【正文】 時間至少十五日之前，以書面形式通知所有招標文件收受人”。一貫性是指招標者在實施投標評定過程中所采用的評標準則應與招標者預先在招標文件中所注明的評判準則相一致，也就是投標前后，其評判準則必須一致、公開。例如，某物業(yè)管理招標文件中已注明對投標者資格審查的準則行為，根據(jù)已知的得分標準取最低得分以上的投標者進行正式投標。這時，招標者考慮到合格的投標者數(shù)量過多，為了減輕招標工作量，招標人私下將評定準則修改為取最高分的前6位投標人參加正式投標，導致其余6位本來可以取得投標資格的投標人被淘汰。普遍性是指用于投標評定的準則應該具有普遍性，即能客觀地衡量所有的投標書。根據(jù)國際慣例，一般在評標時采用綜合打分法，因為打分法最大的優(yōu)點就是可通過采用專家打分、加權計分的科學辦法，防止“拍腦袋”的武斷行為出現(xiàn)。3)合理原則所謂合理原則，是指選定投標的價格和要求必須合理，不能接受低于正常的管理服務成本的標價，也不能脫離市場實際情況，提出不切實際的管理服務要求。這樣就容易導致有些投標人為了中標而將管理費標價壓得很低，甚至低于成本價的情況發(fā)生，這顯然是不合理的。此外還存在另外一種情況，有的物業(yè)管理費的標價雖然很合理，但投標的物業(yè)管理企業(yè)的資本、管理服務人員與技術力量卻不令人滿意，這樣的物業(yè)管理企業(yè)實際上日后也難以勝任物業(yè)管理工作。其含義是，開標后，開發(fā)商或業(yè)主有權選擇任何價格的投標書。1．3．2物業(yè)管理投標的原則如果物業(yè)管理招標的公平、公正、合理原則是基于國際慣例的一種準則，那么物業(yè)管理投標所遵循的便是一種自律性的原則。實際上，真實性原則和合理競爭原則是基于物業(yè)管理招標的三個原則而衍生出來的，是公平、公正、合理原則最終的目標取向，也是該三原則對投標行為的基本要求。要保證投標書內(nèi)容的真實性，實際上主要取決于投標人自身的素質(zhì)和物業(yè)管理行業(yè)的自律約束。此外，招標人還可在招標文件中提出一些對投標書真實性具有法律約束的原則。如果投標人在投標過程中中途退標或由于違反真實性原則，虛假陳述標書而被取消投標資格，投標保證金將予以沒收。2)合理競爭原則所謂合理競爭原則，是指投標人應憑自身的經(jīng)營實力、管理水平和服務質(zhì)量通過良性競爭優(yōu)勝劣汰而取勝。這兩個反面都是違背合理競爭原則，嚴重損害招標人利益的。然而投標人相互勾結后，就會統(tǒng)一提高報價，使得招標人獲得的利益大大減少。其次，對于不合理競爭，行之有效的辦法便是前文提到的招標人關于“不選擇最低標價”的申明。采用了多指標體系進行評標，惡性的“價格戰(zhàn)”現(xiàn)象就可有效地得到避免。綜觀國外，大多數(shù)物業(yè)管理市場發(fā)達的國家都有一個國家法律和行業(yè)自律相結合的招標投標制度。1．4物業(yè)管理招標投標的組織機構1．4．1物業(yè)管理招標的組織機構根據(jù)招標投標國際慣例，任何一項招標都要有一個專門的招標機構，并由該機構全權負責整個招標活動。通常招標機構的主要職責是：編制招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織與中標者簽訂合同。根據(jù)我國《招標投標法》第二章第十二條的規(guī)定，“招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，司以自行辦理招標事宜。對于自行設立招標機構的，通常是在招標人所在單位下屬設立一個招標委員會或招標工作組，全權負責招標事宜。而對于后者，即招標代理機構，是依法設立，從事招標代理業(yè)務并提供相關服務的社會中介組織，屬常設性的經(jīng)營實體。1)自行設立招標機構根據(jù)物業(yè)管理項目招標主體的不同，分為開發(fā)商自行招標和小業(yè)主自行招標。具體做法是：開發(fā)商董事會挑選代表組成招標委員會，這些代表通常包括分管項目工程建設部門的董事、相關職能部門的代表以及小業(yè)主的代表等。其中專業(yè)技術部的職能是聘請有關專家和本單位的技術人員參與招標文件的編制工作，并組織評標委員會或小組進行標書的評審工作，最后向招標委員會提交評價報告和中標推薦人名單(僅供參考)。招標委員會在裁標時通常采用投票的方式?jīng)Q定，一般三分之二的票權贊成即可授標，并由招標委員會派代表與中標人簽訂合同。