【正文】 總體協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主的各類事務(wù)，并在第一時(shí)間快速反應(yīng)及時(shí)處理，以滿足業(yè)主的各種需求。安全第一，保障住宅小區(qū)公共秩序安全業(yè)主對(duì)于居家安全是十分關(guān)切的，安全保障程度也是最能直觀反映物業(yè)管理公司管理水準(zhǔn)的，將直接影響業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意度。比如，制定管委會(huì)例會(huì)制度，對(duì)小區(qū)交通、業(yè)主入住、噪音控制、設(shè)備設(shè)施維保工作進(jìn)行制度化、程序化的管理，確保社區(qū)安寧、祥和，做到開放空間松而不亂，有序開放；封閉空間外部固若金湯，內(nèi)部寬松愉悅。智能設(shè)施，提供專業(yè)物業(yè)管理維護(hù)保養(yǎng)連城國際項(xiàng)目中智能化系統(tǒng)十分完善而且先進(jìn)，物業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員就需要掌握相應(yīng)的科技知識(shí)，既要懂操作，也要懂系統(tǒng)維護(hù)。同時(shí)，培養(yǎng)和配備一支掌握智能化系統(tǒng)技術(shù)及管理方法的專業(yè)技能精湛的早期管理服務(wù)隊(duì)伍。我們已在企業(yè)所轄項(xiàng)目中全方位的使用了現(xiàn)時(shí)較為先進(jìn)的物業(yè)管理軟件系統(tǒng)。加強(qiáng)監(jiān)督，建立多元化、全方位監(jiān)督體系本企業(yè)開創(chuàng)的多元化、全方位的管理服務(wù)監(jiān)督體系得到了物業(yè)管理界和主管部門一致好評(píng)，也伴隨著企業(yè)的發(fā)展，成為本企業(yè)的一大特色。當(dāng)業(yè)主需要時(shí)，我們會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)在業(yè)主面前；當(dāng)業(yè)主暫不需要時(shí)，我們將待命。我們準(zhǔn)備推出便利式、預(yù)約式、經(jīng)濟(jì)式的衍生服務(wù)（特約服務(wù)、個(gè)性化服務(wù)），為廣大業(yè)主提供更多的方便。因此，對(duì)配套商鋪的招商要貼近生活需要，生活必需貫徹有統(tǒng)一策劃、分門別類，兼顧健康、休閑、娛樂。同時(shí)采取有效措施，做到燈光不造成光污染；聲音不造成噪音污染；清潔不造成衛(wèi)生污染；商鋪不造成環(huán)境污染。環(huán)境管理，展現(xiàn)自然宜人的海派新風(fēng)格對(duì)連城國際項(xiàng)目的環(huán)境綠化管理是重中之重，我們擬在公共綠地、商鋪門前、公寓居住區(qū)的門前、窗臺(tái)和露臺(tái)上擺放一些綠化，點(diǎn)綴美化環(huán)境，給人以常綠常新的感覺，并在滿足社區(qū)居民需求的同時(shí)，兼顧觀賞性，展現(xiàn)出自然宜人的海派新風(fēng)格。在連城國際項(xiàng)目的物業(yè)管理中，我們將逐步加大技術(shù)投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中的比重；環(huán)境綠化逐漸實(shí)行綠化機(jī)械化，既提高工作效率，又節(jié)約人力成本；在機(jī)電設(shè)備管理中，利用成熟的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，加快智能化建設(shè)。我們將綜合考慮員工的性別、職務(wù)、學(xué)歷、年齡等幾方面因素，制定能滿足絕大多數(shù)員工利益的激勵(lì)機(jī)制：物質(zhì)激勵(lì)：增加員工的工資、生活福利、保險(xiǎn)，發(fā)放獎(jiǎng)金、生活用品、工資晉級(jí)。監(jiān)督機(jī)制我司有完善的監(jiān)督機(jī)制，主要包括:實(shí)時(shí)監(jiān)控制度，公司利用網(wǎng)絡(luò)隨時(shí)對(duì)各管理部以及各部門日常管理工作進(jìn)行監(jiān)督控制，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正；定期報(bào)告制度，各處定期匯報(bào)工作情況，提交工作計(jì)劃，由公司審核，并評(píng)估工作業(yè)績(jī)；不定期巡察，彌補(bǔ)紕漏，促進(jìn)管理工作更加完善；投訴制度，接受業(yè)主投訴，并盡快做出處理方案，調(diào)查事情原委，盡可能給業(yè)主滿意的答復(fù)；接受業(yè)主及各級(jí)行政部門的監(jiān)督，定期向業(yè)主通報(bào)物業(yè)管理情況，定期公開財(cái)務(wù)狀況和物業(yè)管理運(yùn)作情況。