【文章內(nèi)容簡介】 為依據(jù)。 A房地產(chǎn)公司則認(rèn)為物業(yè)管理費應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司向住戶（業(yè)主）直接收取，開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這一費用。雙方的合同遲遲沒有簽訂，由此形成爭議。特別需要說明的是，如果最終沒有簽訂合同，雙方都會有一些損失，則必需明確法律責(zé)任的承擔(dān)問題。 ? 分析 ? （一）缺陷招標(biāo)的含義及本案的意義 在正常的情況下，合同的內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件和投標(biāo)文件中體現(xiàn)出來。但是，在這一過程中，招標(biāo)人處于主動地位，投標(biāo)人只是按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。如果投標(biāo)文件不符合招標(biāo)文件的要求，則應(yīng)當(dāng)是廢標(biāo)。因此，一旦出現(xiàn)招標(biāo)文件和投標(biāo)文件都沒有約定合同內(nèi)容的情況，應(yīng)當(dāng)屬于招標(biāo)文件的缺陷。 ? 事實上，隨著物業(yè)管理招標(biāo)的推行，類似的問題在物業(yè)管理招標(biāo)中會普遍存在。這是由物業(yè)管理的復(fù)雜性和煩瑣性決定的，如車庫（車棚、車位）的管理權(quán)歸屬、衛(wèi)生、保安的標(biāo)準(zhǔn)和水平等，有時會由于疏于表述或者無法準(zhǔn)確表述都有可能產(chǎn)生類似的爭議。分析這一案例首先需要解決的問題是誰應(yīng)當(dāng)對此承擔(dān)法律責(zé)任？ 《 招標(biāo)投標(biāo)法 》 第 45條規(guī)定：“中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任?！钡?46條規(guī)定：“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同?！币虼耍绻p方最終沒有簽訂合同，則應(yīng)當(dāng)有一方對此承擔(dān)法律責(zé)任。在本案中， B物業(yè)管理公司中標(biāo)后，已經(jīng)為合同的履行進行了一定的準(zhǔn)備工作，包括籌備管理班子、招募員工、進行設(shè)備材料采購等。合同不簽訂， A房地產(chǎn)公司需要重新進行物業(yè)管理招標(biāo)，也有時間和資金的損失（在理論上，物業(yè)管理招標(biāo)的費用中有一部分是需要由發(fā)包人承擔(dān)的）。因此，必須明確這些損失的責(zé)任承擔(dān)問題。 ? （二）投標(biāo)行為的責(zé)任性質(zhì) 我國 《 合同法 》 對招標(biāo)公告的性質(zhì)作出了明確的規(guī)定，是一種要約邀請。雖然 《 合同法 》 未作明確規(guī)定，但學(xué)界對投標(biāo)性質(zhì)的理解基本一致，應(yīng)當(dāng)是一種要約。 ? 在上述案例中，投標(biāo)人中標(biāo)后不能放棄中標(biāo)項目，不能拒絕與招標(biāo)人訂立合同，否則也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。投標(biāo)人對自己的投標(biāo)行為應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任呢？要約生效以后，即對要約人產(chǎn)生約束，自開標(biāo)之日起至確定中標(biāo)人之前，投標(biāo)人不得補充、修改或撤回投標(biāo)文件，否則將會承擔(dān)法律責(zé)任，此處責(zé)任的性質(zhì)應(yīng)屬于締約過失責(zé)任。 ? 締約過失責(zé)任一直是立法及學(xué)術(shù)上討論的一個重要問題。締約過失責(zé)任是指締約一方當(dāng)事人故意或者過失地違反依誠實信用原則所應(yīng)承擔(dān)的先合同義務(wù)，而造成對方信賴?yán)娴膿p失時依法承擔(dān)的民事賠償責(zé)任。