【正文】 首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標前必須首先考慮的基本因素。該《試行辦法》已于2000年1月1日起正式實施，其目的是要通過資質審查，嚴格控制物業(yè)管理隊伍質量，提高服務水平，而對于從事物業(yè)管理投標的物業(yè)管理公司，審查更加嚴格。　　人員素質要求：具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上?！　∫陨线@些規(guī)章制度僅僅是針對某些地區(qū)的個別特征而設置的，并不具有行業(yè)共性，而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標準。　　政府對物業(yè)管理公司進行這樣的劃分，并要求其按等級參與招標投標，無疑在競爭機制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標把好了關，同時也從體制上為維護招標投標競爭秩序，提高企業(yè)競爭水平提供了有力保障。物業(yè)管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理結構與經(jīng)營體制做出充分說明，其主要內(nèi)容包括：公司性質、宗旨、注冊資本、營業(yè)范圍、組織機構、經(jīng)營管理、總管理機構所在地等。這兩份報表從財務的角度反映出物業(yè)管理公司的財力、財務狀況及經(jīng)營管理水平?！　‘斎?，代理的這些優(yōu)勢必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標公司必須認真對待的一個重要問題。物業(yè)管理公司在異地從事投標，與當?shù)貥I(yè)主必然會在文化、風俗等方面存在差異，加之服務行業(yè)本身與個人滿足程度密切相關的特性，雙方之間出現(xiàn)摩擦和爭議在所難免。投標公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出：　　?！　??！　、苈殬I(yè)獨立性。因此物業(yè)管理公司必須通過調(diào)查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠實性。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗資歷、人力資源可靠性、財力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營活動區(qū)域、與同行關系、政治社會和環(huán)境敏感性、要求的擔保標準等條件進行逐一分析，選出3～5家候選公司?！　∫坏┻x定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作為界定雙方權利義務的法律依據(jù)?！　∥腥丝赡軕男械穆氊熤饕校合虼砣酥Ц洞碣M；履行協(xié)議條款；支持代理人開展代理業(yè)務的工作，必要時提供代理人所需資料。　　如物業(yè)管理企業(yè)需向銀行申請貸款，則應遵照以下程序進行：　　(1)遞交文件，提出申請。這些資料的范圍不僅包括招標公司和招標物業(yè)的具體情況，還應包括投標競爭對手的情況。網(wǎng)絡自然也為投標者搜集信息提供了一種全新快捷的工具。了解區(qū)分招標物業(yè)的性質非常重要。故其管理內(nèi)容應側重于加強閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設保安及防盜系統(tǒng)以保證財產(chǎn)安全，開辟商場、酒家、娛樂設施及生活服務設施以方便用戶生活，完善通訊系統(tǒng)建設以加強用戶同外部聯(lián)系等方面。有時招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對于其他投標公司而言是極為不利的。因此，物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商以往所承建物業(yè)質量的調(diào)查，以及有關物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標物業(yè)開發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽較好、易于協(xié)調(diào)的開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入，這樣既可保證物業(yè)質量，也便于其日后管理。即能否利用高新技術提供高品質服務或特殊服務，如智能大廈等先進的信息管理技術，綠色工程以及高科技防盜安全設施等。由于他們進入物業(yè)管理行業(yè)不久，許多情況尚未能為人所知，他們雖然默默無聞，容易被人所忽略，卻很有可能成為競標中的“黑馬”，這樣的競爭對手不僅隱蔽而且威脅巨大。當?