【正文】 管理，實(shí)行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。商鋪管理，兼顧方便居民、綜合治理關(guān)系連城國(guó)際的綜合商業(yè)管理既要給小區(qū)居民帶來(lái)方便、舒適、優(yōu)雅、高檔的享受，更要做到不影響社區(qū)居民的生活。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第69頁(yè) 共71頁(yè)第三章 有效的管理機(jī)制管理方式內(nèi)部管理架構(gòu)連城國(guó)際管理處保安消防客戶管理保潔綠化園區(qū)文化工程維修接 待特約服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)保潔清洗監(jiān) 控門 衛(wèi)巡 邏日常維護(hù)巡 檢財(cái) 會(huì)接 待激勵(lì)機(jī)制在實(shí)際工作中，我們充分考慮員工的個(gè)體差異，實(shí)行差別激勵(lì)的原則。前期管理工作計(jì)劃前期介入，參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)→擬訂物業(yè)管理方案→組建物業(yè)管理隊(duì)伍→完善管理及辦公條件→制定管理規(guī)章制度→物業(yè)的驗(yàn)收和接管入住期管理工作計(jì)劃入住手續(xù)辦理→住戶裝修管理→檔案的建立和管理正常期管理工作計(jì)劃房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)；機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)；安保管理；智能化設(shè)施管理；小區(qū)環(huán)境管理；財(cái)務(wù)管理；社區(qū)文化活動(dòng)開(kāi)展；便民服務(wù)和完善配套；物資裝備辦公設(shè)備辦公桌(椅)、電腦、飲水機(jī)、打印機(jī)、物業(yè)接待臺(tái)、保險(xiǎn)箱、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、文件柜、小會(huì)議桌(椅)、掛壁式空調(diào)、更衣柜工程設(shè)備鋁合金升降梯(6M)、電錘(進(jìn)口)、潛水泵(單相)、指針式萬(wàn)用表 、數(shù)字式鉗形表、兆歐表(1000V)、小型切割機(jī)、絕緣墊、鋁合金升降梯(4M)、數(shù)字式萬(wàn)用表、鋁合金升降梯()、電動(dòng)疏通機(jī)、手提充電式遠(yuǎn)射燈套筒扳手(公制)、各類小工具、角向磨光機(jī)、工具箱、梅花/開(kāi)口扳手(公制)、保潔設(shè)備手推車、桶式洗塵機(jī)、鋁合金合頁(yè)梯、垃圾桶、小型清潔工具、增壓泵水槍、其他清潔工具。出納 女性，35歲以下，財(cái)會(huì)類專業(yè)，二年以上會(huì)計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)，熟練掌握各類會(huì)計(jì)報(bào)表的編制，持有會(huì)計(jì)上崗證，有會(huì)計(jì)初、中級(jí)職稱者優(yōu)先。我們通過(guò)多年各類型物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐和對(duì)不同層次之員工進(jìn)行培訓(xùn)，已發(fā)展出一套上實(shí)物業(yè)獨(dú)特的培訓(xùn)課程和培訓(xùn)體系。具體內(nèi)容：序號(hào)項(xiàng) 目加減分標(biāo)準(zhǔn)1上班遲到、早退減510分2上班抽煙、看報(bào)、聊天、吃東西減510分3上班時(shí)間打私人電話減510分4違反服裝管理規(guī)定和不戴工牌者減510分5在宿舍會(huì)客、留外人住宿、不按時(shí)就寢者減510分6未使用文明語(yǔ)言，與顧客爭(zhēng)辯者減510分7工作不認(rèn)真，出差錯(cuò)或服務(wù)欠佳被投訴者減510分8上班喝酒、瞌睡、擅離工作崗位未造成損失者減510分9非工作需要，私用機(jī)電設(shè)備，消防器材者減510分10當(dāng)值時(shí)間睡覺(jué)減510分11玩忽職守，違反操作規(guī)程，造成事故或損失者減510分12蓄意破壞、偷竊公物或顧客之物品者減510分13未經(jīng)允許向外界泄露資料、文件內(nèi)容者減510分14收車費(fèi)不撕停車票據(jù)或以權(quán)謀私者減510分15服務(wù)態(tài)度差，受到顧客合理投訴減510分16工作積極主動(dòng)、任勞任怨者加510分17培訓(xùn)認(rèn)真刻苦、成績(jī)突出，能夠?qū)W以致用者加510分18工作中善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并及時(shí)反映者加510分19反映問(wèn)題及時(shí)，起到防微杜漸作用者加510分20警惕性高，抓獲小偷或亂發(fā)廣告者加510分21工作中經(jīng)常提出合理化建議并被采納者加510分22能夠解決問(wèn)題，處理問(wèn)題靈活者加510分23拾金不昧者加510分24出色完成上級(jí)交給的特殊任務(wù)者加510分25在服務(wù)中創(chuàng)造優(yōu)異成績(jī)，屢受各界表?yè)P(yáng)者加510分26提出合理化建議，經(jīng)實(shí)施有顯著成效者加510分27保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)安全，防止重大事故，搶險(xiǎn)救災(zāi)成績(jī)顯著者加510分28揭發(fā)損害顧客利益或違規(guī)行為，抵制歪風(fēng)邪氣事跡突出者加510分29嚴(yán)格控制開(kāi)支，節(jié)約能源、費(fèi)用有顯著成效者加510分30協(xié)助公安機(jī)關(guān)破獲重大案件、抓獲重大案犯者加510分員工儀容儀表要求勤理發(fā)，不留奇型頭發(fā)。