【正文】 在監(jiān)控中心的調(diào)度下，電梯的應(yīng)急問(wèn)題將由專業(yè)人員在最短時(shí)間內(nèi)解決。流動(dòng)崗巡邏路線的定時(shí)輪換將使巡更人員始終保持良好的精神狀態(tài)和充沛的體力。緊急情況時(shí)按應(yīng)急處理方案執(zhí)行。智能停車管理系統(tǒng)的日常運(yùn)行 管理處對(duì)于車輛的管理，除了采用固定崗?fù)猓瑢⒊浞掷弥悄茉O(shè)備的先進(jìn)功能。與社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在社區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過(guò)社會(huì)力量，開(kāi)展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。文藝活動(dòng)重大節(jié)日期間組織文藝晚會(huì)、嘉年華會(huì)，活躍氣氛，增強(qiáng)小區(qū)凝聚力。連城國(guó)際項(xiàng)目社區(qū)文化的建設(shè)將在倡導(dǎo)健康人生的同時(shí)緊隨上實(shí)企業(yè)文化的脈絡(luò)，集中體現(xiàn)出健康與文化溶入生活的精髓。我們?cè)谖飿I(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，堅(jiān)持以“業(yè)戶滿意第一”為核心，通過(guò)對(duì)不同年齡層次和群體的個(gè)性化需求分析，推出各類服務(wù)項(xiàng)目，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)使企業(yè)獲利。7道路完好率及使用率90%92%建立報(bào)修機(jī)制，落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。借閱文檔資料必須辦理手續(xù)，外來(lái)人員查閱資料必須驗(yàn)證并登記其人證件，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理同意后方可查閱。主要的文件目錄如下：消防設(shè)備操作規(guī)程水系統(tǒng)操作規(guī)程配電系統(tǒng)操作規(guī)程弱電系統(tǒng)操作規(guī)程電梯安全運(yùn)行規(guī)程防火管理制度、處理規(guī)程設(shè)備巡視、檢查制度設(shè)備運(yùn)行、看管制度設(shè)備維護(hù)、檢測(cè)制度日常維修工作制度綠化工工作制度保潔工工作制度安保員工作制度理員工作制度接待員工作制度管理處檢查制度管理處崗位經(jīng)濟(jì)考核細(xì)則檔案的建立與管理檔案資料管理是物業(yè)管理的重要組成部分。要認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，為小區(qū)創(chuàng)造一個(gè)良好的消防安全環(huán)境。夜間不允許閑雜人員留宿小區(qū)內(nèi)。環(huán)境衛(wèi)生管理運(yùn)作制度大廳的清潔——大廳的地面、壁面每天清潔一次，平時(shí)巡掃不間斷；樓層指示牌、信報(bào)箱每天清潔一次；大廳門(mén)口設(shè)防塵除塵腳墊；陰雨天放置防濕腳墊，豎立“小心防滑”告示牌，并提供雨傘放置箱，保持大廳及公共走道的整潔、安全。要顯得莊重有禮，落落大方。工作時(shí)間穿本單位規(guī)定的統(tǒng)—的工作服，左胸前佩戴服務(wù)標(biāo)志。勤洗澡更衣、勤剪指甲、勤洗手。我們將針對(duì)連城國(guó)際項(xiàng)目特性及物業(yè)管理中心員工之具體情況，度身定制一系列上崗前物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)課程。接待 女性，25歲左右，大專以上學(xué)歷，形象佳，聲音甜美，語(yǔ)言溝通能力強(qiáng)，熟悉電腦操作，熟練掌握各類表單的編制。保安設(shè)備對(duì)講機(jī)、警棍、聚光手電筒、遮陽(yáng)傘等其他設(shè)備。我們將綜合考慮員工的性別、職務(wù)、學(xué)歷、年齡等幾方面因素，制定能滿足絕大多數(shù)員工利益的激勵(lì)機(jī)制：物質(zhì)激勵(lì)：增加員工的工資、生活福利、保險(xiǎn)，發(fā)放獎(jiǎng)金、生活用品、工資晉級(jí)。因此，對(duì)配套商鋪的招商要貼近生活需要，生活必需貫徹有統(tǒng)一策劃、分門(mén)別類，兼顧健康、休閑、娛樂(lè)。我們已在企業(yè)所轄項(xiàng)目中全方位的使用了現(xiàn)時(shí)較為先進(jìn)的物業(yè)管理軟件系統(tǒng)。安全第一，保障住宅小區(qū)公共秩序安全業(yè)主對(duì)于居家安全是十分關(guān)切的，安全保障程度也是最能直觀反映物業(yè)管理公司管理水準(zhǔn)的，將直接影響業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意度。