信息反饋機(jī)制在內(nèi)部的反饋中，管理部有定期與不定期的各種會(huì)議，比如每周一次的主管人員例會(huì)；每周五的各班組班務(wù)會(huì)；每月一次的主管會(huì)議等等，會(huì)議的內(nèi)容就是反應(yīng)情況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問題。工作計(jì)劃 我們將工作計(jì)劃分為前期管理、入住期管理和常規(guī)期管理三部分，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，制定管理工作計(jì)劃。保安設(shè)備對(duì)講機(jī)、警棍、聚光手電筒、遮陽傘等其他設(shè)備。保安主管 男性, 2535歲 高中以上學(xué)歷，三年以上相關(guān)經(jīng)歷，保安崗位證書、消防崗位證書，會(huì)操作常見的消防設(shè)備，具備一定的保安消防知識(shí)，并有對(duì)保安隊(duì)員的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，能負(fù)責(zé)全公司保安條線的整體工作，善于處理各類突發(fā)事件，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)?？头鞴?男/女性，35歲左右，大專以上學(xué)歷，三年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，良好的溝通表達(dá)和協(xié)調(diào)能力，有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理人員上崗證書。 保安員（男），年齡30歲以下，初中以上學(xué)歷,工作責(zé)任心強(qiáng)，無違法犯罪記錄，人品佳，退伍軍人優(yōu)先。接待 女性，25歲左右，大專以上學(xué)歷，形象佳，聲音甜美，語言溝通能力強(qiáng)，熟悉電腦操作，熟練掌握各類表單的編制。根據(jù)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)之要求,招聘連城國際物業(yè)管理服務(wù)所需之所有管理員工。擬訂整體招聘計(jì)劃（包括招聘廣告內(nèi)容、招聘人數(shù)、技術(shù)要求、所需學(xué)歷及工作經(jīng)驗(yàn)等）。員工培訓(xùn)、考察及實(shí)習(xí) 員工上崗培訓(xùn)：完善和系統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)員工上崗培訓(xùn)，將有利于員工能更快適應(yīng)新的崗位。我們將針對(duì)連城國際項(xiàng)目特性及物業(yè)管理中心員工之具體情況，度身定制一系列上崗前物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)課程。同時(shí)，我們亦會(huì)對(duì)聘用的物業(yè)管理員工進(jìn)行考核和評(píng)估，就員工之物業(yè)管理服務(wù)能力進(jìn)行評(píng)估，挑選出合適之物業(yè)管理人選，組建優(yōu)秀物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。務(wù)求連城國際物業(yè)管理中心在職員工服務(wù)素質(zhì)能達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)要求。員工獎(jiǎng)懲制度員工日?？己瞬捎糜浄种?，以100分為基準(zhǔn)，根據(jù)員工表現(xiàn)對(duì)分值進(jìn)行加減，員工的得分將作為獎(jiǎng)懲、續(xù)聘的依據(jù)。勤洗澡更衣、勤剪指甲、勤洗手。佩工號(hào)卡，衣著注意整齊，不掉扣露胸，不準(zhǔn)光腳穿鞋子上崗。工作時(shí)間不準(zhǔn)談話聊天，不交頭接耳，更不能說粗話。工作中發(fā)生矛盾應(yīng)內(nèi)部解決，不能在客人面前爭(zhēng)吵，也不能向外界泄露。工作時(shí)間穿本單位規(guī)定的統(tǒng)—的工作服，左胸前佩戴服務(wù)標(biāo)志。頭發(fā)要整潔、梳理整齊，不得有頭皮屑。雙手保持清潔，指甲內(nèi)不得留有污物，夏季手臂保持清潔。挺胸抬頭，不能彎腰駝背，也不能肩膀向一側(cè)傾斜。要顯得莊重有禮，落落大方。多年來，公司一直致力于探索規(guī)范化、制度化的管理途徑，大力加強(qiáng)制度建設(shè)。針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本公司將在充分吸收原有管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策法規(guī)，編制適合于本項(xiàng)目的一整套管理制度。