【正文】 他管理人員進(jìn)行消防技能的訓(xùn)練和實(shí)際操練。夜間值勤要加強(qiáng)安保巡邏，提高警惕，不得擅離崗位，確保管理小區(qū)的安全。對小區(qū)區(qū)域內(nèi)的重要部位、交通要道重點(diǎn)監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)不明身份或可疑之人應(yīng)及時報告，并進(jìn)行監(jiān)視或上前詢問，防止治安事件發(fā)生。小區(qū)主要出入口24小時值班，其他出入口、疏散口流動值守，保證出入暢通，對訪客進(jìn)行詢問，并記錄在冊。每班每天對小區(qū)進(jìn)行全面巡視二次。安保消防管理運(yùn)作制度物業(yè)管理處對小區(qū)實(shí)施全面的治安、消防管理，安保人員全面負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安工作，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)外的治安巡邏，人員、車輛、貨物的進(jìn)出管理。地下車庫的地面清掃及頂層管道的清潔每月一次。照明燈具每二月清潔一次。電梯、電梯廳、公共走廊的保潔——電梯轎箱內(nèi)、電梯扶手、門槽溝內(nèi)的日常清潔每天一次，平時巡掃不間斷；電梯廳地面、壁面日常清潔每天一次，巡掃不間斷，公共走廊地面、壁面日常清潔每天一次，巡掃不間斷，照明設(shè)備和電氣設(shè)備消除設(shè)備的外露部分日常清潔每天一次。保修期滿后，物業(yè)管理處工程維修人員，應(yīng)對所有的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行定期的巡回檢查，熟悉設(shè)備運(yùn)行特性及早發(fā)現(xiàn)事故隱患，確保設(shè)施設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，定期做好各類設(shè)備的日常保養(yǎng)工作，同時，做好設(shè)備臺帳的記錄、整理和歸檔。設(shè)施、設(shè)備管理運(yùn)作制度物業(yè)管理處在正式接管前，根據(jù)小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施、設(shè)備的實(shí)際情況，制訂出相應(yīng)的工作制度、巡檢制度、操作規(guī)程、安全規(guī)程及緊急情況處理辦法和每年的維修保養(yǎng)計劃。公司本著持續(xù)進(jìn)取、勇于創(chuàng)新的精神，不斷完善管理、服務(wù)流程，使各項制度都得到了進(jìn)一步完善。第四章 管理規(guī)章制度管理規(guī)章制度建立一套健全、適宜、完善、可操作性強(qiáng)的規(guī)章制度，是實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理準(zhǔn)繩和保證。姿態(tài)要端正，雙手自然下垂，不能叉腰抱胸，不能將手放在兜內(nèi)。不得看見耳垢，不得有眼屎。鞋子不得沾染灰塵和油漬。工作服要整潔，領(lǐng)帶、領(lǐng)花挺括干凈，系戴端正，扣齊紐扣，鞋襪整齊，皮鞋要保持光亮。員工不佩帶規(guī)定以外的飾品，BP機(jī)及手機(jī)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)佩帶。注意做到“三輕一快”(講話輕、操作輕、走路輕、動作要快)?？腿嗣媲安煌诙?、不剔牙、不抓頭皮、不挖鼻子、不吃零食、不吸煙、不打哈欠。男性胡須剃干凈，女性不得濃妝、梳理整齊。具體內(nèi)容：序號項 目加減分標(biāo)準(zhǔn)1上班遲到、早退減510分2上班抽煙、看報、聊天、吃東西減510分3上班時間打私人電話減510分4違反服裝管理規(guī)定和不戴工牌者減510分5在宿舍會客、留外人住宿、不按時就寢者減510分6未使用文明語言，與顧客爭辯者減510分7工作不認(rèn)真，出差錯或服務(wù)欠佳被投訴者減510分8上班喝酒、瞌睡、擅離工作崗位未造成損失者減510分9非工作需要，私用機(jī)電設(shè)備，消防器材者減510分10當(dāng)值時間睡覺減510分11玩忽職守，違反操作規(guī)程，造成事故或損失者減510分12蓄意破壞、偷竊公物或顧客之物品者減510分13未經(jīng)允許向外界泄露資料、文件內(nèi)容者減510分14收車費(fèi)不撕停車票據(jù)或以權(quán)謀私者減510分15服務(wù)態(tài)度差，受到顧客合理投訴減510分16工作積極主動、任勞任怨者加510分17培訓(xùn)認(rèn)真刻苦、成績突出，能夠?qū)W以致用者加510分18工作中善于發(fā)現(xiàn)問題，并及時反映者加510分19反映問題及時，起到防微杜漸作用者加510分20警惕性高，抓獲小偷或亂發(fā)廣告者加510分21工作中經(jīng)常提出合理化建議并被采納者加510分22能夠解決問題，處理問題靈活者加510分23拾金不昧者加510分24出色完成上級交給的特殊任務(wù)者加510分25在服務(wù)中創(chuàng)造優(yōu)異成績，屢受各界表揚(yáng)者加510分26提出合理化建議，經(jīng)實(shí)施有顯著成效者加510分27保護(hù)公共財產(chǎn)安全，防止重大事故，搶險救災(zāi)成績顯著者加510分28揭發(fā)損害顧客利益或違規(guī)行為，抵制歪風(fēng)邪氣事跡突出者加510分29嚴(yán)格控制開支，節(jié)約能源、費(fèi)用有顯著成效者加510分30協(xié)助公安機(jī)關(guān)破獲重大案件、抓獲重大案犯者加510分員工儀容儀表要求勤理發(fā)，不留奇型頭發(fā)。 