【正文】 超高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)瑞金南路185弄全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市完整街坊上海市消防工作先進(jìn)單位10中石化銷售大廈辦公樓上海市靜安區(qū)鎮(zhèn)寧路98號(hào)11地方天園高層小高層住宅小區(qū)上海市普陀區(qū)東新路355弄上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市文明小區(qū)12嘉 園高層住宅小區(qū)上海市靜安區(qū)萬航渡路458弄上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市綠化小區(qū)上海市花園小區(qū)13嶺南雅苑多層小高層住宅小區(qū)上海市寶山區(qū)嶺南路1181號(hào)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)14錦灝佳園多層/高層住宅小區(qū)上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市綠色環(huán)保小區(qū)15東新大廈辦公樓高級(jí)公寓上海市黃浦區(qū)寧海路、浙江路16創(chuàng)世紀(jì)花園高層住宅小區(qū)上海市徐匯區(qū)零陵路789號(hào)全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)17家化濱江苑住宅小區(qū)上海市浦東新區(qū)浦明路1188弄18春天花園別墅小區(qū)上海市長(zhǎng)寧區(qū)婁山關(guān)路999號(hào)19明日星城高層住宅小區(qū)上海市黃浦區(qū)河南南路1009號(hào)20步高苑高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)陜西南路370弄上海市文明小區(qū)上海市“四高”小區(qū)21臨江大廈辦公樓高級(jí)公寓上海市虹口區(qū)東大名路1062弄虹口區(qū)優(yōu)秀住宅小區(qū)22夏陽(yáng)湖國(guó)際花園高層住宅小區(qū)23地杰國(guó)際城小高層高層住宅小區(qū)上海市浦東新區(qū)24德瑪公寓小高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)肇家浜路188弄25祥和星宇花園多層/小高層/別墅上海市普陀區(qū)鼓浪路真北路26淡水灣花園高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)馬當(dāng)路588號(hào)建設(shè)中27航天苑多層/小高層/別墅住宅小區(qū)上海市閔行區(qū)建設(shè)中28世紀(jì)廣場(chǎng)公眾物業(yè)上海市黃浦區(qū)九江路518號(hào)29和欣國(guó)際花苑高層上海市寶山區(qū)建設(shè)中30無錫金色江南三、四期42多層/小高層/別墅住宅小區(qū)江蘇省無錫市31無錫太湖威尼斯花園別墅江蘇省無錫市全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)32加洲河濱花園多層/高層無錫惠山區(qū)建設(shè)中33達(dá)利廣場(chǎng)12高層/商場(chǎng)/公寓青島黃島開發(fā)區(qū)建設(shè)中34電影華苑住宅小區(qū)徐匯區(qū)零陵路751弄建設(shè)中35天津萊茵小鎮(zhèn)30住宅小區(qū)天津市建設(shè)中36KING紫金門花苑32住宅小區(qū)無錫市建設(shè)中37首創(chuàng)我司倡導(dǎo)：先做好服務(wù)，讓再挑剔的業(yè)主也無處挑剔，然后在管理上堅(jiān)持原則，從不讓步。我司除全權(quán)管理物業(yè)的同時(shí)，還為上海和外地省市的多家物業(yè)公司擔(dān)任顧問，經(jīng)過我司的培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，這些公司物業(yè)管理有了明顯的提高，有的還成為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行業(yè)中的佼佼者。尤其是一些商務(wù)樓的綠色環(huán)境工作，以境外環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行達(dá)標(biāo)，我司管轄的“金鐘廣場(chǎng)”商務(wù)樓被評(píng)為上海市繁華商業(yè)中心地區(qū)首幢“綠色示范大廈”。 2006年榮獲《亞洲物業(yè)管理品牌企業(yè)》稱號(hào)（亞洲物業(yè)管理協(xié)會(huì)、國(guó)際房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)評(píng)定）。178。這些大廈和小區(qū)的物業(yè)管理對(duì)工程技術(shù)方面的要求既高又全面，我司現(xiàn)有各類工程技術(shù)人員200多人，完全能勝任各種建筑設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行管理和養(yǎng)護(hù)維保工作。公司已通過上海市質(zhì)量審核中心ISO9001:2000質(zhì)量管理體系、ISO14001:2004環(huán)境管理體系和GB/T28001:2001職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證。