【正文】 重要性進(jìn)行分類，并編制文件資料儲(chǔ)存清單。其它規(guī)章制度為了使各工種的各項(xiàng)工作更趨于規(guī)范化和可操作性，在介入物業(yè)管理服務(wù)后，我們會(huì)根據(jù)分工不同將詳細(xì)制定各種操作規(guī)程、工作制度和作業(yè)流程，形成一整套工作質(zhì)量文件，目的是要在各項(xiàng)服務(wù)中，使各工種人員上崗有標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)有依據(jù)，操作符合規(guī)范。當(dāng)接到報(bào)警信號(hào)時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)，妥善處置，必要時(shí)應(yīng)打110報(bào)警。垃圾清運(yùn)——日產(chǎn)日清，每天清掃二次。設(shè)施設(shè)備在保修期間，物業(yè)管理處負(fù)責(zé)設(shè)備的運(yùn)作管理，遇設(shè)備故障，應(yīng)立即與保修單位聯(lián)系，由其負(fù)責(zé)維修或更換。挺胸抬頭，不能彎腰駝背，也不能肩膀向一側(cè)傾斜。工作中發(fā)生矛盾應(yīng)內(nèi)部解決，不能在客人面前爭(zhēng)吵，也不能向外界泄露。員工獎(jiǎng)懲制度員工日?？己瞬捎糜浄种?，以100分為基準(zhǔn)，根據(jù)員工表現(xiàn)對(duì)分值進(jìn)行加減，員工的得分將作為獎(jiǎng)懲、續(xù)聘的依據(jù)。員工培訓(xùn)、考察及實(shí)習(xí) 員工上崗培訓(xùn)：完善和系統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)員工上崗培訓(xùn)，將有利于員工能更快適應(yīng)新的崗位。 保安員（男），年齡30歲以下，初中以上學(xué)歷,工作責(zé)任心強(qiáng)，無違法犯罪記錄，人品佳，退伍軍人優(yōu)先。工作計(jì)劃 我們將工作計(jì)劃分為前期管理、入住期管理和常規(guī)期管理三部分，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，制定管理工作計(jì)劃。在連城國(guó)際項(xiàng)目的物業(yè)管理中，我們將逐步加大技術(shù)投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中的比重；環(huán)境綠化逐漸實(shí)行綠化機(jī)械化，既提高工作效率，又節(jié)約人力成本；在機(jī)電設(shè)備管理中，利用成熟的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，加快智能化建設(shè)。我們準(zhǔn)備推出便利式、預(yù)約式、經(jīng)濟(jì)式的衍生服務(wù)（特約服務(wù)、個(gè)性化服務(wù)），為廣大業(yè)主提供更多的方便。同時(shí)，培養(yǎng)和配備一支掌握智能化系統(tǒng)技術(shù)及管理方法的專業(yè)技能精湛的早期管理服務(wù)隊(duì)伍。在業(yè)主擁有業(yè)權(quán)的基礎(chǔ)上，我們的管理服務(wù)會(huì)方便業(yè)主的生活，成立一門式的接待服務(wù)中心，提供全方位的各項(xiàng)服務(wù)，總體協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主的各類事務(wù)，并在第一時(shí)間快速反應(yīng)及時(shí)處理，以滿足業(yè)主的各種需求。“隱性管理”是服務(wù)檔次的提升，其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性，而且保證在業(yè)主需要幫助時(shí)即時(shí)出現(xiàn)，提供深層次的個(gè)性化服務(wù)。“人性化物業(yè)管理模式”就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們?cè)诠ぷ?、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。運(yùn)用物業(yè)管理公司全方位配合開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商或經(jīng)營(yíng)者的“三統(tǒng)一”模式，即“統(tǒng)一劃分布局、統(tǒng)一宣傳策劃、統(tǒng)一物業(yè)管理”，做到統(tǒng)一和多采相結(jié)合，既統(tǒng)一又不單一，充分體現(xiàn)綜合功能商業(yè)和會(huì)所等的特性。充分發(fā)揮“三位一體”（現(xiàn)在以發(fā)展為“多位一體”）管理模式，形成“多方共贏”局面。在服務(wù)觀念方面，我們堅(jiān)持“時(shí)時(shí)以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對(duì)待業(yè)戶”的理念，奉行“業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中”的宗旨，倡導(dǎo)“業(yè)主并不總是對(duì)的，但他永遠(yuǎn)是第一位”的思想；要求服務(wù)接待保持“不能帶‘不’字作結(jié)束語(yǔ)”的態(tài)度；實(shí)現(xiàn)“滿足和超越業(yè)主合理期望”的目標(biāo)。我司報(bào)修10分鐘到達(dá)的做法，曾被《新民晚報(bào)》專題報(bào)道。