設(shè)施設(shè)備在保修期間，物業(yè)管理處負(fù)責(zé)設(shè)備的運(yùn)作管理，遇設(shè)備故障，應(yīng)立即與保修單位聯(lián)系，由其負(fù)責(zé)維修或更換。環(huán)境衛(wèi)生管理運(yùn)作制度大廳的清潔——大廳的地面、壁面每天清潔一次，平時(shí)巡掃不間斷；樓層指示牌、信報(bào)箱每天清潔一次；大廳門口設(shè)防塵除塵腳墊；陰雨天放置防濕腳墊，豎立“小心防滑”告示牌，并提供雨傘放置箱，保持大廳及公共走道的整潔、安全。所有公用部位的玻璃窗每月清潔一次。樓梯臺(tái)階、樓道扶手、樓梯間地面、壁面日常清潔每天一次，巡掃不間斷。垃圾清運(yùn)——日產(chǎn)日清，每天清掃二次。夜間不允許閑雜人員留宿小區(qū)內(nèi)。工作方式：門崗實(shí)行站立式服務(wù)，對(duì)出入小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)敬禮致意，室內(nèi)、外崗均為活動(dòng)崗，各崗位可輪換工作，保持不間斷的流動(dòng)巡視。對(duì)進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛作為引導(dǎo)管理工作，防止車輛被盜；對(duì)小區(qū)周邊道路及綠化區(qū)域?qū)嵤┎婚g斷的巡視值勤。當(dāng)接到報(bào)警信號(hào)時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)，妥善處置，必要時(shí)應(yīng)打110報(bào)警。要認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，為小區(qū)創(chuàng)造一個(gè)良好的消防安全環(huán)境。每月二次檢查消防設(shè)施完好，每季度一次檢查滅火器完好。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)、爆炸等其他危及人身、社會(huì)安全的突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)按照應(yīng)急方案，以最快的速度趕至現(xiàn)場(chǎng)，引導(dǎo)和疏散人群，進(jìn)行搶險(xiǎn)、救災(zāi)工作。其它規(guī)章制度為了使各工種的各項(xiàng)工作更趨于規(guī)范化和可操作性，在介入物業(yè)管理服務(wù)后，我們會(huì)根據(jù)分工不同將詳細(xì)制定各種操作規(guī)程、工作制度和作業(yè)流程，形成一整套工作質(zhì)量文件，目的是要在各項(xiàng)服務(wù)中，使各工種人員上崗有標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)有依據(jù)，操作符合規(guī)范。主要的文件目錄如下：消防設(shè)備操作規(guī)程水系統(tǒng)操作規(guī)程配電系統(tǒng)操作規(guī)程弱電系統(tǒng)操作規(guī)程電梯安全運(yùn)行規(guī)程防火管理制度、處理規(guī)程設(shè)備巡視、檢查制度設(shè)備運(yùn)行、看管制度設(shè)備維護(hù)、檢測(cè)制度日常維修工作制度綠化工工作制度保潔工工作制度安保員工作制度理員工作制度接待員工作制度管理處檢查制度管理處崗位經(jīng)濟(jì)考核細(xì)則檔案的建立與管理檔案資料管理是物業(yè)管理的重要組成部分。針對(duì)本項(xiàng)目及物業(yè)管理特點(diǎn)，配備專業(yè)的檔案管理人員，對(duì)所有檔案進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的管理。文檔資料的收集、編目、歸檔、保管按本公司文檔資料管理程序進(jìn)行，做到標(biāo)識(shí)清晰、分類明確、易于查閱，并采取防蟲、防蛀、防霉、防潮、防火等防護(hù)措施。文件資料按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制文件資料儲(chǔ)存清單。借閱文檔資料必須辦理手續(xù)，外來人員查閱資料必須驗(yàn)證并登記其人證件，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理同意后方可查閱。對(duì)遺留違章與業(yè)委會(huì)、政府合作，逐步解決。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足業(yè)主需要。5綠化完好率98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，并由環(huán)境綠化處主管監(jiān)督執(zhí)行，以實(shí)現(xiàn)小區(qū)公共綠化綠地?zé)o破壞、無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復(fù)。