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正文內(nèi)容

物業(yè)管理招投標(biāo)工作指南-文庫吧

2025-01-17 03:44 本頁面


【正文】 么物業(yè)管理投標(biāo)所遵循的便是一種自律性的原則。物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)貫徹的原則是真實(shí)性原則和合理競爭原則。實(shí)際上,真實(shí)性原則和合理競爭原則是基于物業(yè)管理招標(biāo)的三個(gè)原則而衍生出來的,是公平、公正、合理原則最終的目標(biāo)取向,也是該三原則對投標(biāo)行為的基本要求。1)真實(shí)性原則所謂真實(shí)性原則,是指投標(biāo)人在其投標(biāo)書中所闡述的所有內(nèi)容均是真實(shí)反映了投標(biāo)人的投標(biāo)意愿、經(jīng)營能力和技術(shù)水平,投標(biāo)人應(yīng)對其標(biāo)書的內(nèi)容做到“言出必行”。要保證投標(biāo)書內(nèi)容的真實(shí)性,實(shí)際上主要取決于投標(biāo)人自身的素質(zhì)和物業(yè)管理行業(yè)的自律約束。在物業(yè)管理市場較為發(fā)達(dá)、物業(yè)管理企業(yè)自身的素質(zhì)和資信較高的情況下,真實(shí)性原則一般都能夠保證。此外,招標(biāo)人還可在招標(biāo)文件中提出一些對投標(biāo)書真實(shí)性具有法律約束的原則。例如,招標(biāo)人可在招標(biāo)文件中注明投標(biāo)人必須出具投標(biāo)保證書,并交納一定的保證金。如果投標(biāo)人在投標(biāo)過程中中途退標(biāo)或由于違反真實(shí)性原則,虛假陳述標(biāo)書而被取消投標(biāo)資格,投標(biāo)保證金將予以沒收。這樣就使得標(biāo)書不再是簡單的出價(jià)或發(fā)盤,而是具有法律效力和責(zé)任所約束的,從而使得真實(shí)性原則具有了一定的法律基礎(chǔ)。2)合理競爭原則所謂合理競爭原則,是指投標(biāo)人應(yīng)憑自身的經(jīng)營實(shí)力、管理水平和服務(wù)質(zhì)量通過良性競爭優(yōu)勝劣汰而取勝。合理競爭的反面有兩個(gè),一是投標(biāo)人之間相互勾結(jié),形成壟斷聯(lián)盟;二是投標(biāo)人之間形成不合理競爭,甚至惡性競爭。這兩個(gè)反面都是違背合理競爭原則,嚴(yán)重?fù)p害招標(biāo)人利益的。首先,如前所述,招標(biāo)投標(biāo)方式最大的優(yōu)點(diǎn)便是通過投標(biāo)人的充分競爭,使得招標(biāo)人能獲得最大的市場利益。然而投標(biāo)人相互勾結(jié)后,就會統(tǒng)一提高報(bào)價(jià),使得招標(biāo)人獲得的利益大大減少。為了避免這種暗中勾結(jié),哄抬標(biāo)價(jià)的行為發(fā)生,一種行之有效的辦法,就是在正式招標(biāo)之前計(jì)算出一個(gè)合理的標(biāo)底,當(dāng)所有投標(biāo)報(bào)價(jià)大大超過標(biāo)底時(shí),招標(biāo)人有權(quán)取消本次招標(biāo)。其次,對于不合理競爭,行之有效的辦法便是前文提到的招標(biāo)人關(guān)于“不選擇最低標(biāo)價(jià)”的申明。由于評標(biāo)的尺度越單一,就越容易被投標(biāo)人所操縱,因而在國際慣例中,評標(biāo)的尺度一般都采用價(jià)格和其他因素的加權(quán)計(jì)分法。采用了多指標(biāo)體系進(jìn)行評標(biāo),惡性的“價(jià)格戰(zhàn)”現(xiàn)象就可有效地得到避免。綜上所述,為了真正貫徹物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)原則,離不開法律規(guī)范和行業(yè)自律相輔相成的招標(biāo)投標(biāo)制度。綜觀國外,大多數(shù)物業(yè)管理市場發(fā)達(dá)的國家都有一個(gè)國家法律和行業(yè)自律相結(jié)合的招標(biāo)投標(biāo)制度。只有兩者實(shí)現(xiàn)緊密結(jié)合,做到招標(biāo)人依法公平、公正、合理地招標(biāo),投標(biāo)人自覺地遵守真實(shí)性和合理競爭原則進(jìn)行投標(biāo),才能真正搞好物業(yè)管理工作,才能真正體現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。1.4物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)1.4.1物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)國際慣例,任何一項(xiàng)招標(biāo)都要有一個(gè)專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu),并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)。物業(yè)管理招標(biāo)也不例外。通常招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是:編制招標(biāo)章程和招標(biāo)文件;組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo);組織與中標(biāo)者簽訂合同。