【正文】 略115工程檔案竣工資料略技術(shù)資料略116產(chǎn)權(quán)資料略業(yè)主檔案略租戶(hù)檔案略117值班制度及記錄略業(yè)主服務(wù)檔案略118業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查資料略119維修服務(wù)資料略21各類(lèi)標(biāo)識(shí)清單略22房屋管理檔案略23裝修管理檔案略31共用設(shè)施設(shè)備管理檔案共用設(shè)施設(shè)備管理資料略共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)記錄略32給排水系統(tǒng)管理檔案給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)略33供配電系統(tǒng)管理檔案略34電梯系統(tǒng)管理檔案電梯管理資料略電梯維護(hù)保養(yǎng)記錄略41小區(qū)封閉式管理檔案略42安全管理檔案安全管理資料略安全工作記錄略安全工作檢查記錄略43安全防范措施略44消防管理檔案消防管理資料略消防應(yīng)急方案略消防工作記錄略45停車(chē)場(chǎng)管理檔案停車(chē)場(chǎng)管理資料略停車(chē)場(chǎng)管理記錄略46非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理檔案略51保潔管理檔案保潔管理資料略保潔工作記錄略52消殺服務(wù)檔案略53商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理檔案略54寵物管理檔案略6綠化管理檔案綠化管理資料略綠化工作記錄略7社區(qū)文化活動(dòng)檔案創(chuàng)建安全文明小區(qū)資料略社區(qū)文化活動(dòng)資料略8經(jīng)營(yíng)管理檔案管理服務(wù)費(fèi)收繳資料略便民有償服務(wù)檔案略經(jīng)營(yíng)情況略第五章 創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)與措施各項(xiàng)指標(biāo)承諾及實(shí)施措施序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)國(guó)家評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)管理指標(biāo)管理目標(biāo)實(shí)施措施1房屋完好率98%98%實(shí)行巡視制度，確保房屋完好，無(wú)新違章搭建及損壞公共設(shè)施。科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能為住宅小區(qū)房屋及公用設(shè)施設(shè)備的使用、維修及更新改造提供指引，為各項(xiàng)管理服務(wù)的順利開(kāi)展創(chuàng)造條件。安保人員必須進(jìn)行消防法及制度的培訓(xùn)，對(duì)安保人員及其他管理人員進(jìn)行消防技能的訓(xùn)練和實(shí)際操練。每班每天對(duì)小區(qū)進(jìn)行全面巡視二次。電梯、電梯廳、公共走廊的保潔——電梯轎箱內(nèi)、電梯扶手、門(mén)槽溝內(nèi)的日常清潔每天一次，平時(shí)巡掃不間斷；電梯廳地面、壁面日常清潔每天一次，巡掃不間斷，公共走廊地面、壁面日常清潔每天一次，巡掃不間斷，照明設(shè)備和電氣設(shè)備消除設(shè)備的外露部分日常清潔每天一次。第四章 管理規(guī)章制度管理規(guī)章制度建立一套健全、適宜、完善、可操作性強(qiáng)的規(guī)章制度，是實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理準(zhǔn)繩和保證。工作服要整潔，領(lǐng)帶、領(lǐng)花挺括干凈，系戴端正，扣齊紐扣，鞋襪整齊，皮鞋要保持光亮。男性胡須剃干凈，女性不得濃妝、梳理整齊。該課程由我們高級(jí)行政人員和專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)講師進(jìn)行實(shí)地教授，使員工在上崗前能基本掌握物業(yè)管理所需之各類(lèi)基礎(chǔ)知識(shí)，以便其日常物業(yè)管理服務(wù)工作之順利開(kāi)展。人員培訓(xùn)在我們投入連城國(guó)際前期物業(yè)管理服務(wù)工作后，將按照物業(yè)的規(guī)模及需要提出物業(yè)管理中心員工總體架構(gòu)及各級(jí)人員編制。