【正文】 ) 1 08002000(日)(1)管理運(yùn)作進(jìn)程　　①業(yè)主與**物業(yè)管理公司　　物業(yè)管理的運(yùn)作由業(yè)主委任**物業(yè)管理公司指定管理經(jīng)理人，負(fù)責(zé)本物業(yè)的一切物業(yè)管理事宜，本行則直接向業(yè)主負(fù)責(zé)并需定期或每月提交管理報(bào)告和物業(yè)財(cái)務(wù)資料。而其他管理人員也將配合大廈運(yùn)作需要設(shè)置適當(dāng)人員。　?、?*物業(yè)管理公司與基層管理員工　　各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗(yàn)在物業(yè)正式營(yíng)運(yùn)前接受調(diào)配及訓(xùn)練，該級(jí)別的管理員工將著重選擇有實(shí)質(zhì)經(jīng)驗(yàn)的管理人員，務(wù)求能配合日常管理事務(wù)運(yùn)作。(2)管理員工的工作細(xì)則　　①物業(yè)主管　　●技其職權(quán)所屬，緊密監(jiān)管其轄下各員工的日常工作；　　●編制員工輪值表，作出精細(xì)安排，需要時(shí)調(diào)派適量員工當(dāng)值，避免出現(xiàn)人手不足，或冗員過(guò)多的情況；　　●每日呈交工作報(bào)告給公司物業(yè)管理部；　　●主持每周工作會(huì)議，檢討工作表現(xiàn)，并籍此溝通各階層工作人員；　　●巡檢其職責(zé)范圍內(nèi)的運(yùn)作，以確保完成下列各項(xiàng)工作：　　v清潔情況滿意　　v保安系統(tǒng)操作正?！　排水系統(tǒng)正?！　空調(diào)供應(yīng)正?！　園藝擺設(shè)滿意　　v走火通路無(wú)障礙物阻塞　　V后備系統(tǒng)正常　　●第一時(shí)間處理投訴，并確保事件已圓滿解決為止；　　●協(xié)助安排物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人員探訪廣場(chǎng)承租戶；　　●遇有事件發(fā)生時(shí)，第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)，指揮員工并控制場(chǎng)面；　　●熟悉所有緊急情況處理步驟，臺(tái)風(fēng)預(yù)防措施、放火設(shè)施、緊急出路位置等?！　、诰S修保養(yǎng)員　　●按照主管指示執(zhí)行修繕程序或其他應(yīng)急職務(wù)；　　●負(fù)責(zé)廣場(chǎng)內(nèi)一切維修工程，如經(jīng)由上級(jí)認(rèn)定要由指定承包商保養(yǎng)的例外：　　●維修工程進(jìn)行時(shí)，應(yīng)盡量避免對(duì)用戶造成不便；　　●倘若工程進(jìn)行時(shí)，涉及停電、停水、?？照{(diào)時(shí)，需由上級(jí)決定，并發(fā)出書面通告預(yù)先通知；　　●每日做好并提交工作記錄以及各修繕紀(jì)錄：　　●領(lǐng)取工具時(shí)應(yīng)填寫申請(qǐng)表，及妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并及時(shí)記錄；　　●進(jìn)行任何工作時(shí)，應(yīng)以保證安全為原則：　　●按時(shí)檢查緊急系統(tǒng)，如抽水機(jī)、后備電力系統(tǒng)等?！　、萸鍧崋T工／承包商　　●打掃及清潔所有公共地方，包括公共走廊、樓梯、電梯大堂、管理處、洗手間及天臺(tái)等；　　●清洗所有公共設(shè)施設(shè)備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類喉管、木器、金屬品、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設(shè)備、垃圾設(shè)備及煙灰缸等；　　●所有公共地板打蠟；　　●將廢棄的用品收集及處置妥當(dāng)：　　●清潔及清除排水系統(tǒng)，以防堵塞：　　●按照大樓經(jīng)理／主管／組長(zhǎng)的指示執(zhí)行其他清潔職務(wù)或特別服務(wù)；　　●所有在高空外墻工作之清潔員，必須配帶安全設(shè)備，違者一律處以紀(jì)律處分：　　●所有清潔工具、用品，均為大樓財(cái)物，如有不正當(dāng)使用者，可能被視為盜竊論，外包廠商工具器材例外?！　　癖拘袑⑴浜蠘I(yè)主代表意見，擬定保安人員崗位，設(shè)立特定并適合**物業(yè)的保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線圖表等?！　　