7道路完好率及使用率90%92%建立報(bào)修機(jī)制，落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。10排水管線、明暗溝完好率98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行檢查和疏通清潔，維修處監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。12停車場(chǎng)、單車棚完好率90%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行周期養(yǎng)護(hù)，以確保設(shè)施完好，美觀整潔。14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，物業(yè)管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無損、正常使用。我們?cè)谖飿I(yè)經(jīng)營(yíng)過程中，堅(jiān)持以“業(yè)戶滿意第一”為核心，通過對(duì)不同年齡層次和群體的個(gè)性化需求分析，推出各類服務(wù)項(xiàng)目，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)使企業(yè)獲利。再次，采用現(xiàn)代化管理技術(shù)，發(fā)揮高科技在管理中的作用。我們將根據(jù)智能化系統(tǒng)在公司所管理小區(qū)成功運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合“連城國際”的特點(diǎn)，制定相應(yīng)管理方案。為業(yè)戶提供一個(gè)安全、舒適、便捷、高效的生活環(huán)境。連城國際項(xiàng)目社區(qū)文化的建設(shè)將在倡導(dǎo)健康人生的同時(shí)緊隨上實(shí)企業(yè)文化的脈絡(luò)，集中體現(xiàn)出健康與文化溶入生活的精髓。針對(duì)不同年齡的業(yè)主群體，組織相應(yīng)的興趣愛好活動(dòng)團(tuán)體兒童興趣班兒童活動(dòng)是聯(lián)系陌生家庭之間的重要紐帶，可根據(jù)資源情況組織一些兒童興趣班，舞蹈班、聲樂班、書法班、繪畫班等。各類體育項(xiàng)目俱樂部針對(duì)中青年業(yè)主，可以組織成立各類日常體育項(xiàng)目俱樂部，定期組織聯(lián)賽、友誼賽等，如足球、籃球、羽毛球、乒乓球、網(wǎng)球等體育隊(duì)，定期開展競(jìng)技比賽。各類展覽活動(dòng)針對(duì)某一主題請(qǐng)業(yè)主提供物品參與展覽，如書畫展、攝影展、自制手工藝品展等，既提升了活動(dòng)的文化氣息，也為業(yè)主提供了展示自己的舞臺(tái)。文藝活動(dòng)重大節(jié)日期間組織文藝晚會(huì)、嘉年華會(huì)，活躍氣氛，增強(qiáng)小區(qū)凝聚力。美容護(hù)膚講座針對(duì)女性業(yè)主，與美容機(jī)構(gòu)定期組織美容護(hù)膚知識(shí)講座，宣傳相關(guān)知識(shí)與產(chǎn)品，可適當(dāng)獲取一定的服務(wù)費(fèi)用。第七章 便民服務(wù)便民服務(wù)開展的總體思路提供種類齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主口常的衣、食、住、行、用等每一個(gè)方面。注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。與社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在社區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過社會(huì)力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。經(jīng)過對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)考查及分析，根據(jù)其地理環(huán)境與特點(diǎn)，我們將采取相應(yīng)的措施，以確保本項(xiàng)目能更合理、完善地進(jìn)行服務(wù)、管理。智能中心將把巡更路線、簽到器點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的時(shí)間間隔閡巡更遙控器、對(duì)講機(jī)的資料記入電腦加以控制。一般情況時(shí)，由巡更人員處理后繼續(xù)按路線巡查，中心將記錄事發(fā)原因。智能停車管理系統(tǒng)的日常運(yùn)行 管理處對(duì)于車輛的管理，除了采用固定崗?fù)?，將充分利用智能設(shè)備的先進(jìn)功能。