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物業(yè)管理招投標(biāo)教程-物業(yè)管理投標(biāo)程序(doc)-wenkub

2025-01-17 03 本頁面
 

【正文】 業(yè)需有1個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈,達(dá)標(biāo)面積超過30%。  類型要求:公司所管理物業(yè)的類型在3種以上,或管理涉外物業(yè)在2種以上;并且所管理物業(yè)應(yīng)有2個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈,達(dá)標(biāo)面積超過50%。  鑒于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,隊(duì)伍良莠不齊,管理混亂的現(xiàn)狀,建設(shè)部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》),規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級審批制度。首先,按照我國《公司法》規(guī)定,作為獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立核算的法人機(jī)構(gòu),物業(yè)管理公司(或其所屬集團(tuán)公司)必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照,以證明其合法經(jīng)營資格?! ‰m然,由于投標(biāo)對象——物業(yè)管理服務(wù)的無形性與其他工程項(xiàng)目的實(shí)物性的差異,物業(yè)管理投標(biāo)具有許多區(qū)別于其他項(xiàng)目投標(biāo)的獨(dú)特之處,但同樣作為投標(biāo),其必經(jīng)程序仍與其他項(xiàng)目投標(biāo)有著諸多相似之處,仍要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、購買標(biāo)書、可行性分析、編寫及封送標(biāo)書等步驟。應(yīng)當(dāng)說,在這一行業(yè)中投標(biāo)活動的成功經(jīng)驗(yàn)暫且乏善可陳。然而,投標(biāo)的公平性與競爭性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商“包辦制”,成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式?! ∫弧⑼稑?biāo)前期工作  (一)取得從業(yè)資格  正如所有合法經(jīng)營的企業(yè)法人一樣,從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所必須具備的首要條件,這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考慮的基本因素。營業(yè)執(zhí)照式樣見圖321。該《試行辦法》已于2000年1月1日起正式實(shí)施,其目的是要通過資質(zhì)審查,嚴(yán)格控制物業(yè)管理隊(duì)伍質(zhì)量,提高服務(wù)水平,而對于從事物業(yè)管理投標(biāo)的物業(yè)管理公司,審查更加嚴(yán)格?! ∪藛T素質(zhì)要求:企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上;并且公司應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員10人以上?! ∪藛T素質(zhì)要求:具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員6人以上。  經(jīng)營實(shí)力要求:企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元)。  以上這些規(guī)章制度僅僅是針對某些地區(qū)的個別特征而設(shè)置的,并不具有行業(yè)共性,而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的,不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)?! ≌畬ξ飿I(yè)管理公司進(jìn)行這樣的劃分,并要求其按等級參與招標(biāo)投標(biāo),無疑在競爭機(jī)制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)把好了關(guān),同時也從體制上為維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)競爭秩序,提高企業(yè)競爭水平提供了有力保障。注冊后經(jīng)該國政府核準(zhǔn)頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照,公司即可正式營業(yè),參與有關(guān)投標(biāo)工作。物業(yè)管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理結(jié)構(gòu)與經(jīng)營體制做出充分說明,其主要內(nèi)容包括:公司性質(zhì)、宗旨、注冊資本、營業(yè)范圍、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營管理、總管理機(jī)構(gòu)所在地等。國內(nèi)投標(biāo)公司提交營業(yè)執(zhí)照副本審查,凡在國內(nèi)已有營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通??芍苯酉蛘袠?biāo)物業(yè)所在國提供營業(yè)執(zhí)照,辦理申請注冊手續(xù)。這兩份報(bào)表從財(cái)務(wù)的角度反映出物業(yè)管理公司的財(cái)力、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營管理水平?! ∫陨衔募^大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省(市)公證處、國內(nèi)外事部門及駐招標(biāo)物業(yè)所在國的中國大使館或領(lǐng)事館公證,以表明文件的簽名、印章屬實(shí),文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。  當(dāng)然,代理的這些優(yōu)勢必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上,因此如何選擇合適的代理人也將成為投標(biāo)公司必須認(rèn)真對待的一個重要問題?! 、跇I(yè)務(wù)代理。物業(yè)管理公司在異地從事投標(biāo),與當(dāng)?shù)貥I(yè)主必然會在文化、風(fēng)俗等方面存在差異,加之服務(wù)行業(yè)本身與個人滿足程度密切相關(guān)的特性,雙方之間出現(xiàn)摩擦和爭議在所難免?! 〈砣俗鳛橹薪樽稍児臼且云浼夹g(shù)與智力提供服務(wù),因此衡量其能力應(yīng)首先考慮技術(shù)條件,其他因素次之。投標(biāo)公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出:  。 ?、诠芾砟芰?。  。