裨诖髽钦綘I(yíng)運(yùn)前，本公司將依據(jù)業(yè)主的特定要求制定一套能符合大樓需要的保安計(jì)劃草本供業(yè)主批核及確認(rèn)?！　　癖竟緦溆羞m當(dāng)報(bào)表監(jiān)督清潔承包商日常運(yùn)作，如查核清潔員工資歷，監(jiān)察清潔服務(wù)品質(zhì)等。　　●本公司建議租用戶的單位內(nèi)清潔委任相同的承包商處理，從而減少大樓內(nèi)保安及管理運(yùn)作問(wèn)題。本公司將協(xié)助擬定租用戶內(nèi)的清潔服務(wù)細(xì)則及條款以期達(dá)到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。各駐大樓技工：將在高級(jí)技師督導(dǎo)下處理各項(xiàng)操作、維護(hù)及定期保養(yǎng)工序?！　　癖竟緦⒃诒晃螢槲飿I(yè)管理代理后，為大樓制定一套五年的長(zhǎng)期修繕計(jì)劃書，并由業(yè)主審核后開始施行。經(jīng)業(yè)主核準(zhǔn)后，本公司將預(yù)算案作為大樓財(cái)務(wù)預(yù)算管理基準(zhǔn)，由業(yè)主授權(quán)全責(zé)處理；　　●依據(jù)預(yù)算案，本公司將建議管理處制訂空調(diào)費(fèi)及保證金金額。　　3)收支損益表　　●本公司將每月提交大樓收支損益報(bào)告于業(yè)主批核，報(bào)告內(nèi)容包括大樓所有支出明細(xì)項(xiàng)目及預(yù)估支出，并提供管理費(fèi)收支帳目與應(yīng)收帳款相對(duì)照，以供業(yè)主了解大樓財(cái)務(wù)狀況；　　●大樓收支損益帳寄每年由認(rèn)可會(huì)計(jì)師稽核并存檔作記錄?！　?)代收租金及管理費(fèi)　　●本公司將每月代業(yè)主發(fā)出租金通知單給承租戶，所有收到的租金將立即存入業(yè)主指定銀行帳戶，并按時(shí)提交書面報(bào)告有關(guān)租金資料，同時(shí)本公司還將向欠租的租戶發(fā)出催收通知書，以確保業(yè)主能依期收到租金款項(xiàng)；　　●除發(fā)出租金通知單外，本公司還將于每月發(fā)出管理費(fèi)通知單給各承租戶，并將所有收到的費(fèi)用存入前述管理帳戶，并依據(jù)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)將其用于大樓管理營(yíng)運(yùn)?！　??！　?．處理租戶投訴　　●駐大樓管理處將記錄所有租用戶的建議或投訴，并在最短時(shí)間內(nèi)處理；　　●本公司物業(yè)管理部主管級(jí)人員將連同駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)主管定期友善拜訪各承租戶，做適當(dāng)溝通：　　●將所有租戶的建議及投訴記錄提供給以備業(yè)主查核及檢討?！　?1．公共關(guān)系　　●定期與大樓各業(yè)戶溝通并搜集意見，維持雙方友好關(guān)系，促使大廈管理運(yùn)作更暢順；　　●與區(qū)內(nèi)政府機(jī)關(guān)及有關(guān)團(tuán)體保持聯(lián)絡(luò)，遏有特別時(shí)間或狀況時(shí)能即時(shí)發(fā)揮作用。服務(wù)形式及費(fèi)用　　一、服務(wù)形式　　(一)、顧問(wèn)服務(wù)　　本公司將在被委任為物業(yè)管理顧問(wèn)期間，定期與業(yè)主、建筑師、承建商及各有關(guān)單位舉行會(huì)議，報(bào)告工作進(jìn)度及檢討有關(guān)問(wèn)題并提供專業(yè)意見。　　(二)、實(shí)質(zhì)管理服務(wù)　　本公司在樓宇使用執(zhí)照發(fā)放后開始進(jìn)行實(shí)質(zhì)管理服務(wù)并直接與業(yè)主負(fù)責(zé)，派出管理人員進(jìn)駐大樓提供建議書所確定的服務(wù)，并定期與業(yè)主舉行會(huì)議，提交管理運(yùn)作報(bào)告?！　《?、服務(wù)費(fèi)用　　(一)、管理顧問(wèn)服務(wù)　　為確立業(yè)主對(duì)本公司專業(yè)服務(wù)的信心，此階段服務(wù)本公司將不收取顧問(wèn)費(fèi)用。　　(二)、物業(yè)管理服務(wù)　　依據(jù)建議書所提供的全面物業(yè)管理服務(wù)，(包括大樓管理、保安管理、財(cái)務(wù)管理、維護(hù)管理等項(xiàng)目)自發(fā)出入伙紙委任期開始，公司將于每月在管理帳戶內(nèi)收取人民幣一萬(wàn)二千元整作為服務(wù)費(fèi)，每十二個(gè)月再行