【正文】 管理公司參與競(jìng)標(biāo)的情況。公司在財(cái)務(wù)分析方面是否有完善的核算制度和先進(jìn)的分析方法，是否擁有優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開(kāi)支。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓(xùn)人員，是否具有熟練和經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)服務(wù)公司有密切合作關(guān)系。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理或合作經(jīng)驗(yàn)，這在競(jìng)標(biāo)中極易引起開(kāi)發(fā)商注意。這一層面的分析包括開(kāi)發(fā)商的技術(shù)力量、信譽(yù)度等?！　∪绻嬷袑懨鳌皻g迎物業(yè)管理公司參加投標(biāo)”，此時(shí)則可能出現(xiàn)當(dāng)其他公司與公司的標(biāo)價(jià)和服務(wù)質(zhì)量相同時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)優(yōu)先選擇后者的情況?！　?3)物業(yè)招標(biāo)背景?！　?2)特殊服務(wù)要求。它既要為住戶提供酒店式服務(wù)，又要營(yíng)造出溫馨的家庭氣氛，其服務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、個(gè)性化，除了日常清潔、綠化服務(wù)外，還應(yīng)提供各種商務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等?！　±纾瑢?duì)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個(gè)安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，不僅應(yīng)有助于人的身心健康，還需對(duì)整個(gè)城市風(fēng)貌產(chǎn)生積極影響。這必然要求物業(yè)管理投標(biāo)公司在確定是否進(jìn)行競(jìng)標(biāo)時(shí)務(wù)必要小心謹(jǐn)慎，在提出投標(biāo)申請(qǐng)前做出必要的可行性研究，不可貿(mào)然行事。當(dāng)存在物業(yè)管理分包時(shí)，公司通常可通過(guò)同行業(yè)的總包人獲取招標(biāo)相關(guān)信息；此外，公司還可在與其他公司進(jìn)行一般業(yè)務(wù)交流時(shí)，得到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一些資料。為適應(yīng)電子商務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)，許多招標(biāo)投標(biāo)公司紛紛建起了自己的網(wǎng)站，各種招標(biāo)信息也開(kāi)始在網(wǎng)上進(jìn)行發(fā)布，如中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)網(wǎng)就已開(kāi)通了網(wǎng)上招標(biāo)投標(biāo)及投標(biāo)代理業(yè)務(wù)。報(bào)紙或相關(guān)雜志歷來(lái)是各種招標(biāo)信息公開(kāi)發(fā)布的傳統(tǒng)渠道，而且許多物業(yè)及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況也會(huì)在各種雜志上有介紹?！　?三)收集招標(biāo)物業(yè)相關(guān)資料　　招標(biāo)物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進(jìn)行投標(biāo)可行性研究必不可少的重要因素?！　?2)接受資信審查。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況?！　“茨承﹪?guó)家規(guī)定，代理協(xié)議應(yīng)呈報(bào)政府有關(guān)部門登記注冊(cè)，如有必要，還需由公證部門予以公證。這應(yīng)當(dāng)是合同的主要部分?！　?。投標(biāo)公司可先邀請(qǐng)排名第一位的中介咨詢公司討論合同款項(xiàng)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，談判應(yīng)盡可能詳細(xì)地對(duì)合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。接下來(lái)物業(yè)管理公司則應(yīng)分別與候選公司商議合作條件，并要求各候選公司就以下幾點(diǎn)提出建議書：工作內(nèi)容說(shuō)明；與該合同有關(guān)的證明單據(jù)和資料；資料說(shuō)明；附有詳細(xì)說(shuō)明的其他替代方案；培訓(xùn)計(jì)劃；過(guò)去在性質(zhì)類似項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)；資金控制的詳細(xì)情況；工作人員的規(guī)模與職責(zé)；為實(shí)施該合同任務(wù)而提出的組織與管理的模式；對(duì)當(dāng)?shù)貤l件的了解；地區(qū)的資源；用于該服務(wù)項(xiàng)目的技術(shù)手段；資源的可利用性。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排隊(duì)。通常這一決策可經(jīng)歷以下幾個(gè)步驟：　?、俅_定選擇范圍。投標(biāo)公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關(guān)系。投標(biāo)公司可通過(guò)詢問(wèn)調(diào)查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業(yè)判斷的商業(yè)、制造業(yè)或承包活動(dòng)有直接或間接的利益關(guān)系，能否客觀完成被委派的任務(wù)，并且通過(guò)應(yīng)用合理的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)原理使委托方獲得最佳效益。　　，及其對(duì)自己應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的了解?！　?。在提供服務(wù)全過(guò)程中，代理者還必須要善于與承包商、供應(yīng)商、貸款機(jī)構(gòu)及政府機(jī)構(gòu)打交道，同時(shí)向委托方報(bào)告工作進(jìn)展，以使其能及時(shí)和準(zhǔn)確地作出決定?！　??！　、偌夹g(shù)勝任能力。　　物業(yè)管理公司在考慮了自身業(yè)務(wù)需要與代理成本之后，便可在當(dāng)?shù)氐闹薪榉?wù)公司中慎重選擇滿足條件的代理人。這些服務(wù)可以提高投標(biāo)者工作效率，降低其交易成本。代理人應(yīng)當(dāng)利用其在當(dāng)?shù)貜V泛的社會(huì)關(guān)系與以往經(jīng)驗(yàn)向投標(biāo)公司提供相關(guān)的重要信息，包括重大項(xiàng)目的招標(biāo)信息；開(kāi)發(fā)商情況；當(dāng)?shù)胤?、?jīng)濟(jì)情況；社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣；勞務(wù)雇用管理等?！　