【正文】 在監(jiān)控中心的調(diào)度下，電梯的應(yīng)急問題將由專業(yè)人員在最短時間內(nèi)解決。流動崗巡邏路線的定時輪換將使巡更人員始終保持良好的精神狀態(tài)和充沛的體力。緊急情況時按應(yīng)急處理方案執(zhí)行。智能停車管理系統(tǒng)的日常運行 管理處對于車輛的管理，除了采用固定崗?fù)?，將充分利用智能設(shè)備的先進功能。與社會服務(wù)機構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在社區(qū)內(nèi)定點定員服務(wù)，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。文藝活動重大節(jié)日期間組織文藝晚會、嘉年華會，活躍氣氛，增強小區(qū)凝聚力。連城國際項目社區(qū)文化的建設(shè)將在倡導(dǎo)健康人生的同時緊隨上實企業(yè)文化的脈絡(luò)，集中體現(xiàn)出健康與文化溶入生活的精髓。我們在物業(yè)經(jīng)營過程中，堅持以“業(yè)戶滿意第一”為核心，通過對不同年齡層次和群體的個性化需求分析，推出各類服務(wù)項目，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時使企業(yè)獲利。7道路完好率及使用率90%92%建立報修機制，落實責任人進行維修養(yǎng)護，物業(yè)管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。借閱文檔資料必須辦理手續(xù)，外來人員查閱資料必須驗證并登記其人證件，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理同意后方可查閱。主要的文件目錄如下：消防設(shè)備操作規(guī)程水系統(tǒng)操作規(guī)程配電系統(tǒng)操作規(guī)程弱電系統(tǒng)操作規(guī)程電梯安全運行規(guī)程防火管理制度、處理規(guī)程設(shè)備巡視、檢查制度設(shè)備運行、看管制度設(shè)備維護、檢測制度日常維修工作制度綠化工工作制度保潔工工作制度安保員工作制度理員工作制度接待員工作制度管理處檢查制度管理處崗位經(jīng)濟考核細則檔案的建立與管理檔案資料管理是物業(yè)管理的重要組成部分。要認真貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，為小區(qū)創(chuàng)造一個良好的消防安全環(huán)境。夜間不允許閑雜人員留宿小區(qū)內(nèi)。環(huán)境衛(wèi)生管理運作制度大廳的清潔——大廳的地面、壁面每天清潔一次，平時巡掃不間斷；樓層指示牌、信報箱每天清潔一次；大廳門口設(shè)防塵除塵腳墊；陰雨天放置防濕腳墊，豎立“小心防滑”告示牌，并提供雨傘放置箱，保持大廳及公共走道的整潔、安全。要顯得莊重有禮，落落大方。工作時間穿本單位規(guī)定的統(tǒng)—的工作服，左胸前佩戴服務(wù)標志。勤洗澡更衣、勤剪指甲、勤洗手。我們將針對連城國際項目特性及物業(yè)管理中心員工之具體情況，度身定制一系列上崗前物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)課程。接待 女性，25歲左右，大專以上學(xué)歷，形象佳，聲音甜美，語言溝通能力強，熟悉電腦操作，熟練掌握各類表單的編制。保安設(shè)備對講機、警棍、聚光手電筒、遮陽傘等其他設(shè)備。我們將綜合考慮員工的性別、職務(wù)、學(xué)歷、年齡等幾方面因素，制定能滿足絕大多數(shù)員工利益的激勵機制：物質(zhì)激勵：增加員工的工資、生活福利、保險，發(fā)放獎金、生活用品、工資晉級。因此，對配套商鋪的招商要貼近生活需要，生活必需貫徹有統(tǒng)一策劃、分門別類，兼顧健康、休閑、娛樂。我們已在企業(yè)所轄項目中全方位的使用了現(xiàn)時較為先進的物業(yè)管理軟件系統(tǒng)。安全第一，保障住宅小區(qū)公共秩序安全業(yè)主對于居家安全是十分關(guān)切的，安全保障程度也是最能直觀反映物業(yè)管理公司管理水準的，將直接影響業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度。物業(yè)管理人職業(yè)化人力資源是物管企業(yè)最大的資本，因而，必須樹立現(xiàn)代的人力“資本”觀念，把人力資源作為企業(yè)的一種最重要的資本進行開發(fā)利用，擴大投資，讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值。個性化服務(wù)作為服務(wù)性行業(yè)，我們在管理服務(wù)上不斷吸收行業(yè)內(nèi)較先進的理念，在物業(yè)管理中，我們將提供個性化服務(wù)，以適應(yīng)社會發(fā)展與消費細分的市場趨勢。