【文章內(nèi)容簡介】 理企業(yè)需向銀行申請貸款，則應遵照以下程序進行：　　(1)遞交文件，提出申請。公司所提交的文件包括申請書、財務報表、物業(yè)項目情況說明、資金用途計劃等?！　?2)接受資信審查?！　?3)取得貸款擔保?！　?4)簽訂貸款合同。合同主要內(nèi)容包括貸款期限、貸款利率、用款計劃與還款計劃等?！　?三)收集招標物業(yè)相關(guān)資料　　招標物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進行投標可行性研究必不可少的重要因素。因此，物業(yè)管理公司在投標初期應多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料。這些資料的范圍不僅包括招標公司和招標物業(yè)的具體情況，還應包括投標競爭對手的情況?！　」究赡艿馁Y料來源大致有以下幾個方面：　　(1)報章雜志。報紙或相關(guān)雜志歷來是各種招標信息公開發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況也會在各種雜志上有介紹。有意識地留意這些地方，往往會使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息?！　?2)網(wǎng)絡(luò)傳輸。在時間就是速度的信息時代，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，愈來愈多的信息交流可通過因特網(wǎng)迅速通暢地完成。為適應電子商務的發(fā)展趨勢，許多招標投標公司紛紛建起了自己的網(wǎng)站，各種招標信息也開始在網(wǎng)上進行發(fā)布，如中國招標投標網(wǎng)就已開通了網(wǎng)上招標投標及投標代理業(yè)務。可以預見，網(wǎng)上招標投標必將成為招標投標未來發(fā)展的主流。網(wǎng)絡(luò)自然也為投標者搜集信息提供了一種全新快捷的工具。　　(3)同行業(yè)公司。當存在物業(yè)管理分包時，公司通?？赏ㄟ^同行業(yè)的總包人獲取招標相關(guān)信息；此外，公司還可在與其他公司進行一般業(yè)務交流時，得到競爭對手的一些資料?！　】墒?，要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當相關(guān)的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見的，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析。情報工作人員應按資料的重要性、類別進行分門別類，以便于投標工作人員使用，由此得出的最有價值的信息將為投標公司下一步的可行性研究提供分析基礎(chǔ)?！　?四)進行投標可行性分析　　一項物業(yè)管理投標從購買招標文件到送出投標書，涉及大量的人力物力支出，一旦投標失敗，其所有的前期投入都將付之東流，損失甚為可觀。這必然要求物業(yè)管理投標公司在確定是否進行競標時務必要小心謹慎，在提出投標申請前做出必要的可行性研究，不可貿(mào)然行事?！　　　?1)物業(yè)性質(zhì)。了解區(qū)分招標物業(yè)的性質(zhì)非常重要。因為不同性質(zhì)的物業(yè)所要求的服務內(nèi)容不同，所需的技術(shù)力量不同，物業(yè)管理公司的相對優(yōu)劣勢也差異明顯?！　±纾瑢τ谧≌^(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，不僅應有助于人的身心健康，還需對整個城市風貌產(chǎn)生積極影響。因此，在管理上就要求能增強住宅功能，搞好小區(qū)設(shè)施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應圍繞這一目標安排。　　與之相對應，服務型公寓則更注重一對一的服務特色。它既要為住戶提供酒店式服務，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服務內(nèi)容也就更加具體化、個性化，除了日常清潔、綠化服務外，還應提供各種商務、醫(yī)療服務等?！　《鴮τ趯懽謽?，其管理重點則放在了“安全、舒適、快捷”上。故其管理內(nèi)容應側(cè)重于加強閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財產(chǎn)安全，開辟商場、酒家、娛樂設(shè)施及生活服務設(shè)施以方便用戶生活，完善通訊系統(tǒng)建設(shè)以加強用戶同外部聯(lián)系等方面?！　∵@些不同的管理內(nèi)容必然對物業(yè)管理公司提出不同的服務要求和技術(shù)要求，而具有類似物業(yè)管理經(jīng)驗的投標公司無疑可憑借其以往接管的物業(yè)在投標中占有一定的技術(shù)和人力資源優(yōu)勢?！　?2)特殊服務要求。有些物業(yè)可能會由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務。這些特殊服務很可能成為某些投標公司的優(yōu)勢，甚至可能導致競標過程中的“黑馬”出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認真對待，在分析中趨利避害。他們可考慮這些特殊服務的支出費用及自身的技術(shù)力量或可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標方案；反之，則應放棄競標?！　