通常物業(yè)管理招標委員會向外聘請的專家主要有工程技術、房地產(chǎn)、市場營銷、法律以及財務等方面的專門人員。開發(fā)商董事會招標委員會秘書處專業(yè)技術部工程技術房地產(chǎn)市場營銷法律財務圖1．1開發(fā)兩目行招標的機構設置(2)小業(yè)主自行招標所謂小業(yè)主是指相對于大業(yè)主(即開發(fā)商)而言的住戶及租戶。業(yè)主委員會是由業(yè)主(代表)大會選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主行使權力的常設機構，是物業(yè)實行自治管理的充分體現(xiàn)。業(yè)主委員會行使以下職權：①召集和主持業(yè)主(代表)大會，向業(yè)主(代表)大會報告工作。⑧審議物業(yè)管理公司制訂的對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的年度管理計劃，以及財務預決算和執(zhí)行情況。⑤審議、決定物業(yè)管理服務費用的標準和使用。從以上可以看出，業(yè)主委員會的職權之一便是有權代表全體業(yè)主通過公開招標方式聘請物業(yè)管理公司。2)委托招標代理機構招標招標代理機構是專門從事招標代理業(yè)務的社會中介組織。正如我國《招標投標法》所規(guī)定的，招標代理機構應當有從事招標代理業(yè)務的營業(yè)場所、組織機構和相應資金。例如招標代理機構同樣要求所有權與經(jīng)營權相分離，通常采用經(jīng)理制，設總經(jīng)理、副總經(jīng)理；經(jīng)理層下設市場部、技術部、財務部、行政管理部等常見的職能部門，分設部門經(jīng)理等，如圖1．2所示。招標代理機構與編制招標文件和評標所需的各種技術、經(jīng)濟專家建立長期的合同關系，從而形成專業(yè)能力強大的專家?guī)?。然而，需要指出的是，盡管招標代理機構全權代理委托人的招標工作，但是招標代理機構并非是招標活動的最高權力機構。完成代理招標工作后，招標代理機構向委托招標人收取一定的服務費或傭金。物業(yè)管理企業(yè)一般采用經(jīng)理負責制，經(jīng)理對整個企業(yè)負責，在經(jīng)理層以下通常設有辦公室、開發(fā)部、財務部、業(yè)務管理部、工程部、經(jīng)營服務部，各部門再根據(jù)企業(yè)所管理的物業(yè)分設各小區(qū)或大廈管理處(如圖1．3所示)。在物業(yè)管理企業(yè)中，與物業(yè)管理投標活動密切相關的有開發(fā)部、財務部、工程部三個部門，其具體職能分別如下： (1)開發(fā)部：開發(fā)部是在經(jīng)理領導下專職于物業(yè)管理業(yè)務開發(fā)的部門。無疑，開發(fā)部是物業(yè)管理投標工作的核心。該部門的主管一般都為總會計師，具有資深的項目財務評價能力。 在物業(yè)管理投標過程中，開發(fā)部始終擔任著主要角色。其次，由于編寫投標書過程中最重要的兩個難點是管理方案的設計和標價的計算，因此，在這些關鍵環(huán)節(jié)上，開發(fā)部通常都會在專門部門的專家協(xié)助下進行。通常在投標書完成時，應得到總會計師和總工程師的簽字認可。 大型物業(yè)管理企業(yè)的開發(fā)部一般都實行項目經(jīng)理負責制，以項目小組為單位，分管具體項目的投標工作，以及中標后的合同簽訂工作；中小型的物業(yè)管理企業(yè)則大多由經(jīng)理親自對各項目的投標工作負責。招標的范圍是指哪些項目必須要招標；哪些項目可以招標也可以通過其他方式指定承包商；哪些項目不適于招標。根據(jù)以上對必須招標的項目的界定，我們可以看出，對于一些影響力較大，特別是一些影響到公眾利益、國家利益和國際聲譽的項目，必須實行公開招標。對于不適于招標的項目，國家有關法律也作了規(guī)定，主要是一些關系到國家安全和屬于軍事機密的項目，這些項目一般都不公開招標。因此，對于這類項目，一般由國家指定的工程單位和物業(yè)管理單位進行建設和管理。以上三原則同樣也體現(xiàn)了國際招標慣例，具有普遍性。2．1．2物業(yè)管理招標的具體范圍由于我國的物業(yè)管理招標事業(yè)起步較晚，到目前為此，關于物業(yè)管理招標投標的具體法規(guī)和條文尚未出臺。因此，從嚴格意義上講，物業(yè)管理招標的范圍在我國尚未從法律上界定。