人員配備各類(lèi)人員數(shù)量崗位人數(shù)工作概述物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理1人主持全面管理工作客戶(hù)服務(wù)部3人客戶(hù)接待兼文檔內(nèi)勤、資料管理、綜合服務(wù)工 程 部3人水電工、給排水、日常房屋設(shè)備維保安 保 部25人監(jiān)控、大門(mén)、巡視、疏導(dǎo)交通、糾正違章保 潔 部10人公共走道、外圍、車(chē)庫(kù)保潔、綠化工作合 計(jì)42人各崗位人員數(shù)量崗位名稱(chēng)人數(shù)經(jīng) 理1人客戶(hù)主管1人工程領(lǐng)班1人保安主管1人客戶(hù)接待員1人出納1人維修工2人保安領(lǐng)班4人保安員16人監(jiān)控管理員4人保潔領(lǐng)班1人公寓樓保潔9人總計(jì)： 42人各崗位人員要求物業(yè)經(jīng)理男性，年齡40歲以下，大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)經(jīng)理上崗證書(shū)，有良好的表達(dá)與溝通能力，熟悉物業(yè)管理有關(guān)政策、法規(guī)；五年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，能全面負(fù)責(zé)社區(qū)管理。信息激勵(lì)：交流企業(yè)、員工之間的信息，進(jìn)行思想溝通，如匯部門(mén)溝通會(huì)、報(bào)制度、懇談會(huì)、經(jīng)理接待日制度.目標(biāo)激勵(lì)：通過(guò)推行目標(biāo)責(zé)任制，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)層層落實(shí)，每個(gè)員工既有目標(biāo)又有壓力，產(chǎn)生強(qiáng)烈的動(dòng)力，努力完成任務(wù)。對(duì)店鋪招商要統(tǒng)一設(shè)計(jì)方案，方案要與建筑風(fēng)貌融為一體。我們將總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，爭(zhēng)取將目前最新的網(wǎng)絡(luò)版投入連城國(guó)際項(xiàng)目的管理中，從而全面提升本項(xiàng)目的物業(yè)管理水平。我們將根據(jù)“群防群治”、“綜合治理”的原則，為防盜竊、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外事故等所管理的物業(yè)開(kāi)展一系列管理活動(dòng)。我公司已經(jīng)建立了一套客觀公正的價(jià)值評(píng)價(jià)體系和晉升考核機(jī)制，能量化的盡量加以量化，不能量化的則以適當(dāng)?shù)姆绞睫D(zhuǎn)化可量化的項(xiàng)目，在工作績(jī)效的考核方面將注重績(jī)效的改進(jìn)，而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L(zhǎng)期表現(xiàn)，在考核過(guò)程中，以上級(jí)考核下級(jí)為主，輔以同級(jí)之間和下級(jí)對(duì)上級(jí)的評(píng)價(jià)來(lái)綜合衡量，確?？己说墓健⒐凸_(kāi)。我們從過(guò)去的著眼于滿(mǎn)足業(yè)主的群體需求、一般需求，提高到在滿(mǎn)足業(yè)主上述需求的基礎(chǔ)上，最大可能地滿(mǎn)足于業(yè)主的個(gè)性需求、特殊需要的高度；盡可能多地為業(yè)主提供關(guān)懷心靈、關(guān)注人性的深層次的服務(wù)?！M善齊全的服務(wù)體系，滲透物業(yè)管理全方位、體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)多方面連城國(guó)際項(xiàng)目確立的服務(wù)業(yè)的鏈接，開(kāi)發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)中提供了完備服務(wù)體系。我們會(huì)配合主管部門(mén)在小區(qū)成立業(yè)委會(huì)并會(huì)同市政成立由政府部門(mén)牽頭，業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、商業(yè)街、市政管理代表和物業(yè)公司等派代表參加組成的連城國(guó)際管委會(huì)，充分發(fā)揮“多位一體”模式作用。沒(méi)有規(guī)范，就沒(méi)有發(fā)展；沒(méi)有規(guī)范，就是發(fā)展了也不會(huì)持久。我司把“超值服務(wù)”的承諾真正落到實(shí)處，并使業(yè)主/住戶(hù)能切實(shí)感受得到。始終堅(jiān)持物業(yè)管理的主題就是管理物業(yè)，一切活動(dòng)圍繞這一主線(xiàn)展開(kāi)，從而使物業(yè)保值增值得以實(shí)現(xiàn)。公司在發(fā)展過(guò)程中，不斷提升和完善管理思想，學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，力求在管理與服務(wù)上有所突破，有所創(chuàng)新。2003年7月，由上海市消防局第五支隊(duì)、盧灣區(qū)消防監(jiān)督處以及我司在〖金鐘廣場(chǎng)〗聯(lián)合舉行了上海鬧市區(qū)首個(gè)商務(wù)辦公樓的綜合消防演習(xí)，得到了社會(huì)各界的好評(píng)，以及業(yè)內(nèi)人士的贊許。