【正文】 管理，實行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關鍵所在。商鋪管理，兼顧方便居民、綜合治理關系連城國際的綜合商業(yè)管理既要給小區(qū)居民帶來方便、舒適、優(yōu)雅、高檔的享受，更要做到不影響社區(qū)居民的生活。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第69頁 共71頁第三章 有效的管理機制管理方式內(nèi)部管理架構連城國際管理處保安消防客戶管理保潔綠化園區(qū)文化工程維修接 待特約服務綠化養(yǎng)護保潔清洗監(jiān) 控門 衛(wèi)巡 邏日常維護巡 檢財 會接 待激勵機制在實際工作中，我們充分考慮員工的個體差異，實行差別激勵的原則。前期管理工作計劃前期介入，參與規(guī)劃、設計和建設→擬訂物業(yè)管理方案→組建物業(yè)管理隊伍→完善管理及辦公條件→制定管理規(guī)章制度→物業(yè)的驗收和接管入住期管理工作計劃入住手續(xù)辦理→住戶裝修管理→檔案的建立和管理正常期管理工作計劃房屋及公共設施維修保養(yǎng)；機電設備的維修養(yǎng)護；安保管理；智能化設施管理；小區(qū)環(huán)境管理；財務管理；社區(qū)文化活動開展；便民服務和完善配套；物資裝備辦公設備辦公桌(椅)、電腦、飲水機、打印機、物業(yè)接待臺、保險箱、傳真機、復印機、文件柜、小會議桌(椅)、掛壁式空調(diào)、更衣柜工程設備鋁合金升降梯(6M)、電錘(進口)、潛水泵(單相)、指針式萬用表 、數(shù)字式鉗形表、兆歐表(1000V)、小型切割機、絕緣墊、鋁合金升降梯(4M)、數(shù)字式萬用表、鋁合金升降梯()、電動疏通機、手提充電式遠射燈套筒扳手(公制)、各類小工具、角向磨光機、工具箱、梅花/開口扳手(公制)、保潔設備手推車、桶式洗塵機、鋁合金合頁梯、垃圾桶、小型清潔工具、增壓泵水槍、其他清潔工具。出納 女性，35歲以下，財會類專業(yè)，二年以上會計工作經(jīng)驗，熟練掌握各類會計報表的編制，持有會計上崗證，有會計初、中級職稱者優(yōu)先。我們通過多年各類型物業(yè)管理服務實踐和對不同層次之員工進行培訓，已發(fā)展出一套上實物業(yè)獨特的培訓課程和培訓體系。具體內(nèi)容：序號項 目加減分標準1上班遲到、早退減510分2上班抽煙、看報、聊天、吃東西減510分3上班時間打私人電話減510分4違反服裝管理規(guī)定和不戴工牌者減510分5在宿舍會客、留外人住宿、不按時就寢者減510分6未使用文明語言，與顧客爭辯者減510分7工作不認真，出差錯或服務欠佳被投訴者減510分8上班喝酒、瞌睡、擅離工作崗位未造成損失者減510分9非工作需要，私用機電設備，消防器材者減510分10當值時間睡覺減510分11玩忽職守，違反操作規(guī)程，造成事故或損失者減510分12蓄意破壞、偷竊公物或顧客之物品者減510分13未經(jīng)允許向外界泄露資料、文件內(nèi)容者減510分14收車費不撕停車票據(jù)或以權謀私者減510分15服務態(tài)度差，受到顧客合理投訴減510分16工作積極主動、任勞任怨者加510分17培訓認真刻苦、成績突出，能夠學以致用者加510分18工作中善于發(fā)現(xiàn)問題，并及時反映者加510分19反映問題及時，起到防微杜漸作用者加510分20警惕性高，抓獲小偷或亂發(fā)廣告者加510分21工作中經(jīng)常提出合理化建議并被采納者加510分22能夠解決問題，處理問題靈活者加510分23拾金不昧者加510分24出色完成上級交給的特殊任務者加510分25在服務中創(chuàng)造優(yōu)異成績，屢受各界表揚者加510分26提出合理化建議，經(jīng)實施有顯著成效者加510分27保護公共財產(chǎn)安全，防止重大事故，搶險救災成績顯著者加510分28揭發(fā)損害顧客利益或違規(guī)行為，抵制歪風邪氣事跡突出者加510分29嚴格控制開支，節(jié)約能源、費用有顯著成效者加510分30協(xié)助公安機關破獲重大案件、抓獲重大案犯者加510分員工儀容儀表要求勤理發(fā)，不留奇型頭發(fā)。員工不佩帶規(guī)定以外的飾品，BP機及手機應按標準佩帶。姿態(tài)要端正，雙手自然下垂，不能叉腰抱胸，不能將手放在兜內(nèi)。保修期滿后，物業(yè)管理處工程維修人員，應對所有的設施、設備進行定期的巡回檢查，熟悉設備運行特性及早發(fā)現(xiàn)事故隱患，確保設施設備處于良好的運行狀態(tài)，定期做好各類設備的日常保養(yǎng)工作，同時，做好設備臺帳的記錄、整理和歸檔。