【正文】 保池、管設備完好，并定期疏通，清理、保養(yǎng)。10排水管線、明暗溝完好率98%落實責任人進行檢查和疏通清潔，維修處監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。11路燈完好率90%實行日常維修和正常報修制度，以確保路燈無損、正常使用并進行定期清潔、養(yǎng)護。12停車場、單車棚完好率90%落實責任人進行周期養(yǎng)護，以確保設施完好，美觀整潔。13公共文體設施、休閑設施及小區(qū)雕塑完好率95%95%落實責任人，維修處監(jiān)督執(zhí)行，物業(yè)管理處經理監(jiān)督執(zhí)行，以確保設施完好，美觀整潔。14消防設施設備完好率100%100%落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，物業(yè)管理處經理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護和檢修以確保消防設施完好無損、正常使用。15電梯正常運行率95%98%完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術員進行保養(yǎng)16水泵正常運行率95%98%完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術員進行保養(yǎng)17配電機組正常運行率95%98%完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術員進行保養(yǎng)18周界報警正常運行率95%98%完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術員進行保養(yǎng)19住戶滿意率98%合理完善的投訴流程，定期對住戶進行物業(yè)公司滿意率調查爭創(chuàng)“國優(yōu)”規(guī)劃和具體實施方案首先，尊重業(yè)戶，從思想上重視業(yè)戶的作用，堅持業(yè)戶滿意第一，保持企業(yè)發(fā)展的后勁。我們在物業(yè)經營過程中，堅持以“業(yè)戶滿意第一”為核心，通過對不同年齡層次和群體的個性化需求分析，推出各類服務項目，在提供優(yōu)質服務的同時使企業(yè)獲利。其次，尊重員工，把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過程中，管理方案的實施事先征求業(yè)戶的認可和員工的認同，定期聽取業(yè)戶的意見和建議，通過創(chuàng)建物業(yè)管理示范小區(qū)和社區(qū)文化活動，增強業(yè)戶的自治、自律意識，獲取廣大業(yè)戶的真誠回應，共同推進小區(qū)物業(yè)管理工作。再次，采用現(xiàn)代化管理技術，發(fā)揮高科技在管理中的作用。小區(qū)管理處利用物業(yè)管理軟件進行網上辦公，公司對管理處實行實時監(jiān)控。我們將根據智能化系統(tǒng)在公司所管理小區(qū)成功運作的經驗，結合“連城國際”的特點，制定相應管理方案。實施對小區(qū)治安、消防、交通24小時監(jiān)管；利用公司網站，建立“連城國際”小區(qū)網頁，提供網上報修、網上投訴、網上購物、網上圖書館等服務。為業(yè)戶提供一個安全、舒適、便捷、高效的生活環(huán)境。第六章 社區(qū)文化活動健康、文化與生活是社區(qū)文化建設的主題，它包括：健康的身心、健康的生活方式、健康的人居關系、健康的社區(qū)文明；鮮明突出的文化風格、豐富多彩的社區(qū)文化活動、形式各異的活動組織，倡導現(xiàn)代生活方式和居住理念。連城國際項目社區(qū)文化的建設將在倡導健康人生的同時緊隨上實企業(yè)文化的脈絡，集中體現(xiàn)出健康與文化溶入生活的精髓。