經(jīng)上海市用戶(hù)評(píng)價(jià)中心測(cè)評(píng)，調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，公司/，領(lǐng)先于目前上海市一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)平均水平,名列前茅。在業(yè)內(nèi)有“精品物業(yè)”之稱(chēng)。2006年榮獲《上海市實(shí)施卓越績(jī)效先進(jìn)企業(yè)》獎(jiǎng)（上海市質(zhì)量管理中心審定委員會(huì)頒發(fā)）?！渡虾Ｊ形飿I(yè)管理企業(yè)分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》課題組成員（上海市房地資源管理局、上海市房科院）。信譽(yù)AAA級(jí)單位（中國(guó)調(diào)查統(tǒng)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)資信評(píng)估中心評(píng)定）。178。“上實(shí)物業(yè)”所擁有的保潔、保安和特約服務(wù)經(jīng)營(yíng)人員隊(duì)伍，專(zhuān)業(yè)技能都達(dá)到了同業(yè)較高水平，這些專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍的技能足以應(yīng)對(duì)目前物業(yè)管理服務(wù)所涉及的專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求。憑借公司的雄厚實(shí)力和上好口碑，吸引了一批曾在境內(nèi)外著名物業(yè)管理公司工作多年、學(xué)歷層次較高、受過(guò)嚴(yán)格專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的資深物業(yè)管理人才，他們不僅具有管理能力和熟悉務(wù)實(shí)，而且有一定的理論建樹(shù)，在多份專(zhuān)業(yè)雜志和書(shū)籍上發(fā)表論文與文章。1997年7月注冊(cè)成立的物業(yè)管理公司，其前身通過(guò)與境外專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司合作，使公司學(xué)到了境外物業(yè)管理的先進(jìn)思想、理念、模式、方法和技術(shù)，為公司在成立后的幾年內(nèi)持續(xù)健康、穩(wěn)步、快速發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。（八）我方如果中標(biāo)，將保證履行招標(biāo)文件以及招標(biāo)文件修改書(shū)（如果有的話(huà)）中的全部責(zé)任和義務(wù)，在中標(biāo)通知書(shū)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)法規(guī)履行自己的全部責(zé)任，按質(zhì)、按量、按期完成《前期物業(yè)服務(wù)合同》中的全部任務(wù)。包括如下等內(nèi)容：（一）投標(biāo)函；（二）授權(quán)委托書(shū)（三）響應(yīng)標(biāo)書(shū)。（三）我方已詳細(xì)研究了招標(biāo)文件的所有內(nèi)容包括修正文（如果有）和所有已提供的參考資料以及有關(guān)附件并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見(jiàn)或誤解的一切權(quán)力。單位名稱(chēng)：上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司（蓋單位公章）地 址：上海市淮海中路1298號(hào)5樓 法定代表人： （簽字或蓋章）2007年 10 月 12 日授權(quán)委托書(shū)致：浙江復(fù)地置業(yè)發(fā)展有限公司茲委托 （居民身份證號(hào)碼：）為我單位的委托代理人，代表我單位就“復(fù)地連城國(guó)際”前期物業(yè)管理相關(guān)事宜辦理簽署投標(biāo)文件、進(jìn)行談判、簽定合同和處理與之有關(guān)的一切事物，其簽名（或蓋章）真跡如本授權(quán)委托書(shū)末尾所示，特此證明。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)我司管理的任何項(xiàng)目都融入了“統(tǒng)一的理念，統(tǒng)一的規(guī)范，統(tǒng)一的要求”。因此公司在上海地區(qū)發(fā)展物業(yè)管理享有天時(shí)地利人和的優(yōu)勢(shì)。 2002年度市級(jí)機(jī)關(guān)黨委系統(tǒng)先進(jìn)黨支部（中共上海市級(jí)機(jī)關(guān)委員會(huì)頒發(fā)）。 2004年度建設(shè)行業(yè)信用AAA級(jí)單位（中國(guó)調(diào)查統(tǒng)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)資信評(píng)估中心評(píng)定）。178。178。178。