物業(yè)管理人職業(yè)化人力資源是物管企業(yè)最大的資本，因而，必須樹(shù)立現(xiàn)代的人力“資本”觀念，把人力資源作為企業(yè)的一種最重要的資本進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，擴(kuò)大投資，讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。個(gè)性化服務(wù)作為服務(wù)性行業(yè)，我們?cè)诠芾矸?wù)上不斷吸收行業(yè)內(nèi)較先進(jìn)的理念，在物業(yè)管理中，我們將提供個(gè)性化服務(wù)，以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展與消費(fèi)細(xì)分的市場(chǎng)趨勢(shì)。物業(yè)管理要結(jié)合功能定位特點(diǎn)，有效融合江南文化、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、鄰近標(biāo)志性建筑和周邊的文化氛圍，設(shè)定符合連城國(guó)際項(xiàng)目特點(diǎn)的運(yùn)作機(jī)制，以點(diǎn)面結(jié)合，突現(xiàn)重點(diǎn)，使本項(xiàng)目真正成為一個(gè)充滿人文、生態(tài)、現(xiàn)代感的高檔居住小區(qū)。雋府33住宅小區(qū)無(wú)錫市建設(shè)中38瑞城花園31高層酒店公寓無(wú)錫市建設(shè)中39大理社區(qū)30住宅小區(qū)云南大理建設(shè)中合 計(jì)合作、顧問(wèn)管理項(xiàng)目一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱管理面積（萬(wàn)m2）物業(yè)類型項(xiàng)目所在地主要業(yè)績(jī)1申港豪園小高層/別墅住宅小區(qū)江蘇省如皋市建設(shè)中2聯(lián)富廣場(chǎng)大型商場(chǎng)上海市七浦路3新弘國(guó)際公寓住宅上海市老滬太路199弄4愛(ài)法奧朗新莊園20別墅南匯航頭鎮(zhèn)5中南世紀(jì)城40住宅南通合 計(jì)接管主要人員名單簡(jiǎn)介及職稱（專業(yè)資格資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件） 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷表姓名性別男年齡職務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理職稱經(jīng)濟(jì)師擬在本合同中擔(dān)任職務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理畢業(yè)學(xué)校職業(yè)學(xué)校職業(yè)學(xué)校參加工作時(shí)間28年從事本專業(yè)工作時(shí)間10年履 歷第二章 小區(qū)物業(yè)管理的整體設(shè)想擬定管理模式“多位一體”管理模式——作為本項(xiàng)目的社區(qū)管理支撐連城國(guó)際居住項(xiàng)目作為杭州市余杭地區(qū)的重要組成部分，要把管理服務(wù)與江南的文化氣息聯(lián)合起來(lái)，成為杭州市最有品位、最值得驕傲的小區(qū)，成為余杭最具有特色的小區(qū)。在規(guī)范發(fā)展方面，我們正確處理兩者之間的辯證關(guān)系，并用實(shí)踐證明規(guī)范是發(fā)展的基礎(chǔ)和必然條件，發(fā)展是規(guī)范的結(jié)果和既定目標(biāo)。雖然我們堅(jiān)持管理原則非常堅(jiān)決，但幾年來(lái)基本沒(méi)有收到有效投訴。我司率先在涉外辦公樓組建業(yè)委會(huì)，還首創(chuàng)了在業(yè)委會(huì)組建以前定期召開(kāi)業(yè)主會(huì)議討論物業(yè)管理事宜的好方法，在行業(yè)內(nèi)被宣傳推廣。四、物業(yè)管理特色經(jīng)過(guò)多年的探索實(shí)踐和積累總結(jié)，我司的物業(yè)管理服務(wù)特色可概括為四個(gè)字，即“新、嚴(yán)、精、細(xì)”：新──管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)用新方法，建立新機(jī)制。多年來(lái)，上實(shí)大廈管理處與上海市消防局第五支隊(duì)建立了警民共建關(guān)系，并在〖上實(shí)大廈〗多次聯(lián)合舉行了商務(wù)辦公樓的綜合消防演習(xí)，收到了良好的效果。憑借公司嚴(yán)謹(jǐn)踏實(shí)的工作作風(fēng)、顯著的工作成績(jī)，從而得到了社會(huì)各界和各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)的一致好評(píng)。