【正文】 復(fù)地連城國際前期物業(yè)管理投標文件投標人名稱：上實物業(yè)管理（上海）有限公司地址和郵編：上海市淮海中路1298號5樓 200031目 錄投標函 …………………………………………………… 1法定代表人身體證明書 ………………………………… 2授權(quán)委托書 ……………………………………………… 2第一章 綜合說明書 …………………………………… 3第二章 小區(qū)物業(yè)管理的整體設(shè)想 …………………… 18第三章 有效的管理機制 ……………………………… 24第四章 管理規(guī)章制度 ………………………………… 32第五章 創(chuàng)優(yōu)目標與措施 ……………………………… 39第六章 社區(qū)文化活動 ………………………………… 41第七章 便民服務(wù) ……………………………………… 43第八章 智能化系統(tǒng)的管理維護 ……………………… 46第九章 日常管理的承諾與措施 ……………………… 49第十章 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施效果 ……………… 56第十一章 費用測算 …………………………………… 61結(jié)束語 …………………………………………………… 68投 標 函致：浙江復(fù)地置業(yè)發(fā)展有限公司我方確認收到貴方提供的杭州市“復(fù)地連城國際”前期物業(yè)管理的招標文件的全部內(nèi)容，我方：上實物業(yè)管理（上海）有限公司作為投標者正式授權(quán) 市場策劃部經(jīng)理代表我方進行有關(guān)投標的一切事宜。在此提交的投標文件，正本一份，副本五份。包括如下等內(nèi)容：（一）投標函；（二）授權(quán)委托書（三）響應(yīng)標書。我方已完全明白招標文件的所有條款要求，并重申以下幾點：（一）我方?jīng)Q定參加杭州市“復(fù)地連城國際”前期物業(yè)管理投標。（二）本投標文件的有效期為投標截止日至《中標通知書》發(fā)出之日，如中標，有效期將延至合同終止日為止。（三）我方已詳細研究了招標文件的所有內(nèi)容包括修正文（如果有）和所有已提供的參考資料以及有關(guān)附件并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見或誤解的一切權(quán)力。（四）我方承諾投標文件中的一切資料、數(shù)據(jù)是真實的，并承擔(dān)由此引起的一切責(zé)任。（五）我方明白并愿意在規(guī)定的開標時間和日期之后，投標有效期之內(nèi)撤回投標，則投標保證金將被貴方?jīng)]收。（六）我方同意按照貴方可能提出的要求而提供與投標有關(guān)的任何其他數(shù)據(jù)或信息。（七）我方理解貴方不一定接受最低價或任何貴方可能收到的投標。（八）我方如果中標，將保證履行招標文件以及招標文件修改書（如果有的話）中的全部責(zé)任和義務(wù)，在中標通知書規(guī)定的時間內(nèi)簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并嚴格按國家有關(guān)法規(guī)履行自己的全部責(zé)任，按質(zhì)、按量、按期完成《前期物業(yè)服務(wù)合同》中的全部任務(wù)。（九）所有與本招標有關(guān)的函件請發(fā)往下列地址：地址：上海市淮海中路1298號5樓郵政編碼：200031單位名稱（法人公章）：法定代表人（簽名或蓋章）：日期： 2007年 10月 12日法定代表人身份證明書致：浙江復(fù)地置業(yè)發(fā)展有限公司（居民身份證號碼：）在我單位任董事長 職務(wù)，是我公司單位的法定代表人，其簽名（或蓋章）真跡如本書末尾所示。特此證明。單位名稱：上實物業(yè)管理（上海）有限公司（蓋單位公章）地 址：上海市淮海中路1298號5樓 法定代表人： （簽字或蓋章）2007年 10 月 12 日授權(quán)委托書致：浙江復(fù)地置業(yè)發(fā)展有限公司茲委托 （居民身份證號碼：）為我單位的委托代理人，代表我單位就“復(fù)地連城國際”前期物業(yè)管理相關(guān)事宜辦理簽署投標文件、進行談判、簽定合同和處理與之有關(guān)的一切事物，其簽名（或蓋章）真跡如本授權(quán)委托書末尾所示，特此證明。授權(quán)委托單位：上實物業(yè)管理（上海）有限公司（蓋單位公章）地址：上海市淮海中路1298號5樓法定代表人：委托代理人： 2007年 10月 12日 第一章 綜合說明書公司簡介一、公司概況上實物業(yè)是專門從事物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)的獨立法人企業(yè)，注冊資金62萬美元（）。