2005年，公司通過(guò)了ISO14001:2004環(huán)境管理體系的認(rèn)證。位列全市物業(yè)服務(wù)公眾滿(mǎn)意度第三名。公司具有針對(duì)具體項(xiàng)目量身定做以合適管理服務(wù)的方案，并具有在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下提供高標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)的能力。對(duì)每一件工作、每一塊標(biāo)識(shí)、每一項(xiàng)布置都精心設(shè)計(jì)、精心策劃。一經(jīng)確定的，就確保按期保質(zhì)保量完成，包括外墻清洗也從不間斷。我司提出的保安、保潔專(zhuān)業(yè)條線(xiàn)的內(nèi)部承包法，取得了非常好的效果，有效地調(diào)配資源，提高專(zhuān)業(yè)管理水平，加強(qiáng)了控制和監(jiān)督，降低了運(yùn)行成本，使總體管理水平又提升了一大步。我司在物業(yè)管理的過(guò)程中充分尊重產(chǎn)權(quán)人的意志和利益，合理協(xié)調(diào)相關(guān)方的關(guān)系。本企業(yè)作為專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理公司，將秉承開(kāi)發(fā)商前瞻性、專(zhuān)業(yè)化的先進(jìn)理念，創(chuàng)新服務(wù)理念，形成管理特色，積極實(shí)施物業(yè)管理早期介入，切實(shí)為本項(xiàng)目前期物業(yè)管理全過(guò)程提供專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)，并樹(shù)立與小區(qū)內(nèi)的權(quán)益各方共獲收益、共享財(cái)富的美好理想。全面推行“人性化物業(yè)管理模式”我們借鑒國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進(jìn)管理理念，以關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注業(yè)主的家居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注社區(qū)的整體氛圍為特色的人性化管理模式。實(shí)踐“即時(shí)服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合的管理設(shè)想我們?cè)谶B城國(guó)際項(xiàng)目的物業(yè)管理中，將引入“即時(shí)服務(wù)”和“隱性管理”相結(jié)合的管理理念。管理服務(wù)措施我們?cè)诃h(huán)境控制上要保持建筑環(huán)境的原汁原味；在管理服務(wù)上要學(xué)習(xí)借鑒境內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)理念、模式、方法和手段，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，形成一整套適宜有效的管理服務(wù)理念、模式、方法和手段；在人文環(huán)境上，要符合中國(guó)特色，體現(xiàn)中西交融、博采眾長(zhǎng)、文明協(xié)調(diào)、多元發(fā)展。智能設(shè)施，提供專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理維護(hù)保養(yǎng)連城國(guó)際項(xiàng)目中智能化系統(tǒng)十分完善而且先進(jìn)，物業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員就需要掌握相應(yīng)的科技知識(shí)，既要懂操作，也要懂系統(tǒng)維護(hù)。當(dāng)業(yè)主需要時(shí)，我們會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)在業(yè)主面前；當(dāng)業(yè)主暫不需要時(shí)，我們將待命。環(huán)境管理，展現(xiàn)自然宜人的海派新風(fēng)格對(duì)連城國(guó)際項(xiàng)目的環(huán)境綠化管理是重中之重，我們擬在公共綠地、商鋪門(mén)前、公寓居住區(qū)的門(mén)前、窗臺(tái)和露臺(tái)上擺放一些綠化，點(diǎn)綴美化環(huán)境，給人以常綠常新的感覺(jué)，并在滿(mǎn)足社區(qū)居民需求的同時(shí)，兼顧觀賞性，展現(xiàn)出自然宜人的海派新風(fēng)格。信息反饋機(jī)制在內(nèi)部的反饋中，管理部有定期與不定期的各種會(huì)議，比如每周一次的主管人員例會(huì)；每周五的各班組班務(wù)會(huì)；每月一次的主管會(huì)議等等，會(huì)議的內(nèi)容就是反應(yīng)情況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問(wèn)題?？头鞴?