而且管理種類綜合齊全，這在業(yè)內(nèi)是絕無(wú)僅有的。178。178。 2005年度建設(shè)行業(yè)信用 2003年度建設(shè)行業(yè)信用AAA級(jí)單位（中國(guó)調(diào)查統(tǒng)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)資信評(píng)估中心評(píng)定）。〖上實(shí)大廈〗的設(shè)施、設(shè)備管理在業(yè)內(nèi)是有口皆碑的?！吧蠈?shí)物業(yè)”現(xiàn)有在冊(cè)員工2400多人。經(jīng)過(guò)多年的持續(xù)發(fā)展，目前公司管業(yè)面積已逾630多萬(wàn)平方米，管業(yè)種類包括超（特）高層綜合商辦樓、高科技工業(yè)園區(qū)、公眾物業(yè)、中高檔住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)廠房、近代優(yōu)秀保護(hù)建筑和醫(yī)院后勤保障服務(wù)等，其中已獲得全國(guó)物業(yè)管理示范大廈/住宅小區(qū)的管理項(xiàng)目7個(gè)，上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈/住宅小區(qū)的管理項(xiàng)目11個(gè)。（七）我方理解貴方不一定接受最低價(jià)或任何貴方可能收到的投標(biāo)。在此提交的投標(biāo)文件，正本一份，副本五份。（四）我方承諾投標(biāo)文件中的一切資料、數(shù)據(jù)是真實(shí)的，并承擔(dān)由此引起的一切責(zé)任。授權(quán)委托單位：上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司（蓋單位公章）地址：上海市淮海中路1298號(hào)5樓法定代表人：委托代理人： 2007年 10月 12日 第一章 綜合說(shuō)明書(shū)公司簡(jiǎn)介一、公司概況上實(shí)物業(yè)是專門(mén)從事物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)的獨(dú)立法人企業(yè)，注冊(cè)資金62萬(wàn)美元（）?！吧蠈?shí)物業(yè)”在服務(wù)觀念、操作方法等諸方面獨(dú)樹(shù)一幟：奉行“時(shí)時(shí)以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對(duì)待業(yè)戶”的理念；堅(jiān)持“業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中”的宗旨；倡導(dǎo)“業(yè)主并不總是對(duì)的，但他永遠(yuǎn)是第一位”的思想；提出服務(wù)接待“不能帶‘不’字作結(jié)束語(yǔ)”的要求；創(chuàng)立“新、嚴(yán)、精、細(xì)”的特色；實(shí)現(xiàn)“滿足和超越業(yè)主合理期望”的目標(biāo)?！吧蠈?shí)物業(yè)”以：規(guī)范、誠(chéng)信、品牌、利潤(rùn)嚴(yán)謹(jǐn)自律，以追求和獲得100%的項(xiàng)目成功率而贏得社會(huì)各方好評(píng)，也為“服務(wù)品牌”增添了榮耀。178。178?！队H情住區(qū)建設(shè)》課題組成員（國(guó)家建設(shè)部、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、上海市房科院）。 上海電視臺(tái)、東方電視臺(tái)曾專題報(bào)道（對(duì)上實(shí)物業(yè)管理公司及有關(guān)重要活動(dòng)多次進(jìn)行專題報(bào)道）。在第三屆中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜評(píng)選中，被評(píng)為2006年度最佳物業(yè)管理公司（搜房網(wǎng)全球機(jī)構(gòu)）言而有信，有“說(shuō)到的一定做到，做到的比說(shuō)的更好”的口碑。2006年4月建立和實(shí)施的ISO9001:2000、ISO14001:200GB/T28001：2001結(jié)合型管理體系通過(guò)了上海市質(zhì)量審核中心的認(rèn)證。2000年，由上海市房產(chǎn)局牽頭的物業(yè)管理行業(yè)業(yè)主滿意度指數(shù)課題研究，我司是兩個(gè)物業(yè)管理企業(yè)之一，我司管理的樓宇在此課題調(diào)研中名列前茅。我們管理的項(xiàng)目至今沒(méi)有虧損的，而且敢于將預(yù)決算明細(xì)帳清冊(cè)提交委托方/業(yè)委會(huì)審核。細(xì)──對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)步驟、每一個(gè)過(guò)程都想得細(xì)、做到位，對(duì)每一件事都細(xì)觀察、細(xì)設(shè)想，對(duì)每一位顧客，都細(xì)致周到、體貼入微，盡一切所能滿足和超越顧客合理的要求與期望。