我司大量學(xué)習(xí)和借鑒境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗(yàn)和方法，又結(jié)合本國(guó)國(guó)情，對(duì)每個(gè)不同的管理項(xiàng)目設(shè)定不同的標(biāo)準(zhǔn)，采取不同的方式，但都體現(xiàn)了“統(tǒng)一的理念、統(tǒng)一的規(guī)范、統(tǒng)一的要求”，取得了非常好的社會(huì)效應(yīng)。公司通過多年的實(shí)踐運(yùn)作，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是為了解決各類矛盾和問題，在與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)各方的溝通與協(xié)調(diào)方面，在制止違法（約）裝修（搭建）、保持外立面和環(huán)境不被破壞方面，都能妥善處理，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，對(duì)處理棘手問題有對(duì)策、有方法，而且還不會(huì)引起很大的矛盾糾紛，這是上海同行自嘆望塵莫及的。2000年9月，我司被選為“上海市物業(yè)管理顧客滿意度指數(shù)課題組”成員單位。公司對(duì)下轄的各個(gè)管理項(xiàng)目全部實(shí)行ISO9001:2000質(zhì)量管理體系和ISO14001:2004環(huán)境管理體系和GB/T28001：2001職業(yè)健康安全管理體系的貫標(biāo)，這在業(yè)內(nèi)也是不多見的。為了更及時(shí)地得到業(yè)主的意見和信息，切實(shí)糾正管理服務(wù)中存在的不足，不斷提高和完善自身的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)，我司愿意接受各方的意見和批評(píng)，在已經(jīng)設(shè)立公司投訴電話的基礎(chǔ)上，又開通了800－620－3434的業(yè)主免費(fèi)投訴熱線。178。178。 2004年度上海上實(shí)（集團(tuán)）有限公司黨委系統(tǒng)先進(jìn)黨支部（中共上海上實(shí)（集團(tuán)）有限公司委員會(huì)頒發(fā)）。 2003年度上海市質(zhì)量管理獎(jiǎng)（上海市質(zhì)量管理獎(jiǎng)審定委員會(huì)頒發(fā)）。“上實(shí)物業(yè)”管理的物業(yè)類型綜合性強(qiáng)、涉及面廣，管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，如在建的超（特）高層綜合商辦樓宇，即世界第一高的〖環(huán)球金融中心〗，建筑面積分別是38萬m2，已經(jīng)在管的〖金鐘廣場(chǎng)〗和〖上實(shí)大廈〗，樓高分別為208米和150米，還有智能化小區(qū)、生態(tài)環(huán)保小區(qū)和年齡達(dá)100余年的近代保護(hù)建筑等。“上實(shí)物業(yè)”完全按照市場(chǎng)化原則和現(xiàn)代企業(yè)制度模式運(yùn)作，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)于企業(yè)管理的各個(gè)方面，具有良好的企業(yè)團(tuán)隊(duì)精神，始終堅(jiān)持以“誠(chéng)信、規(guī)范”的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，始終追求高效管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，力求“管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，綜合效益一流”。公司于2002年通過了國(guó)家建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)一級(jí)資質(zhì)的審核，成為滬上40來家國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)之一。（五）我方明白并愿意在規(guī)定的開標(biāo)時(shí)間和日期之后，投標(biāo)有效期之內(nèi)撤回投標(biāo)，則投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收。復(fù)地連城國(guó)際前期物業(yè)管理投標(biāo)文件投標(biāo)人名稱：上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司地址和郵編：上海市淮海中路1298號(hào)5樓 200031目 錄投標(biāo)函 …………………………………………………… 1法定代表人身體證明書 ………………………………… 2授權(quán)委托書 ……………………………………………… 2第一章 綜合說明書 …………………………………… 3第二章 小區(qū)物業(yè)管理的整體設(shè)想 …………………… 18第三章 有效的管理機(jī)制 ……………………………… 24第四章 管理規(guī)章制度 ………………………………… 32第五章 創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)與措施 ……………………………… 39第六章 社區(qū)文化活動(dòng) ………………………………… 41第七章 便民服務(wù) ……………………………………… 43第八章 智能化系統(tǒng)的管理維護(hù) ……………………… 46第九章 日常管理的承諾與措施 ……………………… 49第十章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施效果 ……………… 56第十一章 費(fèi)用測(cè)算 …………………………………… 61結(jié)束語(yǔ) …………………………………………………… 68投 標(biāo) 函致：浙江復(fù)地置業(yè)發(fā)展有限公司我方確認(rèn)收到貴方提供的杭州市“復(fù)地連城國(guó)際”前期物業(yè)管理的招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，我方：上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司作為投標(biāo)者正式授權(quán) 市場(chǎng)策劃部經(jīng)理代表我方進(jìn)行有關(guān)投標(biāo)的一切事宜。