【正文】 委托專門的物業(yè)管理招標代理機構招標?？梢娬袠藱C構一旦成立，其職責將貫穿整個招標投標過程。3．1．1成立招標機構任何一項物業(yè)管理招標，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會，都需要成立一個專門的招標機構，并由該機構全權負責整個招標活動。3．1招標準備階段招標準備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進行物業(yè)管理招標到正式對外招標即發(fā)布招標公告之前的這一階段所做的一系列準備工作。本章參照國際招標投標慣例，按時間先后順序?qū)⒄麄€招標程序劃分為招標的準備、招標的實施和招標的結束三個階段。與之相對的實質(zhì)管理服務，由于服務內(nèi)容已逐漸標準化，易于定編計算工作量，因此在評標時對于這部分的內(nèi)容，應將報價作為主要考慮因素。由于這兩種服務的性質(zhì)不同，因此在招標中的規(guī)定也不同。另外，經(jīng)營性物業(yè)的實質(zhì)管理服務還應增加租賃管理服務的內(nèi)容等。而在實質(zhì)管理服務中，經(jīng)營性和非經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容也大致相同，如同樣有保安、清潔、綠化和房屋設備維護等基本項目。不過，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營性物業(yè)竣工驗收前新增的一項重要服務內(nèi)容便是代開發(fā)商制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略，以及進行廣告招租宣傳，最大限度地提高該物業(yè)出租率，增加租金收入。經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容同樣分為前期顧問服務和實質(zhì)管理服務。因為在經(jīng)營性物業(yè)出租后，由于物業(yè)管理的追加，而使物業(yè)的使用期限和使用功能大大提高，也會招引更多的租戶和顧客，從而提高物業(yè)的營業(yè)收入，創(chuàng)造更多的價值。因此經(jīng)營性物業(yè)物業(yè)管理的一個主要目標便是利潤目標，即物業(yè)管理企業(yè)通過有效的經(jīng)營管理服務，充分合理、最大限度地發(fā)揮物業(yè)功能，提高物業(yè)出租率、出售率及營業(yè)收入，促使物業(yè)保值增值，提高租金收入，從而滿足委托方的盈利目標要求。2．3．2經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容經(jīng)營性物業(yè)是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房、貨倉等。如車輛管理及上門特約服務等。(6)綠化園藝管理服務。(4)房屋及設施的維修保養(yǎng)服務。(2)保安服務。2)實質(zhì)管理服務內(nèi)容住戶人住后的實質(zhì)管理服務是直接與住戶日常生活密切相關的，具體內(nèi)容包括：(1)物業(yè)管理的人力安排。③遷入與安全管理服務。(3)住戶人住及裝修期間的管理顧問服務①住戶人住辦理移交手續(xù)的管理服務。②列出財務預算方案。(2)物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務①制訂員工培訓計劃。③對投標物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進行監(jiān)督。具體的服務內(nèi)容有： ①對投標物業(yè)的設計圖提供專業(yè)意見。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，給日后物業(yè)管理帶來很大的煩惱。非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容如前所述分為前期顧問服務和實質(zhì)管理服務兩個部分，各部分的具體服務內(nèi)容如下：1)前期顧問服務內(nèi)容(1)開發(fā)設計建設期間提供的管理顧問服務由于物業(yè)具有不可移動性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開發(fā)設計和施工是至關重要的。2．3．1非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容非經(jīng)營性物業(yè)是指住宅小區(qū)等主要以居住為目的的物業(yè)。簡單地說，物業(yè)管理招標的內(nèi)容主要包括兩部分，即前期顧問服務和實質(zhì)管理服務。