【正文】 么物業(yè)管理投標(biāo)所遵循的便是一種自律性的原則。物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)貫徹的原則是真實性原則和合理競爭原則。實際上，真實性原則和合理競爭原則是基于物業(yè)管理招標(biāo)的三個原則而衍生出來的，是公平、公正、合理原則最終的目標(biāo)取向，也是該三原則對投標(biāo)行為的基本要求。1)真實性原則所謂真實性原則，是指投標(biāo)人在其投標(biāo)書中所闡述的所有內(nèi)容均是真實反映了投標(biāo)人的投標(biāo)意愿、經(jīng)營能力和技術(shù)水平，投標(biāo)人應(yīng)對其標(biāo)書的內(nèi)容做到“言出必行”。要保證投標(biāo)書內(nèi)容的真實性，實際上主要取決于投標(biāo)人自身的素質(zhì)和物業(yè)管理行業(yè)的自律約束。在物業(yè)管理市場較為發(fā)達、物業(yè)管理企業(yè)自身的素質(zhì)和資信較高的情況下，真實性原則一般都能夠保證。此外，招標(biāo)人還可在招標(biāo)文件中提出一些對投標(biāo)書真實性具有法律約束的原則。例如，招標(biāo)人可在招標(biāo)文件中注明投標(biāo)人必須出具投標(biāo)保證書，并交納一定的保證金。如果投標(biāo)人在投標(biāo)過程中中途退標(biāo)或由于違反真實性原則，虛假陳述標(biāo)書而被取消投標(biāo)資格，投標(biāo)保證金將予以沒收。這樣就使得標(biāo)書不再是簡單的出價或發(fā)盤，而是具有法律效力和責(zé)任所約束的，從而使得真實性原則具有了一定的法律基礎(chǔ)。2)合理競爭原則所謂合理競爭原則，是指投標(biāo)人應(yīng)憑自身的經(jīng)營實力、管理水平和服務(wù)質(zhì)量通過良性競爭優(yōu)勝劣汰而取勝。合理競爭的反面有兩個，一是投標(biāo)人之間相互勾結(jié)，形成壟斷聯(lián)盟；二是投標(biāo)人之間形成不合理競爭，甚至惡性競爭。這兩個反面都是違背合理競爭原則，嚴重損害招標(biāo)人利益的。首先，如前所述，招標(biāo)投標(biāo)方式最大的優(yōu)點便是通過投標(biāo)人的充分競爭，使得招標(biāo)人能獲得最大的市場利益。然而投標(biāo)人相互勾結(jié)后，就會統(tǒng)一提高報價，使得招標(biāo)人獲得的利益大大減少。為了避免這種暗中勾結(jié)，哄抬標(biāo)價的行為發(fā)生，一種行之有效的辦法，就是在正式招標(biāo)之前計算出一個合理的標(biāo)底，當(dāng)所有投標(biāo)報價大大超過標(biāo)底時，招標(biāo)人有權(quán)取消本次招標(biāo)。其次，對于不合理競爭，行之有效的辦法便是前文提到的招標(biāo)人關(guān)于“不選擇最低標(biāo)價”的申明。由于評標(biāo)的尺度越單一，就越容易被投標(biāo)人所操縱，因而在國際慣例中，評標(biāo)的尺度一般都采用價格和其他因素的加權(quán)計分法。采用了多指標(biāo)體系進行評標(biāo)，惡性的“價格戰(zhàn)”現(xiàn)象就可有效地得到避免。綜上所述，為了真正貫徹物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)原則，離不開法律規(guī)范和行業(yè)自律相輔相成的招標(biāo)投標(biāo)制度。綜觀國外，大多數(shù)物業(yè)管理市場發(fā)達的國家都有一個國家法律和行業(yè)自律相結(jié)合的招標(biāo)投標(biāo)制度。只有兩者實現(xiàn)緊密結(jié)合，做到招標(biāo)人依法公平、公正、合理地招標(biāo)，投標(biāo)人自覺地遵守真實性和合理競爭原則進行投標(biāo)，才能真正搞好物業(yè)管理工作，才能真正體現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟規(guī)律。1．4物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的組織機構(gòu)1．4．1物業(yè)管理招標(biāo)的組織機構(gòu)根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)國際慣例，任何一項招標(biāo)都要有一個專門的招標(biāo)機構(gòu)，并由該機構(gòu)全權(quán)負責(zé)整個招標(biāo)活動。物業(yè)管理招標(biāo)也不例外。通常招標(biāo)機構(gòu)的主要職責(zé)是：編制招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)；組織與中標(biāo)者簽訂合同。