[管理學(xué)]物業(yè)管理招投標(biāo)-在線(xiàn)瀏覽
2025-03-03 21:58本頁(yè)面
【正文】 物業(yè)管理招標(biāo)的方式 公開(kāi)招標(biāo) —— 無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性公開(kāi)招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) —— 有限競(jìng)爭(zhēng)選擇招標(biāo) 協(xié)商招標(biāo) —— 議標(biāo) 24 三、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容 ? 內(nèi)容包括：前期顧問(wèn)服務(wù)和實(shí)質(zhì)管理服務(wù) ? 非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)內(nèi)容略不同 非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容 1）前期顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容 （ 1）開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)期間提供的管理顧問(wèn)服務(wù) ① 對(duì)投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計(jì)圖提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。 ② 列出財(cái)務(wù)預(yù)算方案。 ?前期顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容增加一項(xiàng)重要服務(wù)內(nèi)容便是 代開(kāi)發(fā)商制定物業(yè)出租方案和租賃策略，以及進(jìn)行廣告招租宣傳，最大限度地提高出租率， 增加租金收入。另外，還應(yīng)增加租賃管理服務(wù)的內(nèi)容。 1）成立物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu) 分招標(biāo)人自行組織成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)和招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。 招標(biāo)委員會(huì) 秘書(shū)部 專(zhuān)業(yè)技術(shù)部 34 （ 2）業(yè)主大會(huì)招標(biāo) 業(yè)主大會(huì)行駛以下職權(quán)： ① 制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 ② 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； ③ 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè) ④ 決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； ⑤ 制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； ⑥ 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 ? 代理機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件： ① 有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和相應(yīng)資金 ② 有能夠編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的相應(yīng)專(zhuān)業(yè)力量 ③ 有能夠參加評(píng)標(biāo)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的專(zhuān)業(yè)人才 ? 業(yè)主辦理委托手續(xù)時(shí)需提供的資料： ① 招標(biāo)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件 ② 委托招標(biāo)書(shū) ③ 資金落實(shí)證明 ④ 其他相關(guān)證明 36 2）提出招標(biāo)申請(qǐng)并進(jìn)行招標(biāo)登記 建設(shè)單位向招標(biāo)辦提交的申請(qǐng)的主要內(nèi)容： a. 招標(biāo)項(xiàng)目具備的條件 b. 建設(shè)單位具備的資質(zhì) c. 擬采用的招標(biāo)方式 d. 對(duì)投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)要求或擬選擇的投標(biāo)企業(yè) 37 3）制定招標(biāo)文件 主要內(nèi)容： ? 招標(biāo)公告或邀標(biāo)書(shū) ? 投標(biāo)企業(yè)資質(zhì)審查表 ? 投標(biāo)須知 ? 招標(biāo)章程 ? 招標(biāo)項(xiàng)目說(shuō)明書(shū) ? 合同主要條款 ? 技術(shù)規(guī)范 ? 其他相關(guān)內(nèi)容 38 4）編制標(biāo)底 （ 1）標(biāo)底的編制原則 ① 根據(jù)國(guó)家或地方政府制定的規(guī)范文件、法規(guī)條例、招標(biāo)物業(yè)的服務(wù)定位情況、該物業(yè)的基本條件與區(qū)域環(huán)境以及招標(biāo)文件的要求等編制標(biāo)底。 ③ 標(biāo)底價(jià)格作為招標(biāo)人的期望計(jì)劃價(jià)，應(yīng)力求與市場(chǎng)的實(shí)際變化吻合，要有利于競(jìng)爭(zhēng)和保值服務(wù)質(zhì)量。 ⑤ 一個(gè)項(xiàng)目只能編制一個(gè)標(biāo)底 39 （ 2）標(biāo)底的組成內(nèi)容 ① 標(biāo)底的綜合編制說(shuō)明 ② 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)狀況、影響因素、物業(yè)維修工程量清單與價(jià)格、管理服務(wù)要求或預(yù)算方案。 5）確定招標(biāo)的指導(dǎo)原則及方式 40 招標(biāo)實(shí)施階段 1）招標(biāo)單位向社會(huì)發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)通知 （ 1）公開(kāi)招標(biāo) 一般招標(biāo)公告的內(nèi)容： ① 招標(biāo)人的名稱(chēng)和地址 ② 招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量 ③ 招標(biāo)項(xiàng)目的地點(diǎn)和時(shí)間要求 ④ 獲取招標(biāo)文件的辦法、地點(diǎn)和時(shí)間 ⑤ 購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件的費(fèi)用 ⑥ 需要公告的其他事項(xiàng) 41 ? 物業(yè)管理的招標(biāo)公告，主要內(nèi)容包括： ① 標(biāo)的。規(guī)定什么樣的企業(yè)可以參加投標(biāo) ③ 組織機(jī)構(gòu)。 42 例如： a. 參加招標(biāo)應(yīng)提交的文件種類(lèi) b. 由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)報(bào)名企業(yè)進(jìn)行資格審查 c. 購(gòu)買(mǎi)標(biāo)書(shū)的條件 d. 現(xiàn)場(chǎng)答疑會(huì)召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn) e. 開(kāi)標(biāo)的時(shí)間，評(píng)標(biāo)的方式 f. 報(bào)名投標(biāo)的截止日期，報(bào)送投標(biāo)書(shū)截止日期及其他有關(guān)事項(xiàng) 43 （ 2）邀請(qǐng)招標(biāo)或者議標(biāo) 2）審查與確認(rèn)投標(biāo)單位資格 《 招標(biāo)投標(biāo)法 》 規(guī)定，招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人的資格審查的權(quán)利包括兩個(gè)方面的內(nèi)容。 資格評(píng)審 資格預(yù)審 資格后審 44 ? 資格預(yù)審?fù)ǜ鎽?yīng)當(dāng)說(shuō)明下列事項(xiàng)： a. 招標(biāo)人的名稱(chēng)和地址 b. 招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量 c. 招標(biāo)項(xiàng)目的地點(diǎn)和時(shí)間要求 d. 獲取資格預(yù)審文件的辦法、地點(diǎn)和時(shí)間 e. 領(lǐng)取資格預(yù)審文件的辦法、地點(diǎn)和時(shí)間 f. 領(lǐng)取資格預(yù)審文件時(shí)須交納的費(fèi)用； g. 資格預(yù)審的日程安排 h. 需要通告的其他事項(xiàng) 格式示例（見(jiàn) P32） 45 物業(yè)企業(yè)申請(qǐng)被批準(zhǔn) 參加投標(biāo) 經(jīng)招投標(biāo)辦事機(jī)構(gòu)審查合格 按時(shí)送到招標(biāo)單位 填寫(xiě)資格預(yù)審表 46 47 ? 資格審查的主要內(nèi)容有： ① 物業(yè)管理企業(yè)的基本情況 ② 物業(yè)管理企業(yè)擁有的資金數(shù)量 ③ 物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與過(guò)去的表現(xiàn) ④ 物業(yè)管理企業(yè)的管理人員及技術(shù)力量。 ② 評(píng)委會(huì)的評(píng)委要認(rèn)真評(píng)議，公平打分。 ② 無(wú)記名投票 50 3）中標(biāo) 根據(jù)評(píng)分排出名次，并由公證人員宣讀公證書(shū)，確認(rèn)預(yù)選中標(biāo)單位。 ② 招標(biāo)文件是提供給投標(biāo)人的投標(biāo)依據(jù) ③ 招標(biāo)文件是評(píng)標(biāo)的重要依據(jù)。 54 3）招標(biāo)文件的分類(lèi) （ 1）按招標(biāo)的范圍劃分 ① 國(guó)際招標(biāo)文件 ② 國(guó)內(nèi)招標(biāo)文件 （ 2）按標(biāo)的物劃分 貨物招標(biāo)文件 工程招標(biāo)文件 服務(wù)招標(biāo)文件 施工工程、裝飾工程、 水利工程、道路工程 …… 55 編制物業(yè)管理招標(biāo)文件的原則 （ 1）合法性原則 （ 2）明確性原則 （ 3）指導(dǎo)性原則 （ 4）公平性原則 編制招標(biāo)文件的程序 1）了解項(xiàng)目及所在區(qū)域環(huán)境 2）明確物業(yè)管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與管理水平等要求 3）確定投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)的日期及其他事
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