一旦車主將磁卡丟失，應(yīng)立即報(bào)告智能中心，可避免出現(xiàn)丟車事故。使得未在智能停車系統(tǒng)監(jiān)控下的車輛無法進(jìn)出。智能中心的監(jiān)控人員將全天候?qū)嵤?4小時(shí)屏幕監(jiān)控，同時(shí)將監(jiān)控異常情況記入錄像帶，以備查證。緊急情況時(shí)按應(yīng)急處理方案執(zhí)行。電梯報(bào)警對(duì)講系統(tǒng)的日常運(yùn)行 智能中心作為電梯管理的一級(jí)監(jiān)控，當(dāng)電梯報(bào)警時(shí)，由相關(guān)人員立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理，當(dāng)相關(guān)人員10秒內(nèi)未能接聽報(bào)警時(shí)，由智能中心接聽報(bào)警，并迅速通知管理人員解救被困人員，同時(shí)通知電梯維修部在3分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)存解決。消防報(bào)警系統(tǒng)的日常運(yùn)行按照消防有關(guān)規(guī)定，對(duì)各重點(diǎn)場(chǎng)所、部位設(shè)置報(bào)警監(jiān)測(cè)裝置，并將信號(hào)接到智能控制中心。智能化系統(tǒng)日常保養(yǎng)及巡視項(xiàng)目?jī)?nèi)容周期監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢查每周保養(yǎng)每半年巡更系統(tǒng)信息讀取器巡視、檢查每月保養(yǎng)每半年紅外探測(cè)器保養(yǎng)每年智能控制中心設(shè)備保養(yǎng)每年消防報(bào)警系統(tǒng)巡視、檢查每月保養(yǎng)每半年巡邏路線的最佳選擇最佳的巡邏路線與通訊工具將使小區(qū)的安全管理無死區(qū)、盲區(qū)。流動(dòng)崗巡邏路線的定時(shí)輪換將使巡更人員始終保持良好的精神狀態(tài)和充沛的體力?；鹁l(fā)生時(shí)，迅速進(jìn)入緊急狀態(tài)，在監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮下履行自己的職責(zé)。治安報(bào)警的應(yīng)急處理連城國際在小區(qū)內(nèi)安裝了先進(jìn)的安全管理設(shè)備，但僅有先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備優(yōu)勢(shì)是不足夠的，決定的因素是人，是經(jīng)過恰當(dāng)培訓(xùn)具備優(yōu)秀素質(zhì)的安全保衛(wèi)隊(duì)伍。各種報(bào)警，都將通過監(jiān)控中心得到迅速有序的處理。在監(jiān)控中心的調(diào)度下，電梯的應(yīng)急問題將由專業(yè)人員在最短時(shí)間內(nèi)解決。第九章 日常管理的承諾與措施入住管理入住籌備階段包括：入住所收取的各項(xiàng)費(fèi)用及計(jì)費(fèi)時(shí)間的確定入住實(shí)施支出費(fèi)用的確定入住文件及資料準(zhǔn)備 其他物品準(zhǔn)備小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)管理人員配置入住準(zhǔn)備階段包括：對(duì)接入住前的接管驗(yàn)收工作對(duì)接返修工作事宜入住前開荒保潔布置集中辦理入住現(xiàn)場(chǎng)入住現(xiàn)場(chǎng)及業(yè)主經(jīng)過路線布置鑰匙接管入住相關(guān)咨詢解答培訓(xùn)入住其他工作準(zhǔn)備文件資料平面設(shè)計(jì)與印刷裝袋入住實(shí)施階段包括：入住流程和崗位安排人員培訓(xùn)以及進(jìn)行模擬演練開發(fā)商向業(yè)主交驗(yàn)房屋業(yè)主入住手續(xù)辦理入住現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)事件的處理業(yè)主檔案存檔 智能化系統(tǒng)及公共設(shè)施管線的保護(hù)落實(shí)專人確保預(yù)埋管線圖紙資料完整性，實(shí)地標(biāo)樁、標(biāo)示的準(zhǔn)確完整，并有詳細(xì)記錄；制定專項(xiàng)制度，制止區(qū)內(nèi)施工單位、裝修施工隊(duì)未經(jīng)同意私自拆改行為，經(jīng)審核同意，應(yīng)有相關(guān)手續(xù)，資料完整，查詢方便；落實(shí)專人定期對(duì)管線設(shè)施進(jìn)行巡檢，做好巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，采取以下物理防范措施：所有外圍墻應(yīng)有足夠的高度（2M），且圍墻底部不應(yīng)設(shè)置有面積太大的裝飾鐵藝，防止犯罪分子破壞進(jìn)入，圍墻頂端