對于這些服務內(nèi)容，一般就不被納入招標的內(nèi)容。這是因為，“一攬子”的物業(yè)管理招標方式，使得“項目包”中的內(nèi)容均可以一定的標準進行統(tǒng)一衡量，形成一個總標價，以便于招標人進行評價。另外，從縱向來看，由于物業(yè)管理具有超前介人的特點，物業(yè)管理的內(nèi)容應包括從開發(fā)設計期間到物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務以至到用戶人住后的管理運作服務。因此，如何規(guī)范和完善議標的法律地位，是一個值得研究的問題。這也是為什么我國《招標投標法》不將議標作為一種招標方式的原因。因此，一般對于較大型的或較復雜的物業(yè)，或者是由缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商和業(yè)主自行進行招標的情況，都不宜采用議標方式。由于招標人同時與幾個投標人進行談判，這就使投標人之間更容易產(chǎn)生不合理競爭，使得招標人難以獲取有競爭力的標價。這種方式更加接近傳統(tǒng)的商務方式，是招標方式與傳統(tǒng)商務方式的結合，兼顧兩者的優(yōu)點，既節(jié)省了時間和招標成本，又可以獲取有競爭力的標價。因此，議標方式常常更適合經(jīng)驗豐富的開發(fā)商所采用，業(yè)主委員會也可通過委托招標機構采用議標方式進行招標。另一方面，開發(fā)商本身對物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解，且所需管理的物業(yè)技術性和專業(yè)性不強，對管理的要求不是非常嚴格。事實上該類項目(也就是我們常見的中小樓盤和物業(yè))很少是實行超前招標，讓物業(yè)管理企業(yè)介入其設計施工階段的，大多數(shù)情況是開發(fā)商等物業(yè)完工后才去選擇物業(yè)管理企業(yè)。議標目前在我國中小規(guī)模的物業(yè)管理招標項目中較為常見。2．2．3議標議標又稱談判招標，是指開發(fā)商或業(yè)主不必公開發(fā)布招標公告，而是選擇其認為有能力承擔或獲標的物業(yè)管理企業(yè)，邀請其投標，然后通過平等協(xié)商，最終達成協(xié)議。邀請招標具有節(jié)省時間、減少招標費用的優(yōu)點，但這種招標方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競爭力的物業(yè)管理企業(yè)；另外，在評標中可能會歧視某些投標人等。另外，筆者建議招標人在挑選投標人時可參考以下的選擇條件：①投標單位當前和過去的財務狀況必須良好；②近期內(nèi)承擔過類似的物業(yè)管理工作，具有豐富的經(jīng)驗；③在本地區(qū)具有較高的信譽；④對該項目的物業(yè)管理工作有足夠的能力承擔。我國《招標投標法》對邀請招標方式有明確規(guī)定：“招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書”。由于邀請招標是由招標人預先選擇了投標人，因此可選擇范圍無疑就縮小了，這容易誘使投標人之間產(chǎn)生不合理競爭，容易造成招標人和投標人的作弊現(xiàn)象。究其原因，首先，由于物業(yè)管理具有地域性的特點，開發(fā)商主要在當?shù)剡x擇投標單位，而當?shù)氐耐稑巳藬?shù)量本身就不大；其次，由于開發(fā)商的市場經(jīng)驗較豐富，能及時掌握各類物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營情況和服務質(zhì)量情況，使其有能力挑選出一批素質(zhì)上乘的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，既節(jié)省了成本，又不失效果。由于公開招標方式工作量大、招標時間長、費用高，邀請招標有的地方彌補了公開招標方式的不足，成為公開招標不可缺少的補充方式，并由于其節(jié)省招標時間和成本的優(yōu)點，深受一些私營業(yè)主和開發(fā)商的歡迎。2．2．2邀請招標邀請招標是指不公開刊登廣告而直接邀請某些單位投標的招標方式，其主要特點是以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。實行公開招標，可以使投標人充分獲得市場競爭的利益，同時又實現(xiàn)了公平競爭，大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象，是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標方式，因而成為其他招標方式主要的參照對象。評標時，招標機構可以要求投標人回答或澄清其標書中的某些含糊不清的問題，但無權要求或接受投標人調(diào)整價格。