復(fù)地連城國(guó)際前期物業(yè)管理投標(biāo)文件投標(biāo)人名稱：上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司地址和郵編：上海市淮海中路1298號(hào)5樓 200031目 錄投標(biāo)函 …………………………………………………… 1法定代表人身體證明書 ………………………………… 2授權(quán)委托書 ……………………………………………… 2第一章 綜合說明書 …………………………………… 3第二章 小區(qū)物業(yè)管理的整體設(shè)想 …………………… 18第三章 有效的管理機(jī)制 ……………………………… 24第四章 管理規(guī)章制度 ………………………………… 32第五章 創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)與措施 ……………………………… 39第六章 社區(qū)文化活動(dòng) ………………………………… 41第七章 便民服務(wù) ……………………………………… 43第八章 智能化系統(tǒng)的管理維護(hù) ……………………… 46第九章 日常管理的承諾與措施 ……………………… 49第十章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施效果 ……………… 56第十一章 費(fèi)用測(cè)算 …………………………………… 61結(jié)束語(yǔ) …………………………………………………… 68投 標(biāo) 函致：浙江復(fù)地置業(yè)發(fā)展有限公司我方確認(rèn)收到貴方提供的杭州市“復(fù)地連城國(guó)際”前期物業(yè)管理的招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，我方：上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司作為投標(biāo)者正式授權(quán) 市場(chǎng)策劃部經(jīng)理代表我方進(jìn)行有關(guān)投標(biāo)的一切事宜。公司于2002年通過了國(guó)家建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)一級(jí)資質(zhì)的審核，成為滬上40來家國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)之一?！吧蠈?shí)物業(yè)”管理的物業(yè)類型綜合性強(qiáng)、涉及面廣，管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，如在建的超（特）高層綜合商辦樓宇，即世界第一高的〖環(huán)球金融中心〗，建筑面積分別是38萬m2，已經(jīng)在管的〖金鐘廣場(chǎng)〗和〖上實(shí)大廈〗，樓高分別為208米和150米，還有智能化小區(qū)、生態(tài)環(huán)保小區(qū)和年齡達(dá)100余年的近代保護(hù)建筑等。 2004年度上海上實(shí)（集團(tuán)）有限公司黨委系統(tǒng)先進(jìn)黨支部（中共上海上實(shí)（集團(tuán)）有限公司委員會(huì)頒發(fā)）。178。公司對(duì)下轄的各個(gè)管理項(xiàng)目全部實(shí)行ISO9001:2000質(zhì)量管理體系和ISO14001:2004環(huán)境管理體系和GB/T28001：2001職業(yè)健康安全管理體系的貫標(biāo)，這在業(yè)內(nèi)也是不多見的。公司通過多年的實(shí)踐運(yùn)作，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是為了解決各類矛盾和問題，在與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)各方的溝通與協(xié)調(diào)方面，在制止違法（約）裝修（搭建）、保持外立面和環(huán)境不被破壞方面，都能妥善處理，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，對(duì)處理棘手問題有對(duì)策、有方法，而且還不會(huì)引起很大的矛盾糾紛，這是上海同行自嘆望塵莫及的。我司報(bào)修10分鐘到達(dá)的做法，曾被《新民晚報(bào)》專題報(bào)道。充分發(fā)揮“三位一體”（現(xiàn)在以發(fā)展為“多位一體”）管理模式，形成“多方共贏”局面?！叭诵曰飿I(yè)管理模式”就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們?cè)诠ぷ?、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。在業(yè)主擁有業(yè)權(quán)的基礎(chǔ)上，我們的管理服務(wù)會(huì)方便業(yè)主的生活，成立一門式的接待服務(wù)中心，提供全方位的各項(xiàng)服務(wù)，總體協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主的各類事務(wù)，并在第一時(shí)間快速反應(yīng)及時(shí)處理，以滿足業(yè)主的各種需求。我們準(zhǔn)備推出便利式、預(yù)約式、經(jīng)濟(jì)式的衍生服務(wù)（特約服務(wù)、個(gè)性化服務(wù)），為廣大業(yè)主提供更多的方便。工作計(jì)劃 我們將工作計(jì)劃分為前期管理、入住期管理和常規(guī)期管理三部分，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，制定管理工作計(jì)劃。