【正文】 法，防止“拍腦袋”的武斷行為出現。這樣就容易導致有些投標人為了中標而將管理費標價壓得很低，甚至低于成本價的情況發(fā)生，這顯然是不合理的。其含義是，開標后，開發(fā)商或業(yè)主有權選擇任何價格的投標書。實際上，真實性原則和合理競爭原則是基于物業(yè)管理招標的三個原則而衍生出來的，是公平、公正、合理原則最終的目標取向，也是該三原則對投標行為的基本要求。此外，招標人還可在招標文件中提出一些對投標書真實性具有法律約束的原則。2)合理競爭原則所謂合理競爭原則，是指投標人應憑自身的經營實力、管理水平和服務質量通過良性競爭優(yōu)勝劣汰而取勝。然而投標人相互勾結后，就會統(tǒng)一提高報價，使得招標人獲得的利益大大減少。采用了多指標體系進行評標，惡性的“價格戰(zhàn)”現象就可有效地得到避免。1．4物業(yè)管理招標投標的組織機構1．4．1物業(yè)管理招標的組織機構根據招標投標國際慣例，任何一項招標都要有一個專門的招標機構，并由該機構全權負責整個招標活動。根據我國《招標投標法》第二章第十二條的規(guī)定，“招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。對于自行設立招標機構的，通常是在招標人所在單位下屬設立一個招標委員會或招標工作組，全權負責招標事宜。1)自行設立招標機構根據物業(yè)管理項目招標主體的不同，分為開發(fā)商自行招標和小業(yè)主自行招標。其中專業(yè)技術部的職能是聘請有關專家和本單位的技術人員參與招標文件的編制工作，并組織評標委員會或小組進行標書的評審工作，最后向招標委員會提交評價報告和中標推薦人名單(僅供參考)。通常物業(yè)管理招標委員會向外聘請的專家主要有工程技術、房地產、市場營銷、法律以及財務等方面的專門人員。業(yè)主委員會是由業(yè)主(代表)大會選舉產生的，代表全體業(yè)主行使權力的常設機構，是物業(yè)實行自治管理的充分體現。⑧審議物業(yè)管理公司制訂的對本轄區(qū)內物業(yè)的年度管理計劃，以及財務預決算和執(zhí)行情況。從以上可以看出，業(yè)主委員會的職權之一便是有權代表全體業(yè)主通過公開招標方式聘請物業(yè)管理公司。正如我國《招標投標法》所規(guī)定的，招標代理機構應當有從事招標代理業(yè)務的營業(yè)場所、組織機構和相應資金。招標代理機構與編制招標文件和評標所需的各種技術、經濟專家建立長期的合同關系，從而形成專業(yè)能力強大的專家?guī)?。完成代理招標工作后，招標代理機構向委托招標人收取一定的服務費或傭金。在物業(yè)管理企業(yè)中，與物業(yè)管理投標活動密切相關的有開發(fā)部、財務部、工程部三個部門，其具體職能分別如下： (1)開發(fā)部：開發(fā)部是在經理領導下專職于物業(yè)管理業(yè)務開發(fā)的部門。該部門的主管一般都為總會計師，具有資深的項目財務評價能力。其次，由于編寫投標書過程中最重要的兩個難點是管理方案的設計和標價的計算，因此，在這些關鍵環(huán)節(jié)上，開發(fā)部通常都會在專門部門的專家協(xié)助下進行。 大型物業(yè)管理企業(yè)的開發(fā)部一般都實行項目經理負責制，以項目小組為單位，分管具體項目的投標工作，以及中標后的合同簽訂工作；中小型的物業(yè)管理企業(yè)則大多由經理親自對各項目的投標工作負責。根據以上對必須招標的項目的界定，我們可以看出，對于一些影響力較大，特別是一些影響到公眾利益、國家利益和國際聲譽的項目，必須實行公開招標。因此，對于這類項目，一般由國家指定的工程單位和物業(yè)管理單位進行建設和管理。2．1．2物業(yè)管理招標的具體范圍由于我國的物業(yè)管理招標事業(yè)起步較晚，到目前為此，關于物業(yè)管理招標投標的具體法規(guī)和條文尚未出臺。