【正文】 委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)。物業(yè)管理招標(biāo)也不例外。只有兩者實現(xiàn)緊密結(jié)合，做到招標(biāo)人依法公平、公正、合理地招標(biāo)，投標(biāo)人自覺地遵守真實性和合理競爭原則進行投標(biāo)，才能真正搞好物業(yè)管理工作，才能真正體現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟規(guī)律。綜上所述，為了真正貫徹物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)原則，離不開法律規(guī)范和行業(yè)自律相輔相成的招標(biāo)投標(biāo)制度。由于評標(biāo)的尺度越單一，就越容易被投標(biāo)人所操縱，因而在國際慣例中，評標(biāo)的尺度一般都采用價格和其他因素的加權(quán)計分法。為了避免這種暗中勾結(jié)，哄抬標(biāo)價的行為發(fā)生，一種行之有效的辦法，就是在正式招標(biāo)之前計算出一個合理的標(biāo)底，當(dāng)所有投標(biāo)報價大大超過標(biāo)底時，招標(biāo)人有權(quán)取消本次招標(biāo)。首先，如前所述，招標(biāo)投標(biāo)方式最大的優(yōu)點便是通過投標(biāo)人的充分競爭，使得招標(biāo)人能獲得最大的市場利益。合理競爭的反面有兩個，一是投標(biāo)人之間相互勾結(jié)，形成壟斷聯(lián)盟；二是投標(biāo)人之間形成不合理競爭，甚至惡性競爭。這樣就使得標(biāo)書不再是簡單的出價或發(fā)盤，而是具有法律效力和責(zé)任所約束的，從而使得真實性原則具有了一定的法律基礎(chǔ)。例如，招標(biāo)人可在招標(biāo)文件中注明投標(biāo)人必須出具投標(biāo)保證書，并交納一定的保證金。在物業(yè)管理市場較為發(fā)達、物業(yè)管理企業(yè)自身的素質(zhì)和資信較高的情況下，真實性原則一般都能夠保證。1)真實性原則所謂真實性原則，是指投標(biāo)人在其投標(biāo)書中所闡述的所有內(nèi)容均是真實反映了投標(biāo)人的投標(biāo)意愿、經(jīng)營能力和技術(shù)水平，投標(biāo)人應(yīng)對其標(biāo)書的內(nèi)容做到“言出必行”。物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)貫徹的原則是真實性原則和合理競爭原則。有了這樣的申明，對開發(fā)商或業(yè)主而言，便可選擇管理費標(biāo)價合理且資信條件較為可靠的物業(yè)管理企業(yè)。為了貫徹合理原則，避免上述不合理現(xiàn)象的發(fā)生，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中按照國際慣例，申明“業(yè)主不約束自己接受最低標(biāo)價”這一條。如果將物業(yè)交給這樣的物業(yè)管理企業(yè)來管理，勢必造成日后或者管理不到位，或者賠本破產(chǎn)無法繼續(xù)履行合同的局面。由于物業(yè)管理服務(wù)所包含的技術(shù)風(fēng)險并不高，因此在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，投標(biāo)人的報價往往決定了其投標(biāo)書的競爭力，即中標(biāo)人往往也就是報價最低的投標(biāo)人。另外，為表明評定準(zhǔn)則的客觀性，還可對中標(biāo)者的最后選定在招標(biāo)文件的選定準(zhǔn)則中加以客觀的詳細說明，使未中標(biāo)者明白自己的差距和不足，以示公正。這就要求評標(biāo)委員會所采用的評定準(zhǔn)則應(yīng)具有很強的綜合性和客觀性。這個例子典型地反映了違反一貫性原則的情況。根據(jù)該準(zhǔn)則進行評審后在設(shè)定最低分以上的投標(biāo)人共有12位。任何招標(biāo)者私自修改已經(jīng)在招標(biāo)文件中公布的評判準(zhǔn)則都屬違背招標(biāo)慣例的行為。2)公正原則所謂公正原則，是指投標(biāo)評定的準(zhǔn)則是衡量所有投標(biāo)書的尺度，即在所有投標(biāo)者起點公平的基礎(chǔ)上，在整個投標(biāo)評定中所使用的準(zhǔn)則應(yīng)具有一貫性和普遍性。另外，招標(biāo)機構(gòu)通常在投標(biāo)者購買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)者會議，即標(biāo)前會議，目的是公開澄清投標(biāo)者提出的各類問題。(3)招標(biāo)者對招標(biāo)文件的解釋說明應(yīng)在同一時間，針對所有參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)公開進行。其次，全部招標(biāo)文件的條件、要求均應(yīng)一致。(2)招標(biāo)文件對所有的投標(biāo)者要求都應(yīng)一致，即要做到“一視同仁”。另外需特別指出另一種情況，當(dāng)招標(biāo)者采用公開招標(biāo)的同時，又邀請幾家其主觀上看好的物業(yè)管理企業(yè)進行議標(biāo)，這必然使得那些參加議標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)能夠先于其他通過公開招標(biāo)取得招標(biāo)文件的投標(biāo)者了解招標(biāo)項目的具體情況，甚至搶先一步摸清招標(biāo)者的“底牌”，這就使得整個招標(biāo)程序在時間上違背了起點公平原則。由于后兩種方式是由招標(biāo)者憑主觀判斷而預(yù)先選定一定數(shù)量的合格投標(biāo)者進行投標(biāo)，其招標(biāo)過程帶有很大的主觀性，從而自然降低對這些投標(biāo)者審查的要求。而要做到起點公平，在招標(biāo)過程中應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：(1)應(yīng)采用統(tǒng)一的招標(biāo)方式招標(biāo)。