【正文】 法，防止“拍腦袋”的武斷行為出現(xiàn)。這樣就容易導(dǎo)致有些投標(biāo)人為了中標(biāo)而將管理費標(biāo)價壓得很低，甚至低于成本價的情況發(fā)生，這顯然是不合理的。其含義是，開標(biāo)后，開發(fā)商或業(yè)主有權(quán)選擇任何價格的投標(biāo)書。實際上，真實性原則和合理競爭原則是基于物業(yè)管理招標(biāo)的三個原則而衍生出來的，是公平、公正、合理原則最終的目標(biāo)取向，也是該三原則對投標(biāo)行為的基本要求。此外，招標(biāo)人還可在招標(biāo)文件中提出一些對投標(biāo)書真實性具有法律約束的原則。2)合理競爭原則所謂合理競爭原則，是指投標(biāo)人應(yīng)憑自身的經(jīng)營實力、管理水平和服務(wù)質(zhì)量通過良性競爭優(yōu)勝劣汰而取勝。然而投標(biāo)人相互勾結(jié)后，就會統(tǒng)一提高報價，使得招標(biāo)人獲得的利益大大減少。采用了多指標(biāo)體系進行評標(biāo)，惡性的“價格戰(zhàn)”現(xiàn)象就可有效地得到避免。1．4物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的組織機構(gòu)1．4．1物業(yè)管理招標(biāo)的組織機構(gòu)根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)國際慣例，任何一項招標(biāo)都要有一個專門的招標(biāo)機構(gòu)，并由該機構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個招標(biāo)活動。根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》第二章第十二條的規(guī)定，“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。對于自行設(shè)立招標(biāo)機構(gòu)的，通常是在招標(biāo)人所在單位下屬設(shè)立一個招標(biāo)委員會或招標(biāo)工作組，全權(quán)負(fù)責(zé)招標(biāo)事宜。1)自行設(shè)立招標(biāo)機構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理項目招標(biāo)主體的不同，分為開發(fā)商自行招標(biāo)和小業(yè)主自行招標(biāo)。其中專業(yè)技術(shù)部的職能是聘請有關(guān)專家和本單位的技術(shù)人員參與招標(biāo)文件的編制工作，并組織評標(biāo)委員會或小組進行標(biāo)書的評審工作，最后向招標(biāo)委員會提交評價報告和中標(biāo)推薦人名單(僅供參考)。通常物業(yè)管理招標(biāo)委員會向外聘請的專家主要有工程技術(shù)、房地產(chǎn)、市場營銷、法律以及財務(wù)等方面的專門人員。業(yè)主委員會是由業(yè)主(代表)大會選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主行使權(quán)力的常設(shè)機構(gòu)，是物業(yè)實行自治管理的充分體現(xiàn)。⑧審議物業(yè)管理公司制訂的對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的年度管理計劃，以及財務(wù)預(yù)決算和執(zhí)行情況。從以上可以看出，業(yè)主委員會的職權(quán)之一便是有權(quán)代表全體業(yè)主通過公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司。正如我國《招標(biāo)投標(biāo)法》所規(guī)定的，招標(biāo)代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所、組織機構(gòu)和相應(yīng)資金。招標(biāo)代理機構(gòu)與編制招標(biāo)文件和評標(biāo)所需的各種技術(shù)、經(jīng)濟專家建立長期的合同關(guān)系，從而形成專業(yè)能力強大的專家?guī)?。完成代理招?biāo)工作后，招標(biāo)代理機構(gòu)向委托招標(biāo)人收取一定的服務(wù)費或傭金。在物業(yè)管理企業(yè)中，與物業(yè)管理投標(biāo)活動密切相關(guān)的有開發(fā)部、財務(wù)部、工程部三個部門，其具體職能分別如下： (1)開發(fā)部：開發(fā)部是在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下專職于物業(yè)管理業(yè)務(wù)開發(fā)的部門。該部門的主管一般都為總會計師，具有資深的項目財務(wù)評價能力。其次，由于編寫投標(biāo)書過程中最重要的兩個難點是管理方案的設(shè)計和標(biāo)價的計算，因此，在這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，開發(fā)部通常都會在專門部門的專家協(xié)助下進行。 大型物業(yè)管理企業(yè)的開發(fā)部一般都實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，以項目小組為單位，分管具體項目的投標(biāo)工作，以及中標(biāo)后的合同簽訂工作；中小型的物業(yè)管理企業(yè)則大多由經(jīng)理親自對各項目的投標(biāo)工作負(fù)責(zé)。根據(jù)以上對必須招標(biāo)的項目的界定，我們可以看出，對于一些影響力較大，特別是一些影響到公眾利益、國家利益和國際聲譽的項目，必須實行公開招標(biāo)。因此，對于這類項目，一般由國家指定的工程單位和物業(yè)管理單位進行建設(shè)和管理。2．1．