安保消防管理運作制度物業(yè)管理處對小區(qū)實施全面的治安、消防管理，安保人員全面負責小區(qū)內(nèi)的治安工作，負責小區(qū)內(nèi)外的治安巡邏，人員、車輛、貨物的進出管理。夜間值勤要加強安保巡邏，提高警惕，不得擅離崗位，確保管理小區(qū)的安全。為了使員工能隨時了解和掌握工作職責，將相關的各崗位職責在作業(yè)場所適當?shù)攸c上墻掛放，以提醒工作人員隨時注意。當文檔資料狀況發(fā)生變動時，及時相應調(diào)整文件資料儲存清單，以保證資料查閱方便。6清潔、保潔率90%92%落實責任人每天保潔工作，實行巡查制度，建檔記錄，并由環(huán)境綠化處監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾每天收取兩次，空氣清新，設施完工好。15電梯正常運行率95%98%完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術員進行保養(yǎng)16水泵正常運行率95%98%完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術員進行保養(yǎng)17配電機組正常運行率95%98%完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術員進行保養(yǎng)18周界報警正常運行率95%98%完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術員進行保養(yǎng)19住戶滿意率98%合理完善的投訴流程，定期對住戶進行物業(yè)公司滿意率調(diào)查爭創(chuàng)“國優(yōu)”規(guī)劃和具體實施方案首先，尊重業(yè)戶，從思想上重視業(yè)戶的作用，堅持業(yè)戶滿意第一，保持企業(yè)發(fā)展的后勁。第六章 社區(qū)文化活動健康、文化與生活是社區(qū)文化建設的主題，它包括：健康的身心、健康的生活方式、健康的人居關系、健康的社區(qū)文明；鮮明突出的文化風格、豐富多彩的社區(qū)文化活動、形式各異的活動組織，倡導現(xiàn)代生活方式和居住理念。環(huán)保活動通過組織一系列與環(huán)境保護有關的活動，如環(huán)保知識宣傳，廢物利用比賽等，提高業(yè)主環(huán)保意識，共建美好家園。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務按略低于市場平均價格的標準向業(yè)主提供。遇要支援時，由智能中心派出快速應急隊伍趕赴現(xiàn)場協(xié)助解決。當出現(xiàn)異常情況時，監(jiān)控人員將視情況通知該區(qū)域的固定崗、巡更隊和快速應急隊伍進行現(xiàn)場處理。合理的巡更簽到與智能監(jiān)控中心密切配合，及時處理突發(fā)事件；快速支援可靠迅速，巡更人員無后顧之憂。電梯故障的應急處理公司將派專人負責電梯維護保養(yǎng)和應急故障處理。并及時通知專業(yè)維修保養(yǎng)公司。小區(qū)報警的應急處理消防報警應急處理按照公司的文件規(guī)定，管理處全體員工均是義務消防宣傳員和消防救護員，平時在不同的崗位從事本職工作。居家報警系統(tǒng)的日常運行 當出現(xiàn)報警信號時，電腦屏幕將立即顯示該住戶有關資料，監(jiān)控人員馬上與住戶聯(lián)系。智能中心將已辦理停車手續(xù)的車主資料記入電腦，并配發(fā)感應式磁卡，控制道閘起落，完成車輛出入登記。無償服務內(nèi)容編號項目內(nèi)容備注1代訂酒店客戶2介紹保姆3代請家教4代訂牛奶5無償配備急救箱、急救藥品6代購車船票7代寄、代領郵件8代訂報刊、雜志9臨時代為保管小件物品10代辦旅游手續(xù)11電話留言服務12代租汽車13協(xié)辦喜事慶典14攝影、攝像協(xié)助15代購代送禮品、鮮花16提供圖書閱覽可成立連城國際圖書室17組織圖書、音像制品交流18組織各種展銷活動19開設棋類活動場所可定期舉行比賽20建立老年活動組織、開辦老年課堂21組織老年人交誼活動22邀請有關展覽、小型演出隊來社區(qū)服務23提供屋室臨時性特約安全護衛(wèi)有償服務內(nèi)容編號項目內(nèi)容備注1家用電器檢查、小修按成本收費2鋪、貼普通地磚按成本收費3坐廁安裝按成本收費4安裝分體式空調(diào)按成本收費5洗手盆安裝按成本收費6安裝吊燈按成本收費7查線路、換線路（電路）按成本收費8修理、更換電表、水表等（不含材料）按成本收費9安裝抽油煙機按成本收費10換門鎖按成本收費11更換、檢修開關、插座按成本收費12修理洗手盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