?2)選擇代理人　　物業(yè)管理公司如果在國(guó)外從事投標(biāo)，必將面臨異域文化所帶來(lái)的種種障礙，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的固定性以及物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性，又要求他們必須承擔(dān)較之于其他工程承包項(xiàng)目投標(biāo)更大的風(fēng)險(xiǎn)?！　、揶k事處人員名單和任職證書。分公司的證明文件應(yīng)由物業(yè)管理總公司開(kāi)出，說(shuō)明該分公司的組織、章程；文件由選定的公證機(jī)關(guān)公證后生效。因此，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司對(duì)外投標(biāo)時(shí)通常需另行準(zhǔn)備一份對(duì)外適用的公司章程。但無(wú)論注冊(cè)手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請(qǐng)時(shí)都必須按規(guī)定提交文件?！　　　∥飿I(yè)管理公司參與國(guó)際投標(biāo)，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)規(guī)定，履行必要的手續(xù)。對(duì)于不符合原定資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，由資質(zhì)等級(jí)評(píng)定初審部門提出降級(jí)或吊銷資質(zhì)證書的意見(jiàn)，報(bào)審批部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。一級(jí)企業(yè)可參加全國(guó)范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級(jí)企業(yè)只限于參加全國(guó)范圍內(nèi)30萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級(jí)企業(yè)只限于參加本省(自治區(qū)、直轄市)區(qū)域內(nèi)15萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)以招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積20萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。　?、廴?jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)　　規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬(wàn)～20萬(wàn)平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在1萬(wàn)～5萬(wàn)平方米以上?！　、诙?jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在20萬(wàn)～50萬(wàn)平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在5萬(wàn)～20萬(wàn)平方米以上。如上海市根據(jù)《上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個(gè)等級(jí)：　?、僖患?jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬(wàn)平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在20萬(wàn)平方米以上。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書式樣見(jiàn)圖322?！　　　∥飿I(yè)管理公司在國(guó)內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。因此，了解物業(yè)管理投標(biāo)的程序與技巧，了解投標(biāo)中可能發(fā)生的爭(zhēng)議及其解決途徑，對(duì)于提高物業(yè)管理公司的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)力以及保障其自身權(quán)益，都是非常現(xiàn)實(shí)和迫切的。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第43頁(yè) 共43頁(yè)第三節(jié)　物業(yè)管理投標(biāo)程序　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)在我國(guó)目前尚處于起步階段，迄今為止，國(guó)內(nèi)也僅有北京、廣州、南京等地進(jìn)行了初步嘗試，而參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。對(duì)于物業(yè)管理公司而言，要想在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導(dǎo)，就必須要盡快做好準(zhǔn)備，加入到投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行列之中，在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大。按照國(guó)際與國(guó)內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標(biāo)資格所需履行的手續(xù)也有所不同。其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書?！　≡谠摗对囆修k法》出臺(tái)并正式實(shí)施之前，各級(jí)地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實(shí)施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)管理辦法?！　〗?jīng)營(yíng)實(shí)力要求：企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限須在3年以上；且注冊(cè)資本應(yīng)在100萬(wàn)元以上(含100萬(wàn)元)?！　〗?jīng)營(yíng)實(shí)力要求：企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限須在2年以上；且注冊(cè)資本應(yīng)在50萬(wàn)元以上(含50萬(wàn)元)?！　≡偃?，天津市為規(guī)范行業(yè)秩序，推動(dòng)該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應(yīng)出臺(tái)《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定辦法》、《天津市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則》，全面引入市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。根據(jù)該《試行辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)3