員工培訓(xùn)、考察及實(shí)習(xí) 員工上崗培訓(xùn)：完善和系統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)員工上崗培訓(xùn)，將有利于員工能更快適應(yīng)新的崗位。工作中發(fā)生矛盾應(yīng)內(nèi)部解決，不能在客人面前爭(zhēng)吵，也不能向外界泄露。設(shè)施設(shè)備在保修期間，物業(yè)管理處負(fù)責(zé)設(shè)備的運(yùn)作管理，遇設(shè)備故障，應(yīng)立即與保修單位聯(lián)系，由其負(fù)責(zé)維修或更換。當(dāng)接到報(bào)警信號(hào)時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)，妥善處置，必要時(shí)應(yīng)打110報(bào)警。文件資料按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制文件資料儲(chǔ)存清單。14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，物業(yè)管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無損、正常使用。各類展覽活動(dòng)針對(duì)某一主題請(qǐng)業(yè)主提供物品參與展覽，如書畫展、攝影展、自制手工藝品展等，既提升了活動(dòng)的文化氣息，也為業(yè)主提供了展示自己的舞臺(tái)。一般情況時(shí)，由巡更人員處理后繼續(xù)按路線巡查，中心將記錄事發(fā)原因。智能化系統(tǒng)日常保養(yǎng)及巡視項(xiàng)目?jī)?nèi)容周期監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢查每周保養(yǎng)每半年巡更系統(tǒng)信息讀取器巡視、檢查每月保養(yǎng)每半年紅外探測(cè)器保養(yǎng)每年智能控制中心設(shè)備保養(yǎng)每年消防報(bào)警系統(tǒng)巡視、檢查每月保養(yǎng)每半年巡邏路線的最佳選擇最佳的巡邏路線與通訊工具將使小區(qū)的安全管理無死區(qū)、盲區(qū)。第九章 日常管理的承諾與措施入住管理入住籌備階段包括：入住所收取的各項(xiàng)費(fèi)用及計(jì)費(fèi)時(shí)間的確定入住實(shí)施支出費(fèi)用的確定入住文件及資料準(zhǔn)備 其他物品準(zhǔn)備小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)管理人員配置入住準(zhǔn)備階段包括：對(duì)接入住前的接管驗(yàn)收工作對(duì)接返修工作事宜入住前開荒保潔布置集中辦理入住現(xiàn)場(chǎng)入住現(xiàn)場(chǎng)及業(yè)主經(jīng)過路線布置鑰匙接管入住相關(guān)咨詢解答培訓(xùn)入住其他工作準(zhǔn)備文件資料平面設(shè)計(jì)與印刷裝袋入住實(shí)施階段包括：入住流程和崗位安排人員培訓(xùn)以及進(jìn)行模擬演練開發(fā)商向業(yè)主交驗(yàn)房屋業(yè)主入住手續(xù)辦理入住現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)事件的處理業(yè)主檔案存檔 智能化系統(tǒng)及公共設(shè)施管線的保護(hù)落實(shí)專人確保預(yù)埋管線圖紙資料完整性，實(shí)地標(biāo)樁、標(biāo)示的準(zhǔn)確完整，并有詳細(xì)記錄；制定專項(xiàng)制度，制止區(qū)內(nèi)施工單位、裝修施工隊(duì)未經(jīng)同意私自拆改行為，經(jīng)審核同意，應(yīng)有相關(guān)手續(xù)，資料完整，查詢方便；落實(shí)專人定期對(duì)管線設(shè)施進(jìn)行巡檢，做好巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。電梯報(bào)警對(duì)講系統(tǒng)的日常運(yùn)行 智能中心作為電梯管理的一級(jí)監(jiān)控，當(dāng)電梯報(bào)警時(shí)，由相關(guān)人員立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理，當(dāng)相關(guān)人員10秒內(nèi)未能接聽報(bào)警時(shí)，由智能中心接聽報(bào)警，并迅速通知管理人員解救被困人員，同時(shí)通知電梯維修部在3分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)存解決。經(jīng)過對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)考查及分析，根據(jù)其地理環(huán)境與特點(diǎn)，我們將采取相應(yīng)的措施，以確保本項(xiàng)目能更合理、完善地進(jìn)行服務(wù)、管理。針對(duì)不同年齡的業(yè)主群體，組織相應(yīng)的興趣愛好活動(dòng)團(tuán)體兒童興趣班兒童活動(dòng)是聯(lián)系陌生家庭之間的重要紐帶，可根據(jù)資源情況組織一些兒童興趣班，舞蹈班、聲樂班、書法班、繪畫班等。10排水管線、明暗溝完好率98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行檢查和疏通清潔，維修處監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。