然而，如前文所述，《招標投標法》對招標范圍的規(guī)定所體現(xiàn)的精神參照了國際慣例，具有普遍性；同時，針對目前在我國剛興起不久的物業(yè)管理招標投標的大多數(shù)做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合，這使我們有足夠的理由相信，“三原則”是我國物業(yè)管理招標范圍發(fā)展的方向和趨勢，用它來指導界定物業(yè)管理招標范圍具有合理性和現(xiàn)實意義。由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項目的物業(yè)管理一般都應實行招標。另外，對于一些大型的物業(yè)小區(qū)也應該實行物業(yè)管理招標。因此根據(jù)第一個原則，該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應該招標甚至必須要招標的范圍內(nèi)。這是因為國家利益是群眾利益的代表，損害國家利益就等于損害社會公眾的利益，因此應對國家利益負責。然而，根據(jù)“是否涉及國家安全或軍事機密”的原則，一些由國家投資興建的用作軍事和行政用途的物業(yè)，就不適合采用公開招標方式，如國家政府部門和機要部門的辦公大樓等。由此看來，物業(yè)管理招標范圍已經(jīng)有了較為清晰的界定。不過，隨著業(yè)主對物業(yè)管理的要求不斷提高和業(yè)主自主管理制的廣泛應用，物業(yè)管理招標的范圍將會不斷擴大。2．2物業(yè)管理招標的方式根據(jù)招標項目不同的特點，招標人有權選擇不同的方式進行招標。但我國自2000年1月1日施行的《招標投標法》只把招標方式分為公開招標和邀請招標兩種，沒有將議標納入。2．2．1公開招標公開招標是指招標人(業(yè)主或開發(fā)商)通過報紙、電視及其他新聞渠道公開發(fā)布招標通知，邀請所有愿意參加投標的物業(yè)管理企業(yè)參加投標的招標方式。公開招標是國際上最常見的招標方式，其優(yōu)點是最大程度地體現(xiàn)了招標的公平、公正、合理原則，因此，我國大型基礎設施和公共物業(yè)的物業(yè)管理一般都采用公開招標方式。地方公開招標，就是指通過在地方媒體刊登招標廣告或在招標廣告中注明只選擇本地投標人進行投標。公開招標方式要求招標人嚴格遵守公平、公正、合理的招標原則，這具體體現(xiàn)在：在公開招標中，招標方首先應依法發(fā)布招標公告。招標單位對所有申請資格預審的單位進行審查，經(jīng)審查合格者可向招標單位購買招標文件，參加投標。開標必須在招標機構的所有決策人員和投標人在場的情況下當眾進行。另外，按照國際慣例，標書應規(guī)定不允許更改的技術要求與財務條件，任何投標單位都必須按這些條件投標報價。在實行公開招標時，評審標書和報價都是在嚴格保密中進行的。一般而言，公開招標項目合同應授予報價最低者，但在以下情況可另作考慮：①招標文件中另有規(guī)定；②投標文件違反有關國際慣例或招標文件的有關規(guī)定；③最低報價明顯不合理。不過，公開招標方式也有招標時間長，招標成本較高的不足之處。邀請招標主要適用于標的規(guī)模較小(即工作量不大，總管理費報價不高)的物業(yè)管理項目。目前，邀請招標方式在物業(yè)管理招標中亦頗受歡迎，特別為一些實力雄厚、信譽較高的老牌開發(fā)商所經(jīng)常采用。邀請招標在“省時省錢”的優(yōu)點十分鮮明的同時，其缺點也十分突出。因此，邀請招標是否成功最關鍵的就是在選擇范圍縮小的情況下，如何防止不合理競爭和作弊行為。該規(guī)定就是為了防止投標過少而導致投標人相互勾結，哄抬標價，損害招標人的利益?？梢钥闯?，招標人只有對投標人在數(shù)量上和質(zhì)量上進行合理的篩選，才能確保邀請招標的最終成功。盡管如此，邀請招標仍作為一種重要的招標方式被廣泛使用。議標實質(zhì)上可以看作是更小范圍的邀請招標。這是因為，一方面，該類物業(yè)的工期較緊，標的總價較低，短時間內(nèi)難以吸引足夠數(shù)量的物業(yè)管理單位進行投標。由于這時工期緊，開發(fā)商往往采用議標方式，同時找?guī)准椅飿I(yè)管理企業(yè)到現(xiàn)場考察，然后同時進行談判協(xié)商，最終選定符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。此時在投標人競爭范圍縮小的情況下，并不影響物業(yè)管理服務的質(zhì)量。議標又稱談判招標，顧名思義，其最大的特點在于招標人與投標人之間可以相互協(xié)商，投標人通過不斷地修改標價來與招標人取得一致。