【正文】 么物業(yè)管理投標所遵循的便是一種自律性的原則。物業(yè)管理投標應貫徹的原則是真實性原則和合理競爭原則。實際上，真實性原則和合理競爭原則是基于物業(yè)管理招標的三個原則而衍生出來的，是公平、公正、合理原則最終的目標取向，也是該三原則對投標行為的基本要求。1)真實性原則所謂真實性原則，是指投標人在其投標書中所闡述的所有內(nèi)容均是真實反映了投標人的投標意愿、經(jīng)營能力和技術水平，投標人應對其標書的內(nèi)容做到“言出必行”。要保證投標書內(nèi)容的真實性，實際上主要取決于投標人自身的素質(zhì)和物業(yè)管理行業(yè)的自律約束。在物業(yè)管理市場較為發(fā)達、物業(yè)管理企業(yè)自身的素質(zhì)和資信較高的情況下，真實性原則一般都能夠保證。此外，招標人還可在招標文件中提出一些對投標書真實性具有法律約束的原則。例如，招標人可在招標文件中注明投標人必須出具投標保證書，并交納一定的保證金。如果投標人在投標過程中中途退標或由于違反真實性原則，虛假陳述標書而被取消投標資格，投標保證金將予以沒收。這樣就使得標書不再是簡單的出價或發(fā)盤，而是具有法律效力和責任所約束的，從而使得真實性原則具有了一定的法律基礎。2)合理競爭原則所謂合理競爭原則，是指投標人應憑自身的經(jīng)營實力、管理水平和服務質(zhì)量通過良性競爭優(yōu)勝劣汰而取勝。合理競爭的反面有兩個，一是投標人之間相互勾結(jié)，形成壟斷聯(lián)盟；二是投標人之間形成不合理競爭，甚至惡性競爭。這兩個反面都是違背合理競爭原則，嚴重損害招標人利益的。首先，如前所述，招標投標方式最大的優(yōu)點便是通過投標人的充分競爭，使得招標人能獲得最大的市場利益。然而投標人相互勾結(jié)后，就會統(tǒng)一提高報價，使得招標人獲得的利益大大減少。為了避免這種暗中勾結(jié)，哄抬標價的行為發(fā)生，一種行之有效的辦法，就是在正式招標之前計算出一個合理的標底，當所有投標報價大大超過標底時，招標人有權取消本次招標。其次，對于不合理競爭，行之有效的辦法便是前文提到的招標人關于“不選擇最低標價”的申明。由于評標的尺度越單一，就越容易被投標人所操縱，因而在國際慣例中，評標的尺度一般都采用價格和其他因素的加權計分法。采用了多指標體系進行評標，惡性的“價格戰(zhàn)”現(xiàn)象就可有效地得到避免。綜上所述，為了真正貫徹物業(yè)管理招標投標原則，離不開法律規(guī)范和行業(yè)自律相輔相成的招標投標制度。綜觀國外，大多數(shù)物業(yè)管理市場發(fā)達的國家都有一個國家法律和行業(yè)自律相結(jié)合的招標投標制度。只有兩者實現(xiàn)緊密結(jié)合，做到招標人依法公平、公正、合理地招標，投標人自覺地遵守真實性和合理競爭原則進行投標，才能真正搞好物業(yè)管理工作，才能真正體現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟規(guī)律。1．4物業(yè)管理招標投標的組織機構1．4．1物業(yè)管理招標的組織機構根據(jù)招標投標國際慣例，任何一項招標都要有一個專門的招標機構，并由該機構全權負責整個招標活動。物業(yè)管理招標也不例外。通常招標機構的主要職責是：編制招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織與中標者簽訂合同。招標機構的設立有兩種途徑：一是招標人自行組織成立招標機構；二是招標人委托招標代理機構招標。根據(jù)我國《招標投標法》第二章第十二條的規(guī)定，“招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構。招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，司以自行辦理招標事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構辦理招標事宜”。對于自行設立招標機構的，通常是在招標人所在單位下屬設立一個招標委員會或招標工作組，全權負責招標事宜。這種招標機構一般隨招標項目的產(chǎn)生而產(chǎn)生，也隨招標活動的結(jié)束而解散，因而屬于非常設性機構。而對于后者，即招標代理機構，是依法設立，從事招標代理業(yè)務并提供相關服務的社會中介組織，屬常設性的經(jīng)營實體。