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其對當?shù)匚幕?、風俗的熟悉提供令業(yè)主滿足的服務?！　?2)經(jīng)營風險。物業(yè)管理公司必須在決定投標之前認真考慮這些風險因素，并從自身條件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風險，將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減少到最小?！　〈送猓袠斯具€應注意要對招標文件中的各項規(guī)定，如開標時間、定標時間、投標保證書等，尤其是圖紙、設計說明書和管理服務標準、要求和范圍予以足夠重視，作出仔細研究。物業(yè)管理公司應盡量利用這一機會，認真準備、仔細查看，參與業(yè)主的設計開發(fā)，甚至可以就業(yè)主設計的不合理之處提出修改意見，或提出更好的設計建議。由此可見，這些地理與氣候的差異必然導致具體服務內(nèi)容的差異，只有當物業(yè)管理公司了解這些差異時，其服務才會有的放矢，事半功倍。這里，以最常見的住宅公寓為例，制定管理服務內(nèi)容及工作量如下(見表321)。接上例,編制資金計劃如下(表322)。　　(3)可能由于估價人員比較保守，致使估價偏高，對此可參考幾個估價人員的估價結果，取平均值確定最終報價。　　(3)在簽約后的一定時間內(nèi)，投標人必須提供履約保函或履約保證金。有效期滿后，投標人應將投標保函退還銀行注銷?！　》馑蜆藭囊话銘T例是，投標人應將所有投標文件按照招標文件的要求，準備正本和副本(通常正本1份，副本2份)。中標公司則可自接到通知之時做好準備，進入合同的簽訂階段?！　?2)估價不準?！　?3)報價策略失誤。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問題進行談判，中標公司應在準備期間對自己的優(yōu)劣勢、技術資源條件以及業(yè)主狀況進行充分分析，并盡量熟悉合同條款，以便在談判過程中把握主動，避免在合同簽訂過程中利益受損。內(nèi)層封套是用于原封退還投標文件的，因此應寫明投標人的地址和名稱，若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標記，則招標方的工作人員等對于把投標文件放錯地方或過早啟封概不負責。此時，投標方保證金將作為投標文件的組成部分之一。若投標人沒有中標或沒有任何違約行為，招標人就應在通知投標無效或未中標或投標單位履約之后，及時將投標保函退還給投標人，并相應解除銀行的擔保責任。分析之后便可進行標價調(diào)整。試算前，投標者應確保做到以下幾點：　　(1)明確領會了招標文件中的各項服務要求、經(jīng)濟條件；　　(2)計算或復核過服務工作量；　　(3)掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎信息；　　(4)掌握了標價計算所需的各種單價、費率、費用；　　(5)擁有分析所需的、適合當?shù)貤l件的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。制定資金計劃目的主要有二：一是復核投標可行性研究結果；二是做好議標階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準備。　　住宅小區(qū)的特點在于規(guī)劃集中，功能多樣，產(chǎn)權多元，管理復雜?！　?3)主要業(yè)主情況，包括收入層次、主要服務要求與所需特殊服務等。在考察過程中，投標人還將就投標公司代表所提出的有關投標的各種疑問做出口頭回答，但這種口頭答疑并不具備法律效力。　　(一)購買閱讀招標文件　　物業(yè)管理公司要想取得招標文件必須向業(yè)主購買，而取得招標文件之后，如何閱讀成為關系到投標成敗的重要環(huán)節(jié)?！　?3)自然條件。　　(4)經(jīng)營方式差異。這實際上又從另一方面強調(diào)了物業(yè)管理公司全面搜集資料工作的重要性。公司在財務分析方面是否有完善的核算制度和先進的分析方法，是否擁有優(yōu)秀的財務管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開支。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理或合作經(jīng)驗，這在競標中極易引起開發(fā)商注意?！　∪绻嬷袑懨鳌皻g迎物業(yè)管理公司參加投標”，此時則可能出現(xiàn)當其他公司與公司的標價和服務質量相同時，開發(fā)商會優(yōu)先選擇后者的情況?！　?2)特殊服務要求?！　±?，對于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，不僅應有助于人的身心健康，還需對整個城市風貌產(chǎn)生積極影響。當存在物業(yè)管理分包時，公司通?？赏ㄟ^同行業(yè)的總包人獲取招標相關信息；此外，公司還可在與其他公司進行一般業(yè)務交流時，得到競爭對手的一些