招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑:一是招標(biāo)人自行組織成立招標(biāo)機(jī)構(gòu);二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》第二章第十二條的規(guī)定,“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的,司以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。對于自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu)的,通常是在招標(biāo)人所在單位下屬設(shè)立一個(gè)招標(biāo)委員會或招標(biāo)工作組,全權(quán)負(fù)責(zé)招標(biāo)事宜。這種招標(biāo)機(jī)構(gòu)一般隨招標(biāo)項(xiàng)目的產(chǎn)生而產(chǎn)生,也隨招標(biāo)活動(dòng)的結(jié)束而解散,因而屬于非常設(shè)性機(jī)構(gòu)。而對于后者,即招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),是依法設(shè)立,從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織,屬常設(shè)性的經(jīng)營實(shí)體。以下就上述兩種成立物業(yè)管理招標(biāo)機(jī)構(gòu)的途徑分別予以詳述。1)自行設(shè)立招標(biāo)機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)主體的不同,分為開發(fā)商自行招標(biāo)和小業(yè)主自行招標(biāo)。(1)開發(fā)商自行招標(biāo)開發(fā)商自行招標(biāo)是指開發(fā)商通過在其所在單位的董事會下設(shè)專門招標(biāo)委員會或小組進(jìn)行招標(biāo)。具體做法是:開發(fā)商董事會挑選代表組成招標(biāo)委員會,這些代表通常包括分管項(xiàng)目工程建設(shè)部門的董事、相關(guān)職能部門的代表以及小業(yè)主的代表等。招標(biāo)委員會是招標(biāo)工作的最高權(quán)力機(jī)構(gòu),下設(shè)秘書處和專業(yè)技術(shù)部。其中專業(yè)技術(shù)部的職能是聘請有關(guān)專家和本單位的技術(shù)人員參與招標(biāo)文件的編制工作,并組織評標(biāo)委員會或小組進(jìn)行標(biāo)書的評審工作,最后向招標(biāo)委員會提交評價(jià)報(bào)告和中標(biāo)推薦人名單(僅供參考)。招標(biāo)委員會可以采納專業(yè)技術(shù)部所提供的方案,也可完全拒絕而自行作出裁標(biāo)決定。招標(biāo)委員會在裁標(biāo)時(shí)通常采用投票的方式?jīng)Q定,一般三分之二的票權(quán)贊成即可授標(biāo),并由招標(biāo)委員會派代表與中標(biāo)人簽訂合同。非常設(shè)性招標(biāo)委員會的特點(diǎn)之一便是其開放式的組織機(jī)構(gòu),即招標(biāo)委員會的主要工作人員都非正式編制,而大多數(shù)是通過向外聘請或通過內(nèi)部調(diào)用,具有很強(qiáng)的靈活性和流動(dòng)性。通常物業(yè)管理招標(biāo)委員會向外聘請的專家主要有工程技術(shù)、房地產(chǎn)、市場營銷、法律以及財(cái)務(wù)等方面的專門人員。開發(fā)商自行招標(biāo)的機(jī)構(gòu)設(shè)置如圖1.1所示。開發(fā)商董事會招標(biāo)委員會秘書處專業(yè)技術(shù)部工程技術(shù)房地產(chǎn)市場營銷法律財(cái)務(wù)圖1.1開發(fā)兩目行招標(biāo)的機(jī)構(gòu)設(shè)置(2)小業(yè)主自行招標(biāo)所謂小業(yè)主是指相對于大業(yè)主(即開發(fā)商)而言的住戶及租戶。由于通常情況下小業(yè)主數(shù)量都很大,且沒有嚴(yán)格的組織,因此,往往是由業(yè)主委員會代表小業(yè)主組織招標(biāo)。業(yè)主委員會是由業(yè)主(代表)大會選舉產(chǎn)生的,代表全體業(yè)主行使權(quán)力的常設(shè)機(jī)構(gòu),是物業(yè)實(shí)行自治管理的充分體現(xiàn)。業(yè)主委員會委員由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的人士擔(dān)任。業(yè)主委員會行使以下職權(quán):①召集和主持業(yè)主(代表)大會,向業(yè)主(代表)大會報(bào)告工作。②采取公開招標(biāo)或其他方式,聘請物業(yè)管理公司對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)進(jìn)行管理并與其簽訂委托管理合同,解聘不稱職的物業(yè)管理公司。⑧審議物業(yè)管理公司制訂的對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的年度管理計(jì)劃,以及財(cái)務(wù)預(yù)決算和執(zhí)行情況。(壘)審議、決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用。⑤審議、決定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和使用。⑥對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的興建、更改、擴(kuò)充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主利益有關(guān)的事宜作出決議。