招標(biāo)機構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立招標(biāo)機構(gòu)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)。根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》第二章第十二條的規(guī)定，“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機構(gòu)。招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的，司以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。對于自行設(shè)立招標(biāo)機構(gòu)的，通常是在招標(biāo)人所在單位下屬設(shè)立一個招標(biāo)委員會或招標(biāo)工作組，全權(quán)負責(zé)招標(biāo)事宜。這種招標(biāo)機構(gòu)一般隨招標(biāo)項目的產(chǎn)生而產(chǎn)生，也隨招標(biāo)活動的結(jié)束而解散，因而屬于非常設(shè)性機構(gòu)。而對于后者，即招標(biāo)代理機構(gòu)，是依法設(shè)立，從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織，屬常設(shè)性的經(jīng)營實體。以下就上述兩種成立物業(yè)管理招標(biāo)機構(gòu)的途徑分別予以詳述。1)自行設(shè)立招標(biāo)機構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理項目招標(biāo)主體的不同，分為開發(fā)商自行招標(biāo)和小業(yè)主自行招標(biāo)。(1)開發(fā)商自行招標(biāo)開發(fā)商自行招標(biāo)是指開發(fā)商通過在其所在單位的董事會下設(shè)專門招標(biāo)委員會或小組進行招標(biāo)。具體做法是：開發(fā)商董事會挑選代表組成招標(biāo)委員會，這些代表通常包括分管項目工程建設(shè)部門的董事、相關(guān)職能部門的代表以及小業(yè)主的代表等。招標(biāo)委員會是招標(biāo)工作的最高權(quán)力機構(gòu)，下設(shè)秘書處和專業(yè)技術(shù)部。其中專業(yè)技術(shù)部的職能是聘請有關(guān)專家和本單位的技術(shù)人員參與招標(biāo)文件的編制工作，并組織評標(biāo)委員會或小組進行標(biāo)書的評審工作，最后向招標(biāo)委員會提交評價報告和中標(biāo)推薦人名單(僅供參考)。招標(biāo)委員會可以采納專業(yè)技術(shù)部所提供的方案，也可完全拒絕而自行作出裁標(biāo)決定。招標(biāo)委員會在裁標(biāo)時通常采用投票的方式?jīng)Q定，一般三分之二的票權(quán)贊成即可授標(biāo)，并由招標(biāo)委員會派代表與中標(biāo)人簽訂合同。非常設(shè)性招標(biāo)委員會的特點之一便是其開放式的組織機構(gòu)，即招標(biāo)委員會的主要工作人員都非正式編制，而大多數(shù)是通過向外聘請或通過內(nèi)部調(diào)用，具有很強的靈活性和流動性。通常物業(yè)管理招標(biāo)委員會向外聘請的專家主要有工程技術(shù)、房地產(chǎn)、市場營銷、法律以及財務(wù)等方面的專門人員。開發(fā)商自行招標(biāo)的機構(gòu)設(shè)置如圖1．1所示。開發(fā)商董事會招標(biāo)委員會秘書處專業(yè)技術(shù)部工程技術(shù)房地產(chǎn)市場營銷法律財務(wù)圖1．1開發(fā)兩目行招標(biāo)的機構(gòu)設(shè)置(2)小業(yè)主自行招標(biāo)所謂小業(yè)主是指相對于大業(yè)主(即開發(fā)商)而言的住戶及租戶。由于通常情況下小業(yè)主數(shù)量都很大，且沒有嚴格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會代表小業(yè)主組織招標(biāo)。業(yè)主委員會是由業(yè)主(代表)大會選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主行使權(quán)力的常設(shè)機構(gòu)，是物業(yè)實行自治管理的充分體現(xiàn)。業(yè)主委員會委員由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間的人士擔(dān)任。業(yè)主委員會行使以下職權(quán)：①召集和主持業(yè)主(代表)大會，向業(yè)主(代表)大會報告工作。②采取公開招標(biāo)或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)進行管理并與其簽訂委托管理合同，解聘不稱職的物業(yè)管理公司。