而所謂先合同義務(wù)是自締約雙方為簽定合同而互相接觸磋商開始逐漸產(chǎn)生的注意義務(wù)，包括互相協(xié)助、互相照顧、互相保護、互相通知、誠實信用等義務(wù)。 先合同義務(wù)一般存在于要約生效后，合同成立之前。因此，締約過失也只能在此階段產(chǎn)生。根據(jù) 《 合同法 》 第 15條規(guī)定：“承諾生效時合同成立?！痹诖酥?，行為尚處于要約邀請階段，不需承擔(dān)法律責(zé)仸；在此之后，合同已經(jīng)成立，當(dāng)亊人行為性質(zhì)變?yōu)檫`約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)仸。在招標(biāo)投標(biāo)過程中，投標(biāo)即為要約，中標(biāo)通知書即為承諾，而開標(biāo)之后至確定中標(biāo)人之前的期間即為要約生效后，合同成立之前的期間。所以，招標(biāo)人與投標(biāo)人對在此期間內(nèi)因為故意或過失而導(dǎo)致對方當(dāng)亊人損失的行為，如假借訂立合同，惡意迚行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要亊實或者提供虛假情況，投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或與招標(biāo)人串通投標(biāo)，投標(biāo)人弄虛作假，騙取中標(biāo)等，應(yīng)該承擔(dān)締約過失責(zé)仸。 ? 締約過失責(zé)任一般以損害事實的存在為成立條件，只有締約一方違反先合同義務(wù)造成相對方損失時，才能產(chǎn)生締約過失責(zé)任。一般認(rèn)為，締約過失責(zé)任中的損失主要是信賴?yán)娴膿p失，即當(dāng)事人因信賴合同的成立和有效，但合同卻不成立或無效而遭受的損失。其賠償范圍也主要是與訂約有關(guān)的費用支出。因此 , 招標(biāo)人和投標(biāo)人在開標(biāo)至定標(biāo)期間所應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的范圍也應(yīng)以此為限。例如制作招標(biāo)、投標(biāo)文件等進行招標(biāo)或投標(biāo)行為所發(fā)生的費用。在招標(biāo)投標(biāo)實踐中，招標(biāo)人一般都要求投標(biāo)人在投標(biāo)時提交投標(biāo)保證金或者投標(biāo)保函，這時的保證金數(shù)額我們可以看成雙方對預(yù)期損失的約定。 ? 總之， B物業(yè)管理公司中標(biāo)后，不能主動放棄這一項目，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，賠償 A房地產(chǎn)公司的損失。 （三）發(fā)出中標(biāo)通知書后的責(zé)任性質(zhì) 由于投標(biāo)人投標(biāo)的過程為要約，那么招標(biāo)人在對各投標(biāo)人的投標(biāo)文件進行嚴(yán)格評審，確定某一投標(biāo)人為中標(biāo)人之后，向其發(fā)出的中標(biāo)通知書即為對投標(biāo)人要約的承諾。因為中標(biāo)通知書的發(fā)出意味著招標(biāo)人接受了投標(biāo)人的投標(biāo)文件，而投標(biāo)文件又意味著對招標(biāo)文件的接受，兩者的內(nèi)容構(gòu)成了明確具體的合同內(nèi)容。由于投標(biāo)文件是對招標(biāo)文件的響應(yīng)，因此，招標(biāo)文件必須包含合同的所有主要內(nèi)容，其處理的方式有兩類：一類是明確提出要求，如開始進行物業(yè)管理的時間、物業(yè)管理要求達到的水平等；另一類是要求投標(biāo)人在投標(biāo)文件中明確的，如物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)等。在一般情況下，投標(biāo)文件是不會對招標(biāo)文件沒有提到的問題進行設(shè)計的，更不允許變更招標(biāo)文件的要求，否則會因為投標(biāo)文件不具有響應(yīng)性而廢標(biāo)。這也是 《 招標(biāo)投標(biāo)法 》規(guī)定“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同”的基礎(chǔ)。