物業(yè)管理要結(jié)合功能定位特點，有效融合江南文化、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、鄰近標志性建筑和周邊的文化氛圍，設(shè)定符合連城國際項目特點的運作機制，以點面結(jié)合，突現(xiàn)重點，使本項目真正成為一個充滿人文、生態(tài)、現(xiàn)代感的高檔居住小區(qū)。雋府33住宅小區(qū)無錫市建設(shè)中38瑞城花園31高層酒店公寓無錫市建設(shè)中39大理社區(qū)30住宅小區(qū)云南大理建設(shè)中合 計合作、顧問管理項目一覽表序號項目名稱管理面積（萬m2）物業(yè)類型項目所在地主要業(yè)績1申港豪園小高層/別墅住宅小區(qū)江蘇省如皋市建設(shè)中2聯(lián)富廣場大型商場上海市七浦路3新弘國際公寓住宅上海市老滬太路199弄4愛法奧朗新莊園20別墅南匯航頭鎮(zhèn)5中南世紀城40住宅南通合 計接管主要人員名單簡介及職稱（專業(yè)資格資質(zhì)證書復(fù)印件） 項目負責人簡歷表姓名性別男年齡職務(wù)項目經(jīng)理職稱經(jīng)濟師擬在本合同中擔任職務(wù)項目經(jīng)理畢業(yè)學(xué)校職業(yè)學(xué)校職業(yè)學(xué)校參加工作時間28年從事本專業(yè)工作時間10年履 歷第二章 小區(qū)物業(yè)管理的整體設(shè)想擬定管理模式“多位一體”管理模式——作為本項目的社區(qū)管理支撐連城國際居住項目作為杭州市余杭地區(qū)的重要組成部分，要把管理服務(wù)與江南的文化氣息聯(lián)合起來，成為杭州市最有品位、最值得驕傲的小區(qū)，成為余杭最具有特色的小區(qū)。在規(guī)范發(fā)展方面，我們正確處理兩者之間的辯證關(guān)系，并用實踐證明規(guī)范是發(fā)展的基礎(chǔ)和必然條件，發(fā)展是規(guī)范的結(jié)果和既定目標。雖然我們堅持管理原則非常堅決，但幾年來基本沒有收到有效投訴。我司率先在涉外辦公樓組建業(yè)委會，還首創(chuàng)了在業(yè)委會組建以前定期召開業(yè)主會議討論物業(yè)管理事宜的好方法，在行業(yè)內(nèi)被宣傳推廣。四、物業(yè)管理特色經(jīng)過多年的探索實踐和積累總結(jié)，我司的物業(yè)管理服務(wù)特色可概括為四個字，即“新、嚴、精、細”：新──管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經(jīng)驗、運用新方法，建立新機制。多年來，上實大廈管理處與上海市消防局第五支隊建立了警民共建關(guān)系，并在〖上實大廈〗多次聯(lián)合舉行了商務(wù)辦公樓的綜合消防演習(xí)，收到了良好的效果。憑借公司嚴謹踏實的工作作風、顯著的工作成績，從而得到了社會各界和各級政府領(lǐng)導(dǎo)部門的一致好評。而且管理種類綜合齊全，這在業(yè)內(nèi)是絕無僅有的。178。178。 2005年度建設(shè)行業(yè)信用 2003年度建設(shè)行業(yè)信用AAA級單位（中國調(diào)查統(tǒng)計行業(yè)協(xié)會、中國資信評估中心評定）?！忌蠈嵈髲B〗的設(shè)施、設(shè)備管理在業(yè)內(nèi)是有口皆碑的。“上實物業(yè)”現(xiàn)有在冊員工2400多人。經(jīng)過多年的持續(xù)發(fā)展，目前公司管業(yè)面積已逾630多萬平方米，管業(yè)種類包括超（特）高層綜合商辦樓、高科技工業(yè)園區(qū)、公眾物業(yè)、中高檔住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)廠房、近代優(yōu)秀保護建筑和醫(yī)院后勤保障服務(wù)等，其中已獲得全國物業(yè)管理示范大廈/住宅小區(qū)的管理項目7個，上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈/住宅小區(qū)的管理項目11個。（七）我方理解貴方不一定接受最低價或任何貴方可能收到的投標。在此提交的投標文件，正本一份，副本五份。（四）我方承諾投標文件中的一切資料、數(shù)據(jù)是真實的，并承擔由此引起的一切責任。授權(quán)委托單位：上實物業(yè)管理（上海）有限公司（蓋單位公章）地址：上海市淮海中路1298號5樓法定代表人：委托代理人： 2007年 10月 12日 第一章 綜合說明書公司簡介一、公司概況上實物業(yè)是專門從事物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)的獨立法人企業(yè)，注冊資金62萬美元（）。