跟班實(shí)習(xí)培訓(xùn)和交流：我們將安排連城國際物業(yè)管理中心部分員工至我們管理之同類型和其他類型樓盤進(jìn)行跟班實(shí)習(xí)，以便實(shí)地了解上實(shí)物業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理運(yùn)作方式和內(nèi)容；同時，我們會安排物業(yè)管理中心高層管理人員，參加我們定期舉辦物業(yè)管理服務(wù)研討會，通過交流和互相借鑒，以完善和提高連城國際物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作服務(wù)品質(zhì)。 員工在職培訓(xùn)：我們將對連城國際物業(yè)管理中心在職員工進(jìn)行循環(huán)物業(yè)管理知識培訓(xùn)，安排各類重溫培訓(xùn)課程，并針對員工存在之不足，提供及時培訓(xùn)課程。該課程由我們高級行政人員和專業(yè)培訓(xùn)講師進(jìn)行實(shí)地教授，使員工在上崗前能基本掌握物業(yè)管理所需之各類基礎(chǔ)知識，以便其日常物業(yè)管理服務(wù)工作之順利開展。我們通過多年各類型物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐和對不同層次之員工進(jìn)行培訓(xùn)，已發(fā)展出一套上實(shí)物業(yè)獨(dú)特的培訓(xùn)課程和培訓(xùn)體系。篩選適當(dāng)申請人，安排面試、復(fù)試，并按工作先后所需提出錄用之建議（工程骨干人員將被優(yōu)先安排到位工作，協(xié)助物業(yè)機(jī)電設(shè)備測試及驗收）。按職務(wù)要求及勞務(wù)市場情況擬訂員工工薪標(biāo)準(zhǔn)。人員培訓(xùn)在我們投入連城國際前期物業(yè)管理服務(wù)工作后，將按照物業(yè)的規(guī)模及需要提出物業(yè)管理中心員工總體架構(gòu)及各級人員編制。出納 女性，35歲以下，財會類專業(yè)，二年以上會計工作經(jīng)驗，熟練掌握各類會計報表的編制，持有會計上崗證，有會計初、中級職稱者優(yōu)先。 維修工男性,45歲以下，2年以上物業(yè)小區(qū)專業(yè)設(shè)備維修、保養(yǎng)經(jīng)驗。工程主管 男性，年齡45歲以下，大專以上學(xué)歷，掌握物業(yè)工程相關(guān)技術(shù)知識和工作操作流程，有設(shè)備類上崗證或中級證，具有較強(qiáng)文案寫作能力,熟悉強(qiáng)弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)，具有較強(qiáng)的工程管理、協(xié)調(diào)能力,熟悉土建常識，五年以上相關(guān)經(jīng)驗。人員配備各類人員數(shù)量崗位人數(shù)工作概述物業(yè)項目經(jīng)理1人主持全面管理工作客戶服務(wù)部3人客戶接待兼文檔內(nèi)勤、資料管理、綜合服務(wù)工 程 部3人水電工、給排水、日常房屋設(shè)備維保安 保 部25人監(jiān)控、大門、巡視、疏導(dǎo)交通、糾正違章保 潔 部10人公共走道、外圍、車庫保潔、綠化工作合 計42人各崗位人員數(shù)量崗位名稱人數(shù)經(jīng) 理1人客戶主管1人工程領(lǐng)班1人保安主管1人客戶接待員1人出納1人維修工2人保安領(lǐng)班4人保安員16人監(jiān)控管理員4人保潔領(lǐng)班1人公寓樓保潔9人總計： 42人各崗位人員要求物業(yè)經(jīng)理男性，年齡40歲以下，大專以上學(xué)歷，持有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)經(jīng)理上崗證書，有良好的表達(dá)與溝通能力，熟悉物業(yè)管理有關(guān)政策、法規(guī)；五年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，能全面負(fù)責(zé)社區(qū)管理。