【正文】 評(píng)定辦法》、《天津市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則》，全面引入市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。此外，該規(guī)則還對(duì)招標(biāo)投標(biāo)的程序和方法做出了相應(yīng)規(guī)定。根據(jù)該《試行辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)3個(gè)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《試行辦法》規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定?！对囆修k法》還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每兩年核定一次。資質(zhì)等級(jí)的升級(jí)應(yīng)依次逐級(jí)上升，不得越級(jí)上升。應(yīng)當(dāng)說，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動(dòng)全國物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的迅速發(fā)展。　　(1)注冊(cè)　　在招標(biāo)物業(yè)所在國注冊(cè)，使其具有獨(dú)立經(jīng)營的法人資格，這對(duì)于進(jìn)行國際投標(biāo)的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序。　　由于不同國家法律法規(guī)的差異，他們對(duì)異國進(jìn)入的物業(yè)管理公司在注冊(cè)與遞交投標(biāo)書的先后次序上的規(guī)定也有所不同。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：　　①公司章程。值得注意的是，由于我國實(shí)行《公司法》時(shí)間較短，加之獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)體制，我國公司成立時(shí)報(bào)批的組建文件往往與國際慣例有較大差別。　?、跔I業(yè)執(zhí)照?！　、坳P(guān)于分公司的證明?！　、苜Y產(chǎn)負(fù)債表及損益表?！　、菰庸芪飿I(yè)的名稱、規(guī)模、地點(diǎn)及服務(wù)質(zhì)量等。即由辦事處負(fù)責(zé)人簽署委任的駐招標(biāo)物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明。公證之后，諸文件便可生效。此時(shí)，聘用代理人承辦注冊(cè)、咨詢等自己所不熟悉的當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)，不僅可節(jié)約費(fèi)用，還可利用代理人對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標(biāo)成功的可能性。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：　　①業(yè)務(wù)咨詢。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務(wù)要求提供幫助，這是代理人應(yīng)提供的基本服務(wù)之一。代理人還可為物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)運(yùn)作提供服務(wù)，這些工作包括代辦各種例行手續(xù)，代為尋找當(dāng)?shù)睾献骰锇?，提供投?biāo)所需單價(jià)、費(fèi)率等?！　、勖軈f(xié)調(diào)。此時(shí)，代理人則可在其中充分發(fā)揮“潤滑劑”的作用，妥善協(xié)調(diào)解決矛盾。選擇代理人時(shí)，投標(biāo)公司應(yīng)從自身的弱勢(shì)及代理人可提供的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評(píng)價(jià)做出決策。投標(biāo)公司選擇代理人時(shí)應(yīng)以代理公司的技術(shù)勝任能力、管理能力、資源可用性、業(yè)務(wù)獨(dú)立性、取費(fèi)結(jié)構(gòu)及執(zhí)業(yè)素質(zhì)作為基礎(chǔ)。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個(gè)經(jīng)過專業(yè)教育與訓(xùn)練、具有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的組織團(tuán)體來承擔(dān)被委托的任務(wù)?！　　！　?。中介咨詢公司必須具有與物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模與類型相匹配的管理技能，必須適當(dāng)安排人力資源、合理調(diào)整工作規(guī)劃。對(duì)于這一指標(biāo)評(píng)價(jià)所采用的方法主要有：　　?！　　！　、圪Y源可靠性。資源可靠性的評(píng)價(jià)可參照以下標(biāo)準(zhǔn)：　　?！　?。中介咨詢服務(wù)作為一種獨(dú)立業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)符合FIDIC合同條款中有關(guān)職業(yè)道德規(guī)范、職業(yè)身份、權(quán)限及職業(yè)獨(dú)立性等諸項(xiàng)規(guī)定?！　、萑≠M(fèi)合理性?！　、迗?zhí)業(yè)誠實(shí)性。委托方不應(yīng)過多干預(yù)代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方?！　≡诳疾炝艘陨蠗l件之后，投標(biāo)公司則可根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性與重要性來確定代理公司。投標(biāo)公司應(yīng)當(dāng)預(yù)測(cè)該招標(biāo)物業(yè)服務(wù)所需的人力資源及其對(duì)人力資源的要求，并將可能需要的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分類?！　、谫Y格預(yù)審?！　、鄯治鲱A(yù)選。　?、軛l件商議?！　、輰徍伺判颉！　、藿忧⒄勁?。如果與第一家談判失敗，投標(biāo)公司必須通過書面形式告知該公司，然后再與第二家進(jìn)行談判，直至達(dá)成滿意的協(xié)議為止。通常代理協(xié)議包括以下內(nèi)容：　　、公司地址、法人代表姓名和職務(wù)。　　，包括代理的業(yè)務(wù)范圍和時(shí)間范圍?！　