從以上可以看出,業(yè)主委員會的職權(quán)之一便是有權(quán)代表全體業(yè)主通過公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司。與開發(fā)商自行招標(biāo)的做法一樣,業(yè)主委員會也是通過其下設(shè)的一個(gè)招標(biāo)委員會或招標(biāo)工作組來全權(quán)負(fù)責(zé)招標(biāo)工作事宜,其招標(biāo)委員會的具體組織結(jié)構(gòu)與開發(fā)商董事會下屬的招標(biāo)機(jī)構(gòu)設(shè)置大致相同。2)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是專門從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的社會中介組織。與非常設(shè)性招標(biāo)機(jī)構(gòu)最大的區(qū)別在于,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依照《公司法》設(shè)立,并完全按照《公司法》規(guī)定進(jìn)行運(yùn)營的經(jīng)營性法人組織。正如我國《招標(biāo)投標(biāo)法》所規(guī)定的,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所、組織機(jī)構(gòu)和相應(yīng)資金。因此,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)與其他經(jīng)營性法人組織無異。例如招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)同樣要求所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離,通常采用經(jīng)理制,設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理;經(jīng)理層下設(shè)市場部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、行政管理部等常見的職能部門,分設(shè)部門經(jīng)理等,如圖1.2所示??偨?jīng)理副總經(jīng)理項(xiàng)目部總經(jīng)理市場部技術(shù)部財(cái)務(wù)部行政管理部其他職能部門圖1.2招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與其他非常設(shè)招標(biāo)機(jī)構(gòu)的區(qū)別之一便是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)中的技術(shù)部門其主要工作人員都采用合同制定編,而不是像非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)那樣采用臨時(shí)外聘制度。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與編制招標(biāo)文件和評標(biāo)所需的各種技術(shù)、經(jīng)濟(jì)專家建立長期的合同關(guān)系,從而形成專業(yè)能力強(qiáng)大的專家?guī)?。專家?guī)斓囊?guī)模和質(zhì)量往往成為評定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)等級的重要依據(jù)。然而,需要指出的是,盡管招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)全權(quán)代理委托人的招標(biāo)工作,但是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)并非是招標(biāo)活動(dòng)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在評標(biāo)后,向委托招標(biāo)人提交評標(biāo)報(bào)告和中標(biāo)候選人名單,由招標(biāo)人(開發(fā)商董事會或業(yè)主委員會)自行進(jìn)行最終裁標(biāo),招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無權(quán)強(qiáng)制要求委托招標(biāo)人接受中標(biāo)推薦。完成代理招標(biāo)工作后,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)向委托招標(biāo)人收取一定的服務(wù)費(fèi)或傭金。1.4.2物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)要了解物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)就要先了解物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)一般采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制,經(jīng)理對整個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé),在經(jīng)理層以下通常設(shè)有辦公室、開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部,各部門再根據(jù)企業(yè)所管理的物業(yè)分設(shè)各小區(qū)或大廈管理處(如圖1.3所示)。