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務(wù),以保證必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和時間。 ?、苈殬I(yè)獨(dú)立性。投標(biāo)公司判斷中介公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理,應(yīng)遵循國家有關(guān)部門的相應(yīng)規(guī)定,有時還可參考FIDIC合同條款建議的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因此物業(yè)管理公司必須通過調(diào)查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠實(shí)性。例如:要求的專業(yè)知識領(lǐng)域和服務(wù)類型,對該物業(yè)服務(wù)要求的詳細(xì)說明,地區(qū)特征因素(如地理位置、交通條件),將要簽訂的合同類型等。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗(yàn)資歷、人力資源可靠性、財(cái)力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營活動區(qū)域、與同行關(guān)系、政治社會和環(huán)境敏感性、要求的擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)等條件進(jìn)行逐一分析,選出3~5家候選公司。投標(biāo)公司應(yīng)詳細(xì)審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細(xì)節(jié),實(shí)地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務(wù),獲取更多的資料,并按這些公司的條件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書進(jìn)行排列?! ∫坏┻x定,物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議,以作為界定雙方權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)?! ??! ∥腥丝赡軕?yīng)履行的職責(zé)主要有:向代理人支付代理費(fèi);履行協(xié)議條款;支持代理人開展代理業(yè)務(wù)的工作,必要時提供代理人所需資料。因此投標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)管理所需資金,做好資金籌措準(zhǔn)備,以使自己有足夠資金通過投標(biāo)資格預(yù)審?! ∪缥飿I(yè)管理企業(yè)需向銀行申請貸款,則應(yīng)遵照以下程序進(jìn)行:  (1)遞交文件,提出申請?! ?4)簽訂貸款合同。這些資料的范圍不僅包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況,還應(yīng)包括投標(biāo)競爭對手的情況?! ?2)網(wǎng)絡(luò)傳輸。網(wǎng)絡(luò)自然也為投標(biāo)者搜集信息提供了一種全新快捷的工具。情報(bào)工作人員應(yīng)按資料的重要性、類別進(jìn)行分門別類,以便于投標(biāo)工作人員使用,由此得出的最有價值的信息將為投標(biāo)公司下一步的可行性研究提供分析基礎(chǔ)。了解區(qū)分招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)非常重要。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應(yīng)圍繞這一目標(biāo)安排。故其管理內(nèi)容應(yīng)側(cè)重于加強(qiáng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全,增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財(cái)產(chǎn)安全,開辟商場、酒家、娛樂設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施以方便用戶生活,完善通訊系統(tǒng)建設(shè)以加強(qiáng)用戶同外部聯(lián)系等方面。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的優(yōu)勢,甚至可能導(dǎo)致競標(biāo)過程中的“黑馬”出現(xiàn),物業(yè)管理公司必須認(rèn)真對待,在分析中趨利避害。有時招標(biāo)文件會由于招標(biāo)者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向,這對于其他投標(biāo)公司而言是極為不利的?! ∵@些細(xì)枝末節(jié)看似無關(guān)緊要,可一旦忽略,則有可能導(dǎo)致投標(biāo)失敗,不僅投標(biāo)者的大量準(zhǔn)備工作徒勞無功,而且還會影響公司聲譽(yù)。因此,物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商以往所承建物業(yè)質(zhì)量的調(diào)查,以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作的情況,分析判斷招標(biāo)物業(yè)開發(fā)商的可靠性,并盡量選擇信譽(yù)較好、易于協(xié)調(diào)的開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè),盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入,這樣既可保證物業(yè)質(zhì)量,也便于其日后管理。故投標(biāo)者應(yīng)針對招標(biāo)物業(yè)的情況,分析本公司以往類似經(jīng)驗(yàn),確定公司的競爭優(yōu)勢。即能否利用高新技術(shù)提供高品質(zhì)服務(wù)或特殊服務(wù),如智能大廈等先進(jìn)的信息管理技術(shù),綠色工程以及高科技防盜安全設(shè)施等。這主要體現(xiàn)在競爭者的優(yōu)勢上,詳見下面的分析。由于他們進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)不久,許多情況尚未能為人所知,他們雖然默默無聞,容易被人所忽略,卻很有可能成為競標(biāo)中的“黑馬”,這樣的競爭對手不僅隱蔽而且威脅巨大。通常大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的技術(shù)和優(yōu)秀的品質(zhì),就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實(shí)力,尤其在我國現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理公司還屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),專業(yè)性服務(wù)公司尚不成氣候的情況下,規(guī)模大小在很大程度上將影響招標(biāo)者的選擇判斷。當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其對當(dāng)
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