【正文】 也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。清潔一座大樓例如香港新中國(guó)銀行大廈的幕墻，其難度和這項(xiàng)工程所涉及的龐大費(fèi)用，實(shí)非一般人所能想象。一幢工貿(mào)大廈是否得到完善管理，這對(duì)該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響，與此同時(shí)其資本價(jià)值也會(huì)因而受到影響?！　《?、停車塌管理現(xiàn)今停車塌的設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動(dòng)管理系統(tǒng)來(lái)滿足日益繁重的日常運(yùn)作需要。采用自動(dòng)管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，增快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場(chǎng)設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車場(chǎng)上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務(wù)。停車場(chǎng)必須有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客安全。大樓后備電源發(fā)電機(jī)需與停車場(chǎng)自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)相接通，以備在緊急時(shí)段時(shí)仍能操作提供必要服務(wù)。停車場(chǎng)內(nèi)必須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略應(yīng)按照自給自足原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以降低管理費(fèi)，而無(wú)須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，這對(duì)整幢大樓出租及出售營(yíng)運(yùn)，都有著正面積極作用?！　》?wù)內(nèi)容　　依據(jù)**物業(yè)現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問(wèn)服務(wù)，待大樓完工后再提供管理運(yùn)作服務(wù)?！　∫?、物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)　　●建筑期間管理顧問(wèn)服務(wù)　　※提供大樓圖則專業(yè)意見(jiàn)　　※提供大樓設(shè)施專業(yè)意見(jiàn)　　※提供大樓建材專業(yè)意見(jiàn)　　※預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本　　※大樓管理進(jìn)度檢討、停車場(chǎng)管理建議　　●大樓竣工驗(yàn)收證核發(fā)前的管理服務(wù)工作　　※建議制定租約條款　　※訂定管理守則　　※員工培訓(xùn)計(jì)劃　　※財(cái)務(wù)預(yù)算　　※用戶搬進(jìn)及裝修期間的管理服務(wù)工作　　※移交大樓單位與租戶程序　　※裝修工程及物料運(yùn)送控制程序　　※保安控制　　※進(jìn)入控制　　※安全控制　　(一)、建筑期管理顧問(wèn)服務(wù)　　這項(xiàng)服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照，其主要功能為：　　●在管理前期能針對(duì)性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來(lái)的管理問(wèn)題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減設(shè)施；　　●節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用，并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作；　　●在租用戶入住前可訂定管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能暢順?！　》?wù)內(nèi)容　　1)提供大樓圖則專業(yè)意見(jiàn)就本大樓的設(shè)計(jì)平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況作出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見(jiàn)及分析。這項(xiàng)工作主要是針對(duì)大樓設(shè)計(jì)在落成后對(duì)管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否產(chǎn)生積極作用及其可行性而制定進(jìn)行的。本公司將建議業(yè)主對(duì)部份設(shè)備的增添留出空間，如預(yù)留中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當(dāng)?shù)胤健⑼＼噲?chǎng)的設(shè)備需求、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排、電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等。　　2)提供大樓設(shè)施專業(yè)意見(jiàn)就業(yè)主已決定或需要提供意見(jiàn)的各項(xiàng)設(shè)施作出對(duì)將來(lái)管理運(yùn)作有利的顧問(wèn)意見(jiàn)，主要從使用者角度出發(fā)選擇種類設(shè)施及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見(jiàn)?！　　髽窃O(shè)施包括：　　※電梯　　※消防設(shè)備　　※電氣設(shè)備　　※照明設(shè)備　　※給/排水系統(tǒng)大樓自動(dòng)化系統(tǒng)　　※垃圾處理設(shè)備洗窗機(jī)設(shè)備　　※后備發(fā)電機(jī)設(shè)備大樓廣播系統(tǒng)　　※停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等　　3)提供大樓建材專業(yè)意見(jiàn)就業(yè)主己選定或預(yù)定的建樹(shù)資料作出對(duì)日后管理工作有影響的專業(yè)意見(jiàn)，例如對(duì)建材的耐用性、清潔性、優(yōu)劣的區(qū)別，判斷有關(guān)材料是否能對(duì)使用者達(dá)到預(yù)期效果，以及對(duì)管理工作能否妥善處理等加以分析?！　?)預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算與業(yè)主參考。　　5)大樓管理進(jìn)度檢討本公司將針對(duì)建筑期內(nèi)的不同情況提供意見(jiàn)，內(nèi)容包括：　　※分析及評(píng)估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業(yè)意見(jiàn)：　　※當(dāng)有重大設(shè)計(jì)修改時(shí)，派專業(yè)人員參加工程會(huì)議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)，了解工作進(jìn)度，以便即時(shí)提出專業(yè)意見(jiàn)，使日后管理運(yùn)作能夠控制在一定的程度，省卻將來(lái)因修改設(shè)計(jì)而帶來(lái)的費(fèi)用及時(shí)間耗費(fèi)；　　就各廠商的設(shè)施及配備，向業(yè)主提供專業(yè)意見(jiàn)，例如該設(shè)施日后保養(yǎng)程序、零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿意(可以引進(jìn)外國(guó)安全)，以及該項(xiàng)設(shè)計(jì)對(duì)管理者是否容易處理等，并以此作為業(yè)主及建筑師參考。　　6)停車場(chǎng)管理建議依據(jù)現(xiàn)在的停車場(chǎng)規(guī)劃作出管理顧問(wèn)意見(jiàn)，內(nèi)容包括：　　※訂定停車場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)策略，如出租營(yíng)運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等?！　　＼囁囕v樓層分配及運(yùn)作形式，包括月租停車，計(jì)時(shí)停車及貨運(yùn)車日常運(yùn)作模式的評(píng)估?！　　瓦x定的停車場(chǎng)設(shè)備從管理者角度出發(fā)作出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。(二)、物業(yè)竣工驗(yàn)證發(fā)放前的管理顧問(wèn)服務(wù)工作　　訂定租約條款及管理守則就租約條款部份，本公司將提供標(biāo)準(zhǔn)租約樣本給業(yè)主參考，并通過(guò)本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，并參照業(yè)主意見(jiàn)，在條例中訂定特定租約內(nèi)容及細(xì)則；物業(yè)的管理守則將作為租約條款的一部份，本公司將依據(jù)外國(guó)的專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，訂定一套符合所設(shè)定的管理規(guī)章；除附加于租約條款的管理守則外，本公司將與各承租戶制定租用戶手冊(cè)，使租用戶在使用及搬進(jìn)大樓前對(duì)管理運(yùn)作能作出充分了解，從而配合管理公司的服務(wù)?！　T工培訓(xùn)計(jì)劃本公司將物業(yè)管理確認(rèn)為一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€管理人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練，這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，還應(yīng)包括其他項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實(shí)務(wù)并行，半配合適當(dāng)?shù)难萘?xí)，保證員工能熟習(xí)并實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序?！　?)員工訓(xùn)練課程就物業(yè)管理員工的培訓(xùn)，本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練項(xiàng)目，建議管理員工的課程主要包括下列各項(xiàng)：　　●業(yè)主及管理公司簡(jiǎn)介(包括人事組織及結(jié)構(gòu))　　●管理員工職責(zé)　　●管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色　　●員工守