以下就上述兩種成立物業(yè)管理招標機構的途徑分別予以詳述。1)自行設立招標機構根據(jù)物業(yè)管理項目招標主體的不同，分為開發(fā)商自行招標和小業(yè)主自行招標。(1)開發(fā)商自行招標開發(fā)商自行招標是指開發(fā)商通過在其所在單位的董事會下設專門招標委員會或小組進行招標。具體做法是：開發(fā)商董事會挑選代表組成招標委員會，這些代表通常包括分管項目工程建設部門的董事、相關職能部門的代表以及小業(yè)主的代表等。招標委員會是招標工作的最高權力機構，下設秘書處和專業(yè)技術部。其中專業(yè)技術部的職能是聘請有關專家和本單位的技術人員參與招標文件的編制工作，并組織評標委員會或小組進行標書的評審工作，最后向招標委員會提交評價報告和中標推薦人名單(僅供參考)。招標委員會可以采納專業(yè)技術部所提供的方案，也可完全拒絕而自行作出裁標決定。招標委員會在裁標時通常采用投票的方式?jīng)Q定，一般三分之二的票權贊成即可授標，并由招標委員會派代表與中標人簽訂合同。非常設性招標委員會的特點之一便是其開放式的組織機構，即招標委員會的主要工作人員都非正式編制，而大多數(shù)是通過向外聘請或通過內(nèi)部調(diào)用，具有很強的靈活性和流動性。通常物業(yè)管理招標委員會向外聘請的專家主要有工程技術、房地產(chǎn)、市場營銷、法律以及財務等方面的專門人員。開發(fā)商自行招標的機構設置如圖1．1所示。開發(fā)商董事會招標委員會秘書處專業(yè)技術部工程技術房地產(chǎn)市場營銷法律財務圖1．1開發(fā)兩目行招標的機構設置(2)小業(yè)主自行招標所謂小業(yè)主是指相對于大業(yè)主(即開發(fā)商)而言的住戶及租戶。由于通常情況下小業(yè)主數(shù)量都很大，且沒有嚴格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會代表小業(yè)主組織招標。業(yè)主委員會是由業(yè)主(代表)大會選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主行使權力的常設機構，是物業(yè)實行自治管理的充分體現(xiàn)。業(yè)主委員會委員由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間的人士擔任。業(yè)主委員會行使以下職權：①召集和主持業(yè)主(代表)大會，向業(yè)主(代表)大會報告工作。②采取公開招標或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)進行管理并與其簽訂委托管理合同，解聘不稱職的物業(yè)管理公司。⑧審議物業(yè)管理公司制訂的對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的年度管理計劃，以及財務預決算和執(zhí)行情況。(壘)審議、決定物業(yè)維修基金和公用設施專用基金的使用。⑤審議、決定物業(yè)管理服務費用的標準和使用。⑥對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設施的興建、更改、擴充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主利益有關的事宜作出決議。從以上可以看出，業(yè)主委員會的職權之一便是有權代表全體業(yè)主通過公開招標方式聘請物業(yè)管理公司。與開發(fā)商自行招標的做法一樣，業(yè)主委員會也是通過其下設的一個招標委員會或招標工作組來全權負責招標工作事宜，其招標委員會的具體組織結(jié)構與開發(fā)商董事會下屬的招標機構設置大致相同。2)委托招標代理機構招標招標代理機構是專門從事招標代理業(yè)務的社會中介組織。與非常設性招標機構最大的區(qū)別在于，招標代理機構是依照《公司法》設立，并完全按照《公司法》規(guī)定進行運營的經(jīng)營性法人組織。正如我國《招標投標法》所規(guī)定的，招標代理機構應當有從事招標代理業(yè)務的營業(yè)場所、組織機構和相應資金。因此，招標代理機構的組織機構與其他經(jīng)營性法人組織無異。