在遵守規(guī)范的前提下，為不同業(yè)主提供人性化的情感服務(wù)。因此，引起行業(yè)內(nèi)主管部門(mén)的重視。我們的每個(gè)管理項(xiàng)目在該區(qū)域都是最好的，因此使委托方得到物有所值，物超所值的利益和價(jià)值。——層次空間與功能定位結(jié)合，物業(yè)管理公司全方位配合實(shí)行“三統(tǒng)一”要做好連城國(guó)際項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)，就必須要將本項(xiàng)目的層次空間與功能定位相結(jié)合，充分運(yùn)用其特點(diǎn)，進(jìn)行總體構(gòu)思布局，在縱橫交錯(cuò)的建筑物之間施展物業(yè)管理手段和技術(shù)，忠實(shí)服務(wù)于居民。物業(yè)的人性化管理實(shí)現(xiàn)了幾個(gè)統(tǒng)一：對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一；對(duì)公司來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一；對(duì)員工來(lái)說(shuō)，體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個(gè)人成長(zhǎng)的統(tǒng)一。“即時(shí)服務(wù)”，就是我們將對(duì)小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解，并成立“業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊(duì)伍”和“二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍”，保證在業(yè)主需要幫助時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn)，為業(yè)主提供及時(shí)滿意的服務(wù)，我們強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿意度。以人為本，建立一門(mén)式接待服務(wù)中心我們?cè)诠芾矸?wù)中，引進(jìn)境內(nèi)外先進(jìn)的管理服務(wù)理念，建立本項(xiàng)目適宜有效的管理模式。我們將嚴(yán)格按照ISO質(zhì)量管理體系規(guī)范化操作，早期進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)熟悉社區(qū)功能配置、建筑狀況等情況，并提出合理化建議，在各階段發(fā)揮物業(yè)管理作用。滿足需求，推出多形式方便業(yè)主的衍生服務(wù)將連城國(guó)際社區(qū)打造成余杭區(qū)內(nèi)的一個(gè)文化生活經(jīng)濟(jì)中心，會(huì)所設(shè)置和服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)在立足于滿足業(yè)主部分生活需求后，能給其提供并帶來(lái)更深層次的享受和娛樂(lè)。逐步增加社區(qū)管理服務(wù)的技術(shù)含量未來(lái)的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競(jìng)爭(zhēng)，也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼，技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)將起最終作用。在對(duì)外的反饋中，將通過(guò)回訪制度和定期的服務(wù)調(diào)查來(lái)完成。 維修工男性,45歲以下，2年以上物業(yè)小區(qū)專業(yè)設(shè)備維修、保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)。篩選適當(dāng)申請(qǐng)人，安排面試、復(fù)試，并按工作先后所需提出錄用之建議（工程骨干人員將被優(yōu)先安排到位工作，協(xié)助物業(yè)機(jī)電設(shè)備測(cè)試及驗(yàn)收）。 跟班實(shí)習(xí)培訓(xùn)和交流：我們將安排連城國(guó)際物業(yè)管理中心部分員工至我們管理之同類型和其他類型樓盤(pán)進(jìn)行跟班實(shí)習(xí)，以便實(shí)地了解上實(shí)物業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理運(yùn)作方式和內(nèi)容；同時(shí)，我們會(huì)安排物業(yè)管理中心高層管理人員，參加我們定期舉辦物業(yè)管理服務(wù)研討會(huì)，通過(guò)交流和互相借鑒，以完善和提高連城國(guó)際物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作服務(wù)品質(zhì)。