“上實物業(yè)”在服務(wù)觀念、操作方法等諸方面獨樹一幟：奉行“時時以一流標準要求自己，事事用服務(wù)觀念對待業(yè)戶”的理念；堅持“業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中”的宗旨；倡導(dǎo)“業(yè)主并不總是對的，但他永遠是第一位”的思想；提出服務(wù)接待“不能帶‘不’字作結(jié)束語”的要求；創(chuàng)立“新、嚴、精、細”的特色；實現(xiàn)“滿足和超越業(yè)主合理期望”的目標。“上實物業(yè)”以：規(guī)范、誠信、品牌、利潤嚴謹自律，以追求和獲得100%的項目成功率而贏得社會各方好評，也為“服務(wù)品牌”增添了榮耀。178。178?！队H情住區(qū)建設(shè)》課題組成員（國家建設(shè)部、中國物業(yè)管理協(xié)會、上海市房科院）。 上海電視臺、東方電視臺曾專題報道（對上實物業(yè)管理公司及有關(guān)重要活動多次進行專題報道）。在第三屆中國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜評選中，被評為2006年度最佳物業(yè)管理公司（搜房網(wǎng)全球機構(gòu)）言而有信，有“說到的一定做到，做到的比說的更好”的口碑。2006年4月建立和實施的ISO9001:2000、ISO14001:200GB/T28001：2001結(jié)合型管理體系通過了上海市質(zhì)量審核中心的認證。2000年，由上海市房產(chǎn)局牽頭的物業(yè)管理行業(yè)業(yè)主滿意度指數(shù)課題研究，我司是兩個物業(yè)管理企業(yè)之一，我司管理的樓宇在此課題調(diào)研中名列前茅。我們管理的項目至今沒有虧損的，而且敢于將預(yù)決算明細帳清冊提交委托方/業(yè)委會審核。細──對每一個環(huán)節(jié)、每一個步驟、每一個過程都想得細、做到位，對每一件事都細觀察、細設(shè)想，對每一位顧客，都細致周到、體貼入微，盡一切所能滿足和超越顧客合理的要求與期望。在遵守規(guī)范的前提下，為不同業(yè)主提供人性化的情感服務(wù)。因此，引起行業(yè)內(nèi)主管部門的重視。我們的每個管理項目在該區(qū)域都是最好的，因此使委托方得到物有所值，物超所值的利益和價值?！獙哟慰臻g與功能定位結(jié)合，物業(yè)管理公司全方位配合實行“三統(tǒng)一”要做好連城國際項目的物業(yè)管理服務(wù)，就必須要將本項目的層次空間與功能定位相結(jié)合，充分運用其特點，進行總體構(gòu)思布局，在縱橫交錯的建筑物之間施展物業(yè)管理手段和技術(shù)，忠實服務(wù)于居民。物業(yè)的人性化管理實現(xiàn)了幾個統(tǒng)一：對業(yè)主來說，注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一；對公司來說，實現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一；對員工來說，體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個人成長的統(tǒng)一?！凹磿r服務(wù)”，就是我們將對小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細致的了解，并成立“業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊伍”和“二十四小時快速維修隊伍”，保證在業(yè)主需要幫助時會即時出現(xiàn)，為業(yè)主提供及時滿意的服務(wù)，我們強調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿意度。以人為本，建立一門式接待服務(wù)中心我們在管理服務(wù)中，引進境內(nèi)外先進的管理服務(wù)理念，建立本項目適宜有效的管理模式。我們將嚴格按照ISO質(zhì)量管理體系規(guī)范化操作，早期進駐施工現(xiàn)場熟悉社區(qū)功能配置、建筑狀況等情況，并提出合理化建議，在各階段發(fā)揮物業(yè)管理作用。滿足需求，推出多形式方便業(yè)主的衍生服務(wù)將連城國際社區(qū)打造成余杭區(qū)內(nèi)的一個文化生活經(jīng)濟中心，會所設(shè)置和服務(wù)項目應(yīng)在立足于滿足業(yè)主部分生活需求后，能給其提供并帶來更深層次的享受和娛樂。逐步增加社區(qū)管理服務(wù)的技術(shù)含量未來的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競爭，也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼，技術(shù)的競爭將起最終作用。