【正文】 主委員會委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)?？梢娬袠?biāo)機(jī)構(gòu)一旦成立，其職責(zé)將貫穿整個招標(biāo)投標(biāo)過程。3．1．1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)任何一項物業(yè)管理招標(biāo)，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會，都需要成立一個專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個招標(biāo)活動。3．1招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。本章參照國際招標(biāo)投標(biāo)慣例，按時間先后順序?qū)⒄麄€招標(biāo)程序劃分為招標(biāo)的準(zhǔn)備、招標(biāo)的實施和招標(biāo)的結(jié)束三個階段。與之相對的實質(zhì)管理服務(wù)，由于服務(wù)內(nèi)容已逐漸標(biāo)準(zhǔn)化，易于定編計算工作量，因此在評標(biāo)時對于這部分的內(nèi)容，應(yīng)將報價作為主要考慮因素。由于這兩種服務(wù)的性質(zhì)不同，因此在招標(biāo)中的規(guī)定也不同。另外，經(jīng)營性物業(yè)的實質(zhì)管理服務(wù)還應(yīng)增加租賃管理服務(wù)的內(nèi)容等。而在實質(zhì)管理服務(wù)中，經(jīng)營性和非經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容也大致相同，如同樣有保安、清潔、綠化和房屋設(shè)備維護(hù)等基本項目。不過，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營性物業(yè)竣工驗收前新增的一項重要服務(wù)內(nèi)容便是代開發(fā)商制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略，以及進(jìn)行廣告招租宣傳，最大限度地提高該物業(yè)出租率，增加租金收入。經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容同樣分為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。因為在經(jīng)營性物業(yè)出租后，由于物業(yè)管理的追加，而使物業(yè)的使用期限和使用功能大大提高，也會招引更多的租戶和顧客，從而提高物業(yè)的營業(yè)收入，創(chuàng)造更多的價值。因此經(jīng)營性物業(yè)物業(yè)管理的一個主要目標(biāo)便是利潤目標(biāo)，即物業(yè)管理企業(yè)通過有效的經(jīng)營管理服務(wù)，充分合理、最大限度地發(fā)揮物業(yè)功能，提高物業(yè)出租率、出售率及營業(yè)收入，促使物業(yè)保值增值，提高租金收入，從而滿足委托方的盈利目標(biāo)要求。2．3．2經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容經(jīng)營性物業(yè)是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房、貨倉等。如車輛管理及上門特約服務(wù)等。(6)綠化園藝管理服務(wù)。(4)房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)。(2)保安服務(wù)。2)實質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容住戶人住后的實質(zhì)管理服務(wù)是直接與住戶日常生活密切相關(guān)的，具體內(nèi)容包括：(1)物業(yè)管理的人力安排。③遷入與安全管理服務(wù)。(3)住戶人住及裝修期間的管理顧問服務(wù)①住戶人住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù)。②列出財務(wù)預(yù)算方案。(2)物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)①制訂員工培訓(xùn)計劃。③對投標(biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進(jìn)行監(jiān)督。具體的服務(wù)內(nèi)容有： ①對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計圖提供專業(yè)意見。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，給日后物業(yè)管理帶來很大的煩惱。非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容如前所述分為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)兩個部分，各部分的具體服務(wù)內(nèi)容如下：1)前期顧問服務(wù)內(nèi)容(1)開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間提供的管理顧問服務(wù)由于物業(yè)具有不可移動性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開發(fā)設(shè)計和施工是至關(guān)重要的。2．3．1非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容非經(jīng)營性物業(yè)是指住宅小區(qū)等主要以居住為目的的物業(yè)。簡單地說，物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容主要包括兩部分，即前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。對于這些服務(wù)內(nèi)容，一般就不被納入招標(biāo)的內(nèi)容。這是因為，“一攬子”的物業(yè)管理招標(biāo)方式，使得“項目包”中的內(nèi)容均可以一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一衡量，形成一個總標(biāo)價，以便于招標(biāo)人進(jìn)行評價。另外，從縱向來看，由于物業(yè)管理具有超前介人的特點，物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)包括從開發(fā)設(shè)計期間到物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)以至到用戶人住后的管理運作服務(wù)。