將年齡相仿、興趣愛好相似的業(yè)主組織起來組成專項活動團體，定期交流活動，并逐步引導其自主開展健康豐盛的文化活動；結合當?shù)厝宋?、地域特點，開展各類主題的社區(qū)活動，強調娛樂性、知識性、趣味性、公益性，吸引業(yè)主廣為參與，直至形成社區(qū)的文化特色代表；還可以與專業(yè)機構合作針對不同層次業(yè)主組織專項活動，一方面為業(yè)主提供良好服務，另一方面增加一定的經濟收益。針對不同年齡的業(yè)主群體，組織相應的興趣愛好活動團體兒童興趣班兒童活動是聯(lián)系陌生家庭之間的重要紐帶，可根據資源情況組織一些兒童興趣班，舞蹈班、聲樂班、書法班、繪畫班等。老年藝術團豐富社區(qū)內老年業(yè)主的生活，可組織成立書法班、合唱團、戲曲小組、棋牌活動小組等。各類體育項目俱樂部針對中青年業(yè)主，可以組織成立各類日常體育項目俱樂部，定期組織聯(lián)賽、友誼賽等，如足球、籃球、羽毛球、乒乓球、網球等體育隊，定期開展競技比賽。各類主題社區(qū)活動郊游活動在季節(jié)適宜的情況下，組織業(yè)主赴郊外出游，既使業(yè)主身心得到放松，也能促進業(yè)主間的交流，塑造小區(qū)內良好的人際關系。各類展覽活動針對某一主題請業(yè)主提供物品參與展覽，如書畫展、攝影展、自制手工藝品展等，既提升了活動的文化氣息，也為業(yè)主提供了展示自己的舞臺。環(huán)?；顒油ㄟ^組織一系列與環(huán)境保護有關的活動，如環(huán)保知識宣傳，廢物利用比賽等，提高業(yè)主環(huán)保意識，共建美好家園。文藝活動重大節(jié)日期間組織文藝晚會、嘉年華會，活躍氣氛，增強小區(qū)凝聚力。引入專業(yè)機構舉辦專項活動醫(yī)療保健講座針對中老年人，與醫(yī)療服務部門共同組織醫(yī)療保健講座，提高中老年人保健知識，同時對此類機構及產品有所宣傳，可適當獲取一定服務費用。美容護膚講座針對女性業(yè)主，與美容機構定期組織美容護膚知識講座，宣傳相關知識與產品，可適當獲取一定的服務費用。旅游俱樂部 與專業(yè)旅行社聯(lián)合，針對熱愛旅游的業(yè)主開展旅游景點介紹，旅行知識介紹，組織旅游沙龍、論壇等，組織進行出游活動等，可收取一定的服務費用。第七章 便民服務便民服務開展的總體思路提供種類齊全的服務項目，內容涵蓋業(yè)主口常的衣、食、住、行、用等每一個方面。同時根據業(yè)主需求的變化，在實際操作中不斷設計和推出滿足業(yè)主個性要求的服務項目，不提供過剩的服務產品。注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務項目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務按略低于市場平均價格的標準向業(yè)主提供。與社會服務機構、專業(yè)公司攜手，在社區(qū)內定點定員服務，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務。無償服務內容編號項目內容備注1代訂酒店客戶2介紹保姆3代請家教4代訂牛奶5無償配備急救箱、急救藥品6代購車船票7代寄、代領郵件8代訂報刊、雜志9臨時代為保管小件物品10代辦旅游手續(xù)11電話留言服務12代租汽車13協(xié)辦喜事慶典14攝影、攝像協(xié)助15代購代送禮品、鮮花16提供圖書閱覽可成立連城國際圖書室17組織圖書、音像制品交流18組織各種展銷活動19開設棋類活動場所可定期舉行比賽20建立老年活動組織、開辦老年課堂21組織老年人交誼活動22邀請有關展覽、小型演出隊來社區(qū)服務23提供屋室臨時性特約安全護衛(wèi)有償服務內容編號項目內容備注1家用電器檢查、小修按成本收費2鋪、貼普通地磚按成本收費3坐廁安裝按成本收費4安裝分體式空調按成本收費5洗手盆安裝按成本收費6安