針對(duì)本項(xiàng)目及物業(yè)管理特點(diǎn)，配備專業(yè)的檔案管理人員，對(duì)所有檔案進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的管理。工作方式：門崗實(shí)行站立式服務(wù)，對(duì)出入小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)敬禮致意，室內(nèi)、外崗均為活動(dòng)崗，各崗位可輪換工作，保持不間斷的流動(dòng)巡視。多年來，公司一直致力于探索規(guī)范化、制度化的管理途徑，大力加強(qiáng)制度建設(shè)。佩工號(hào)卡，衣著注意整齊，不掉扣露胸，不準(zhǔn)光腳穿鞋子上崗。根據(jù)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)之要求,招聘連城國(guó)際物業(yè)管理服務(wù)所需之所有管理員工。監(jiān)督機(jī)制我司有完善的監(jiān)督機(jī)制，主要包括:實(shí)時(shí)監(jiān)控制度，公司利用網(wǎng)絡(luò)隨時(shí)對(duì)各管理部以及各部門日常管理工作進(jìn)行監(jiān)督控制，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正；定期報(bào)告制度，各處定期匯報(bào)工作情況，提交工作計(jì)劃，由公司審核，并評(píng)估工作業(yè)績(jī)；不定期巡察，彌補(bǔ)紕漏，促進(jìn)管理工作更加完善；投訴制度，接受業(yè)主投訴，并盡快做出處理方案，調(diào)查事情原委，盡可能給業(yè)主滿意的答復(fù)；接受業(yè)主及各級(jí)行政部門的監(jiān)督，定期向業(yè)主通報(bào)物業(yè)管理情況，定期公開財(cái)務(wù)狀況和物業(yè)管理運(yùn)作情況。加強(qiáng)監(jiān)督，建立多元化、全方位監(jiān)督體系本企業(yè)開創(chuàng)的多元化、全方位的管理服務(wù)監(jiān)督體系得到了物業(yè)管理界和主管部門一致好評(píng)，也伴隨著企業(yè)的發(fā)展，成為本企業(yè)的一大特色。我們?cè)谖飿I(yè)行業(yè)內(nèi)已經(jīng)具有以下三個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)：一是具有對(duì)人才有吸引力的、符合企業(yè)實(shí)際的薪酬福利政策；二是重視與員工的溝通，加大了情感投資力度，充分尊重員工，對(duì)員工進(jìn)行“人文關(guān)懷、情感服務(wù)”，用溫馨、和諧的企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系氛圍打動(dòng)和感染員工，讓員工感受到企業(yè)這個(gè)“大家庭”的溫暖；三是進(jìn)行職位激勵(lì)，幫助員工進(jìn)行職業(yè)生涯設(shè)計(jì)，給員工特別是中高層管理人員自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)。物業(yè)管理也將從業(yè)態(tài)源頭開始，全方位滲透，多方面體現(xiàn)，把西方理性與東方人性有機(jī)結(jié)合，提供杭州人和優(yōu)秀人士都能接受的管理服務(wù)，用細(xì)心、貼心、用心的服務(wù)理念，貫穿于物業(yè)管理服務(wù)全過程。能不能做到規(guī)范發(fā)展，已經(jīng)成為衡量一個(gè)行業(yè)、一個(gè)企業(yè)整體水平的重要標(biāo)志。我司將管理物業(yè)作為物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容，非常關(guān)注對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)?！既鹉闲略贰皆?000年10月被評(píng)為上海市首批“四高小區(qū)”，2002年2月被評(píng)為“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”，2002年底又被評(píng)為“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，期間還獲得諸多單項(xiàng)榮譽(yù)。1999年2月，我司就通過了“涉外超高層綜合商辦樓”和“超高層住宅小區(qū)”的ISO9002質(zhì)量保證體系的第三方認(rèn)證，2002年2月又通過了ISO9001:2000質(zhì)量管理體系的改版認(rèn)證。178。 2004年度全國(guó)質(zhì)量、服務(wù)誠(chéng)信示范單位（全國(guó)市場(chǎng)誠(chéng)信建設(shè)組織委員會(huì)頒發(fā)）。公司還配備有齊全的具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的VIP服務(wù)接待、工程維修、安全保衛(wèi)和清潔保綠隊(duì)伍。（九）所有與本招標(biāo)有關(guān)的函件請(qǐng)發(fā)往下列地址：地址：上海市淮海中路1298號(hào)5樓郵政編碼：200031單位名稱（法人公章）：法定代表人（簽名或蓋章）：日期： 2007年 10月 12日法定代表人身份證明書致：浙江復(fù)地置業(yè)發(fā)展有限公司（居民身份證號(hào)碼：）在我單位任董事