??！　〈砣丝赡艹袚?dān)的義務(wù)主要有：向委托人提供信息及有關(guān)法律法規(guī)資料；協(xié)助委托人參與競(jìng)標(biāo)；推薦可靠的投標(biāo)合作者；協(xié)調(diào)委托人與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門及業(yè)主三方之間的關(guān)系；其他代理工作?！　?。　　(二)籌措資金　　物業(yè)管理公司的財(cái)力狀況也是衡量其實(shí)力的重要因素，它必須要能滿足公司投標(biāo)全過程及中標(biāo)后的管理需要?！　⊥稑?biāo)企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結(jié)構(gòu)。公司所提交的文件包括申請(qǐng)書、財(cái)務(wù)報(bào)表、物業(yè)項(xiàng)目情況說明、資金用途計(jì)劃等。　　(3)取得貸款擔(dān)保。合同主要內(nèi)容包括貸款期限、貸款利率、用款計(jì)劃與還款計(jì)劃等。因此，物業(yè)管理公司在投標(biāo)初期應(yīng)多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料?！　」究赡艿馁Y料來源大致有以下幾個(gè)方面：　　(1)報(bào)章雜志。有意識(shí)地留意這些地方，往往會(huì)使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。在時(shí)間就是速度的信息時(shí)代，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，愈來愈多的信息交流可通過因特網(wǎng)迅速通暢地完成?？梢灶A(yù)見，網(wǎng)上招標(biāo)投標(biāo)必將成為招標(biāo)投標(biāo)未來發(fā)展的主流?！　?3)同行業(yè)公司?！　】墒牵诤迫鐭熀５男畔⒅袑ふ液Y選出恰當(dāng)相關(guān)的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見的，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析?！　?四)進(jìn)行投標(biāo)可行性分析　　一項(xiàng)物業(yè)管理投標(biāo)從購買招標(biāo)文件到送出投標(biāo)書，涉及大量的人力物力支出，一旦投標(biāo)失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀。　　　　(1)物業(yè)性質(zhì)。因?yàn)椴煌再|(zhì)的物業(yè)所要求的服務(wù)內(nèi)容不同，所需的技術(shù)力量不同，物業(yè)管理公司的相對(duì)優(yōu)劣勢(shì)也差異明顯。因此，在管理上就要求能增強(qiáng)住宅功能，搞好小區(qū)設(shè)施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境?！　∨c之相對(duì)應(yīng)，服務(wù)型公寓則更注重一對(duì)一的服務(wù)特色?！　《鴮?duì)于寫字樓，其管理重點(diǎn)則放在了“安全、舒適、快捷”上?！　∵@些不同的管理內(nèi)容必然對(duì)物業(yè)管理公司提出不同的服務(wù)要求和技術(shù)要求，而具有類似物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的投標(biāo)公司無疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標(biāo)中占有一定的技術(shù)和人力資源優(yōu)勢(shì)。有些物業(yè)可能會(huì)由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務(wù)。他們可考慮這些特殊服務(wù)的支出費(fèi)用及自身的技術(shù)力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案；反之，則應(yīng)放棄競(jìng)標(biāo)。這是對(duì)招標(biāo)文件的留意。因此在閱讀標(biāo)書時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢(shì)判斷。再如，物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)書上寫明必須提供某項(xiàng)服務(wù)，而本地又僅有一家專業(yè)服務(wù)公司可提供該項(xiàng)服務(wù)，則投標(biāo)公司應(yīng)注意開發(fā)商與該專業(yè)服務(wù)公司是否關(guān)系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務(wù)公司是否有合作關(guān)系等?！　?4)物業(yè)開發(fā)商狀況。因?yàn)槲飿I(yè)的質(zhì)量取決于開發(fā)商的設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量，而有些質(zhì)量問題只有在物業(yè)管理公司接管后才會(huì)出現(xiàn)，這必然會(huì)增大物業(yè)管理公司的維護(hù)費(fèi)用和與開發(fā)商交涉的其他支出，甚至還有可能會(huì)影響物業(yè)管理公司的信譽(yù)?！　　　?1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。而且從成本角度考慮，以往的類似管理也可在現(xiàn)成的管理人員、設(shè)備或固定的業(yè)務(wù)聯(lián)系方面節(jié)約許多開支?！　?2)人力資源優(yōu)勢(shì)?！　?3)技術(shù)優(yōu)勢(shì)?！　?4)財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢(shì)。　　(5)劣勢(shì)分析?！　　　?1)潛在競(jìng)爭(zhēng)者。他們可能幾乎沒有類似成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，但在某一方面(如特殊技術(shù)、服務(wù)等)卻具有絕對(duì)或壟斷優(yōu)勢(shì)。對(duì)于這些陌生的競(jìng)爭(zhēng)者，投標(biāo)公司不可掉以輕心，必須認(rèn)真對(duì)待?！　?2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量。此外，公司現(xiàn)有的正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務(wù)的質(zhì)量則可從另一方面更為真實(shí)地反映出其實(shí)力大小。物業(yè)管理提供的是服務(wù)，其質(zhì)量的判定在很大程