公司于2002年通過了國家建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)一級資質(zhì)的審核，成為滬上40來家國家一級物業(yè)管理企業(yè)之一。公司已通過上海市質(zhì)量審核中心ISO9001:2000質(zhì)量管理體系、ISO14001:2004環(huán)境管理體系和GB/T28001:2001職業(yè)健康安全管理體系認證。經(jīng)過多年的持續(xù)發(fā)展，目前公司管業(yè)面積已逾630多萬平方米，管業(yè)種類包括超（特）高層綜合商辦樓、高科技工業(yè)園區(qū)、公眾物業(yè)、中高檔住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)廠房、近代優(yōu)秀保護建筑和醫(yī)院后勤保障服務(wù)等，其中已獲得全國物業(yè)管理示范大廈/住宅小區(qū)的管理項目7個，上海市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈/住宅小區(qū)的管理項目11個。1997年7月注冊成立的物業(yè)管理公司，其前身通過與境外專業(yè)物業(yè)管理公司合作，使公司學(xué)到了境外物業(yè)管理的先進思想、理念、模式、方法和技術(shù)，為公司在成立后的幾年內(nèi)持續(xù)健康、穩(wěn)步、快速發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。經(jīng)過多年的探索與實踐，在吸收了境外物業(yè)管理的先進經(jīng)驗并結(jié)合本地物業(yè)管理的實際情況后，公司已經(jīng)形成了具有自身物業(yè)特色的管理思想和服務(wù)特色，促進了企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，也逐漸形成了本公司獨特的企業(yè)文化。歷年來，上實物業(yè)獲得了全國和上海市的諸多榮譽。業(yè)內(nèi)人士評價我司管理的任何項目都融入了“統(tǒng)一的理念，統(tǒng)一的規(guī)范，統(tǒng)一的要求”。“上實物業(yè)”在服務(wù)觀念、操作方法等諸方面獨樹一幟：奉行“時時以一流標準要求自己，事事用服務(wù)觀念對待業(yè)戶”的理念；堅持“業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中”的宗旨；倡導(dǎo)“業(yè)主并不總是對的，但他永遠是第一位”的思想；提出服務(wù)接待“不能帶‘不’字作結(jié)束語”的要求；創(chuàng)立“新、嚴、精、細”的特色；實現(xiàn)“滿足和超越業(yè)主合理期望”的目標?！吧蠈嵨飿I(yè)”完全按照市場化原則和現(xiàn)代企業(yè)制度模式運作，以高起點、高標準落實于企業(yè)管理的各個方面，具有良好的企業(yè)團隊精神，始終堅持以“誠信、規(guī)范”的標準要求自己，始終追求高效管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，力求“管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，綜合效益一流”。公司成立十年來，年年完成利潤指標，取得了良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。“上實物業(yè)”現(xiàn)有在冊員工2400多人。憑借公司的雄厚實力和上好口碑，吸引了一批曾在境內(nèi)外著名物業(yè)管理公司工作多年、學(xué)歷層次較高、受過嚴格專業(yè)培訓(xùn)的資深物業(yè)管理人才，他們不僅具有管理能力和熟悉務(wù)實，而且有一定的理論建樹，在多份專業(yè)雜志和書籍上發(fā)表論文與文章。公司還配備有齊全的具有豐富實踐經(jīng)驗的VIP服務(wù)接待、工程維修、安全保衛(wèi)和清潔保綠隊伍。二、企業(yè)信譽情況上海實業(yè)集團是上海大型企業(yè)集團之一，是上海市政府在海外的窗口企業(yè)，在促進滬港合作和發(fā)展過程中發(fā)揮了積極的作用，上實集團在滬港家喻戶曉，乃至在全國也非常著名，上實物業(yè)管理（上海）有限公司是上海實業(yè)集團旗下的全資子公司，具有獨立法人資格。因此公司在上海地區(qū)發(fā)展物業(yè)管理享有天時地利人和的優(yōu)勢?！