⑧審議物業(yè)管理公司制訂的對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的年度管理計劃，以及財務(wù)預(yù)決算和執(zhí)行情況。(壘)審議、決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用。⑤審議、決定物業(yè)管理服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和使用。⑥對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的興建、更改、擴充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主利益有關(guān)的事宜作出決議。從以上可以看出，業(yè)主委員會的職權(quán)之一便是有權(quán)代表全體業(yè)主通過公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司。與開發(fā)商自行招標(biāo)的做法一樣，業(yè)主委員會也是通過其下設(shè)的一個招標(biāo)委員會或招標(biāo)工作組來全權(quán)負責(zé)招標(biāo)工作事宜，其招標(biāo)委員會的具體組織結(jié)構(gòu)與開發(fā)商董事會下屬的招標(biāo)機構(gòu)設(shè)置大致相同。2)委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)招標(biāo)代理機構(gòu)是專門從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的社會中介組織。與非常設(shè)性招標(biāo)機構(gòu)最大的區(qū)別在于，招標(biāo)代理機構(gòu)是依照《公司法》設(shè)立，并完全按照《公司法》規(guī)定進行運營的經(jīng)營性法人組織。正如我國《招標(biāo)投標(biāo)法》所規(guī)定的，招標(biāo)代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所、組織機構(gòu)和相應(yīng)資金。因此，招標(biāo)代理機構(gòu)的組織機構(gòu)與其他經(jīng)營性法人組織無異。例如招標(biāo)代理機構(gòu)同樣要求所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，通常采用經(jīng)理制，設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理；經(jīng)理層下設(shè)市場部、技術(shù)部、財務(wù)部、行政管理部等常見的職能部門，分設(shè)部門經(jīng)理等，如圖1．2所示?？偨?jīng)理副總經(jīng)理項目部總經(jīng)理市場部技術(shù)部財務(wù)部行政管理部其他職能部門圖1．2招標(biāo)代理機構(gòu)的組織機構(gòu)招標(biāo)代理機構(gòu)與其他非常設(shè)招標(biāo)機構(gòu)的區(qū)別之一便是招標(biāo)代理機構(gòu)中的技術(shù)部門其主要工作人員都采用合同制定編，而不是像非常設(shè)的招標(biāo)機構(gòu)那樣采用臨時外聘制度。招標(biāo)代理機構(gòu)與編制招標(biāo)文件和評標(biāo)所需的各種技術(shù)、經(jīng)濟專家建立長期的合同關(guān)系，從而形成專業(yè)能力強大的專家?guī)臁＜規(guī)斓囊?guī)模和質(zhì)量往往成為評定招標(biāo)代理機構(gòu)等級的重要依據(jù)。然而，需要指出的是，盡管招標(biāo)代理機構(gòu)全權(quán)代理委托人的招標(biāo)工作，但是招標(biāo)代理機構(gòu)并非是招標(biāo)活動的最高權(quán)力機構(gòu)。招標(biāo)代理機構(gòu)在評標(biāo)后，向委托招標(biāo)人提交評標(biāo)報告和中標(biāo)候選人名單，由招標(biāo)人(開發(fā)商董事會或業(yè)主委員會)自行進行最終裁標(biāo)，招標(biāo)代理機構(gòu)無權(quán)強制要求委托招標(biāo)人接受中標(biāo)推薦。完成代理招標(biāo)工作后，招標(biāo)代理機構(gòu)向委托招標(biāo)人收取一定的服務(wù)費或傭金。1．4．