?3)物業(yè)招標背景。這是對招標文件的留意。有時招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對于其他投標公司而言是極為不利的。因此在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中一些特殊要求，這有利于物業(yè)管理公司做出優(yōu)劣勢判斷?！　∪绻嬷袑懨鳌皻g迎物業(yè)管理公司參加投標”，此時則可能出現(xiàn)當其他公司與公司的標價和服務質(zhì)量相同時，開發(fā)商會優(yōu)先選擇后者的情況。再如，物業(yè)的物業(yè)管理招標書上寫明必須提供某項服務，而本地又僅有一家專業(yè)服務公司可提供該項服務，則投標公司應注意開發(fā)商與該專業(yè)服務公司是否關(guān)系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務公司是否有合作關(guān)系等?！　∵@些細枝末節(jié)看似無關(guān)緊要，可一旦忽略，則有可能導致投標失敗，不僅投標者的大量準備工作徒勞無功，而且還會影響公司聲譽?！　?4)物業(yè)開發(fā)商狀況。這一層面的分析包括開發(fā)商的技術(shù)力量、信譽度等。因為物業(yè)的質(zhì)量取決于開發(fā)商的設(shè)計、施工質(zhì)量，而有些質(zhì)量問題只有在物業(yè)管理公司接管后才會出現(xiàn)，這必然會增大物業(yè)管理公司的維護費用和與開發(fā)商交涉的其他支出，甚至還有可能會影響物業(yè)管理公司的信譽。因此，物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商以往所承建物業(yè)質(zhì)量的調(diào)查，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標物業(yè)開發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽較好、易于協(xié)調(diào)的開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入，這樣既可保證物業(yè)質(zhì)量，也便于其日后管理?！　　　?1)以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理或合作經(jīng)驗，這在競標中極易引起開發(fā)商注意。而且從成本角度考慮，以往的類似管理也可在現(xiàn)成的管理人員、設(shè)備或固定的業(yè)務聯(lián)系方面節(jié)約許多開支。故投標者應針對招標物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗，確定公司的競爭優(yōu)勢?！　?2)人力資源優(yōu)勢。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓人員，是否具有熟練和經(jīng)驗豐富的管理人員，是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗的專業(yè)服務公司有密切合作關(guān)系?！　?3)技術(shù)優(yōu)勢。即能否利用高新技術(shù)提供高品質(zhì)服務或特殊服務，如智能大廈等先進的信息管理技術(shù)，綠色工程以及高科技防盜安全設(shè)施等。　　(4)財務管理優(yōu)勢。公司在財務分析方面是否有完善的核算制度和先進的分析方法，是否擁有優(yōu)秀的財務管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開支?！　?5)劣勢分析。這主要體現(xiàn)在競爭者的優(yōu)勢上，詳見下面的分析?！　　　?1)潛在競爭者。有時在競標中可能會出現(xiàn)某些剛具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與競標的情況。他們可能幾乎沒有類似成熟的管理經(jīng)驗，但在某一方面(如特殊技術(shù)、服務等)卻具有絕對或壟斷優(yōu)勢。由于他們進入物業(yè)管理行業(yè)不久，許多情況尚未能為人所知，他們雖然默默無聞，容易被人所忽略，卻很有可能成為競標中的“黑馬”，這樣的競爭對手不僅隱蔽而且威脅巨大。對于這些陌生的競爭者，投標公司不可掉以輕心，必須認真對待。這實際上又從另一方面強調(diào)了物業(yè)管理公司全面搜集資料工作的重要性?！　?2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量。通常大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗、先進的技術(shù)和優(yōu)秀的品質(zhì)，就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實力，尤其在我國現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理公司還屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專業(yè)性服務公司尚不成氣候的情況下，規(guī)模大小在很大程度上將影響招標者的選擇判斷。此外，公司現(xiàn)有的正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務的質(zhì)量則可從另