經(jīng)理室辦公室開發(fā)部財(cái)務(wù)部業(yè)務(wù)管理部工程部經(jīng)營服務(wù)部各小區(qū)或大廈管理處圖1.3物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu) 基于物業(yè)管理投標(biāo)過程中,大量的信息需要在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行快速的交流和積聚,因此物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)工作,通常由投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)投標(biāo)活動(dòng)。在物業(yè)管理企業(yè)中,與物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)密切相關(guān)的有開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、工程部三個(gè)部門,其具體職能分別如下: (1)開發(fā)部:開發(fā)部是在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下專職于物業(yè)管理業(yè)務(wù)開發(fā)的部門。其主要職責(zé)是確定目標(biāo),選擇物業(yè),進(jìn)行投標(biāo),參加市場競爭。無疑,開發(fā)部是物業(yè)管理投標(biāo)工作的核心。 (2)財(cái)務(wù)部:財(cái)務(wù)部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)濟(jì)管理部門,負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)核算和各類收費(fèi)工作。該部門的主管一般都為總會計(jì)師,具有資深的項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)能力。 (3)工程部:工程部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的技術(shù)管理部門,主要負(fù)責(zé)工程預(yù)算,負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備及公共設(shè)施的管理、維修和保養(yǎng),以及負(fù)責(zé)工程技術(shù)方面的咨詢和研究工作。 在物業(yè)管理投標(biāo)過程中,開發(fā)部始終擔(dān)任著主要角色。首先,開發(fā)部根據(jù)本公司的市場定位,選擇與之相稱的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目,進(jìn)行投標(biāo)。其次,由于編寫投標(biāo)書過程中最重要的兩個(gè)難點(diǎn)是管理方案的設(shè)計(jì)和標(biāo)價(jià)的計(jì)算,因此,在這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上,開發(fā)部通常都會在專門部門的專家協(xié)助下進(jìn)行。在管理方案的設(shè)計(jì)上,開發(fā)部會向工程部咨詢設(shè)計(jì)方案技術(shù)上的可行性;而在標(biāo)價(jià)的計(jì)算方面,開發(fā)部也會征求財(cái)務(wù)部總會計(jì)師關(guān)于設(shè)計(jì)方案在財(cái)務(wù)上的可行性的意見。通常在投標(biāo)書完成時(shí),應(yīng)得到總會計(jì)師和總工程師的簽字認(rèn)可。最后,開發(fā)部完成投標(biāo)書后,經(jīng)過總經(jīng)理簽字授權(quán),即可代表物業(yè)管理企業(yè)向招標(biāo)單位進(jìn)行投標(biāo)。 大型物業(yè)管理企業(yè)的開發(fā)部一般都實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制,以項(xiàng)目小組為單位,分管具體項(xiàng)目的投標(biāo)工作,以及中標(biāo)后的合同簽訂工作;中小型的物業(yè)管理企業(yè)則大多由經(jīng)理親自對各項(xiàng)目的投標(biāo)工作負(fù)責(zé)。第二章 物業(yè)管理招標(biāo)的范圍、方式和內(nèi)容2.1物業(yè)管理招標(biāo)的范圍2.1.1確定項(xiàng)目是否應(yīng)該招標(biāo)的原則在闡述物業(yè)管理招標(biāo)范圍之前,有必要先對招標(biāo)范圍的概念予以說明。招標(biāo)的范圍是指哪些項(xiàng)目必須要招標(biāo);哪些項(xiàng)目可以招標(biāo)也可以通過其他方式指定承包商;哪些項(xiàng)目不適于招標(biāo)。根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》第一章第三條的規(guī)定,在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目,必須進(jìn)行招標(biāo):(1)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項(xiàng)目;(2)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)目;(3)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。