在對外的反饋中，將通過回訪制度和定期的服務(wù)調(diào)查來完成。 維修工男性,45歲以下，2年以上物業(yè)小區(qū)專業(yè)設(shè)備維修、保養(yǎng)經(jīng)驗。篩選適當申請人，安排面試、復(fù)試，并按工作先后所需提出錄用之建議（工程骨干人員將被優(yōu)先安排到位工作，協(xié)助物業(yè)機電設(shè)備測試及驗收）。 跟班實習(xí)培訓(xùn)和交流：我們將安排連城國際物業(yè)管理中心部分員工至我們管理之同類型和其他類型樓盤進行跟班實習(xí)，以便實地了解上實物業(yè)高標準物業(yè)管理運作方式和內(nèi)容；同時，我們會安排物業(yè)管理中心高層管理人員，參加我們定期舉辦物業(yè)管理服務(wù)研討會，通過交流和互相借鑒，以完善和提高連城國際物業(yè)管理服務(wù)運作服務(wù)品質(zhì)。注意做到“三輕一快”(講話輕、操作輕、走路輕、動作要快)。不得看見耳垢，不得有眼屎。設(shè)施、設(shè)備管理運作制度物業(yè)管理處在正式接管前，根據(jù)小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施、設(shè)備的實際情況，制訂出相應(yīng)的工作制度、巡檢制度、操作規(guī)程、安全規(guī)程及緊急情況處理辦法和每年的維修保養(yǎng)計劃。地下車庫的地面清掃及頂層管道的清潔每月一次。對小區(qū)區(qū)域內(nèi)的重要部位、交通要道重點監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)不明身份或可疑之人應(yīng)及時報告，并進行監(jiān)視或上前詢問，防止治安事件發(fā)生。管理處建立防火安全管理制度，消防設(shè)施操作規(guī)程及火災(zāi)緊急疏散方案，并貫徹實施，確保管理區(qū)域內(nèi)財產(chǎn)及人身安全不受損失。電子文檔由專人按規(guī)定建立電子目錄分類管理，并定期整理。4管理費收繳率98%98%按照規(guī)定收取，如需適時合同業(yè)委會協(xié)商調(diào)整，不擅自提高收費。13公共文體設(shè)施、休閑設(shè)施及小區(qū)雕塑完好率95%95%落實責任人，維修處監(jiān)督執(zhí)行，物業(yè)管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，美觀整潔。實施對小區(qū)治安、消防、交通24小時監(jiān)管；利用公司網(wǎng)站，建立“連城國際”小區(qū)網(wǎng)頁，提供網(wǎng)上報修、網(wǎng)上投訴、網(wǎng)上購物、網(wǎng)上圖書館等服務(wù)。各類主題社區(qū)活動郊游活動在季節(jié)適宜的情況下，組織業(yè)主赴郊外出游，既使業(yè)主身心得到放松，也能促進業(yè)主間的交流，塑造小區(qū)內(nèi)良好的人際關(guān)系。同時根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實際操作中不斷設(shè)計和推出滿足業(yè)主個性要求的服務(wù)項目，不提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。到出現(xiàn)異常情況報警時，監(jiān)控人員將立即與巡更人員進行對講聯(lián)系，確認情況類別。攝像監(jiān)控系統(tǒng)的日常運行 在小區(qū)內(nèi)布置多臺攝像機，24小時密切監(jiān)控停車場、道路、行人步行出入口等主要場所。并嚴格按照公司消防設(shè)施管理規(guī)定，定期檢查維護和試運行。我們將通過監(jiān)控中心把兩種優(yōu)勢融為一體，24小時全天候服務(wù)可使得治安防范固若金湯。安全防范物理防范充分地運用和改善小區(qū)的建筑設(shè)計，使其在物理上具備防撬、防踹、防攀緣、防跨越、防爬入等安全防范功能。每年還將舉行一次消防模擬演習(xí)，以檢驗和提高自身的消防和應(yīng)急能力。如電梯內(nèi)發(fā)生治安報警，智能中心將立即派出巡更人員或快速應(yīng)急隊伍現(xiàn)場處理。外來車輛的進出在嚴格控制的情況下，由固定崗輸入該車資料，在中心的控制下，任一道口均可進行系統(tǒng)識別給予一次性放行通過。智能化系統(tǒng)的日常運行保安巡更系統(tǒng)的日常運行為保證巡更人員和固定崗人員始終保持良好的體力和精神狀況，我們將制定合理的值班程序，對流動崗、固定崗、巡查路線進行輪換。旅游俱樂部 與專業(yè)旅行社聯(lián)合，針對熱愛旅游的業(yè)主開展旅游景點介紹，旅行知識介紹，組織旅游沙龍、論壇等，組織進行出游活動等，可收取一定的服務(wù)費用。老年藝術(shù)團豐