然而，如前文所述，《招標投標法》對招標范圍的規(guī)定所體現的精神參照了國際慣例，具有普遍性；同時，針對目前在我國剛興起不久的物業(yè)管理招標投標的大多數做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合，這使我們有足夠的理由相信，“三原則”是我國物業(yè)管理招標范圍發(fā)展的方向和趨勢，用它來指導界定物業(yè)管理招標范圍具有合理性和現實意義。另外，對于一些大型的物業(yè)小區(qū)也應該實行物業(yè)管理招標。這是因為國家利益是群眾利益的代表，損害國家利益就等于損害社會公眾的利益，因此應對國家利益負責。由此看來，物業(yè)管理招標范圍已經有了較為清晰的界定。2．2物業(yè)管理招標的方式根據招標項目不同的特點，招標人有權選擇不同的方式進行招標。2．2．1公開招標公開招標是指招標人(業(yè)主或開發(fā)商)通過報紙、電視及其他新聞渠道公開發(fā)布招標通知，邀請所有愿意參加投標的物業(yè)管理企業(yè)參加投標的招標方式。地方公開招標，就是指通過在地方媒體刊登招標廣告或在招標廣告中注明只選擇本地投標人進行投標。招標單位對所有申請資格預審的單位進行審查，經審查合格者可向招標單位購買招標文件，參加投標。另外，按照國際慣例，標書應規(guī)定不允許更改的技術要求與財務條件，任何投標單位都必須按這些條件投標報價。一般而言，公開招標項目合同應授予報價最低者，但在以下情況可另作考慮：①招標文件中另有規(guī)定；②投標文件違反有關國際慣例或招標文件的有關規(guī)定；③最低報價明顯不合理。邀請招標主要適用于標的規(guī)模較小(即工作量不大，總管理費報價不高)的物業(yè)管理項目。邀請招標在“省時省錢”的優(yōu)點十分鮮明的同時，其缺點也十分突出。該規(guī)定就是為了防止投標過少而導致投標人相互勾結，哄抬標價，損害招標人的利益。盡管如此，邀請招標仍作為一種重要的招標方式被廣泛使用。這是因為，一方面，該類物業(yè)的工期較緊，標的總價較低，短時間內難以吸引足夠數量的物業(yè)管理單位進行投標。此時在投標人競爭范圍縮小的情況下，并不影響物業(yè)管理服務的質量。然而，有利就有弊。而對于復雜的傳統(tǒng)招標項目，如工程承包和設備采購等，就更不采用議標方式了。2．3物業(yè)管理招標的內容物業(yè)管理的具體內容十分繁瑣，因此，物業(yè)管理招標通常都采用“一攬子”方式，也就是將所有與某物業(yè)有關的管理項目“捆綁”起來，形成“項目包”，再將其作為標的進行招標。而有些物業(yè)管理內容，既不能以價格將其統(tǒng)一，又難以用打分法評價其得分高低。根據物業(yè)性質的不同，這兩部分的內容也不同，具體可分為非經營性物業(yè)管理招標內容和經營性物業(yè)管理招標內容。如果在開發(fā)設計階段沒有考慮到以后物業(yè)管理的問題，那么日后這些疏忽往往會成為物業(yè)管理的難題。 ②對投標物業(yè)的設施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見。對于不同類型的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理員工如果要做到服務細心、熟練、周到，必須要經過物業(yè)管理企業(yè)的專門培訓。②住戶裝修工程及材料運送的管理服務。即根據物業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員，以達到既經濟、又高效地進行物業(yè)管理工作。(5)財務管理服務。由于實質管理服務與小業(yè)主的利益關系最密切，其物業(yè)管理費也主要向小業(yè)主收取，因此這部分服務內容招標時，應選擇服務周到、服務質量高且價格合理的物業(yè)管理企業(yè)。經營性物業(yè)的這一特性使物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動范疇，成為一種創(chuàng)造性的附加勞動。經營性物業(yè)管理的前期顧問服務內容與之前介紹的非經營性物業(yè)管理的前期顧問服務大致相同。