然而，有利就有弊。可以看出，議標方式對招標人的要求很高，要保證議標的成功通常都要求招標人對物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的情況要有充分的了解。而對于復雜的傳統(tǒng)招標項目，如工程承包和設備采購等，就更不采用議標方式了。然而，議標在我國新興的物業(yè)管理招標中卻有著用武之地，尤其是針對廣大的中小房地產(chǎn)開發(fā)商，議標為物業(yè)管理招標投標事業(yè)在我國的發(fā)展壯大起到了先鋒作用。2．3物業(yè)管理招標的內(nèi)容物業(yè)管理的具體內(nèi)容十分繁瑣，因此，物業(yè)管理招標通常都采用“一攬子”方式，也就是將所有與某物業(yè)有關的管理項目“捆綁”起來，形成“項目包”，再將其作為標的進行招標。一般來說，幾乎所有的物業(yè)管理內(nèi)容都可以進行招標，但并非所有的物業(yè)管理內(nèi)容都適合招標。而有些物業(yè)管理內(nèi)容，既不能以價格將其統(tǒng)一，又難以用打分法評價其得分高低。這些物業(yè)管理內(nèi)容主要是一些衍生的優(yōu)化性服務，如小區(qū)內(nèi)的精神文明建設、辦公樓的市場形象塑造等，由于這些內(nèi)容所花費的工作量以及所產(chǎn)生的效果均難以計量，通常不列入物業(yè)管理招標的內(nèi)容。根據(jù)物業(yè)性質(zhì)的不同，這兩部分的內(nèi)容也不同，具體可分為非經(jīng)營性物業(yè)管理招標內(nèi)容和經(jīng)營性物業(yè)管理招標內(nèi)容。非經(jīng)營性物業(yè)管理的目標在于為居民創(chuàng)造一個安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的目的在于以經(jīng)濟合理的價格為住戶提供良好的居住環(huán)境。如果在開發(fā)設計階段沒有考慮到以后物業(yè)管理的問題，那么日后這些疏忽往往會成為物業(yè)管理的難題。因此，在開發(fā)設計建設階段引入物業(yè)管理企業(yè)的管理顧問服務是十分必要的。 ②對投標物業(yè)的設施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見。④提出本投標物業(yè)的特別管理建議。對于不同類型的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理員工如果要做到服務細心、熟練、周到，必須要經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的專門培訓。編列財務預算方案的目的在于體現(xiàn)保本微利、量人為出的物業(yè)管理原則，另外也為物業(yè)管理所需的第一筆啟動資金的籌集提供依據(jù)。②住戶裝修工程及材料運送的管理服務。前期顧問服務主要是應開發(fā)商的要求為其提供的，所需費用也通常向開發(fā)商而非小業(yè)主收取。即根據(jù)物業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員，以達到既經(jīng)濟、又高效地進行物業(yè)管理工作。(3)清潔服務。(5)財務管理服務。(7)其他管理服務。由于實質(zhì)管理服務與小業(yè)主的利益關系最密切，其物業(yè)管理費也主要向小業(yè)主收取，因此這部分服務內(nèi)容招標時，應選擇服務周到、服務質(zhì)量高且價格合理的物業(yè)管理企業(yè)。經(jīng)營性物業(yè)最重要的特點就是具有商業(yè)特性，即開發(fā)商的目的在于從經(jīng)營性物業(yè)所獲得的利潤最大化。經(jīng)營性物業(yè)的這一特性使物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動范疇，成為一種創(chuàng)造性的附加勞動。這時，物業(yè)管理就成為了凝結在物業(yè)價值中的物化勞動，是一種可資本化的勞動，能夠創(chuàng)造新的價值。經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務內(nèi)容與之前介紹的非經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