前期管理工作計劃前期介入，參與規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)→擬訂物業(yè)管理方案→組建物業(yè)管理隊伍→完善管理及辦公條件→制定管理規(guī)章制度→物業(yè)的驗收和接管入住期管理工作計劃入住手續(xù)辦理→住戶裝修管理→檔案的建立和管理正常期管理工作計劃房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)；機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)；安保管理；智能化設(shè)施管理；小區(qū)環(huán)境管理；財務(wù)管理；社區(qū)文化活動開展；便民服務(wù)和完善配套；物資裝備辦公設(shè)備辦公桌(椅)、電腦、飲水機(jī)、打印機(jī)、物業(yè)接待臺、保險箱、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、文件柜、小會議桌(椅)、掛壁式空調(diào)、更衣柜工程設(shè)備鋁合金升降梯(6M)、電錘(進(jìn)口)、潛水泵(單相)、指針式萬用表 、數(shù)字式鉗形表、兆歐表(1000V)、小型切割機(jī)、絕緣墊、鋁合金升降梯(4M)、數(shù)字式萬用表、鋁合金升降梯()、電動疏通機(jī)、手提充電式遠(yuǎn)射燈套筒扳手(公制)、各類小工具、角向磨光機(jī)、工具箱、梅花/開口扳手(公制)、保潔設(shè)備手推車、桶式洗塵機(jī)、鋁合金合頁梯、垃圾桶、小型清潔工具、增壓泵水槍、其他清潔工具。在對外的反饋中，將通過回訪制度和定期的服務(wù)調(diào)查來完成。自我約束機(jī)制我司已通過ISO9001:2000的質(zhì)量管理認(rèn)證，根據(jù)該體系的具體標(biāo)準(zhǔn)并參照國家建設(shè)部的全國城市物業(yè)管理小區(qū)評比標(biāo)準(zhǔn)，制定管理中心日常工作標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合崗位聘用機(jī)制和逐級考核機(jī)制，形成自我約束機(jī)制。信息激勵：交流企業(yè)、員工之間的信息，進(jìn)行思想溝通，如匯部門溝通會、報制度、懇談會、經(jīng)理接待日制度.目標(biāo)激勵：通過推行目標(biāo)責(zé)任制，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)層層落實(shí)，每個員工既有目標(biāo)又有壓力，產(chǎn)生強(qiáng)烈的動力，努力完成任務(wù)。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第69頁 共71頁第三章 有效的管理機(jī)制管理方式內(nèi)部管理架構(gòu)連城國際管理處保安消防客戶管理保潔綠化園區(qū)文化工程維修接 待特約服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)保潔清洗監(jiān) 控門 衛(wèi)巡 邏日常維護(hù)巡 檢財 會接 待激勵機(jī)制在實(shí)際工作中，我們充分考慮員工的個體差異，實(shí)行差別激勵的原則。逐步增加社區(qū)管理服務(wù)的技術(shù)含量未來的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競爭，也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼，技術(shù)的競爭將起最終作用。并制止商鋪的業(yè)主發(fā)生對社區(qū)安全有影響和隱患的舉措。對店鋪招商要統(tǒng)一設(shè)計方案，方案要與建筑風(fēng)貌融為一體。商鋪管理，兼顧方便居民、綜合治理關(guān)系連城國際的綜合商業(yè)管理既要給小區(qū)居民帶來方便、舒適、優(yōu)雅、高檔的享受，更要做到不影響社區(qū)居民的生活。滿足需求，推出多形式方便業(yè)主的衍生服務(wù)將連城國際社區(qū)打造成余杭區(qū)內(nèi)的一個文化生活經(jīng)濟(jì)中心，會所設(shè)置和服務(wù)項目應(yīng)在立足于滿足業(yè)主部分生活需求后，能給其提供并帶來更深層次的享受和娛樂。在連城國際項目的物業(yè)管理中我們將充分發(fā)揮這一特色，建立良好的社會關(guān)系和強(qiáng)有力的社會監(jiān)督體系，把連城國際項目建設(shè)成高品質(zhì)的生活社區(qū)。我們將總結(jié)經(jīng)驗，爭取將目前最新的網(wǎng)絡(luò)版投入連城國際項目的管理中，從而全面提升本項目的物業(yè)管理水平。現(xiàn)代化的物業(yè)企業(yè)應(yīng)該實(shí)行現(xiàn)代化的先進(jìn)物業(yè)管理，實(shí)行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。我們將嚴(yán)格按照ISO質(zhì)量管理體系規(guī)范化操作，早期進(jìn)駐施工現(xiàn)場熟悉社區(qū)功能配置、建筑狀況等情況，并提出合理化建議，在各階段發(fā)揮物業(yè)管理作用。我們擬將建立起由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度的、戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90秒鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，確保小區(qū)治安防范萬無一失。我們將根據(jù)“群防群治”、“綜合治理”的原則，為防盜竊、防破壞、防流氓活動、防意外事故等所管理的物業(yè)開展一系列管理活動。