但有所不同的是，經營性物業(yè)管理的服務是一種創(chuàng)造性的附加勞動，其管理目的不是維持物業(yè)的基本使用功能，而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進性，因此經營性物業(yè)管理企業(yè)除了要經常對物業(yè)進行高標準的維護之外，還要經常更新物業(yè)的設施和使用功能，以保持物業(yè)設施的先進。前期顧問服務方案的好壞對整個物業(yè)的價值至關重要，而顧問服務的工作量又難以進行定編計算，因此在評標時，應該主要側重于對顧問服務方案的評價。以下分別對每一階段的程序和內容進行詳細介紹。招標機構的主要職責是：擬定招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織簽訂合同。兩種途徑都符合我國《招標投標法》的規(guī)定，并各有特點。如招標人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯合開發(fā)機構，有能力從物業(yè)的設計、施工監(jiān)理到驗收，整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標機構，包攬其“一條龍”的招標工作，這時該物業(yè)管理招標也理應由開發(fā)商自行成立的招標機構來完成。對于招標人委托招標代理機構招標，我國《招標投標法》規(guī)定：“招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。而且，招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，招標代理機構無權將招標結果強加于招標人，招標人應是是否中標的最終決定者。招標人應根據自身對物業(yè)管理的要求及標的的規(guī)模大小選擇相稱的招標代理機構，在委托價格合理的情況下，應選取具有較高等級的代理機構進行招標。招標文件是招標機構向投標者提供的為進行招標工作所必需的文件。物業(yè)管理招標文件的內容格式根據招標項目的特點和需要而有所不同，但任何招標文件都應當依據法規(guī)和慣例編寫其基本的內容。為了保證投標人的合格性，招標機構有必要對潛在的投標人進行投標資格預審，招標文件在這一部分規(guī)定參加資格預審的投標人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進行審查。(3)對招標程序的說明由于整個招標過程應體現出公平、公正、合理的原則，而要體現公平、公正原則，重要的一條便是招標程序的公開化，以增加招標活動的透明度。前者通常是物業(yè)管理招標的行業(yè)性的約定俗成，對于不同的物業(yè)管理項目均具有一般性，通常由技術條款、商務條款和法律條款組成；后者則是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款?？紤]到招標文件的編制對整個招標活動的影響舉足輕重，下一章將專門就招標文件的編制進行詳細介紹，在此不再贅述?！俺罢袠恕痹谖覈礊樵谒]目立項階段，用地申請得到批準后即可進行物業(yè)管理招標工作、制定招標文件。按照國際隕例，在正式招標前，招標人應對招標項目制定出標底。由于標底是衡量投標報價競爭力的一把尺子，標底制定的好壞，直接影響到招標工作的有效性。標底制定得是否正確很大程度上取決于招標文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標文件對項目的工作量進行說明時應盡量減少漏項，同時將工作量盡可能算準確，力爭將招標文件中計算出的工作量與實際量的誤差控制在5％以內。招標的實施主要包括以下幾個具體步驟：發(fā)布招標公告或投標邀請書；組織資格預審；召開標前會議；開標、評標和定標。以下對發(fā)布招標公告的渠道和時間安排、招標公告的內容和格式等進行詳細介紹。如實行國際競爭招標的公告的指定發(fā)布刊物為聯合國出版的《發(fā)展商務報》(Develement Business)；必須實行國內公開招標的項目的招標公告指定必須在我國出版的《中國招標》期刊上刊登。