吧蠈嵨飿I(yè)”以：規(guī)范、誠信、品牌、利潤嚴謹自律，以追求和獲得100%的項目成功率而贏得社會各方好評，也為“服務(wù)品牌”增添了榮耀。“上實物業(yè)”管理的物業(yè)類型綜合性強、涉及面廣，管理服務(wù)經(jīng)驗豐富，如在建的超（特）高層綜合商辦樓宇，即世界第一高的〖環(huán)球金融中心〗，建筑面積分別是38萬m2，已經(jīng)在管的〖金鐘廣場〗和〖上實大廈〗，樓高分別為208米和150米，還有智能化小區(qū)、生態(tài)環(huán)保小區(qū)和年齡達100余年的近代保護建筑等。這些大廈和小區(qū)的物業(yè)管理對工程技術(shù)方面的要求既高又全面，我司現(xiàn)有各類工程技術(shù)人員200多人，完全能勝任各種建筑設(shè)施設(shè)備的正常運行管理和養(yǎng)護維保工作?！忌蠈嵈髲B〗的設(shè)施、設(shè)備管理在業(yè)內(nèi)是有口皆碑的?！吧蠈嵨飿I(yè)”所擁有的保潔、保安和特約服務(wù)經(jīng)營人員隊伍，專業(yè)技能都達到了同業(yè)較高水平，這些專業(yè)隊伍的技能足以應(yīng)對目前物業(yè)管理服務(wù)所涉及的專業(yè)技術(shù)要求。我們在所管理生態(tài)環(huán)保小區(qū)和樓齡很高的近代保護建筑時也能泰然自若，得心應(yīng)手?！吧蠈嵨飿I(yè)”獲得的主要榮譽：178。 2002年度市級機關(guān)黨委系統(tǒng)先進黨支部（中共上海市級機關(guān)委員會頒發(fā)）。178。 2003年度上海市質(zhì)量管理獎（上海市質(zhì)量管理獎審定委員會頒發(fā)）。178。 2003年度建設(shè)行業(yè)信用AAA級單位（中國調(diào)查統(tǒng)計行業(yè)協(xié)會、中國資信評估中心評定）。178。 2004年度全國質(zhì)量、服務(wù)誠信示范單位（全國市場誠信建設(shè)組織委員會頒發(fā)）。178。 2004年度建設(shè)行業(yè)信用AAA級單位（中國調(diào)查統(tǒng)計行業(yè)協(xié)會、中國資信評估中心評定）。178。 2004年度上海上實（集團）有限公司黨委系統(tǒng)先進黨支部（中共上海上實（集團）有限公司委員會頒發(fā)）。178。 2005年度建設(shè)行業(yè)信用信譽AAA級單位（中國調(diào)查統(tǒng)計行業(yè)協(xié)會、中國資信評估中心評定）。178。 智能化大樓和住宅小區(qū)管理資質(zhì)（上海市物業(yè)管理協(xié)會智能化專家組認定）。178?！队H情住區(qū)建設(shè)》課題組成員（國家建設(shè)部、中國物業(yè)管理協(xié)會、上海市房科院）。178?！段飿I(yè)管理顧客滿意度指數(shù)》課題組成員（上海市房地資源管理局、上海市房科院）。178。《上海市物業(yè)管理企業(yè)分等定級標準》課題組成員（上海市房地資源管理局、上海市房科院）。178。 中央電視臺曾專題報道（公司管理的〖瑞南新苑〗作為上海市新建小區(qū)精神文明建設(shè)典型，在2004年春天在由中央文明委組織、中央電視臺攝制的服務(wù)行業(yè)創(chuàng)建文明系列片《偉大的創(chuàng)造》中進行了專題報道）。178。 上海電視臺、東方電視臺曾專題報道（對上實物業(yè)管理公司及有關(guān)重要活動多次進行專題報道）。178。 2006年榮獲《亞洲物業(yè)管理品牌企業(yè)》稱號（亞洲物業(yè)管理協(xié)會、國際房地產(chǎn)商協(xié)會評定）。178。2006年榮獲《上海市實施卓越績效先進企業(yè)》獎（上海市質(zhì)量管理中心審定委員會頒發(fā)）。178。公司所管轄的《上實大廈》榮獲《辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范示范基地》（上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會認定）。178。在第三屆中國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜評選中，被評為2006年度最佳物業(yè)管理公司（搜房網(wǎng)全球機構(gòu)）言而有信，有“說到的一定做到，做到的比說的更好”的口碑。為了更及時地得到業(yè)主的意見和信息，切實糾正管理服務(wù)中存在的不足，不斷提高和完善自身的物業(yè)管理服務(wù)水準，我司愿意接受各方的意見和批評，在已經(jīng)設(shè)立公司投訴電話的基礎(chǔ)上，又開通了800－620－3434的業(yè)主免費投訴熱線。