說，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場競爭機制，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動全國物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的迅速發(fā)展。　　由于不同國家法律法規(guī)的差異，他們對異國進(jìn)入的物業(yè)管理公司在注冊與遞交投標(biāo)書的先后次序上的規(guī)定也有所不同。值得注意的是，由于我國實行《公司法》時間較短，加之獨特的經(jīng)濟體制，我國公司成立時報批的組建文件往往與國際慣例有較大差別?！　、坳P(guān)于分公司的證明。　?、菰庸芪飿I(yè)的名稱、規(guī)模、地點及服務(wù)質(zhì)量等。公證之后，諸文件便可生效。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點：　　①業(yè)務(wù)咨詢。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)運作提供服務(wù)，這些工作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇?，提供投?biāo)所需單價、費率等。此時，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，妥善協(xié)調(diào)解決矛盾。投標(biāo)公司選擇代理人時應(yīng)以代理公司的技術(shù)勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務(wù)獨立性、取費結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎(chǔ)?！　?。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項目規(guī)模與類型相匹配的管理技能，必須適當(dāng)安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃?！　?。資源可靠性的評價可參照以下標(biāo)準(zhǔn)：　　。中介咨詢服務(wù)作為一種獨立業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)符合FIDIC合同條款中有關(guān)職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨立性等諸項規(guī)定?！　、迗?zhí)業(yè)誠實性。　　在考察了以上條件之后，投標(biāo)公司則可根據(jù)物業(yè)項目的規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性與重要性來確定代理公司?！　、谫Y格預(yù)審?！　、軛l件商議?！　、藿忧⒄勁?。通常代理協(xié)議包括以下內(nèi)容：　　、公司地址、法人代表姓名和職務(wù)?！　??！　??！　⊥稑?biāo)企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。公司所提交的文件包括申請書、財務(wù)報表、物業(yè)項目情況說明、資金用途計劃等。合同主要內(nèi)容包括貸款期限、貸款利率、用款計劃與還款計劃等?！　」究赡艿馁Y料來源大致有以下幾個方面：　　(1)報章雜志。在時間就是速度的信息時代，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，愈來愈多的信息交流可通過因特網(wǎng)迅速通暢地完成?！　?3)同行業(yè)公司?！　?四)進(jìn)行投標(biāo)可行性分析　　一項物業(yè)管理投標(biāo)從購買招標(biāo)文件到送出投標(biāo)書，涉及大量的人力物力支出，一旦投標(biāo)失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀。因為不同性質(zhì)的物業(yè)所要求的服務(wù)內(nèi)容不同，所需的技術(shù)力量不同，物業(yè)管理公司的相對優(yōu)劣勢也差異明顯。　　與之相對應(yīng)，服務(wù)型公寓則更注重一對一的服務(wù)特色?！　∵@些不同的管理內(nèi)容必然對物業(yè)管理公司提出不同的服務(wù)要求和技術(shù)要求，而具有類似物業(yè)管理經(jīng)驗的投標(biāo)公司無疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標(biāo)中占有一定的技術(shù)和人力資源優(yōu)勢。他們可考慮這些特殊服務(wù)的支出費用及自身的技術(shù)力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案；反之，則應(yīng)放棄競標(biāo)。因此在閱讀標(biāo)書時，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢判斷。　　(4)物業(yè)開發(fā)商狀況?！　　　?1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗。　　(2)人力資源優(yōu)勢?！　?4)財務(wù)管理優(yōu)勢?！　　　?1)潛在競爭者。對于這些陌生的競爭者，投標(biāo)公司不可掉以輕心，必須認(rèn)真對待。此外，公司現(xiàn)有的正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務(wù)的質(zhì)量則可從另一方面更為真實地反映出其實力大小。較之異地進(jìn)入的物業(yè)管理公司，他們一來可減少進(jìn)入障礙，二來可利用以往業(yè)務(wù)所形成的與當(dāng)?shù)貙I(yè)性服務(wù)公司的密切往來，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢，同時他們還可能由于與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的特殊聯(lián)系而具有某些關(guān)系優(yōu)勢。