1)公平原則所謂公平原則，是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件都是一致的，即所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上進行投標(biāo)。而要做到這一點，除了一方面應(yīng)增加標(biāo)的項目自身的吸引力外，另一方面是對所有參加投標(biāo)者要盡可能做到公開、公平、公正和誠實信用。由于招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)域一般都是買方市場，在買方市場中，市場競爭是一種對買方(招標(biāo)人)有利的競爭，在合理的范圍內(nèi)競爭程度越高，對買方越有利，因此擴大競爭范圍可以使買方(招標(biāo)人)獲得更充分的市場利益。1．3物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則1．3．1物業(yè)管理招標(biāo)的原則物業(yè)管理招標(biāo)作為推動物業(yè)管理企業(yè)朝競爭性方向發(fā)展的重要手段，只有在一定的原則下進行才能真正體現(xiàn)其優(yōu)勝劣汰的功能。若續(xù)聘則要重新簽訂合同；若不續(xù)聘，則由業(yè)主委員會重新向社會公開招標(biāo)。所以，物業(yè)管理招標(biāo)具有長期性和階段性的特點。首先，由于開發(fā)商或業(yè)主在不同時期對物業(yè)管理有不同的要求，招標(biāo)文件中的各種管理要求、管理價格的制定都具有階段性，過了一段時間，為了適應(yīng)各種變化有可能需要調(diào)整。 2)物業(yè)管理招標(biāo)的長期性和階段性 物業(yè)管理招標(biāo)的長期性和階段性是指由于物業(yè)管理工作的長期性和多階段性，針對不同的階段和不同的服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容要求和方式選擇也有所不同。這是便于日后物業(yè)管理企業(yè)完成招標(biāo)中確定的目標(biāo)所不可缺少的。如果是住宅小區(qū)，就應(yīng)注意生活網(wǎng)點要合理布局，生活服務(wù)車位盡可能預(yù)留，對生活設(shè)施的現(xiàn)代化進程都要統(tǒng)一考慮進去。因此，為了確保物業(yè)質(zhì)量，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)和因地制宜的方針，也為了業(yè)主和住戶的利益，物業(yè)管理必須超前介入，在物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計時就應(yīng)介入。開發(fā)、設(shè)計單位可能沒有詳細了解當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)、氣候、風(fēng)向、水質(zhì)等各種自然環(huán)境條件，沒有注意開發(fā)地區(qū)的綜合配套，也不如物業(yè)管理企業(yè)更了解日后管理和住戶的需要。1)物業(yè)管理招標(biāo)的超前性物業(yè)管理招標(biāo)的超前性是指由于物業(yè)管理超前介人的特點，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前，即在物業(yè)動工興建之前開發(fā)商就應(yīng)進行物業(yè)管理招標(biāo)。由于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主之間的雙向選擇，從而形成的競爭局面必將使物業(yè)管理企業(yè)為了在激烈的市場競爭中求得生存發(fā)展，努力提高自身的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，從而推動整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。(3)物業(yè)管理招標(biāo)是提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要。隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深化，必須要對舊的管理體制進行根本性的改革，變原來的行政性管理終身制為企業(yè)經(jīng)營型的聘用制。而通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，評定其價值和價格在現(xiàn)行物業(yè)管理的市場價格水平下能否被接受，則是保證等價交換順利進行的前提，從而也體現(xiàn)了價值規(guī)律的客觀要求。隨著我國房地產(chǎn)改革的深化，大力推廣和完善物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度，現(xiàn)已成為培育和發(fā)展我國物業(yè)管理市場的迫切需要，主要體現(xiàn)在：(1)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的需要。近幾年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一些國內(nèi)投資的大型建筑項目也開始采用招標(biāo)投標(biāo)方式進行物業(yè)管理。目前，在市場經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)基本上都建立了物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指開發(fā)商或業(yè)主委員會為即將竣工使用或正在使用中的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制訂出符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會公開招聘，并采取科學(xué)方法進行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)的全過程。所謂服務(wù)性項目招標(biāo)投標(biāo)，是指招標(biāo)投標(biāo)的客體并非有形的物體(如一座建筑物、一臺設(shè)備)，而是一項服務(wù)，是無形的。招標(biāo)投標(biāo)活動大約開始于18世紀(jì)末和19世紀(jì)的西方。