球（不含材料）按成本收費13修門、配鎖按成本收費14換鎮(zhèn)流器按成本收費15木門維修按成本收費16清洗排風扇按成本收費17清洗抽油煙機按成本收費18清洗空調(diào)過濾網(wǎng)按成本收費19安裝音響與家用電器按成本收費20安裝燈具、門鈴、廚柜（不含材料）按成本收費21修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等（不含材料）按成本收費22修理窗簾、拉窗等（不含材料）按成本收費23疏通下水管道（主管）按成本收費24疏通下水管道（支管）按成本收費25修理家具配件（不含材料）按成本收費26洗車按成本收費27車打蠟按成本收費28打掃衛(wèi)生按成本收費29木地板打蠟按成本收費30看護病人按成本收費31上門收洗衣服（洗衣費另計）按成本收費32開辦家政培訓按成本收費33家庭綠化、盆景造型按成本收費34美容美發(fā)按成本收費35裁剪、紡織、寵物喂養(yǎng)指導按成本收費36鐘點工按成本收費37傳真按成本收費38打字按成本收費39復印按成本收費40租售鮮花、盆景按成本收費41代接代送客人按成本收費42健康檢查按成本收費43建立健康檔案按成本收費44兒童計劃免役檔案按成本收費45其他醫(yī)療項目按成本收費第八章 智能化系統(tǒng)的管理維護高素質的管理人員和高智能化的先進設施是物業(yè)管理高效率的可靠保證。引入專業(yè)機構舉辦專項活動醫(yī)療保健講座針對中老年人，與醫(yī)療服務部門共同組織醫(yī)療保健講座，提高中老年人保健知識，同時對此類機構及產(chǎn)品有所宣傳，可適當獲取一定服務費用。將年齡相仿、興趣愛好相似的業(yè)主組織起來組成專項活動團體，定期交流活動，并逐步引導其自主開展健康豐盛的文化活動；結合當?shù)厝宋?、地域特點，開展各類主題的社區(qū)活動，強調(diào)娛樂性、知識性、趣味性、公益性，吸引業(yè)主廣為參與，直至形成社區(qū)的文化特色代表；還可以與專業(yè)機構合作針對不同層次業(yè)主組織專項活動，一方面為業(yè)主提供良好服務，另一方面增加一定的經(jīng)濟收益。其次，尊重員工，把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過程中，管理方案的實施事先征求業(yè)戶的認可和員工的認同，定期聽取業(yè)戶的意見和建議，通過創(chuàng)建物業(yè)管理示范小區(qū)和社區(qū)文化活動，增強業(yè)戶的自治、自律意識，獲取廣大業(yè)戶的真誠回應，共同推進小區(qū)物業(yè)管理工作。8窨井完好率98%落實責任人進行維修養(yǎng)護9污水處理、明溝完好率95%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，以確保池、管設備完好，并定期疏通，清理、保養(yǎng)。物業(yè)管理服務文檔資料目錄目錄號一級目錄二級目錄三級目錄11物業(yè)規(guī)劃檔案用地批準文件小區(qū)規(guī)劃圖建設用地規(guī)劃許可證土地使用權出讓資料地界界樁放點報告項目批準文件建設工程規(guī)劃許可證施工許可證建筑物命名、更名審批資料用水指標批文用電指標批文12物業(yè)接管驗收資料移交證明資料物業(yè)移交會議紀要或移交證明工程設備交接資料工程、設備技術資料交接清單房屋鑰匙交接清單驗收證明資料工程竣工驗收證明消防驗收資料環(huán)保達標（噪聲）驗收資料房屋驗收表13物業(yè)專業(yè)化管理公司專業(yè)化管理資料略物業(yè)專業(yè)化管理管理處專業(yè)化管理資料略14發(fā)展商物業(yè)管理服務合同略15前期物業(yè)管理服務協(xié)議略16房屋本體維修基金管理略17房屋使用及公眾制度房屋使用資料略公眾制度略18業(yè)主委員會（業(yè)主委員會成立后）業(yè)主委員會籌備及成立資料略業(yè)主委員會運作資料略19業(yè)主委員會物業(yè)管理服務合同（業(yè)主委員會成立后）略110爭創(chuàng)規(guī)劃和實施方案爭創(chuàng)規(guī)劃方案略實施情況略111管理制度及工作標準質量保證制度及工作程序略收費管理制度略安全管理制度略維修管理制度略環(huán)境管理制度略業(yè)主服務管理制度略行政后勤管理制度略人事、考核管理檔案人事資料略員工培訓記錄略員工考核記錄略112各類人員崗位資格證書略服務人員儀容禮儀標準服飾標準略禮儀標準略管理處組織結構及崗位職責略113辦公自動化資料略114財務管理檔案財務管理制度略財務收支情況