因此，如何規(guī)范和完善議標(biāo)的法律地位，是一個值得研究的問題。這也是為什么我國《招標(biāo)投標(biāo)法》不將議標(biāo)作為一種招標(biāo)方式的原因。因此，一般對于較大型的或較復(fù)雜的物業(yè)，或者是由缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商和業(yè)主自行進(jìn)行招標(biāo)的情況，都不宜采用議標(biāo)方式。由于招標(biāo)人同時與幾個投標(biāo)人進(jìn)行談判，這就使投標(biāo)人之間更容易產(chǎn)生不合理競爭，使得招標(biāo)人難以獲取有競爭力的標(biāo)價。這種方式更加接近傳統(tǒng)的商務(wù)方式，是招標(biāo)方式與傳統(tǒng)商務(wù)方式的結(jié)合，兼顧兩者的優(yōu)點，既節(jié)省了時間和招標(biāo)成本，又可以獲取有競爭力的標(biāo)價。因此，議標(biāo)方式常常更適合經(jīng)驗豐富的開發(fā)商所采用，業(yè)主委員會也可通過委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)采用議標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)。另一方面，開發(fā)商本身對物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解，且所需管理的物業(yè)技術(shù)性和專業(yè)性不強(qiáng)，對管理的要求不是非常嚴(yán)格。事實上該類項目(也就是我們常見的中小樓盤和物業(yè))很少是實行超前招標(biāo)，讓物業(yè)管理企業(yè)介入其設(shè)計施工階段的，大多數(shù)情況是開發(fā)商等物業(yè)完工后才去選擇物業(yè)管理企業(yè)。議標(biāo)目前在我國中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項目中較為常見。2．2．3議標(biāo)議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，是指開發(fā)商或業(yè)主不必公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或獲標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請其投標(biāo)，然后通過平等協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。邀請招標(biāo)具有節(jié)省時間、減少招標(biāo)費用的優(yōu)點，但這種招標(biāo)方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競爭力的物業(yè)管理企業(yè)；另外，在評標(biāo)中可能會歧視某些投標(biāo)人等。另外，筆者建議招標(biāo)人在挑選投標(biāo)人時可參考以下的選擇條件：①投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財務(wù)狀況必須良好；②近期內(nèi)承擔(dān)過類似的物業(yè)管理工作，具有豐富的經(jīng)驗；③在本地區(qū)具有較高的信譽(yù)；④對該項目的物業(yè)管理工作有足夠的能力承擔(dān)。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》對邀請招標(biāo)方式有明確規(guī)定：“招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書”。由于邀請招標(biāo)是由招標(biāo)人預(yù)先選擇了投標(biāo)人，因此可選擇范圍無疑就縮小了，這容易誘使投標(biāo)人之間產(chǎn)生不合理競爭，容易造成招標(biāo)人和投標(biāo)人的作弊現(xiàn)象。究其原因，首先，由于物業(yè)管理具有地域性的特點，開發(fā)商主要在當(dāng)?shù)剡x擇投標(biāo)單位，而當(dāng)?shù)氐耐稑?biāo)人數(shù)量本身就不大；其次，由于開發(fā)商的市場經(jīng)驗較豐富，能及時掌握各類物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營情況和服務(wù)質(zhì)量情況，使其有能力挑選出一批素質(zhì)上乘的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，既節(jié)省了成本，又不失效果。由于公開招標(biāo)方式工作量大、招標(biāo)時間長、費用高，邀請招標(biāo)有的地方彌補(bǔ)了公開招標(biāo)方式的不足，成為公開招標(biāo)不可缺少的補(bǔ)充方式，并由于其節(jié)省招標(biāo)時間和成本的優(yōu)點，深受一些私營業(yè)主和開發(fā)商的歡迎。2．2．2邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)是指不公開刊登廣告而直接邀請某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式，其主要特點是以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。實行公開招標(biāo)，可以使投標(biāo)人充分獲得市場競爭的利益，同時又實現(xiàn)了公平競爭，大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象，是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標(biāo)方式，因而成為其他招標(biāo)方式主要的參照對象。評標(biāo)時，招標(biāo)機(jī)構(gòu)可以要求投標(biāo)人回答或澄清其標(biāo)書中的某些含糊不清的問題，但無權(quán)要求或接受投標(biāo)人調(diào)整價格。這些條件只有在開標(biāo)后的議標(biāo)階段才可商談更改。開標(biāo)后，出席開標(biāo)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)所有決策人員應(yīng)在各投標(biāo)單位的每份標(biāo)書的報價總表上簽字，這意味著所有報價從即時起到授標(biāo)前均不得更改。公開招標(biāo)方的招標(biāo)文件必須規(guī)定開標(biāo)日期、時間和地點。