如果在投標(biāo)有效期內(nèi)投標(biāo)者撤銷其標(biāo)書或報價，招標(biāo)者則可按照慣例沒收投標(biāo)者交納的投標(biāo)保證金，以保證招標(biāo)者的利益。投標(biāo)報價是一種具有法律約束性的行為，投標(biāo)者一旦向招標(biāo)人遞交標(biāo)書和報價，該標(biāo)書和報價即被視為在法律上有效。由于投標(biāo)者報價都是在高度保密的情況下進行的，一次報價后，任何投標(biāo)者都沒有再次出價的機會，這就要求每個投標(biāo)者都要一次性報出自己最優(yōu)惠的價格。(2)報價一次性。根據(jù)招標(biāo)規(guī)定，投標(biāo)者對自己的報價都高度保密，每個投標(biāo)者在投標(biāo)時都不可能知道其他投標(biāo)者的報價。其中，招標(biāo)是指招標(biāo)人根據(jù)自己的需要，提出一定的標(biāo)準(zhǔn)或條件，向社會或幾個特定的供應(yīng)商或承包商發(fā)出投標(biāo)邀請的行為；而投標(biāo)則是指投標(biāo)人在接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通知的要求編制投標(biāo)文件，并將其遞交給招標(biāo)人的行為。1．1物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念在闡述物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念之前，先讓我們了解一下招標(biāo)投標(biāo)的概念。另一方面，為了使物業(yè)管理企業(yè)真正走上企業(yè)化經(jīng)營的道路，物業(yè)管理行業(yè)又必須開展市場競爭，只有這樣，才能使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間進行雙向選擇，實行優(yōu)勝劣汰，才能為我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造出良好環(huán)境。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第45頁 共45頁物業(yè)管理招投標(biāo)工作指南第一章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概述所謂物業(yè)管理，是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律和規(guī)范，按照合同或契約行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段對物業(yè)實施多功能全方位的統(tǒng)一管理，并對物業(yè)所有人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟價值。隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，一方面，大量物業(yè)管理企業(yè)相繼涌現(xiàn)，物業(yè)管理市場已逐步建立、發(fā)展，并將日益完善起來，這在實踐上為物業(yè)管理的市場化競爭提供了可能。由此看來，物業(yè)管理領(lǐng)域開展招標(biāo)投標(biāo)勢在必行。所謂招標(biāo)和投標(biāo)，是一個過程的兩個方面，是指由招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)公告或通知，由若干個投標(biāo)人同時投標(biāo)，最后由招標(biāo)人通過對各投標(biāo)人所提交的價格、質(zhì)量、交割期限以及投標(biāo)人的技術(shù)水平、信譽程度和財務(wù)狀況等因素進行綜合比較，確定其中條件最佳的投標(biāo)人為中標(biāo)人，并與之最終訂立合同的過程。招標(biāo)投標(biāo)作為一種特殊的交易方式和訂立合同的一種特殊程序，與其他交易方式和訂立合同程序相比，具有其自身的特點：(1)標(biāo)價保密性。因此，投標(biāo)者只能在不知競爭對手底細的情況下，按照招標(biāo)文件的要求，根據(jù)自己所掌握的資料及以往的經(jīng)驗進行分析判斷，確定自己的報價。招標(biāo)投標(biāo)不存在也不允許討價還價，每個投標(biāo)者都只有一次投標(biāo)機會。(3)法律約束性。在國際慣例中，為保證投標(biāo)報價的法律效力，投標(biāo)者須在遞交標(biāo)書的同時遞交一份投標(biāo)保證書，并向招標(biāo)者交納一定的投標(biāo)保證金。招標(biāo)與投標(biāo)是市場經(jīng)濟和競爭機制發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，而物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)作為招標(biāo)投標(biāo)方式在物業(yè)管理方面的應(yīng)用，則是招標(biāo)投標(biāo)制度日趨成熟，并在各個領(lǐng)域得到廣泛應(yīng)用的產(chǎn)物。早期的招標(biāo)投標(biāo)僅限于建筑工程和大型貨物采購方面，近20年來，隨著以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日益受到國際關(guān)注，招標(biāo)投標(biāo)活動在眾多領(lǐng)域也得到了廣泛應(yīng)用并日臻完善，服務(wù)性項目招標(biāo)投標(biāo)現(xiàn)已成為招標(biāo)投標(biāo)交易方式發(fā)展的新趨勢。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)便屬于服務(wù)性項目招標(biāo)投標(biāo)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的產(chǎn)生和發(fā)展，是以物業(yè)管理的商品化和市場化程度高低為基礎(chǔ)的。我國物業(yè)管理的市場化起步較晚，然而自20世紀(jì)90年代以來，在我國一些大城市中便有個別外商投資的物業(yè)率先實行了物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)盡管在我國剛剛起步，不免出現(xiàn)無章可循、魚龍混雜的局面，但是必須看到它所代表的方向卻是喜人的。隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種服務(wù)性商品，也應(yīng)當(dāng)進入市場進行等價交換。(2)物業(yè)管理招標(biāo)是房地產(chǎn)管理體制改革的需要。在這種新的體制下，開發(fā)商或業(yè)主委員會都應(yīng)有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，此時，通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，可以解決開發(fā)商或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間信息不相通的問題，使得開發(fā)商或業(yè)主可以自主選擇符合自己管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)。要提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，就必須要有充滿活力的市場競爭。1．2物業(yè)管理招標(biāo)的特點由于物業(yè)管理服務(wù)的特殊性，物業(yè)管理招標(biāo)與其他類型的招標(biāo)相比，有著自身的特點，概括起來就是其超前性、長期性和階段性。由于物業(yè)的質(zhì)量、價格是由物業(yè)的工程質(zhì)量和區(qū)域位置等決定的，而物業(yè)價值巨大和不可移動性的特點又決定了物業(yè)一經(jīng)建造完成便很難改變，否則將會造成很大的浪費和損失，因此，物業(yè)的開發(fā)、設(shè)計和施工至關(guān)重要。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，某些高檔次的商業(yè)辦公樓或公寓樓在建造時沒有考慮足夠的車位；又如有些開發(fā)商片面追求短期經(jīng)濟效益，或者在考慮設(shè)計規(guī)劃時缺乏長期眼光；有些施工單位粗制濫造，不保證材料質(zhì)量和技術(shù)質(zhì)量等，這一切都會給日后的物業(yè)管理帶來很大的問題和煩惱。在設(shè)計過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從專業(yè)管理角度、從業(yè)主利益出發(fā)，運用以往的管理經(jīng)驗，監(jiān)督設(shè)計方案是否合理。在施工過程中，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)監(jiān)督施工質(zhì)量，對不完善的項目及時提出意見，督促整改或采取補救措施。既然物業(yè)管理的超前介入是必須的，這就決定了物業(yè)管理招標(biāo)也具有超前性的特點。與一般的建筑工程和貨物采購招標(biāo)不同，物業(yè)管理招標(biāo)并非是“一勞永逸”的，而是一項具有長期性和階段性的工作。其次，物業(yè)管理企業(yè)即使中標(biāo)，并不意味著可以高枕無憂，長期占據(jù)這一市場份額，因為一方面，隨著時間的推移，可能會有更好、更先進的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭；另一方面，也可能由于自身的管理服務(wù)技術(shù)水平低下，企業(yè)內(nèi)部建設(shè)和管理松懈而遭淘汰。過了委托管理期限，可由業(yè)主委員會根據(jù)其管理服務(wù)業(yè)績，通過決議決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)。當(dāng)然也可能未到委托管理期限，但由于原中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)未能很好地履行合同中的責(zé)任和義務(wù)而遭解聘，由業(yè)主委員會重新招聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理招標(biāo)的目的是要通過競爭性招標(biāo)，從中找到自己最理想的物業(yè)管理企業(yè)。所以，開發(fā)商或業(yè)主要想在競爭性招標(biāo)中獲取充分利益，就應(yīng)吸引盡可能多的物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)。也就是說，物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、合理的原則。由此可以看出，公平原則的關(guān)鍵是要體現(xiàn)出投標(biāo)的起點公平。目前物業(yè)管理招標(biāo)的方式主要有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)(詳細介紹參見第2章)。如果與此同時實行公開招標(biāo)，對其他投標(biāo)者進行嚴(yán)格的資格審查，顯然，這種混合的招標(biāo)方式在一開始就違背了起點公平原則。綜上所述，招標(biāo)者應(yīng)采取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)方式，即采取單一的公開招標(biāo)，或邀請招標(biāo)，或議標(biāo)。首先，實行公開招標(biāo)的招標(biāo)文件應(yīng)在同一時間、同一地點公開發(fā)售，并且在這之前的招標(biāo)通告中予以標(biāo)明。例如，若需要進行資格審查，那么所有的物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)按要求進行審查；若需要提交投標(biāo)保證書，那么對所有的物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)有這一要求。例如，應(yīng)在統(tǒng)一時間組織所有投標(biāo)人對招標(biāo)物業(yè)實地考察。再如，《招標(biāo)投標(biāo)法》第二章第二十三條規(guī)定：“招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止