（六）我方同意按照貴方可能提出的要求而提供與投標(biāo)有關(guān)的任何其他數(shù)據(jù)或信息。公司已通過上海市質(zhì)量審核中心ISO9001:2000質(zhì)量管理體系、ISO14001:2004環(huán)境管理體系和GB/T28001:2001職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證。公司成立十年來，年年完成利潤(rùn)指標(biāo)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。這些大廈和小區(qū)的物業(yè)管理對(duì)工程技術(shù)方面的要求既高又全面，我司現(xiàn)有各類工程技術(shù)人員200多人，完全能勝任各種建筑設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行管理和養(yǎng)護(hù)維保工作。178。178。《物業(yè)管理顧客滿意度指數(shù)》課題組成員（上海市房地資源管理局、上海市房科院）。 2006年榮獲《亞洲物業(yè)管理品牌企業(yè)》稱號(hào)（亞洲物業(yè)管理協(xié)會(huì)、國(guó)際房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)評(píng)定）。三、物業(yè)管理業(yè)績(jī)“上實(shí)物業(yè)”自1997年7月成立至今十年有余，且均是中高檔項(xiàng)目,經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最佳的，加上合作、顧問的80余萬M2管理面積，總體量已逾700余萬M2。尤其是一些商務(wù)樓的綠色環(huán)境工作，以境外環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行達(dá)標(biāo)，我司管轄的“金鐘廣場(chǎng)”商務(wù)樓被評(píng)為上海市繁華商業(yè)中心地區(qū)首幢“綠色示范大廈”。〖上實(shí)大廈〗1999年11月被評(píng)為“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”；自1998年起歷年被評(píng)為市治安消防先進(jìn)單位。我司除全權(quán)管理物業(yè)的同時(shí)，還為上海和外地省市的多家物業(yè)公司擔(dān)任顧問，經(jīng)過我司的培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，這些公司物業(yè)管理有了明顯的提高，有的還成為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行業(yè)中的佼佼者。遵守國(guó)家、政府法律法規(guī)，堅(jiān)持“合法、合理、合情”地處理一切事務(wù)是我司的一貫原則。我司倡導(dǎo)：先做好服務(wù)，讓再挑剔的業(yè)主也無處挑剔，然后在管理上堅(jiān)持原則，從不讓步。在企業(yè)管理方面，我們堅(jiān)持“取法乎上，博采眾長(zhǎng)、融合提煉、自成一家”的方針，努力學(xué)習(xí)和吸取境外物業(yè)管理的先進(jìn)理念、經(jīng)驗(yàn)和方法，結(jié)合國(guó)情實(shí)情，建立了一整套較為有效的管理制度、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理方法、操作程序和用人機(jī)制、行為規(guī)范，要求全體管理人員“把今天的事做到最好，明天的事考慮周到”，為企業(yè)做實(shí)、做強(qiáng)、做大奠定了良好的基礎(chǔ)，從而保障了為委托方提供的管理服務(wù)的優(yōu)質(zhì)。管理經(jīng)驗(yàn)及成果序號(hào)項(xiàng)目名稱管理面積（萬m2）物業(yè)類型項(xiàng)目所在地主要業(yè)績(jī)1上實(shí)大廈涉外超高層綜合商辦樓上海市徐匯區(qū)漕溪北路18號(hào)全國(guó)物業(yè)管理示范大廈上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈上海市消防工作先進(jìn)單位2金鐘廣場(chǎng)涉外超高層綜合商辦樓上海市盧灣區(qū)淮海中路98號(hào)全國(guó)物業(yè)管理示范大廈上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈上海市智能化大廈盧灣區(qū)綠色物業(yè)3環(huán)球金融中心38涉外超高層綜合商辦樓上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道100號(hào)4海上海新城LOFT創(chuàng)意高級(jí)商住公寓上海市楊