例如招標代理機構同樣要求所有權與經(jīng)營權相分離，通常采用經(jīng)理制，設總經(jīng)理、副總經(jīng)理；經(jīng)理層下設市場部、技術部、財務部、行政管理部等常見的職能部門，分設部門經(jīng)理等，如圖1．2所示。總經(jīng)理副總經(jīng)理項目部總經(jīng)理市場部技術部財務部行政管理部其他職能部門圖1．2招標代理機構的組織機構招標代理機構與其他非常設招標機構的區(qū)別之一便是招標代理機構中的技術部門其主要工作人員都采用合同制定編，而不是像非常設的招標機構那樣采用臨時外聘制度。招標代理機構與編制招標文件和評標所需的各種技術、經(jīng)濟專家建立長期的合同關系，從而形成專業(yè)能力強大的專家?guī)?。專家?guī)斓囊?guī)模和質(zhì)量往往成為評定招標代理機構等級的重要依據(jù)。然而，需要指出的是，盡管招標代理機構全權代理委托人的招標工作，但是招標代理機構并非是招標活動的最高權力機構。招標代理機構在評標后，向委托招標人提交評標報告和中標候選人名單，由招標人(開發(fā)商董事會或業(yè)主委員會)自行進行最終裁標，招標代理機構無權強制要求委托招標人接受中標推薦。完成代理招標工作后，招標代理機構向委托招標人收取一定的服務費或傭金。1．4．2物業(yè)管理投標的組織機構要了解物業(yè)管理投標的組織機構就要先了解物業(yè)管理企業(yè)的組織機構。物業(yè)管理企業(yè)一般采用經(jīng)理負責制，經(jīng)理對整個企業(yè)負責，在經(jīng)理層以下通常設有辦公室、開發(fā)部、財務部、業(yè)務管理部、工程部、經(jīng)營服務部，各部門再根據(jù)企業(yè)所管理的物業(yè)分設各小區(qū)或大廈管理處(如圖1．3所示)。經(jīng)理室辦公室開發(fā)部財務部業(yè)務管理部工程部經(jīng)營服務部各小區(qū)或大廈管理處圖1．3物業(yè)管理企業(yè)的組織機構 基于物業(yè)管理投標過程中，大量的信息需要在短時間內(nèi)進行快速的交流和積聚，因此物業(yè)管理項目投標工作，通常由投標的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來全權負責整個投標活動。在物業(yè)管理企業(yè)中，與物業(yè)管理投標活動密切相關的有開發(fā)部、財務部、工程部三個部門，其具體職能分別如下： (1)開發(fā)部：開發(fā)部是在經(jīng)理領導下專職于物業(yè)管理業(yè)務開發(fā)的部門。其主要職責是確定目標，選擇物業(yè)，進行投標，參加市場競爭。無疑，開發(fā)部是物業(yè)管理投標工作的核心。 (2)財務部：財務部是經(jīng)理領導下的經(jīng)濟管理部門，負責財務、計劃、經(jīng)濟核算和各類收費工作。該部門的主管一般都為總會計師，具有資深的項目財務評價能力。 (3)工程部：工程部是經(jīng)理領導下的技術管理部門，主要負責工程預算，負責房屋、設備及公共設施的管理、維修和保養(yǎng)，以及負責工程技術方面的咨詢和研究工作。 在物業(yè)管理投標過程中，開發(fā)部始終擔任著主要角色。首先，開發(fā)部根據(jù)本公司的市場定位，選擇與之相稱的物業(yè)管理招標項目，進行投標。其次，由于編寫投標書過程中最重要的兩個難點是管理方案的設計和標價的計算，因此，在這些關鍵環(huán)節(jié)上，開發(fā)部通常都會在專門部門的專家協(xié)助下進行。在管理方案的設計上，開發(fā)部會向工程部咨詢設計方案技術上的可行性；而在標價的計算方面，開發(fā)部也會征求財務部總會計師關于設計方案在財務上的可行性的意見。通常在投標書完成時，應得到總會計師和總工程師的簽字認可。最后，開發(fā)部完成投標書后，經(jīng)過總經(jīng)理簽字授權，即可代表物業(yè)管理企業(yè)向招標單位進行投標。 大型物業(yè)管理企業(yè)的開發(fā)部一般都實行項目經(jīng)理負責制，以項目小組為單位，分管具體項目的投標工作，以及中標后的合同簽訂工作；中小型的物業(yè)管理企業(yè)則大多由經(jīng)理親自對各項目的投標工作負責。第二章 物業(yè)管理招標的范圍、方式和內(nèi)容2．1物業(yè)管理招標的范圍2．1．1確定項目是否應該招標的原則在闡述物業(yè)管理招標范圍之前，有必要先對招標范圍的概念予以說明。