根據(jù)以上對必須招標(biāo)的項(xiàng)目的界定,我們可以看出,對于一些影響力較大,特別是一些影響到公眾利益、國家利益和國際聲譽(yù)的項(xiàng)目,必須實(shí)行公開招標(biāo)。其目的在于,通過公開招標(biāo)方式,以較為符合市場規(guī)律的合理價(jià)格獲取高素質(zhì)、高信譽(yù)的承包商的服務(wù),從而有效地保證工程質(zhì)量,維護(hù)國家和公眾利益。對于不適于招標(biāo)的項(xiàng)目,國家有關(guān)法律也作了規(guī)定,主要是一些關(guān)系到國家安全和屬于軍事機(jī)密的項(xiàng)目,這些項(xiàng)目一般都不公開招標(biāo)。這是因?yàn)椋孩俟_發(fā)布的招標(biāo)文件中有可能涉及到與國家安全或軍事有關(guān)的機(jī)密;②一些不法分子有可能會借投標(biāo)之名,趁機(jī)竊取國家機(jī)密。因此,對于這類項(xiàng)目,一般由國家指定的工程單位和物業(yè)管理單位進(jìn)行建設(shè)和管理。綜上所述,根據(jù)國家有關(guān)法律的規(guī)定和精神,我們可以總結(jié)出判斷某項(xiàng)目是否應(yīng)該實(shí)行招標(biāo)的三個(gè)原則:①是否與社會公眾利益密切相關(guān);②是否關(guān)系到國家利益(即是否使用了國有資金投資);③是否涉及國家安全或軍事機(jī)密。以上三原則同樣也體現(xiàn)了國際招標(biāo)慣例,具有普遍性。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)同屬招標(biāo)投標(biāo)的一部分,理應(yīng)遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定,因此,該三原則也同樣適用于界定物業(yè)管理招標(biāo)的范圍。2.1.2物業(yè)管理招標(biāo)的具體范圍由于我國的物業(yè)管理招標(biāo)事業(yè)起步較晚,到目前為此,關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體法規(guī)和條文尚未出臺。另外,對于招標(biāo)范圍的規(guī)定,《招標(biāo)投標(biāo)法》也只限于對工程建設(shè)和貨物采購招標(biāo)的范圍作出規(guī)定。因此,從嚴(yán)格意義上講,物業(yè)管理招標(biāo)的范圍在我國尚未從法律上界定。即法律沒有規(guī)定,在我國哪些項(xiàng)目其物業(yè)管理必須要實(shí)行招標(biāo),哪些不適于招標(biāo)。然而,如前文所述,《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)范圍的規(guī)定所體現(xiàn)的精神參照了國際慣例,具有普遍性;同時(shí),針對目前在我國剛興起不久的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的大多數(shù)做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合,這使我們有足夠的理由相信,“三原則”是我國物業(yè)管理招標(biāo)范圍發(fā)展的方向和趨勢,用它來指導(dǎo)界定物業(yè)管理招標(biāo)范圍具有合理性和現(xiàn)實(shí)意義。首先,根據(jù)“是否與社會公眾利益密切相關(guān)”的原則,大型基礎(chǔ)設(shè)施(如機(jī)場、火車站、地鐵等)和一些公用物業(yè)(如圖書館等)其物業(yè)管理都應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大,其物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到公眾的利益,甚至人身安全,因此,這些項(xiàng)目的物業(yè)管理一般都應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。事實(shí)上,對于這類項(xiàng)目,往往從項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工開始就已經(jīng)實(shí)行了全套的招標(biāo),物業(yè)管理招標(biāo)不過是其中的一部分而已。另外,對于一些大型的物業(yè)小區(qū)也應(yīng)該實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)。因?yàn)?,對于生活著?shù)萬居民甚至10萬居民以上的大型樓盤和小區(qū)來說,無疑是一個(gè)“小社會”,其管理好壞,居民是否安全、舒適,是直接關(guān)系到千千萬萬居民切身利益的,其社會影響力絲毫不亞于一個(gè)飛機(jī)場或一座火車站。因此根據(jù)第一個(gè)原則,該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應(yīng)該招標(biāo)甚至必須要招標(biāo)的范圍內(nèi)。其次,根據(jù)“是否關(guān)系到國家利益”的原則,除了上述大型的基礎(chǔ)設(shè)施和公用物業(yè)外,其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業(yè),其物業(yè)管理一般也應(yīng)實(shí)行招標(biāo)。這是因?yàn)閲依媸侨罕娎娴拇?,損害國家利益就等于損
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