這些條件只有在開標后的議標階段才可商談更改。開標后，出席開標的招標機構所有決策人員應在各投標單位的每份標書的報價總表上簽字，這意味著所有報價從即時起到授標前均不得更改。公開招標方的招標文件必須規(guī)定開標日期、時間和地點。凡愿意參加投標的單位，可以按通告中指明的地址領取或購買較詳細的介紹資料和資格預審表，并將資格預審表填好后寄送給招標單位。由于物業(yè)管理自身的特點，對于一些不可能也不適宜吸引全國各地物業(yè)管理企業(yè)的項目，通過地方公開招標，既節(jié)省了招標人的招標成本，又不影響公開招標的公平性和有效性，不失為一種較為經(jīng)濟有效的招標方法。需指出的是，由于物業(yè)管理具有長期性和區(qū)域性的特點，因此，除國家級重點項目(如三峽工程)以外，對于地方性的重點項目(如地方的大型基礎設施和物業(yè))一般都采用地方公開招標方式招標。公開招標最大的特點是招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。然而，考慮到物業(yè)管理招標在我國剛剛起步，議標作為一種簡單、便捷的方式目前仍被我國大多數(shù)開發(fā)商所采用，對我國的物業(yè)管理招標投標事業(yè)有著一定影響，筆者按照國際慣例仍將議標作為物業(yè)管理招標的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹。現(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標方式大致可分為三種：公開招標、邀請招標和議標。目前關于物業(yè)管理招標范圍的界定尚未法律化，也有待完善。而對于那些在《招標投標法》中沒有規(guī)定的，可以實行也可不實行物業(yè)管理招標的項目，在實際操作中，主要取決于開發(fā)商和業(yè)主委員會的意見。事實上，這一類物業(yè)都有國家專門指定的單位對其進行物業(yè)維護和管理。近幾年來，一些由國家專項投資或?qū)ｍ椯J款，特別是與外國聯(lián)合貸款興建的物業(yè)從設計施工到物業(yè)管理都采用了招標方式，并取得了良好的效果。其次，根據(jù)“是否關系到國家利益”的原則，除了上述大型的基礎設施和公用物業(yè)外，其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理一般也應實行招標。因為，對于生活著數(shù)萬居民甚至10萬居民以上的大型樓盤和小區(qū)來說，無疑是一個“小社會”，其管理好壞，居民是否安全、舒適，是直接關系到千千萬萬居民切身利益的，其社會影響力絲毫不亞于一個飛機場或一座火車站。事實上，對于這類項目，往往從項目的勘察、設計、施工開始就已經(jīng)實行了全套的招標，物業(yè)管理招標不過是其中的一部分而已。首先，根據(jù)“是否與社會公眾利益密切相關”的原則，大型基礎設施(如機場、火車站、地鐵等)和一些公用物業(yè)(如圖書館等)其物業(yè)管理都應實行招標。即法律沒有規(guī)定，在我國哪些項目其物業(yè)管理必須要實行招標，哪些不適于招標。另外，對于招標范圍的規(guī)定，《招標投標法》也只限于對工程建設和貨物采購招標的范圍作出規(guī)定。物業(yè)管理招標投標同屬招標投標的一部分，理應遵守《招標投標法》的規(guī)定，因此，該三原則也同樣適用于界定物業(yè)管理招標的范圍。綜上所述，根據(jù)國家有關法律的規(guī)定和精神，我們可以總結出判斷某項目是否應該實行招標的三個原則：①是否與社會公眾利益密切相關；②是否關系到國家利益(即是否使用了國有資金投資)；③是否涉及國家安全或軍事機密。這是因為：①公開發(fā)布的招標文件中有可能涉及到與國家安全或軍事有關的機密；②一些不法分子有可能會借投標之名，趁機竊取國家機密。其目的在于，通過公開招標方式，以較為符合市場規(guī)律的合理價格獲取高素質(zhì)、高信譽的承包商的服務，從而有效地保證工程質(zhì)量，維護國家和公眾利益。根據(jù)我國《招標投標法》第一章第三條的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設項目，必須進行招標：(1)大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目；(2)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；(3)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。第二章 物業(yè)管理招標的范圍、方式和內(nèi)容2．1物業(yè)管理招標的范圍2．1．1確定項目是否應該招標的原則在闡述物業(yè)管理招標范圍之前，有必要先對招標范圍的概念予以說明。