2物業(yè)管理招標(biāo)的具體范圍由于我國的物業(yè)管理招標(biāo)事業(yè)起步較晚，到目前為此，關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體法規(guī)和條文尚未出臺。然而，如前文所述，《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)范圍的規(guī)定所體現(xiàn)的精神參照了國際慣例，具有普遍性；同時，針對目前在我國剛興起不久的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的大多數(shù)做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合，這使我們有足夠的理由相信，“三原則”是我國物業(yè)管理招標(biāo)范圍發(fā)展的方向和趨勢，用它來指導(dǎo)界定物業(yè)管理招標(biāo)范圍具有合理性和現(xiàn)實意義。另外，對于一些大型的物業(yè)小區(qū)也應(yīng)該實行物業(yè)管理招標(biāo)。這是因為國家利益是群眾利益的代表，損害國家利益就等于損害社會公眾的利益，因此應(yīng)對國家利益負(fù)責(zé)。由此看來，物業(yè)管理招標(biāo)范圍已經(jīng)有了較為清晰的界定。2．2物業(yè)管理招標(biāo)的方式根據(jù)招標(biāo)項目不同的特點，招標(biāo)人有權(quán)選擇不同的方式進行招標(biāo)。2．2．1公開招標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)通過報紙、電視及其他新聞渠道公開發(fā)布招標(biāo)通知，邀請所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。地方公開招標(biāo)，就是指通過在地方媒體刊登招標(biāo)廣告或在招標(biāo)廣告中注明只選擇本地投標(biāo)人進行投標(biāo)。招標(biāo)單位對所有申請資格預(yù)審的單位進行審查，經(jīng)審查合格者可向招標(biāo)單位購買招標(biāo)文件，參加投標(biāo)。另外，按照國際慣例，標(biāo)書應(yīng)規(guī)定不允許更改的技術(shù)要求與財務(wù)條件，任何投標(biāo)單位都必須按這些條件投標(biāo)報價。一般而言，公開招標(biāo)項目合同應(yīng)授予報價最低者，但在以下情況可另作考慮：①招標(biāo)文件中另有規(guī)定；②投標(biāo)文件違反有關(guān)國際慣例或招標(biāo)文件的有關(guān)規(guī)定；③最低報價明顯不合理。邀請招標(biāo)主要適用于標(biāo)的規(guī)模較小(即工作量不大，總管理費報價不高)的物業(yè)管理項目。邀請招標(biāo)在“省時省錢”的優(yōu)點十分鮮明的同時，其缺點也十分突出。該規(guī)定就是為了防止投標(biāo)過少而導(dǎo)致投標(biāo)人相互勾結(jié)，哄抬標(biāo)價，損害招標(biāo)人的利益。盡管如此，邀請招標(biāo)仍作為一種重要的招標(biāo)方式被廣泛使用。這是因為，一方面，該類物業(yè)的工期較緊，標(biāo)的總價較低，短時間內(nèi)難以吸引足夠數(shù)量的物業(yè)管理單位進行投標(biāo)。此時在投標(biāo)人競爭范圍縮小的情況下，并不影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。然而，有利就有弊。而對于復(fù)雜的傳統(tǒng)招標(biāo)項目，如工程承包和設(shè)備采購等，就更不采用議標(biāo)方式了。2．3物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容物業(yè)管理的具體內(nèi)容十分繁瑣，因此，物業(yè)管理招標(biāo)通常都采用“一攬子”方式，也就是將所有與某物業(yè)有關(guān)的管理項目“捆綁”起來，形成“項目包”，再將其作為標(biāo)的進行招標(biāo)。而有些物業(yè)管理內(nèi)容，既不能以價格將其統(tǒng)一，又難以用打分法評價其得分高低。根據(jù)物業(yè)性質(zhì)的不同，這兩部分的內(nèi)容也不同，具體可分為非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容和經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容。如果在開發(fā)設(shè)計階段沒有考慮到以后物業(yè)管理的問題，那么日后這些疏忽往往會成為物業(yè)管理的難題。 ②對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見。對于不同類型的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理員工如果要做到服務(wù)細(xì)心、熟練、周到，必須要經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的專門培訓(xùn)。②住戶裝修工程及材料運送的管理服務(wù)。即根據(jù)物業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員，以達(dá)到既經(jīng)濟、又高效地進行物業(yè)管理工作。(5)財務(wù)管理服務(wù)。由于實質(zhì)管理服務(wù)與小業(yè)主的利益關(guān)系最密切，其物業(yè)管理費也主要向小業(yè)主收取，因此這部分服務(wù)內(nèi)容招標(biāo)時，應(yīng)選擇服務(wù)周到、服務(wù)質(zhì)量高且價格合理的物業(yè)管理企業(yè)。經(jīng)營性物業(yè)的這一特性使物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動范疇，成為一種創(chuàng)造性的附加勞動。