三、物業(yè)管理業(yè)績“上實物業(yè)”自1997年7月成立至今十年有余，且均是中高檔項目,經(jīng)營業(yè)績最佳的，加上合作、顧問的80余萬M2管理面積，總體量已逾700余萬M2。而且管理種類綜合齊全，這在業(yè)內(nèi)是絕無僅有的。在業(yè)內(nèi)有“精品物業(yè)”之稱。1999年2月，我司就通過了“涉外超高層綜合商辦樓”和“超高層住宅小區(qū)”的ISO9002質(zhì)量保證體系的第三方認證，2002年2月又通過了ISO9001:2000質(zhì)量管理體系的改版認證。2003年，公司還通過了ISO14001:2004環(huán)境管理體系的認證。2005年，公司通過了ISO14001:2004環(huán)境管理體系的認證。2006年4月建立和實施的ISO9001:2000、ISO14001:200GB/T28001：2001結(jié)合型管理體系通過了上海市質(zhì)量審核中心的認證。公司對下轄的各個管理項目全部實行ISO9001:2000質(zhì)量管理體系和ISO14001:2004環(huán)境管理體系和GB/T28001：2001職業(yè)健康安全管理體系的貫標，這在業(yè)內(nèi)也是不多見的。尤其是一些商務(wù)樓的綠色環(huán)境工作，以境外環(huán)境管理體系標準進行達標，我司管轄的“金鐘廣場”商務(wù)樓被評為上海市繁華商業(yè)中心地區(qū)首幢“綠色示范大廈”。憑借公司嚴謹踏實的工作作風(fēng)、顯著的工作成績，從而得到了社會各界和各級政府領(lǐng)導(dǎo)部門的一致好評。經(jīng)上海市用戶評價中心測評，調(diào)查統(tǒng)計表明，公司/，領(lǐng)先于目前上海市一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)平均水平,名列前茅。同時也反映出我司作為一個政府的服務(wù)性窗口企業(yè)與發(fā)展商、業(yè)委會和業(yè)主之間都建立著良好的關(guān)系。2007年第一季度上海十大“百姓滿意物業(yè)”評選揭曉。，位列全市物業(yè)服務(wù)公眾滿意度第三名。2000年，由上海市房產(chǎn)局牽頭的物業(yè)管理行業(yè)業(yè)主滿意度指數(shù)課題研究，我司是兩個物業(yè)管理企業(yè)之一，我司管理的樓宇在此課題調(diào)研中名列前茅。2000年9月，我司被選為“上海市物業(yè)管理顧客滿意度指數(shù)課題組”成員單位?！忌蠈嵈髲B〗1999年11月被評為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”；自1998年起歷年被評為市治安消防先進單位。多年來，上實大廈管理處與上海市消防局第五支隊建立了警民共建關(guān)系，并在〖上實大廈〗多次聯(lián)合舉行了商務(wù)辦公樓的綜合消防演習(xí)，收到了良好的效果。2003年7月，由上海市消防局第五支隊、盧灣區(qū)消防監(jiān)督處以及我司在〖金鐘廣場〗聯(lián)合舉行了上海鬧市區(qū)首個商務(wù)辦公樓的綜合消防演習(xí)，得到了社會各界的好評，以及業(yè)內(nèi)人士的贊許?！既鹉闲略贰皆?000年10月被評為上海市首批“四高小區(qū)”，2002年2月被評為“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”，2002年底又被評為“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，期間還獲得諸多單項榮譽。2004年春天，〖瑞南新苑〗以上海市新建小區(qū)精神文明建設(shè)典型的身份，作為全國商品房住宅小區(qū)的唯一代表，在由中央文明委組織、中央電視臺攝制的服務(wù)行業(yè)創(chuàng)建文明系列片《偉大的創(chuàng)造》中進行了專題報道。公司具有針對具體項目量身定做以合適管理服務(wù)的方案，并具有在同等收費標準下提供高標準管理服務(wù)的能力。我們管理的項目至今沒有虧損的，而且敢于將預(yù)決算明細帳清冊提交委托方/業(yè)委會審核。公司通過多年的實踐運作，積累了豐富的經(jīng)驗，特別是為了解決各類矛盾和問題，在與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)各方的溝通與協(xié)調(diào)方面，在制止違法（約）裝修（搭建）、保持外立面和環(huán)境不被破壞方面，都能妥善處理，達到預(yù)定的目標，對處理棘手問題有對策、有方法，而且還不會引起很大的矛盾糾紛，這是上海同行自嘆望塵莫及的。我司除全權(quán)管理物業(yè)的同時，還為上海