男/女性，35歲左右，大專(zhuān)以上學(xué)歷，三年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，良好的溝通表達(dá)和協(xié)調(diào)能力，有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理人員上崗證書(shū)。擬訂整體招聘計(jì)劃（包括招聘廣告內(nèi)容、招聘人數(shù)、技術(shù)要求、所需學(xué)歷及工作經(jīng)驗(yàn)等）。務(wù)求連城國(guó)際物業(yè)管理中心在職員工服務(wù)素質(zhì)能達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)要求。工作時(shí)間不準(zhǔn)談話(huà)聊天，不交頭接耳，更不能說(shuō)粗話(huà)。雙手保持清潔，指甲內(nèi)不得留有污物，夏季手臂保持清潔。針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本公司將在充分吸收原有管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策法規(guī)，編制適合于本項(xiàng)目的一整套管理制度。樓梯臺(tái)階、樓道扶手、樓梯間地面、壁面日常清潔每天一次，巡掃不間斷。對(duì)進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛作為引導(dǎo)管理工作，防止車(chē)輛被盜；對(duì)小區(qū)周邊道路及綠化區(qū)域?qū)嵤┎婚g斷的巡視值勤。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)、爆炸等其他危及人身、社會(huì)安全的突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)按照應(yīng)急方案，以最快的速度趕至現(xiàn)場(chǎng)，引導(dǎo)和疏散人群，進(jìn)行搶險(xiǎn)、救災(zāi)工作。文檔資料的收集、編目、歸檔、保管按本公司文檔資料管理程序進(jìn)行，做到標(biāo)識(shí)清晰、分類(lèi)明確、易于查閱，并采取防蟲(chóng)、防蛀、防霉、防潮、防火等防護(hù)措施。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪(fǎng)制度，以確保維修工程合格，滿(mǎn)足業(yè)主需要。12停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率90%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行周期養(yǎng)護(hù)，以確保設(shè)施完好，美觀整潔。我們將根據(jù)智能化系統(tǒng)在公司所管理小區(qū)成功運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合“連城國(guó)際”的特點(diǎn)，制定相應(yīng)管理方案。各類(lèi)體育項(xiàng)目俱樂(lè)部針對(duì)中青年業(yè)主，可以組織成立各類(lèi)日常體育項(xiàng)目俱樂(lè)部，定期組織聯(lián)賽、友誼賽等，如足球、籃球、羽毛球、乒乓球、網(wǎng)球等體育隊(duì)，定期開(kāi)展競(jìng)技比賽。第七章 便民服務(wù)便民服務(wù)開(kāi)展的總體思路提供種類(lèi)齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主口常的衣、食、住、行、用等每一個(gè)方面。智能中心將把巡更路線(xiàn)、簽到器點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的時(shí)間間隔閡巡更遙控器、對(duì)講機(jī)的資料記入電腦加以控制。使得未在智能停車(chē)系統(tǒng)監(jiān)控下的車(chē)輛無(wú)法進(jìn)出。消防報(bào)警系統(tǒng)的日常運(yùn)行按照消防有關(guān)規(guī)定，對(duì)各重點(diǎn)場(chǎng)所、部位設(shè)置報(bào)警監(jiān)測(cè)裝置，并將信號(hào)接到智能控制中心。治安報(bào)警的應(yīng)急處理連城國(guó)際在小區(qū)內(nèi)安裝了先進(jìn)的安全管理設(shè)備，但僅有先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備優(yōu)勢(shì)是不足夠的，決定的因素是人，是經(jīng)過(guò)恰當(dāng)培訓(xùn)具備優(yōu)秀素質(zhì)的安全保衛(wèi)隊(duì)伍。 結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，采取以下物理防范措施：所有外圍墻應(yīng)有足夠的高度（2M），且圍墻底部不應(yīng)設(shè)置有面積太大的裝飾鐵藝，防止犯罪分子破壞進(jìn)入，圍墻頂端