浦區(qū)大連路920號(hào)上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈5潤(rùn)和國(guó)際總部園辦公樓浦東張衡路、李冰路部分建設(shè)中6玉佛城高層住宅小區(qū)全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)上海市文明住宅普陀區(qū)區(qū)優(yōu)秀小區(qū)7黃浦新苑高層住宅小區(qū)上海市黃浦區(qū)制造局路171號(hào)建設(shè)部小康住宅小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)8御景園高層/多層住宅小區(qū)上海市浦東新區(qū)錦繡路888號(hào)全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)9瑞南新苑超高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)瑞金南路185弄全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市完整街坊上海市消防工作先進(jìn)單位10中石化銷售大廈辦公樓上海市靜安區(qū)鎮(zhèn)寧路98號(hào)11地方天園高層小高層住宅小區(qū)上海市普陀區(qū)東新路355弄上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市文明小區(qū)12嘉 園高層住宅小區(qū)上海市靜安區(qū)萬航渡路458弄上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市綠化小區(qū)上海市花園小區(qū)13嶺南雅苑多層小高層住宅小區(qū)上海市寶山區(qū)嶺南路1181號(hào)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)14錦灝佳園多層/高層住宅小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市綠色環(huán)保小區(qū)15東新大廈辦公樓高級(jí)公寓上海市黃浦區(qū)寧海路、浙江路16創(chuàng)世紀(jì)花園高層住宅小區(qū)上海市徐匯區(qū)零陵路789號(hào)全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)17家化濱江苑住宅小區(qū)上海市浦東新區(qū)浦明路1188弄18春天花園別墅小區(qū)上海市長(zhǎng)寧區(qū)婁山關(guān)路999號(hào)19明日星城高層住宅小區(qū)上海市黃浦區(qū)河南南路1009號(hào)20步高苑高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)陜西南路370弄上海市文明小區(qū)上海市“四高”小區(qū)21臨江大廈辦公樓高級(jí)公寓上海市虹口區(qū)東大名路1062弄虹口區(qū)優(yōu)秀住宅小區(qū)22夏陽(yáng)湖國(guó)際花園高層住宅小區(qū)23地杰國(guó)際城小高層高層住宅小區(qū)上海市浦東新區(qū)24德瑪公寓小高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)肇家浜路188弄25祥和星宇花園多層/小高層/別墅上海市普陀區(qū)鼓浪路真北路26淡水灣花園高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)馬當(dāng)路588號(hào)建設(shè)中27航天苑多層/小高層/別墅住宅小區(qū)上海市閔行區(qū)建設(shè)中28世紀(jì)廣場(chǎng)公眾物業(yè)上海市黃浦區(qū)九江路518號(hào)29和欣國(guó)際花苑高層上海市寶山區(qū)建設(shè)中30無錫金色江南三、四期42多層/小高層/別墅住宅小區(qū)江蘇省無錫市31無錫太湖威尼斯花園別墅江蘇省無錫市全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)32加洲河濱花園多層/高層無錫惠山區(qū)建設(shè)中33達(dá)利廣場(chǎng)12高層/商場(chǎng)/公寓青島黃島開發(fā)區(qū)建設(shè)中34電影華苑住宅小區(qū)徐匯區(qū)零陵路751弄建設(shè)中35天津萊茵小鎮(zhèn)30住宅小區(qū)天津市建設(shè)中36KING紫金門花苑32住宅小區(qū)無錫市建設(shè)中37首創(chuàng)——點(diǎn)面結(jié)合，突現(xiàn)重點(diǎn)，營(yíng)造充滿人文、生態(tài)、現(xiàn)代感的高檔居住小區(qū)連城國(guó)際小區(qū)地處杭州市的優(yōu)越位置，將是杭州人和各地優(yōu)秀人士關(guān)注的焦點(diǎn)。在物業(yè)管理實(shí)踐中提煉出的人性化物業(yè)管理模式必將使連城國(guó)際項(xiàng)目的物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。比如，小區(qū)的清潔管理，我們?cè)跇I(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員，充分尊重了業(yè)主的私密空間。同時(shí)，我們的管理要做到不侵犯他人的合法權(quán)益，為所有在復(fù)地連成國(guó)際小區(qū)生活工作的人們提供溫馨和諧的大家庭環(huán)境。現(xiàn)代化的物業(yè)企業(yè)應(yīng)該實(shí)行現(xiàn)代化的先進(jìn)物業(yè)