投標(biāo)公司可針對招標(biāo)物業(yè)所在地具體情況對其區(qū)別對待，權(quán)宜從事。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當(dāng)?shù)匚幕牧私?，不能提供高質(zhì)量服務(wù)，導(dǎo)致虧損甚至遭業(yè)主辭退。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務(wù)，而使物業(yè)管理公司遭受經(jīng)濟乃至信譽損失等。　　二、投標(biāo)實施步驟在通過資格預(yù)審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實施投標(biāo)(圖323)。因此，投標(biāo)企業(yè)在這一階段，應(yīng)本著仔細(xì)謹(jǐn)慎的原則，閱讀并盡可能找出錯誤，再按其不同性質(zhì)與重要性，將這些錯誤與遺漏劃分為“招標(biāo)前由業(yè)主明確答復(fù)”和“計人索賠項目”兩類?！　?二)考察現(xiàn)場　　通常，開發(fā)商或業(yè)主委員會將根據(jù)需要組織參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司統(tǒng)一參觀現(xiàn)場，并向他們做出相關(guān)的必要介紹，其目的在于幫助投標(biāo)公司充分了解物業(yè)情況，以合理計算標(biāo)價。投標(biāo)人不得在接管后對物業(yè)外在的質(zhì)量問題提出異議，申明條件不利而要求索賠(當(dāng)然，其內(nèi)在且不能從外部發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題除外)?！　?2)若物業(yè)已經(jīng)竣工，則物業(yè)管理公司應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)視察項目：　?、俟こ添椖渴┕な欠穹虾贤?guī)定與設(shè)計圖紙要求；　　②技術(shù)經(jīng)檢驗達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用要求；　?、劭⒐すこ踢_(dá)到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運轉(zhuǎn)正常；　?、茉O(shè)備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計要求；　?、荽_保外在質(zhì)量無重大問題；　?、拗車迷O(shè)施分布情況。這些條件與接管后的服務(wù)密切相關(guān)。　　(三)制定管理服務(wù)方法及工作量　　通常投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細(xì)列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的方法及工作量。　　商業(yè)樓宇管理的重點則在于建立良好的商業(yè)形象，以吸引更多消費者，故其日常管理工作包括安全保衛(wèi)工作、消防工作、設(shè)備管理、清潔衛(wèi)生工作、車輛管理工作等，其重點應(yīng)是保安、清潔工作?！　?四)制定資金計劃　　資金計劃應(yīng)當(dāng)在確定了管理服務(wù)內(nèi)容及工作量的基礎(chǔ)上制定?！　?2)接管期間費用支出?！　?五)標(biāo)價試算　　以上工作完成后，投標(biāo)者便可進(jìn)行標(biāo)價試算。同時，確定單價時還必須根據(jù)競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上予以研究分析?！　‖F(xiàn)行標(biāo)價的評估內(nèi)容大致包括兩方面：一是價格類比；二是競爭形勢分析。投標(biāo)保函通常由投標(biāo)單位開戶銀行或其主管部門出具。　　如果投標(biāo)人違反上述任何一條規(guī)定，招標(biāo)人就有權(quán)沒收投標(biāo)保函，并向銀行索賠其擔(dān)保金額。　　(3)提交詳細(xì)材料，說明物業(yè)管理服務(wù)量及預(yù)定合同期限。　　除辦理投標(biāo)保函外，投標(biāo)方還可以保證金的形式提供違約擔(dān)保。未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo)，將被視為無效投標(biāo)。標(biāo)書的正本及每一份副本應(yīng)分別包裝，而且都必須用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異，以正本為準(zhǔn))，兩層封套上均應(yīng)按投標(biāo)邀請書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明投標(biāo)文件的編號、物業(yè)名稱、“在某日某時(指開標(biāo)日期)之前不要啟封”等。投標(biāo)文件從投標(biāo)截止之時起，有效期為30天?！　⊥ǔ?，物業(yè)委托管理合同的簽訂需經(jīng)過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標(biāo)函、簽訂合同協(xié)議書幾個步驟?！　?二)未中標(biāo)的總結(jié)　　競標(biāo)失利不僅意味著前期工作白白浪費，而且還將對公司聲譽產(chǎn)生不利影響，因此，未中標(biāo)公司應(yīng)在收到通知后及時對本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆轍。投標(biāo)公司還可分析報價與中標(biāo)標(biāo)價之間的差異，并找出存在差異的根源，是工作量測算得不準(zhǔn)，還是服務(wù)單價確定得偏高，或是計算方法不對?！　?三)資料整理與歸檔　　無論投標(biāo)公司是否中標(biāo)，在競標(biāo)結(jié)束后都應(yīng)將投標(biāo)過程中的一些重要文件進(jìn)行分類歸檔保存，以備查核。第 43 頁 共 43 頁