裝吊燈按成本收費7查線路、換線路（電路）按成本收費8修理、更換電表、水表等（不含材料）按成本收費9安裝抽油煙機按成本收費10換門鎖按成本收費11更換、檢修開關、插座按成本收費12修理洗手盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球（不含材料）按成本收費13修門、配鎖按成本收費14換鎮(zhèn)流器按成本收費15木門維修按成本收費16清洗排風扇按成本收費17清洗抽油煙機按成本收費18清洗空調過濾網按成本收費19安裝音響與家用電器按成本收費20安裝燈具、門鈴、廚柜（不含材料）按成本收費21修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等（不含材料）按成本收費22修理窗簾、拉窗等（不含材料）按成本收費23疏通下水管道（主管）按成本收費24疏通下水管道（支管）按成本收費25修理家具配件（不含材料）按成本收費26洗車按成本收費27車打蠟按成本收費28打掃衛(wèi)生按成本收費29木地板打蠟按成本收費30看護病人按成本收費31上門收洗衣服（洗衣費另計）按成本收費32開辦家政培訓按成本收費33家庭綠化、盆景造型按成本收費34美容美發(fā)按成本收費35裁剪、紡織、寵物喂養(yǎng)指導按成本收費36鐘點工按成本收費37傳真按成本收費38打字按成本收費39復印按成本收費40租售鮮花、盆景按成本收費41代接代送客人按成本收費42健康檢查按成本收費43建立健康檔案按成本收費44兒童計劃免役檔案按成本收費45其他醫(yī)療項目按成本收費第八章 智能化系統(tǒng)的管理維護高素質的管理人員和高智能化的先進設施是物業(yè)管理高效率的可靠保證。經過對本項目的現(xiàn)場考查及分析，根據其地理環(huán)境與特點，我們將采取相應的措施，以確保本項目能更合理、完善地進行服務、管理。智能化系統(tǒng)的日常運行保安巡更系統(tǒng)的日常運行為保證巡更人員和固定崗人員始終保持良好的體力和精神狀況，我們將制定合理的值班程序，對流動崗、固定崗、巡查路線進行輪換。智能中心將把巡更路線、簽到器點對點的時間間隔閡巡更遙控器、對講機的資料記入電腦加以控制。到出現(xiàn)異常情況報警時，監(jiān)控人員將立即與巡更人員進行對講聯(lián)系，確認情況類別。一般情況時，由巡更人員處理后繼續(xù)按路線巡查，中心將記錄事發(fā)原因。遇要支援時，由智能中心派出快速應急隊伍趕赴現(xiàn)場協(xié)助解決。智能停車管理系統(tǒng)的日常運行 管理處對于車輛的管理，除了采用固定崗外，將充分利用智能設備的先進功能。智能中心將已辦理停車手續(xù)的車主資料記入電腦，并配發(fā)感應式磁卡，控制道閘起落，完成車輛出入登記。一旦車主將磁卡丟失，應立即報告智能中心，可避免出現(xiàn)丟車事故。外來車輛的進出在嚴格控制的情況下，由固定崗輸入該車資料，在中心的控制下，任一道口均可進行系統(tǒng)識別給予一次性放行通過。使得未在智能停車系統(tǒng)監(jiān)控下的車輛無法進出。攝像監(jiān)控系統(tǒng)的日常運行 在小區(qū)內布置多臺攝像機，24小時密切監(jiān)控停車場、道路、行人步行出入口等主要場所。智能中心的監(jiān)控人員將全天候實施24小時屏幕監(jiān)控，同時將監(jiān)控異常情況記入錄像帶，以備查證。當出現(xiàn)異常情況時，監(jiān)控人員將視情況通知該區(qū)域的固定崗、巡更隊和快速應急隊伍進行現(xiàn)場處理。緊急情況時按應急處理方案執(zhí)行。居家報警系統(tǒng)的日常運行 當出現(xiàn)報警信號時，電腦屏幕將立即顯示該住戶有關資料，監(jiān)控人員馬上與住戶聯(lián)系。