招標的范圍是指哪些項目必須要招標；哪些項目可以招標也可以通過其他方式指定承包商；哪些項目不適于招標。根據(jù)我國《招標投標法》第一章第三條的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設項目，必須進行招標：(1)大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目；(2)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；(3)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。根據(jù)以上對必須招標的項目的界定，我們可以看出，對于一些影響力較大，特別是一些影響到公眾利益、國家利益和國際聲譽的項目，必須實行公開招標。其目的在于，通過公開招標方式，以較為符合市場規(guī)律的合理價格獲取高素質(zhì)、高信譽的承包商的服務，從而有效地保證工程質(zhì)量，維護國家和公眾利益。對于不適于招標的項目，國家有關法律也作了規(guī)定，主要是一些關系到國家安全和屬于軍事機密的項目，這些項目一般都不公開招標。這是因為：①公開發(fā)布的招標文件中有可能涉及到與國家安全或軍事有關的機密；②一些不法分子有可能會借投標之名，趁機竊取國家機密。因此，對于這類項目，一般由國家指定的工程單位和物業(yè)管理單位進行建設和管理。綜上所述，根據(jù)國家有關法律的規(guī)定和精神，我們可以總結(jié)出判斷某項目是否應該實行招標的三個原則：①是否與社會公眾利益密切相關；②是否關系到國家利益(即是否使用了國有資金投資)；③是否涉及國家安全或軍事機密。以上三原則同樣也體現(xiàn)了國際招標慣例，具有普遍性。物業(yè)管理招標投標同屬招標投標的一部分，理應遵守《招標投標法》的規(guī)定，因此，該三原則也同樣適用于界定物業(yè)管理招標的范圍。2．1．2物業(yè)管理招標的具體范圍由于我國的物業(yè)管理招標事業(yè)起步較晚，到目前為此，關于物業(yè)管理招標投標的具體法規(guī)和條文尚未出臺。另外，對于招標范圍的規(guī)定，《招標投標法》也只限于對工程建設和貨物采購招標的范圍作出規(guī)定。因此，從嚴格意義上講，物業(yè)管理招標的范圍在我國尚未從法律上界定。即法律沒有規(guī)定，在我國哪些項目其物業(yè)管理必須要實行招標，哪些不適于招標。然而，如前文所述，《招標投標法》對招標范圍的規(guī)定所體現(xiàn)的精神參照了國際慣例，具有普遍性；同時，針對目前在我國剛興起不久的物業(yè)管理招標投標的大多數(shù)做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合，這使我們有足夠的理由相信，“三原則”是我國物業(yè)管理招標范圍發(fā)展的方向和趨勢，用它來指導界定物業(yè)管理招標范圍具有合理性和現(xiàn)實意義。首先，根據(jù)“是否與社會公眾利益密切相關”的原則，大型基礎設施(如機場、火車站、地鐵等)和一些公用物業(yè)(如圖書館等)其物業(yè)管理都應實行招標。由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項目的物業(yè)管理一般都應實行招標。事實上，對于這類項目，往往從項目的勘察、設計、施工開始就已經(jīng)實行了全套的招標，物業(yè)管理招標不過是其中的一部分而已。另外，對于一些大型的物業(yè)小區(qū)也應該實行物業(yè)管理招標。因為，對于生活著數(shù)萬居民甚至10萬居民以上的大型樓盤和小區(qū)來說，無疑是一個“小社會”，其管理好壞，居民是否安全、舒適，是直接關系到千千萬萬居民切身利益的，其社會影響力絲毫不亞于一個飛機場或一座火車站。因此根據(jù)第一個原則，該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應該招標甚至必須要招標的范圍內(nèi)。其次，根據(jù)“是否關系到國家利益”的原則，除了上述大型的基礎設施和公用物業(yè)外，其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理一般也應實行招標。這是因為國家利益是群眾利益的代表，損害國家利益就等于損