另外，還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登，如房地產、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標公告可能會在投標截止日期之后才能刊登出來。投標人申請投標一得到招標文件一準備投標一遞交投標書需要有足夠的時間。招標公告的具體內容和格式可以根據招標人的具體要求進行變通，然而招標公告的基本內容，如招標人的名稱和地址、招標項目的性質、數量、實施地點和時間，以及獲得招標文件的辦法等關鍵事項，按照我國《招標投標法》規(guī)定必須載明。資格預審可以起到以下作用：首先，資格預審可以減少招標人的費用。若招標物業(yè)預計投標公司的數目眾多，可預先對各投標公司進行資格預審，剔除資信較差的公司，重點選擇610家申請者參與投標，這就是所謂早期預審；若投標公司數量較少，則可待投標機構已遞送標書且開標之后進行資格預審，這也就是所謂后期預審。資格預審通告的主要內容包括：招標項目簡介；項目資金來源；參加預審的資格；獲取資格預審文件的時間、地點以及接受資格預審申請的時間和地點。該項目(項目的規(guī)模、工作內容、工作要求、工作量的簡要說明)。招標機構名稱：地址：電話：傳真：(2)出售資格預審文件。(3)評審。表3．2物業(yè)合同一覽表合 同 號合 同 名 稱 ① ② ③ ④ ⑤ 注：申請人應注明他所希望申請資格預審的合同組合。4．你方代理及其授權代表可通過下列人員得到進一步的資料：(1)一般咨詢和管理方面的質詢：聯系人l：電話：聯系人2：電話：(2)有關人員方面的質詢：聯系人l：電話： 聯系人2：電話：(3)有關服務方面的質詢： 聯系人l：電話：聯系人2：電話：(4)有關財務方面的質詢：聯系人1：電話：聯系人2：電話：5．本申請充分理解下列情況：(1)資格預審合格申請人的投標，必須以投標時提供所有資格預審材料的更新為前提。7．下述簽字人在此聲明，申請文件中所提交的報告和資料在各方面都是完整的、真實的和準確的。每個聯合體成員要分別單獨具表，格式如下：表3．4年營業(yè)額數據表過去三年的年營業(yè)額(包括所收取的所有費用)財年營業(yè)額換算成美元金額年年年資格預審文件四目前所管理物業(yè)一覽表申請人或聯合體成員名稱：申請人和每個聯合體成員都應提供有關以下方面的資料：(1)所有已接管物業(yè)的授予合同：(2)收到的授標意向書或委托書；(3)已中標，且接近完工，但尚未簽發(fā)最終竣工證書的物業(yè)管理合同。表3．8信貸資金來源表信貸來源信貸金額(美元)①②③資格預審文件六類似物業(yè)管理合同經驗申請人或聯合體成員名稱：每個合同須單獨具表(表3．9)，若有有關物業(yè)竣工的證明文件，請附上。為此，申請人應就其提供的每一項設備分別單獨具表(表3．13)，且應就每一設備出具所有證明或租賃協(xié)議。總經理是企業(yè)法人在某項物業(yè)管理中的全權代表，是物業(yè)管理中的最高責任者和組織者。從事公司的財務運作、經濟核算、日常收支賬務處理及預測經營收支工作。主要職責是：房屋代管與租賃經營，制訂物業(yè)維修計劃與監(jiān)督實施，溝通協(xié)調公司與業(yè)主的關系，協(xié)調各專業(yè)職能部門(如工程、保安、環(huán)衛(wèi))及人員的工作等。項目總工程師負責物業(yè)管理中的技術、安全和服務質量控制工作，以及管理人員工作安排及調度工作。3．總部與該物業(yè)管理部門之間的關系詳述企業(yè)法人代表在委派項目總經理后，結合項目總經理的承包，簽訂授權合同，對項目總經理的職責和權力作出文字規(guī)定，然后進行簽證．項目總經理的職責是在本項目中建立高效率的指揮系統(tǒng)，精心組織人員管理，全面履行、實施合同，保證服務質量、人員安全和成本效益，直至合同到期。資格預審文件十一其他資料申請人或聯合體成員名稱：1．請詳述：在過去6年中執(zhí)行已畢及目前所接管物業(yè)過程中公司所介入的訴訟或仲裁歷史。申請人不得隨申請文件附送證詞、證明及宣傳資料，此類資料在資格評審時將不予考