經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務(wù)內(nèi)容與之前介紹的非經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務(wù)大致相同。但有所不同的是，經(jīng)營性物業(yè)管理的服務(wù)是一種創(chuàng)造性的附加勞動，其管理目的不是維持物業(yè)的基本使用功能，而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進性，因此經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)除了要經(jīng)常對物業(yè)進行高標(biāo)準(zhǔn)的維護之外，還要經(jīng)常更新物業(yè)的設(shè)施和使用功能，以保持物業(yè)設(shè)施的先進。前期顧問服務(wù)方案的好壞對整個物業(yè)的價值至關(guān)重要，而顧問服務(wù)的工作量又難以進行定編計算，因此在評標(biāo)時，應(yīng)該主要側(cè)重于對顧問服務(wù)方案的評價。以下分別對每一階段的程序和內(nèi)容進行詳細(xì)介紹。招標(biāo)機構(gòu)的主要職責(zé)是：擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)；組織簽訂合同。兩種途徑都符合我國《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，并各有特點。如招標(biāo)人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構(gòu)，有能力從物業(yè)的設(shè)計、施工監(jiān)理到驗收，整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作，這時該物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開發(fā)商自行成立的招標(biāo)機構(gòu)來完成。對于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。而且，招標(biāo)代理機構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，招標(biāo)代理機構(gòu)無權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強加于招標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)是是否中標(biāo)的最終決定者。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱的招標(biāo)代理機構(gòu)，在委托價格合理的情況下，應(yīng)選取具有較高等級的代理機構(gòu)進行招標(biāo)。招標(biāo)文件是招標(biāo)機構(gòu)向投標(biāo)者提供的為進行招標(biāo)工作所必需的文件。物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要而有所不同，但任何招標(biāo)文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)機構(gòu)有必要對潛在的投標(biāo)人進行投標(biāo)資格預(yù)審，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進行審查。(3)對招標(biāo)程序的說明由于整個招標(biāo)過程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則，重要的一條便是招標(biāo)程序的公開化，以增加招標(biāo)活動的透明度。前者通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成，對于不同的物業(yè)管理項目均具有一般性，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；后者則是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款?？紤]到招標(biāo)文件的編制對整個招標(biāo)活動的影響舉足輕重，下一章將專門就招標(biāo)文件的編制進行詳細(xì)介紹，在此不再贅述。“超前招標(biāo)”在我國即為在薦目立項階段，用地申請得到批準(zhǔn)后即可進行物業(yè)管理招標(biāo)工作、制定招標(biāo)文件。按照國際隕例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項目制定出標(biāo)底。由于標(biāo)底是衡量投標(biāo)報價競爭力的一把尺子，標(biāo)底制定的好壞，直接影響到招標(biāo)工作的有效性。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標(biāo)文件對項目的工作量進行說明時應(yīng)盡量減少漏項，同時將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭將招標(biāo)文件中計算出的工作量與實際量的誤差控制在5％以內(nèi)。招標(biāo)的實施主要包括以下幾個具體步驟：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；組織資格預(yù)審；召開標(biāo)前會議；開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。以下對發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進行詳細(xì)介紹。