電梯報警對講系統(tǒng)的日常運行 智能中心作為電梯管理的一級監(jiān)控，當電梯報警時，由相關人員立即趕赴現(xiàn)場處理，當相關人員10秒內未能接聽報警時，由智能中心接聽報警，并迅速通知管理人員解救被困人員，同時通知電梯維修部在3分鐘內趕赴現(xiàn)存解決。如電梯內發(fā)生治安報警，智能中心將立即派出巡更人員或快速應急隊伍現(xiàn)場處理。消防報警系統(tǒng)的日常運行按照消防有關規(guī)定，對各重點場所、部位設置報警監(jiān)測裝置，并將信號接到智能控制中心。并嚴格按照公司消防設施管理規(guī)定，定期檢查維護和試運行。智能化系統(tǒng)日常保養(yǎng)及巡視項目內容周期監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢查每周保養(yǎng)每半年巡更系統(tǒng)信息讀取器巡視、檢查每月保養(yǎng)每半年紅外探測器保養(yǎng)每年智能控制中心設備保養(yǎng)每年消防報警系統(tǒng)巡視、檢查每月保養(yǎng)每半年巡邏路線的最佳選擇最佳的巡邏路線與通訊工具將使小區(qū)的安全管理無死區(qū)、盲區(qū)。合理的巡更簽到與智能監(jiān)控中心密切配合，及時處理突發(fā)事件；快速支援可靠迅速，巡更人員無后顧之憂。流動崗巡邏路線的定時輪換將使巡更人員始終保持良好的精神狀態(tài)和充沛的體力。小區(qū)報警的應急處理消防報警應急處理按照公司的文件規(guī)定，管理處全體員工均是義務消防宣傳員和消防救護員，平時在不同的崗位從事本職工作。火警發(fā)生時，迅速進入緊急狀態(tài)，在監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮下履行自己的職責。每年還將舉行一次消防模擬演習，以檢驗和提高自身的消防和應急能力。治安報警的應急處理連城國際在小區(qū)內安裝了先進的安全管理設備，但僅有先進的技術設備優(yōu)勢是不足夠的，決定的因素是人，是經過恰當培訓具備優(yōu)秀素質的安全保衛(wèi)隊伍。我們將通過監(jiān)控中心把兩種優(yōu)勢融為一體，24小時全天候服務可使得治安防范固若金湯。各種報警，都將通過監(jiān)控中心得到迅速有序的處理。電梯故障的應急處理公司將派專人負責電梯維護保養(yǎng)和應急故障處理。在監(jiān)控中心的調度下，電梯的應急問題將由專業(yè)人員在最短時間內解決。并及時通知專業(yè)維修保養(yǎng)公司。第九章 日常管理的承諾與措施入住管理入住籌備階段包括：入住所收取的各項費用及計費時間的確定入住實施支出費用的確定入住文件及資料準備 其他物品準備小區(qū)現(xiàn)場管理人員配置入住準備階段包括：對接入住前的接管驗收工作對接返修工作事宜入住前開荒保潔布置集中辦理入住現(xiàn)場入住現(xiàn)場及業(yè)主經過路線布置鑰匙接管入住相關咨詢解答培訓入住其他工作準備文件資料平面設計與印刷裝袋入住實施階段包括：入住流程和崗位安排人員培訓以及進行模擬演練開發(fā)商向業(yè)主交驗房屋業(yè)主入住手續(xù)辦理入住現(xiàn)場突發(fā)事件的處理業(yè)主檔案存檔 智能化系統(tǒng)及公共設施管線的保護落實專人確保預埋管線圖紙資料完整性，實地標樁、標示的準確完整，并有詳細記錄；制定專項制度，制止區(qū)內施工單位、裝修施工隊未經同意私自拆改行為，經審核同意，應有相關手續(xù)，資料完整，查詢方便；落實專人定期對管線設施進行巡檢，做好巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。安全防范物理防范充分地運用和改善小區(qū)的建筑設計，使其在物理上具備防撬、防踹、防攀緣、防跨越、防爬入等安全防范功能。 結合本項目的實際情況，采取以下物理防范措施：所有外圍墻應有足夠的高度（2M），且圍墻底部不應設置有面積太大的裝飾鐵藝，防止犯罪分子破壞進入，圍墻頂