2物業(yè)管理投標(biāo)的組織機構(gòu)要了解物業(yè)管理投標(biāo)的組織機構(gòu)就要先了解物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)一般采用經(jīng)理負責(zé)制，經(jīng)理對整個企業(yè)負責(zé)，在經(jīng)理層以下通常設(shè)有辦公室、開發(fā)部、財務(wù)部、業(yè)務(wù)管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部，各部門再根據(jù)企業(yè)所管理的物業(yè)分設(shè)各小區(qū)或大廈管理處(如圖1．3所示)。經(jīng)理室辦公室開發(fā)部財務(wù)部業(yè)務(wù)管理部工程部經(jīng)營服務(wù)部各小區(qū)或大廈管理處圖1．3物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu) 基于物業(yè)管理投標(biāo)過程中，大量的信息需要在短時間內(nèi)進行快速的交流和積聚，因此物業(yè)管理項目投標(biāo)工作，通常由投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來全權(quán)負責(zé)整個投標(biāo)活動。在物業(yè)管理企業(yè)中，與物業(yè)管理投標(biāo)活動密切相關(guān)的有開發(fā)部、財務(wù)部、工程部三個部門，其具體職能分別如下： (1)開發(fā)部：開發(fā)部是在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下專職于物業(yè)管理業(yè)務(wù)開發(fā)的部門。其主要職責(zé)是確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進行投標(biāo)，參加市場競爭。無疑，開發(fā)部是物業(yè)管理投標(biāo)工作的核心。 (2)財務(wù)部：財務(wù)部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)濟管理部門，負責(zé)財務(wù)、計劃、經(jīng)濟核算和各類收費工作。該部門的主管一般都為總會計師，具有資深的項目財務(wù)評價能力。 (3)工程部：工程部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的技術(shù)管理部門，主要負責(zé)工程預(yù)算，負責(zé)房屋、設(shè)備及公共設(shè)施的管理、維修和保養(yǎng)，以及負責(zé)工程技術(shù)方面的咨詢和研究工作。 在物業(yè)管理投標(biāo)過程中，開發(fā)部始終擔(dān)任著主要角色。首先，開發(fā)部根據(jù)本公司的市場定位，選擇與之相稱的物業(yè)管理招標(biāo)項目，進行投標(biāo)。其次，由于編寫投標(biāo)書過程中最重要的兩個難點是管理方案的設(shè)計和標(biāo)價的計算，因此，在這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，開發(fā)部通常都會在專門部門的專家協(xié)助下進行。在管理方案的設(shè)計上，開發(fā)部會向工程部咨詢設(shè)計方案技術(shù)上的可行性；而在標(biāo)價的計算方面，開發(fā)部也會征求財務(wù)部總會計師關(guān)于設(shè)計方案在財務(wù)上的可行性的意見。通常在投標(biāo)書完成時，應(yīng)得到總會計師和總工程師的簽字認可。最后，開發(fā)部完成投標(biāo)書后，經(jīng)過總經(jīng)理簽字授權(quán)，即可代表物業(yè)管理企業(yè)向招標(biāo)單位進行投標(biāo)。 大型物業(yè)管理企業(yè)的開發(fā)部一般都實行項目經(jīng)理負責(zé)制，以項目小組為單位，分管具體項目的投標(biāo)工作，以及中標(biāo)后的合同簽訂工作；中小型的物業(yè)管理企業(yè)則大多由經(jīng)理親自對各項目的投標(biāo)工作負責(zé)。第二章 物業(yè)管理招標(biāo)的范圍、方式和內(nèi)容2．1物業(yè)管理招標(biāo)的范圍2．1．1確定項目是否應(yīng)該招標(biāo)的原則在闡述物業(yè)管理招標(biāo)范圍之前，有必要先對招標(biāo)范圍的概念予以說明。招標(biāo)的范圍是指哪些項目必須要招標(biāo)；哪些項目可以招標(biāo)也可以通過其他方式指定承包商；哪些項目不適于招標(biāo)。根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》第一章第三條的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設(shè)項目，必須進行招標(biāo)：(1)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；(2)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；(3)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。