最后，開發(fā)部完成投標書后，經(jīng)過總經(jīng)理簽字授權，即可代表物業(yè)管理企業(yè)向招標單位進行投標。在管理方案的設計上，開發(fā)部會向工程部咨詢設計方案技術上的可行性；而在標價的計算方面，開發(fā)部也會征求財務部總會計師關于設計方案在財務上的可行性的意見。首先，開發(fā)部根據(jù)本公司的市場定位，選擇與之相稱的物業(yè)管理招標項目，進行投標。 (3)工程部：工程部是經(jīng)理領導下的技術管理部門，主要負責工程預算，負責房屋、設備及公共設施的管理、維修和保養(yǎng)，以及負責工程技術方面的咨詢和研究工作。 (2)財務部：財務部是經(jīng)理領導下的經(jīng)濟管理部門，負責財務、計劃、經(jīng)濟核算和各類收費工作。其主要職責是確定目標，選擇物業(yè)，進行投標，參加市場競爭。經(jīng)理室辦公室開發(fā)部財務部業(yè)務管理部工程部經(jīng)營服務部各小區(qū)或大廈管理處圖1．3物業(yè)管理企業(yè)的組織機構 基于物業(yè)管理投標過程中，大量的信息需要在短時間內(nèi)進行快速的交流和積聚，因此物業(yè)管理項目投標工作，通常由投標的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來全權負責整個投標活動。1．4．2物業(yè)管理投標的組織機構要了解物業(yè)管理投標的組織機構就要先了解物業(yè)管理企業(yè)的組織機構。招標代理機構在評標后，向委托招標人提交評標報告和中標候選人名單，由招標人(開發(fā)商董事會或業(yè)主委員會)自行進行最終裁標，招標代理機構無權強制要求委托招標人接受中標推薦。專家?guī)斓囊?guī)模和質(zhì)量往往成為評定招標代理機構等級的重要依據(jù)。總經(jīng)理副總經(jīng)理項目部總經(jīng)理市場部技術部財務部行政管理部其他職能部門圖1．2招標代理機構的組織機構招標代理機構與其他非常設招標機構的區(qū)別之一便是招標代理機構中的技術部門其主要工作人員都采用合同制定編，而不是像非常設的招標機構那樣采用臨時外聘制度。因此，招標代理機構的組織機構與其他經(jīng)營性法人組織無異。與非常設性招標機構最大的區(qū)別在于，招標代理機構是依照《公司法》設立，并完全按照《公司法》規(guī)定進行運營的經(jīng)營性法人組織。與開發(fā)商自行招標的做法一樣，業(yè)主委員會也是通過其下設的一個招標委員會或招標工作組來全權負責招標工作事宜，其招標委員會的具體組織結構與開發(fā)商董事會下屬的招標機構設置大致相同。⑥對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設施的興建、更改、擴充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主利益有關的事宜作出決議。(壘)審議、決定物業(yè)維修基金和公用設施專用基金的使用。②采取公開招標或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)進行管理并與其簽訂委托管理合同，解聘不稱職的物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會委員由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間的人士擔任。由于通常情況下小業(yè)主數(shù)量都很大，且沒有嚴格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會代表小業(yè)主組織招標。開發(fā)商自行招標的機構設置如圖1．1所示。非常設性招標委員會的特點之一便是其開放式的組織機構，即招標委員會的主要工作人員都非正式編制，而大多數(shù)是通過向外聘請或通過內(nèi)部調(diào)用，具有很強的靈活性和流動性。招標委員會可以采納專業(yè)技術部所提供的方案，也可完全拒絕而自行作出裁標決定。招標委員會是招標工作的最高權力機構，下設秘書處和專業(yè)技術部。(1)開發(fā)商自行招標開發(fā)商自行招標是指開發(fā)商通過在其所在單位的董事會下設專門招標委員會或小組進行招標。以下就上述兩種成立物業(yè)管理招標機構的途徑分別予以詳述。這種招標機構一般隨招標項目的產(chǎn)生而產(chǎn)生，也隨招標活動的結束而解散，因而屬于非常設性機構。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構辦理招標事宜”。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構。招標機構的設立有兩種途徑：一是招標人自行組織成立招標機構；二是招標人