員工不佩帶規(guī)定以外的飾品，BP機(jī)及手機(jī)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)佩帶。姿態(tài)要端正，雙手自然下垂，不能叉腰抱胸，不能將手放在兜內(nèi)。保修期滿后，物業(yè)管理處工程維修人員，應(yīng)對(duì)所有的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行定期的巡回檢查，熟悉設(shè)備運(yùn)行特性及早發(fā)現(xiàn)事故隱患，確保設(shè)施設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，定期做好各類設(shè)備的日常保養(yǎng)工作，同時(shí)，做好設(shè)備臺(tái)帳的記錄、整理和歸檔。安保消防管理運(yùn)作制度物業(yè)管理處對(duì)小區(qū)實(shí)施全面的治安、消防管理，安保人員全面負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安工作，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)外的治安巡邏，人員、車輛、貨物的進(jìn)出管理。夜間值勤要加強(qiáng)安保巡邏，提高警惕，不得擅離崗位，確保管理小區(qū)的安全。為了使員工能隨時(shí)了解和掌握工作職責(zé)，將相關(guān)的各崗位職責(zé)在作業(yè)場(chǎng)所適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)上墻掛放，以提醒工作人員隨時(shí)注意。當(dāng)文檔資料狀況發(fā)生變動(dòng)時(shí)，及時(shí)相應(yīng)調(diào)整文件資料儲(chǔ)存清單，以保證資料查閱方便。6清潔、保潔率90%92%落實(shí)責(zé)任人每天保潔工作，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由環(huán)境綠化處監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾每天收取兩次，空氣清新，設(shè)施完工好。15電梯正常運(yùn)行率95%98%完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)員進(jìn)行保養(yǎng)16水泵正常運(yùn)行率95%98%完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)員進(jìn)行保養(yǎng)17配電機(jī)組正常運(yùn)行率95%98%完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)員進(jìn)行保養(yǎng)18周界報(bào)警正常運(yùn)行率95%98%完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)員進(jìn)行保養(yǎng)19住戶滿意率98%合理完善的投訴流程，定期對(duì)住戶進(jìn)行物業(yè)公司滿意率調(diào)查爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)優(yōu)”規(guī)劃和具體實(shí)施方案首先，尊重業(yè)戶，從思想上重視業(yè)戶的作用，堅(jiān)持業(yè)戶滿意第一，保持企業(yè)發(fā)展的后勁。第六章 社區(qū)文化活動(dòng)健康、文化與生活是社區(qū)文化建設(shè)的主題，它包括：健康的身心、健康的生活方式、健康的人居關(guān)系、健康的社區(qū)文明；鮮明突出的文化風(fēng)格、豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)、形式各異的活動(dòng)組織，倡導(dǎo)現(xiàn)代生活方式和居住理念。環(huán)?；顒?dòng)通過(guò)組織一系列與環(huán)境保護(hù)有關(guān)的活動(dòng)，如環(huán)保知識(shí)宣傳，廢物利用比賽等，提高業(yè)主環(huán)保意識(shí)，共建美好家園。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場(chǎng)平均價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。遇要支援時(shí)，由智能中心派出快速應(yīng)急隊(duì)伍趕赴現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助解決。