【正文】 評定辦法》、《天津市物業(yè)管理招標投標規(guī)則》，全面引入市場機制，實行招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)。此外，該規(guī)則還對招標投標的程序和方法做出了相應規(guī)定。根據(jù)該《試行辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級、二級、三級3個資質等級和臨時資質。　　物業(yè)管理企業(yè)應當按照《試行辦法》規(guī)定申請企業(yè)資質等級評定?！对囆修k法》還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。資質等級的升級應依次逐級上升，不得越級上升。應當說，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場競爭機制，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動全國物業(yè)管理招標投標的迅速發(fā)展?！　?1)注冊　　在招標物業(yè)所在國注冊，使其具有獨立經(jīng)營的法人資格，這對于進行國際投標的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序?！　∮捎诓煌瑖曳煞ㄒ?guī)的差異，他們對異國進入的物業(yè)管理公司在注冊與遞交投標書的先后次序上的規(guī)定也有所不同。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：　　①公司章程。值得注意的是，由于我國實行《公司法》時間較短，加之獨特的經(jīng)濟體制，我國公司成立時報批的組建文件往往與國際慣例有較大差別?！　、跔I業(yè)執(zhí)照?！　、坳P于分公司的證明?！　、苜Y產(chǎn)負債表及損益表。　?、菰庸芪飿I(yè)的名稱、規(guī)模、地點及服務質量等。即由辦事處負責人簽署委任的駐招標物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明。公證之后，諸文件便可生效。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當?shù)貥I(yè)務，不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標成功的可能性。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點：　?、贅I(yè)務咨詢。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務要求提供幫助，這是代理人應提供的基本服務之一。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務運作提供服務，這些工作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當?shù)睾献骰锇?，提供投標所需單價、費率等?！　、勖軈f(xié)調。此時，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，妥善協(xié)調解決矛盾。選擇代理人時，投標公司應從自身的弱勢及代理人可提供的互補優(yōu)勢出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評價做出決策。投標公司選擇代理人時應以代理公司的技術勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務獨立性、取費結構及執(zhí)業(yè)素質作為基礎。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個經(jīng)過專業(yè)教育與訓練、具有實際經(jīng)驗的組織團體來承擔被委托的任務。　　。　　。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項目規(guī)模與類型相匹配的管理技能，必須適當安排人力資源、合理調整工作規(guī)劃。對于這一指標評價所采用的方法主要有：　　?！　??！　、圪Y源可靠性。資源可靠性的評價可參照以下標準：　　?！　　Ｖ薪樽稍兎兆鳛橐环N獨立業(yè)務，應當符合FIDIC合同條款中有關職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權限及職業(yè)獨立性等諸項規(guī)定?！　、萑≠M合理性?！　、迗?zhí)業(yè)誠實性。委托方不應過多干預代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方?！　≡诳疾炝艘陨蠗l件之后，投標公司則可根據(jù)物業(yè)項目的規(guī)模、服務內容的復雜性與重要性來確定代理公司。投標公司應當預測該招標物業(yè)服務所需的人力資源及其對人力資源的要求，并將可能需要的服務內容進行分類?！　、谫Y格預審?！　、鄯治鲱A選?！　、軛l件商議?！　、輰徍伺判颉！　、藿忧⒄勁?。如果與第一家談判失敗，投標公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進行談判，直至達成滿意的協(xié)議為止。通常代理協(xié)議包括以下內容：　　、公司地址、法人代表姓名和職務?！　?，包括代理的業(yè)務范圍和時間范圍?！　?。　　代理人可能承擔的義務主要有：向委托人提供信息及有關法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競標；推薦可靠的投標合作者；協(xié)調委托人與當?shù)赜嘘P部門及業(yè)主三方之間的關系；其他代理工作。　　?！　?二)籌措資金　　物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標全過程及中標后的管理需要。　　投標企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。投標公司可根據(jù)招標物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結構。公司所提交的文件包括申請書、財務報表、物業(yè)項目情況說明、資金用途計劃等。　　(3)取得貸款擔保。合同主要內容包括貸款期限、貸款利率、用款計劃與還款計劃等。因此，物業(yè)管理公司在投標初期應多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料?！　」究赡艿馁Y料來源大致有以下幾個方面：　　(1)報章雜志。有意識地留意這些地方，往往會使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。在時間就是速度的信息時代，隨著網(wǎng)絡技術的快速發(fā)展，愈來愈多的信息交流可通過因特網(wǎng)迅速通暢地完成。可以預見，網(wǎng)上招標投標必將成為招標投標未來發(fā)展的主流?！　?3)同行業(yè)公司。　　可是，要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當相關的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見的，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析?！　?四)進行投標可行性分析　　一項物業(yè)管理投標從購買招標文件到送出投標書，涉及大量的人力物力支出，一旦投標失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀。　　　　(1)物業(yè)性質。因為不同性質的物業(yè)所要求的服務內容不同，所需的技術力量不同，物業(yè)管理公司的相對優(yōu)劣勢也差異明顯。因此，在管理上就要求能增強住宅功能，搞好小區(qū)設施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境?！　∨c之相對應，服務型公寓則更注重一對一的服務特色。　　而對于寫字樓，其管理重點則放在了“安全、舒適、快捷”上。　　這些不同的管理內容必然對物業(yè)管理公司提出不同的服務要求和技術要求，而具有類似物業(yè)管理經(jīng)驗的投標公司無疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標中占有一定的技術和人力資源優(yōu)勢。有些物業(yè)可能會由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務。他們可考慮這些特殊服務的支出費用及自身的技術力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標方案；反之，則應放棄競標。這是對招標文件的留意。因此在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢判斷。再如，物業(yè)的物業(yè)管理招標書上寫明必須提供某項服務，而本地又僅有一家專業(yè)服務公司可提供該項服務，則投標公司應注意開發(fā)商與該專業(yè)服務公司是否關系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務公司是否有合作關系等?！　?4)物業(yè)開發(fā)商狀況。因為物業(yè)的質量取決于開發(fā)商的設計、施工質量，而有些質量問題只有在物業(yè)管理公司接管后才會出現(xiàn)，這必然會增大物業(yè)管理公司的維護費用和與開發(fā)商交涉的其他支出，甚至還有可能會影響物業(yè)管理公司的信譽?！　　　?1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗。而且從成本角度考慮，以往的類似管理也可在現(xiàn)成的管理人員、設備或固定的業(yè)務聯(lián)系方面節(jié)約許多開支?！　?2)人力資源優(yōu)勢?！　?3)技術優(yōu)勢?！　?4)財務管理優(yōu)勢。　　(5)劣勢分析。　　　　(1)潛在競爭者。他們可能幾乎沒有類似成熟的管理經(jīng)驗，但在某一方面(如特殊技術、服務等)卻具有絕對或壟斷優(yōu)勢。對于這些陌生的競爭者，投標公司不可掉以輕心，必須認真對待?！　?2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質量。此外，公司現(xiàn)有的正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務的質量則可從另一方面更為真實地反映出其實力大小。物業(yè)管理提供的是服務，其質量的判定在很大程