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按通告中指明的地址領(lǐng)取或購買較詳細(xì)的介紹資料和資格預(yù)審表，并將資格預(yù)審表填好后寄送給招標(biāo)單位。由于物業(yè)管理自身的特點，對于一些不可能也不適宜吸引全國各地物業(yè)管理企業(yè)的項目，通過地方公開招標(biāo)，既節(jié)省了招標(biāo)人的招標(biāo)成本，又不影響公開招標(biāo)的公平性和有效性，不失為一種較為經(jīng)濟(jì)有效的招標(biāo)方法。需指出的是，由于物業(yè)管理具有長期性和區(qū)域性的特點，因此，除國家級重點項目(如三峽工程)以外，對于地方性的重點項目(如地方的大型基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè))一般都采用地方公開招標(biāo)方式招標(biāo)。公開招標(biāo)最大的特點是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。然而，考慮到物業(yè)管理招標(biāo)在我國剛剛起步，議標(biāo)作為一種簡單、便捷的方式目前仍被我國大多數(shù)開發(fā)商所采用，對我國的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)有著一定影響，筆者按照國際慣例仍將議標(biāo)作為物業(yè)管理招標(biāo)的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹。現(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為三種：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)。目前關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)范圍的界定尚未法律化，也有待完善。而對于那些在《招標(biāo)投標(biāo)法》中沒有規(guī)定的，可以實行也可不實行物業(yè)管理招標(biāo)的項目，在實際操作中，主要取決于開發(fā)商和業(yè)主委員會的意見。事實上，這一類物業(yè)都有國家專門指定的單位對其進(jìn)行物業(yè)維護(hù)和管理。近幾年來，一些由國家專項投資或?qū)ｍ椯J款，特別是與外國聯(lián)合貸款興建的物業(yè)從設(shè)計施工到物業(yè)管理都采用了招標(biāo)方式，并取得了良好的效果。其次，根據(jù)“是否關(guān)系到國家利益”的原則，除了上述大型的基礎(chǔ)設(shè)施和公用物業(yè)外，其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理一般也應(yīng)實行招標(biāo)。因為，對于生活著數(shù)萬居民甚至10萬居民以上的大型樓盤和小區(qū)來說，無疑是一個“小社會”，其管理好壞，居民是否安全、舒適，是直接關(guān)系到千千萬萬居民切身利益的，其社會影響力絲毫不亞于一個飛機(jī)場或一座火車站。事實上，對于這類項目，往往從項目的勘察、設(shè)計、施工開始就已經(jīng)實行了全套的招標(biāo)，物業(yè)管理招標(biāo)不過是其中的一部分而已。首先，根據(jù)“是否與社會公眾利益密切相關(guān)”的原則，大型基礎(chǔ)設(shè)施(如機(jī)場、火車站、地鐵等)和一些公用物業(yè)(如圖書館等)其物業(yè)管理都應(yīng)實行招標(biāo)。即法律沒有規(guī)定，在我國哪些項目其物業(yè)管理必須要實行招標(biāo)，哪些不適于招標(biāo)。另外，對于招標(biāo)范圍的規(guī)定，《招標(biāo)投標(biāo)法》也只限于對工程建設(shè)和貨物采購招標(biāo)的范圍作出規(guī)定。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)同屬招標(biāo)投標(biāo)的一部分，理應(yīng)遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，因此，該三原則也同樣適用于界定物業(yè)管理招標(biāo)的范圍。綜上所述，根據(jù)國家有關(guān)法律的規(guī)定和精神，我們可以總結(jié)出判斷某項目是否應(yīng)該實行招標(biāo)的三個原則：①是否與社會公眾利益密切相關(guān)；②是否關(guān)系到國家利益(即是否使用了國有資金投資)；③是否涉及國家安全或軍事機(jī)密。這是因為：①公開發(fā)布的招標(biāo)文件中有可能涉及到與國家安全或軍事有關(guān)的機(jī)密；②一些不法分子有可能會借投標(biāo)之名，趁機(jī)竊取國家機(jī)密。其目的在于，通過公開招標(biāo)方式，以較為符合市場規(guī)律的合理價格獲取高素質(zhì)、高信譽(yù)的承包商的服務(wù)，從而有效地保證工程質(zhì)量，維護(hù)國家和公眾利益。根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》第一章第三條的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項目，必須進(jìn)行招標(biāo)：(1)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；(2)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；(3)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。第二章 物業(yè)管理招標(biāo)的范圍、方式和內(nèi)容2．1物業(yè)管理招標(biāo)的范圍2．1．1確定項目是否應(yīng)該招標(biāo)的原則在闡述物業(yè)管理招標(biāo)范圍之前，有必要先對招標(biāo)范圍的概念予以說明。最后，開發(fā)部完成投標(biāo)書后，經(jīng)過總經(jīng)理簽字授權(quán)，即可代表物業(yè)管理企業(yè)向招標(biāo)單位進(jìn)行投標(biāo)。在管理方案的設(shè)計上，開發(fā)部會向工程部咨詢設(shè)計方案技術(shù)上的可行性；而在標(biāo)價的計算方面，開發(fā)部也會征求財務(wù)部總會計師關(guān)于設(shè)計方案在財務(wù)上的可行性的意見。首先，開發(fā)部根據(jù)本公司的市場定位，選擇與之相稱的物業(yè)管理招標(biāo)項目，進(jìn)行投標(biāo)。 (3)工程部：工程部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的技術(shù)管理部門，主要負(fù)責(zé)工程預(yù)算，負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備及公共設(shè)施的管理、維修和保養(yǎng)，以及負(fù)責(zé)工程技術(shù)方面的咨詢和研究工作。 (2)財務(wù)部：財務(wù)部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)濟(jì)管理部門，負(fù)責(zé)財務(wù)、計劃、經(jīng)濟(jì)核算和各類收費工作。其主要職責(zé)是確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參加市場競爭。經(jīng)理室辦公室開發(fā)部財務(wù)部業(yè)務(wù)管理部工程部經(jīng)營服務(wù)部各小區(qū)或大廈管理處圖1．3物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu) 基于物業(yè)管理投標(biāo)過程中，大量的信息需要在短時間內(nèi)進(jìn)行快速的交流和積聚，因此物業(yè)管理項目投標(biāo)工作，通常由投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來全權(quán)負(fù)責(zé)整個投標(biāo)活動。1．4．2物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)要了解物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)就要先了解物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在評標(biāo)后，向委托招標(biāo)人提交評標(biāo)報告和中標(biāo)候選人名單，由招標(biāo)人(開發(fā)商董事會或業(yè)主委員會)自行進(jìn)行最終裁標(biāo)，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無權(quán)強(qiáng)制要求委托招標(biāo)人接受中標(biāo)推薦。專家?guī)斓囊?guī)模和質(zhì)量往往成為評定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)等級的重要依據(jù)?？偨?jīng)理副總經(jīng)理項目部總經(jīng)理市場部技術(shù)部財務(wù)部行政管理部其他職能部門圖1．2招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與其他非常設(shè)招標(biāo)機(jī)構(gòu)的區(qū)別之一便是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)中的技術(shù)部門其主要工作人員都采用合同制定編，而不是像非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)那樣采用臨時外聘制度。因此，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)與其他經(jīng)營性法人組織無異。與非常設(shè)性招標(biāo)機(jī)構(gòu)最大的區(qū)別在于，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依照《公司法》設(shè)立，并完全按照《公司法》規(guī)定進(jìn)行運營的經(jīng)營性法人組織。與開發(fā)商自行招標(biāo)的做法一樣，業(yè)主委員會也是通過其下設(shè)的一個招標(biāo)委員會或招標(biāo)工作組來全權(quán)負(fù)責(zé)招標(biāo)工作事宜，其招標(biāo)委員會的具體組織結(jié)構(gòu)與開發(fā)商董事會下屬的招標(biāo)機(jī)構(gòu)設(shè)置大致相同。⑥對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的興建、更改、擴(kuò)充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主利益有關(guān)的事宜作出決議。(壘)審議、決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用。②采取公開招標(biāo)或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)進(jìn)行管理并與其簽訂委托管理合同，解聘不稱職的物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會委員由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要的工作時間的人士擔(dān)任。由于通常情況下小業(yè)主數(shù)量都很大，且沒有嚴(yán)格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會代表小業(yè)主組織招標(biāo)。開發(fā)商自行招標(biāo)的機(jī)構(gòu)設(shè)置如圖1．1所示。非常設(shè)性招標(biāo)委員會的特點之一便是其開放式的組織機(jī)構(gòu)，即招標(biāo)委員會的主要工作人員都非正式編制，而大多數(shù)是通過向外聘請或通過內(nèi)部調(diào)用，具有很強(qiáng)的靈活性和流動性。招標(biāo)委員會可以采納專業(yè)技術(shù)部所提供的方案，也可完全拒絕而自行作出裁標(biāo)決定。招標(biāo)委員會是招標(biāo)工作的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，下設(shè)秘書處和專業(yè)技術(shù)部。(1)開發(fā)商自行招標(biāo)開發(fā)商自行招標(biāo)是指開發(fā)商通過在其所在單位的董事會下設(shè)專門招標(biāo)委員會或小組進(jìn)行招標(biāo)。以下就上述兩種成立物業(yè)管理招標(biāo)機(jī)構(gòu)的途徑分別予以詳述。這種招標(biāo)機(jī)構(gòu)一般隨招標(biāo)項目的產(chǎn)生而產(chǎn)生，也隨招標(biāo)活動的結(jié)束而解散，因而屬于非常設(shè)性機(jī)構(gòu)。任何單位和個人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。任何單位和個人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；二