根據(jù)以上對必須招標(biāo)的項目的界定，我們可以看出，對于一些影響力較大，特別是一些影響到公眾利益、國家利益和國際聲譽的項目，必須實行公開招標(biāo)。其目的在于，通過公開招標(biāo)方式，以較為符合市場規(guī)律的合理價格獲取高素質(zhì)、高信譽的承包商的服務(wù)，從而有效地保證工程質(zhì)量，維護國家和公眾利益。對于不適于招標(biāo)的項目，國家有關(guān)法律也作了規(guī)定，主要是一些關(guān)系到國家安全和屬于軍事機密的項目，這些項目一般都不公開招標(biāo)。這是因為：①公開發(fā)布的招標(biāo)文件中有可能涉及到與國家安全或軍事有關(guān)的機密；②一些不法分子有可能會借投標(biāo)之名，趁機竊取國家機密。因此，對于這類項目，一般由國家指定的工程單位和物業(yè)管理單位進行建設(shè)和管理。綜上所述，根據(jù)國家有關(guān)法律的規(guī)定和精神，我們可以總結(jié)出判斷某項目是否應(yīng)該實行招標(biāo)的三個原則：①是否與社會公眾利益密切相關(guān)；②是否關(guān)系到國家利益(即是否使用了國有資金投資)；③是否涉及國家安全或軍事機密。以上三原則同樣也體現(xiàn)了國際招標(biāo)慣例，具有普遍性。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)同屬招標(biāo)投標(biāo)的一部分，理應(yīng)遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，因此，該三原則也同樣適用于界定物業(yè)管理招標(biāo)的范圍。2．1．2物業(yè)管理招標(biāo)的具體范圍由于我國的物業(yè)管理招標(biāo)事業(yè)起步較晚，到目前為此，關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體法規(guī)和條文尚未出臺。另外，對于招標(biāo)范圍的規(guī)定，《招標(biāo)投標(biāo)法》也只限于對工程建設(shè)和貨物采購招標(biāo)的范圍作出規(guī)定。因此，從嚴格意義上講，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍在我國尚未從法律上界定。即法律沒有規(guī)定，在我國哪些項目其物業(yè)管理必須要實行招標(biāo)，哪些不適于招標(biāo)。然而，如前文所述，《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)范圍的規(guī)定所體現(xiàn)的精神參照了國際慣例，具有普遍性；同時，針對目前在我國剛興起不久的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的大多數(shù)做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合，這使我們有足夠的理由相信，“三原則”是我國物業(yè)管理招標(biāo)范圍發(fā)展的方向和趨勢，用它來指導(dǎo)界定物業(yè)管理招標(biāo)范圍具有合理性和現(xiàn)實意義。首先，根據(jù)“是否與社會公眾利益密切相關(guān)”的原則，大型基礎(chǔ)設(shè)施(如機場、火車站、地鐵等)和一些公用物業(yè)(如圖書館等)其物業(yè)管理都應(yīng)實行招標(biāo)。由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項目的物業(yè)管理一般都應(yīng)實行招標(biāo)。事實上，對于這類項目，往往從項目的勘察、設(shè)計、施工開始就已經(jīng)實行了全套的招標(biāo)，物業(yè)管理招標(biāo)不過是其中的一部分而已。另外，對于一些大型的物業(yè)小區(qū)也應(yīng)該實行物業(yè)管理招標(biāo)。因為，對于生活著數(shù)萬居民甚至10萬居民以上的大型樓盤和小區(qū)來說，無疑是一個“小社會”，其管理好壞，居民是否安全、舒適，是直接關(guān)系到千千萬萬居民切身利益的，其社會影響力絲毫不亞于一個飛機場或一座火車站。因此根據(jù)第一個原則，該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應(yīng)該招標(biāo)甚至必須要招標(biāo)的范圍內(nèi)。其次，根據(jù)“是否關(guān)系到國家利益”的原則，除了上述大型的基礎(chǔ)設(shè)施和公用物業(yè)外，其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理一般也應(yīng)實行招標(biāo)。這是因為國家利益是群眾利益的代表，損害國家利益就等于損