如實行國際競爭招標(biāo)的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國出版的《發(fā)展商務(wù)報》(Develement Business)；必須實行國內(nèi)公開招標(biāo)的項目的招標(biāo)公告指定必須在我國出版的《中國招標(biāo)》期刊上刊登。另外，還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登，如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標(biāo)公告可能會在投標(biāo)截止日期之后才能刊登出來。投標(biāo)人申請投標(biāo)一得到招標(biāo)文件一準(zhǔn)備投標(biāo)一遞交投標(biāo)書需要有足夠的時間。招標(biāo)公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標(biāo)人的具體要求進行變通，然而招標(biāo)公告的基本內(nèi)容，如招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間，以及獲得招標(biāo)文件的辦法等關(guān)鍵事項，按照我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定必須載明。資格預(yù)審可以起到以下作用：首先，資格預(yù)審可以減少招標(biāo)人的費用。若招標(biāo)物業(yè)預(yù)計投標(biāo)公司的數(shù)目眾多，可預(yù)先對各投標(biāo)公司進行資格預(yù)審，剔除資信較差的公司，重點選擇610家申請者參與投標(biāo)，這就是所謂早期預(yù)審；若投標(biāo)公司數(shù)量較少，則可待投標(biāo)機構(gòu)已遞送標(biāo)書且開標(biāo)之后進行資格預(yù)審，這也就是所謂后期預(yù)審。資格預(yù)審?fù)ǜ娴闹饕獌?nèi)容包括：招標(biāo)項目簡介；項目資金來源；參加預(yù)審的資格；獲取資格預(yù)審文件的時間、地點以及接受資格預(yù)審申請的時間和地點。該項目(項目的規(guī)模、工作內(nèi)容、工作要求、工作量的簡要說明)。招標(biāo)機構(gòu)名稱：地址：電話：傳真：(2)出售資格預(yù)審文件。(3)評審。表3．2物業(yè)合同一覽表合 同 號合 同 名 稱 ① ② ③ ④ ⑤ 注：申請人應(yīng)注明他所希望申請資格預(yù)審的合同組合。4．你方代理及其授權(quán)代表可通過下列人員得到進一步的資料：(1)一般咨詢和管理方面的質(zhì)詢：聯(lián)系人l：電話：聯(lián)系人2：電話：(2)有關(guān)人員方面的質(zhì)詢：聯(lián)系人l：電話： 聯(lián)系人2：電話：(3)有關(guān)服務(wù)方面的質(zhì)詢： 聯(lián)系人l：電話：聯(lián)系人2：電話：(4)有關(guān)財務(wù)方面的質(zhì)詢：聯(lián)系人1：電話：聯(lián)系人2：電話：5．本申請充分理解下列情況：(1)資格預(yù)審合格申請人的投標(biāo)，必須以投標(biāo)時提供所有資格預(yù)審材料的更新為前提。7．下述簽字人在此聲明，申請文件中所提交的報告和資料在各方面都是完整的、真實的和準(zhǔn)確的。每個聯(lián)合體成員要分別單獨具表，格式如下：表3．4年營業(yè)額數(shù)據(jù)表過去三年的年營業(yè)額(包括所收取的所有費用)財年營業(yè)額換算成美元金額年年年資格預(yù)審文件四目前所管理物業(yè)一覽表申請人或聯(lián)合體成員名稱：申請人和每個聯(lián)合體成員都應(yīng)提供有關(guān)以下方面的資料：(1)所有已接管物業(yè)的授予合同：(2)收到的授標(biāo)意向書或委托書；(3)已中標(biāo)，且接近完工，但尚未簽發(fā)最終竣工證書的物業(yè)管理合同。表3．8信貸資金來源表信貸來源信貸金額(美元)①②③資格預(yù)審文件六類似物業(yè)管理合同經(jīng)驗申請人或聯(lián)合體成員名稱：每個合同須單獨具表(表3．9)，若有有關(guān)物業(yè)竣工的證明文件，請附上。為此，申請人應(yīng)就其提供的每一項設(shè)備分別單獨具表(表3．13)，且應(yīng)就每一設(shè)備出具所有證明或租賃協(xié)議。總經(jīng)理是企業(yè)法人在某項物業(yè)管理中的全權(quán)代表，是物業(yè)管理中的最高責(zé)任者和組織者。從事公司的財務(wù)運作、經(jīng)濟核算、日常收支賬務(wù)處理及預(yù)測經(jīng)營收支工作。主要職責(zé)是：房屋代管與租賃經(jīng)營，制訂物業(yè)維修計劃與監(jiān)督實施，溝通協(xié)調(diào)公司與業(yè)主的關(guān)系，協(xié)調(diào)各專業(yè)職能部門(如工程、保安、環(huán)衛(wèi))及人員的工作等。項目總工程師負(fù)責(zé)物業(yè)管理中的技術(shù)、安全和服務(wù)質(zhì)量控制工作，以及管理人員工作安排及調(diào)度工作。3．總部與該物業(yè)管理部門之間的關(guān)系詳述企業(yè)法人代表在委派項目總經(jīng)理后，結(jié)合項目總經(jīng)理的承包，簽訂授權(quán)合同，對項目總經(jīng)理的職責(zé)和權(quán)力作出文字規(guī)定，然后進行簽證．項目總經(jīng)理的職責(zé)是在本項目中建立高效率的指揮系統(tǒng)，精心組織人員管理，全面履行、實施合同，保證服務(wù)質(zhì)量、人員安全和成本效益，直至合同到期。資格預(yù)審文件十一其他資料申請人或聯(lián)合體成員名稱：1．請詳述：在過去6年中執(zhí)行已畢及目前所接管物業(yè)過程中公司所介入的訴訟或仲裁歷史。申請人不得隨申請文件附送證詞、證明及宣傳資料，此類資料在資格評審時將不予考