同時，我們的管理要做到不侵犯他人的合法權(quán)益，為所有在復(fù)地連成國際小區(qū)生活工作的人們提供溫馨和諧的大家庭環(huán)境。以人為本，建立一門式接待服務(wù)中心我們在管理服務(wù)中，引進(jìn)境內(nèi)外先進(jìn)的管理服務(wù)理念，建立本項目適宜有效的管理模式。通過種種努力，我們引進(jìn)人才、留住人才、用好人才、提升人才，使員工以公司為家，以目前的職業(yè)為終身職業(yè)，確保所轄項目的物業(yè)管理質(zhì)量，保證了企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。我公司已經(jīng)建立了一套客觀公正的價值評價體系和晉升考核機(jī)制，能量化的盡量加以量化，不能量化的則以適當(dāng)?shù)姆绞睫D(zhuǎn)化可量化的項目，在工作績效的考核方面將注重績效的改進(jìn)，而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L期表現(xiàn)，在考核過程中，以上級考核下級為主，輔以同級之間和下級對上級的評價來綜合衡量，確保考核的公平、公正和公開。比如，小區(qū)的清潔管理，我們在業(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員，充分尊重了業(yè)主的私密空間?！凹磿r服務(wù)”，就是我們將對小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解，并成立“業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊伍”和“二十四小時快速維修隊伍”，保證在業(yè)主需要幫助時會即時出現(xiàn)，為業(yè)主提供及時滿意的服務(wù)，我們強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿意度。我們將根據(jù)各類業(yè)主的不同需求，提供更適合不同層面、不同類型的個性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，實(shí)行有效的“愛好分類、個性服務(wù)”，將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類和大時段上升為業(yè)主細(xì)分、愛好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)。我們從過去的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、一般需求，提高到在滿足業(yè)主上述需求的基礎(chǔ)上，最大可能地滿足于業(yè)主的個性需求、特殊需要的高度；盡可能多地為業(yè)主提供關(guān)懷心靈、關(guān)注人性的深層次的服務(wù)。在物業(yè)管理實(shí)踐中提煉出的人性化物業(yè)管理模式必將使連城國際項目的物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。物業(yè)的人性化管理實(shí)現(xiàn)了幾個統(tǒng)一：對業(yè)主來說，注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一；對公司來說，實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一；對員工來說，體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個人成長的統(tǒng)一。經(jīng)營與小區(qū)公建配套的服務(wù)功能、開設(shè)多項軟硬件設(shè)施，做到想業(yè)主之所想，提供便民、利民的優(yōu)質(zhì)服務(wù)?！M善齊全的服務(wù)體系，滲透物業(yè)管理全方位、體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)多方面連城國際項目確立的服務(wù)業(yè)的鏈接，開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計中提供了完備服務(wù)體系?！c(diǎn)面結(jié)合，突現(xiàn)重點(diǎn)，營造充滿人文、生態(tài)、現(xiàn)代感的高檔居住小區(qū)連城國際小區(qū)地處杭州市的優(yōu)越位置，將是杭州人和各地優(yōu)秀人士關(guān)注的焦點(diǎn)?！獙哟慰臻g與功能定位結(jié)合，物業(yè)管理公司全方位配合實(shí)行“三統(tǒng)一”要做好連城國際項目的物業(yè)管理服務(wù)，就必須要將本項目的層次空間與功能定位相結(jié)合，充分運(yùn)用其特點(diǎn)，進(jìn)行總體構(gòu)思布局，在縱橫交錯的建筑物之間施展物業(yè)管理手段和技術(shù)，忠實(shí)服務(wù)于居民。通過成功的管理與服務(wù)實(shí)踐，必然實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、經(jīng)營者、業(yè)主、消費(fèi)者和物業(yè)公司“多方共贏”的局面。我們會配合主管部