當(dāng)出現(xiàn)異常情況時(shí)，監(jiān)控人員將視情況通知該區(qū)域的固定崗、巡更隊(duì)和快速應(yīng)急隊(duì)伍進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。合理的巡更簽到與智能監(jiān)控中心密切配合，及時(shí)處理突發(fā)事件；快速支援可靠迅速，巡更人員無(wú)后顧之憂。電梯故障的應(yīng)急處理公司將派專人負(fù)責(zé)電梯維護(hù)保養(yǎng)和應(yīng)急故障處理。并及時(shí)通知專業(yè)維修保養(yǎng)公司。小區(qū)報(bào)警的應(yīng)急處理消防報(bào)警應(yīng)急處理按照公司的文件規(guī)定，管理處全體員工均是義務(wù)消防宣傳員和消防救護(hù)員，平時(shí)在不同的崗位從事本職工作。居家報(bào)警系統(tǒng)的日常運(yùn)行 當(dāng)出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)時(shí)，電腦屏幕將立即顯示該住戶有關(guān)資料，監(jiān)控人員馬上與住戶聯(lián)系。智能中心將已辦理停車手續(xù)的車主資料記入電腦，并配發(fā)感應(yīng)式磁卡，控制道閘起落，完成車輛出入登記。無(wú)償服務(wù)內(nèi)容編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容備注1代訂酒店客戶2介紹保姆3代請(qǐng)家教4代訂牛奶5無(wú)償配備急救箱、急救藥品6代購(gòu)車船票7代寄、代領(lǐng)郵件8代訂報(bào)刊、雜志9臨時(shí)代為保管小件物品10代辦旅游手續(xù)11電話留言服務(wù)12代租汽車13協(xié)辦喜事慶典14攝影、攝像協(xié)助15代購(gòu)代送禮品、鮮花16提供圖書閱覽可成立連城國(guó)際圖書室17組織圖書、音像制品交流18組織各種展銷活動(dòng)19開(kāi)設(shè)棋類活動(dòng)場(chǎng)所可定期舉行比賽20建立老年活動(dòng)組織、開(kāi)辦老年課堂21組織老年人交誼活動(dòng)22邀請(qǐng)有關(guān)展覽、小型演出隊(duì)來(lái)社區(qū)服務(wù)23提供屋室臨時(shí)性特約安全護(hù)衛(wèi)有償服務(wù)內(nèi)容編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容備注1家用電器檢查、小修按成本收費(fèi)2鋪、貼普通地磚按成本收費(fèi)3坐廁安裝按成本收費(fèi)4安裝分體式空調(diào)按成本收費(fèi)5洗手盆安裝按成本收費(fèi)6安裝吊燈按成本收費(fèi)7查線路、換線路（電路）按成本收費(fèi)8修理、更換電表、水表等（不含材料）按成本收費(fèi)9安裝抽油煙機(jī)按成本收費(fèi)10換門鎖按成本收費(fèi)11更換、檢修開(kāi)關(guān)、插座按成本收費(fèi)12修理洗手盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球（不含材料）按成本收費(fèi)13修門、配鎖按成本收費(fèi)14換鎮(zhèn)流器按成本收費(fèi)15木門維修按成本收費(fèi)16清洗排風(fēng)扇按成本收費(fèi)17清洗抽油煙機(jī)按成本收費(fèi)18清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)按成本收費(fèi)19安裝音響與家用電器按成本收費(fèi)20安裝燈具、門鈴、廚柜（不含材料）按成本收費(fèi)21修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等（不含材料）按成本收費(fèi)22修理窗簾、拉窗等（不含材料）按成本收費(fèi)23疏通下水管道（主管）按成本收費(fèi)24疏通下水管道（支管）按成本收費(fèi)25修理家具配件（不含材料）按成本收費(fèi)26洗車按成本收費(fèi)27車打蠟按成本收費(fèi)28打掃衛(wèi)生按成本收費(fèi)29木地板打蠟按成本收費(fèi)30看護(hù)病人按成本收費(fèi)31上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另計(jì)）按成本收費(fèi)32開(kāi)辦家政培訓(xùn)按成本收費(fèi)33家庭綠化、盆景造型按成本收費(fèi)34美容美發(fā)按成本收費(fèi)35裁剪、紡織、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)按成本收費(fèi)36鐘點(diǎn)工按成本收費(fèi)37傳真按成本收費(fèi)38打字按成本收費(fèi)39復(fù)印按成本收費(fèi)40租售鮮花、盆景按成本收費(fèi)41代接代送客人按成本收費(fèi)42健康檢查按成本收費(fèi)43建立健康檔案按成本收費(fèi)44兒童計(jì)劃免役檔案按成本收費(fèi)45其他醫(yī)療項(xiàng)目按成本收費(fèi)第八章 智能化系統(tǒng)的管理維護(hù)高素質(zhì)的管理人員和高智能化的先進(jìn)設(shè)施是物業(yè)管理高效率的可靠保證。