注意做到“三輕一快”(講話輕、操作輕、走路輕、動(dòng)作要快)。不得看見(jiàn)耳垢，不得有眼屎。設(shè)施、設(shè)備管理運(yùn)作制度物業(yè)管理處在正式接管前，根據(jù)小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施、設(shè)備的實(shí)際情況，制訂出相應(yīng)的工作制度、巡檢制度、操作規(guī)程、安全規(guī)程及緊急情況處理辦法和每年的維修保養(yǎng)計(jì)劃。地下車庫(kù)的地面清掃及頂層管道的清潔每月一次。對(duì)小區(qū)區(qū)域內(nèi)的重要部位、交通要道重點(diǎn)監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)不明身份或可疑之人應(yīng)及時(shí)報(bào)告，并進(jìn)行監(jiān)視或上前詢問(wèn)，防止治安事件發(fā)生。管理處建立防火安全管理制度，消防設(shè)施操作規(guī)程及火災(zāi)緊急疏散方案，并貫徹實(shí)施，確保管理區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)及人身安全不受損失。電子文檔由專人按規(guī)定建立電子目錄分類管理，并定期整理。4管理費(fèi)收繳率98%98%按照規(guī)定收取，如需適時(shí)合同業(yè)委會(huì)協(xié)商調(diào)整，不擅自提高收費(fèi)。13公共文體設(shè)施、休閑設(shè)施及小區(qū)雕塑完好率95%95%落實(shí)責(zé)任人，維修處監(jiān)督執(zhí)行，物業(yè)管理處經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，美觀整潔。實(shí)施對(duì)小區(qū)治安、消防、交通24小時(shí)監(jiān)管；利用公司網(wǎng)站，建立“連城國(guó)際”小區(qū)網(wǎng)頁(yè)，提供網(wǎng)上報(bào)修、網(wǎng)上投訴、網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上圖書(shū)館等服務(wù)。各類主題社區(qū)活動(dòng)郊游活動(dòng)在季節(jié)適宜的情況下，組織業(yè)主赴郊外出游，既使業(yè)主身心得到放松，也能促進(jìn)業(yè)主間的交流，塑造小區(qū)內(nèi)良好的人際關(guān)系。同時(shí)根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實(shí)際操作中不斷設(shè)計(jì)和推出滿足業(yè)主個(gè)性要求的服務(wù)項(xiàng)目，不提供過(guò)剩的服務(wù)產(chǎn)品。到出現(xiàn)異常情況報(bào)警時(shí)，監(jiān)控人員將立即與巡更人員進(jìn)行對(duì)講聯(lián)系，確認(rèn)情況類別。攝像監(jiān)控系統(tǒng)的日常運(yùn)行 在小區(qū)內(nèi)布置多臺(tái)攝像機(jī)，24小時(shí)密切監(jiān)控停車場(chǎng)、道路、行人步行出入口等主要場(chǎng)所。并嚴(yán)格按照公司消防設(shè)施管理規(guī)定，定期檢查維護(hù)和試運(yùn)行。我們將通過(guò)監(jiān)控中心把兩種優(yōu)勢(shì)融為一體，24小時(shí)全天候服務(wù)可使得治安防范固若金湯。安全防范物理防范充分地運(yùn)用和改善小區(qū)的建筑設(shè)計(jì)，使其在物理上具備防撬、防踹、防攀緣、防跨越、防爬入等安全防范功能。每年還將舉行一次消防模擬演習(xí)，以檢驗(yàn)和提高自身的消防和應(yīng)急能力。如電梯內(nèi)發(fā)生治安報(bào)警，智能中心將立即派出巡更人員或快速應(yīng)急隊(duì)伍現(xiàn)場(chǎng)處理。外來(lái)車輛的進(jìn)出在嚴(yán)格控制的情況下，由固定崗輸入該車資料，在中心的控制下，任一道口均可進(jìn)行系統(tǒng)識(shí)別給予一次性放行通過(guò)。智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行保安巡更系統(tǒng)的日常運(yùn)行為保證巡更人員和固定崗人員始終保持良好的體力和精神狀況，我們將制定合理的值班程序，對(duì)流動(dòng)崗、固定崗、巡查路線進(jìn)行輪換。旅游俱樂(lè)部 與專業(yè)旅行社聯(lián)合，針對(duì)熱愛(ài)旅游的業(yè)主開(kāi)展旅游景點(diǎn)介紹，旅行知識(shí)介紹，組織旅游沙龍、論壇等，組織進(jìn)行出游活動(dòng)等，可收取一定的服務(wù)費(fèi)用。老年藝術(shù)團(tuán)豐