引入專業(yè)機(jī)構(gòu)舉辦專項(xiàng)活動(dòng)醫(yī)療保健講座針對(duì)中老年人，與醫(yī)療服務(wù)部門共同組織醫(yī)療保健講座，提高中老年人保健知識(shí)，同時(shí)對(duì)此類機(jī)構(gòu)及產(chǎn)品有所宣傳，可適當(dāng)獲取一定服務(wù)費(fèi)用。將年齡相仿、興趣愛(ài)好相似的業(yè)主組織起來(lái)組成專項(xiàng)活動(dòng)團(tuán)體，定期交流活動(dòng)，并逐步引導(dǎo)其自主開(kāi)展健康豐盛的文化活動(dòng)；結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋摹⒌赜蛱攸c(diǎn)，開(kāi)展各類主題的社區(qū)活動(dòng)，強(qiáng)調(diào)娛樂(lè)性、知識(shí)性、趣味性、公益性，吸引業(yè)主廣為參與，直至形成社區(qū)的文化特色代表；還可以與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作針對(duì)不同層次業(yè)主組織專項(xiàng)活動(dòng)，一方面為業(yè)主提供良好服務(wù)，另一方面增加一定的經(jīng)濟(jì)收益。其次，尊重員工，把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過(guò)程中，管理方案的實(shí)施事先征求業(yè)戶的認(rèn)可和員工的認(rèn)同，定期聽(tīng)取業(yè)戶的意見(jiàn)和建議，通過(guò)創(chuàng)建物業(yè)管理示范小區(qū)和社區(qū)文化活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)戶的自治、自律意識(shí)，獲取廣大業(yè)戶的真誠(chéng)回應(yīng)，共同推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理工作。8窨井完好率98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)9污水處理、明溝完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，以確保池、管設(shè)備完好，并定期疏通，清理、保養(yǎng)。物業(yè)管理服務(wù)文檔資料目錄目錄號(hào)一級(jí)目錄二級(jí)目錄三級(jí)目錄11物業(yè)規(guī)劃?rùn)n案用地批準(zhǔn)文件小區(qū)規(guī)劃圖建設(shè)用地規(guī)劃許可證土地使用權(quán)出讓資料地界界樁放點(diǎn)報(bào)告項(xiàng)目批準(zhǔn)文件建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證建筑物命名、更名審批資料用水指標(biāo)批文用電指標(biāo)批文12物業(yè)接管驗(yàn)收資料移交證明資料物業(yè)移交會(huì)議紀(jì)要或移交證明工程設(shè)備交接資料工程、設(shè)備技術(shù)資料交接清單房屋鑰匙交接清單驗(yàn)收證明資料工程竣工驗(yàn)收證明消防驗(yàn)收資料環(huán)保達(dá)標(biāo)（噪聲）驗(yàn)收資料房屋驗(yàn)收表13物業(yè)專業(yè)化管理公司專業(yè)化管理資料略物業(yè)專業(yè)化管理管理處專業(yè)化管理資料略14發(fā)展商物業(yè)管理服務(wù)合同略15前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議略16房屋本體維修基金管理略17房屋使用及公眾制度房屋使用資料略公眾制度略18業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主委員會(huì)成立后）業(yè)主委員會(huì)籌備及成立資料略業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作資料略19業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理服務(wù)合同（業(yè)主委員會(huì)成立后）略110爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和實(shí)施方案爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃方案略實(shí)施情況略111管理制度及工作標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量保證制度及工作程序略收費(fèi)管理制度略安全管理制度略維修管理制度略環(huán)境管理制度略業(yè)主服務(wù)管理制度略行政后勤管理制度略人事、考核管理檔案人事資料略員工培訓(xùn)記錄略員工考核記錄略112各類人員崗位資格證書略服務(wù)人員儀容禮儀標(biāo)準(zhǔn)服飾標(biāo)準(zhǔn)略禮儀標(biāo)準(zhǔn)略管理處組織結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé)略113辦公自動(dòng)化資料略114財(cái)務(wù)管理檔案財(cái)務(wù)管理制度略財(cái)務(wù)收支情況