【導(dǎo)讀】院物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)項(xiàng)目招標(biāo)的有關(guān)活動(dòng)，并對此項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)。本投標(biāo)文件中的承諾且在投標(biāo)有效期滿之前均具有約束力。具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力；遵守國家法律、行政法規(guī)，具有良好的信譽(yù)和商業(yè)道德；良好的資金、財(cái)務(wù)狀況；沒有發(fā)生重大經(jīng)濟(jì)糾紛和走私犯罪記錄；理相關(guān)人員費(fèi)用明細(xì)表；貴方需要，我方愿意提供我方作出的一切承諾的證明材料。資料及有關(guān)附件，確認(rèn)無誤。良行為記錄名單，在一至三年內(nèi)禁止參加政府招標(biāo)活動(dòng)；有違法所得的，f)拒絕有關(guān)部門監(jiān)督檢查或提供虛假情況的。承包人有前款第a)至e)項(xiàng)情形之一的，中標(biāo)、成交無效。2二、垃圾清運(yùn)處理項(xiàng)1230690工作內(nèi)容以招標(biāo)文件所要求規(guī)定的為準(zhǔn)。11十一、電梯運(yùn)行保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)臺(tái)37002100具體內(nèi)容以招標(biāo)文件所要求規(guī)定的為準(zhǔn)。

　　

【正文】 對物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗(yàn)，其驗(yàn)收方法與竣工驗(yàn)收不完全相同。接管驗(yàn)收要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按 10%的點(diǎn)抽檢。接管驗(yàn)收多對影響使用功能、安全的事項(xiàng)進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗(yàn)收那樣按驗(yàn)評標(biāo)準(zhǔn)對所有 38 項(xiàng)進(jìn)行檢查。接管驗(yàn)收采用的檢驗(yàn)方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗(yàn)（試機(jī)）、對 照圖紙清點(diǎn)等。 1 對自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收 現(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗(yàn)收組，按建設(shè)部 ZBP30001－ 90標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每樓每層每室（每個(gè)鋪位）逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。 ①確定物件數(shù)量是否符合； ②外觀上有無人為損壞； ③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。 將檢查結(jié)果記錄在對應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。 根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對檢查合格的房屋接 管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。 對于舊樓宇 ,在雙方對如何解決缺陷問題達(dá)成協(xié)議后 ,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。 對共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的驗(yàn)收 驗(yàn)收時(shí)須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和 施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收。 此部分的驗(yàn)收直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業(yè)主（客戶）的服務(wù)中。 五、設(shè)施設(shè)備的交接和驗(yàn)收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗(yàn)證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收，合格一個(gè)（系統(tǒng)）接收一個(gè)，辦理其憑證。但應(yīng)注意：對其他未完工系統(tǒng)將會(huì)出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進(jìn)行協(xié)商，以達(dá)到共識(shí)，并采取相應(yīng)的防范措施。（注意： 只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗(yàn)收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺(tái)驗(yàn)收等。） 39 按系統(tǒng)對設(shè)備型號(hào)、數(shù)量、位置進(jìn)行記錄，對設(shè)備外觀、設(shè)備系統(tǒng)性能進(jìn)行檢驗(yàn)，記錄技術(shù)狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫驗(yàn)收單。驗(yàn)收結(jié)束由移交方和接收方在驗(yàn)收單上填寫評語并簽字。功能上不能達(dá)到要求的物業(yè)公司不接收，對于不影響使用的可先進(jìn)行交接。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時(shí)整改。根據(jù)施工單位的承諾，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)跟蹤施工單位的整改情況，達(dá)到要求后接收。設(shè)備接收后，按國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé) 任。 三）、復(fù)驗(yàn) 對于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間。 待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄： QR－ 007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》 QR－ 008JG《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 為了熟悉項(xiàng)目情況，方便管理，物業(yè)公司應(yīng)盡可能提前介入項(xiàng)目（最好從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)開始介入），最遲應(yīng)在 入伙前三個(gè)月派駐現(xiàn)場設(shè)備管理人員，積極參與設(shè)備安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出合理建議。 物業(yè)公司人員準(zhǔn)備 物業(yè)公司建立接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗(yàn)收。對業(yè)主自用部位的驗(yàn)收按項(xiàng)目的規(guī)模設(shè)置驗(yàn)收組，每組配備 1－ 2人：驗(yàn)收土建 1人，驗(yàn)收給排水 1人，驗(yàn)收電氣 1人，另外1人負(fù)責(zé)驗(yàn)收所有的鑰匙。 注：一般毛坯房每組每天能驗(yàn)收 60套房左右，精裝修房每組每天能驗(yàn)收 40套房左右。 對業(yè)主自用部位驗(yàn)收完后，再組織對公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收，根據(jù)不同的驗(yàn)收對象，組織公司內(nèi)相關(guān)專家及維修工構(gòu)成， 按系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收。 成立驗(yàn)收組 驗(yàn)收組組成建議如下： 40 組長：物業(yè)公司總經(jīng)理 副組長：管理處經(jīng)理 組員：工程維修部主管、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部主管、客戶服務(wù)主任、物業(yè)管理員、水電工 學(xué)習(xí)、培訓(xùn) 組織驗(yàn)收組人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有： ①學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙 ②對配合驗(yàn)收的保安進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)（保安主要配合業(yè)主自用部位驗(yàn)收） ③熟悉工程情況、設(shè)備概況 ④組織接管驗(yàn)收演練培訓(xùn)時(shí)間： 10課時(shí)（不得低于）。 現(xiàn)場實(shí)習(xí)：待定 購置、準(zhǔn)備工具 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模及驗(yàn)收時(shí)分組情況，準(zhǔn)備下列物品及工具，數(shù)量自定。 搗棍（ 小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡(luò)測試儀，梯子、 PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。 另準(zhǔn)備木板若干塊，將房號(hào)在木板上標(biāo)注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。 準(zhǔn)備驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖 準(zhǔn)備《引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)》中相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。 從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項(xiàng)目基本情況。 準(zhǔn)備驗(yàn)收表格、接管憑證 準(zhǔn)備《接管驗(yàn)收相關(guān)記錄》中有關(guān)的驗(yàn)收表格、接管憑證。 參與安裝調(diào)試 安排設(shè)備管理人 員、維修工參與設(shè)備安裝、調(diào)試。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，便于今后管理。并可及早發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)提出合理建議。 41 對于設(shè)計(jì)中已有的設(shè)備， 注意收集資料。大型機(jī)電設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備）建立臺(tái)帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關(guān)資料，如圖紙、產(chǎn)品說明書、設(shè)備裝箱清單、設(shè)備出廠合格證、調(diào)試記錄等。 對于設(shè)計(jì)中沒有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運(yùn)行費(fèi)用的，應(yīng)建議開發(fā)商增設(shè)。 參與內(nèi)部竣工驗(yàn)收 參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗(yàn)收，掌握工程質(zhì)量情況，學(xué)習(xí)驗(yàn)收方法及技巧。對于影響物業(yè)管理的設(shè)計(jì)、施工缺陷提 出改進(jìn)建議。 參與政府竣工驗(yàn)收 房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收 對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收主要是驗(yàn)收用戶戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃?xì)?、入戶鑰匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。 土建驗(yàn)收 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn) 檢驗(yàn)要點(diǎn)：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。 填寫表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》 電氣 驗(yàn) 收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn) 檢驗(yàn)要點(diǎn)：清點(diǎn)電氣裝置是否齊全；檢查開關(guān)箱安裝是否規(guī)范，有無回路標(biāo)簽，試驗(yàn)小斷路器分合及漏電保護(hù)器；檢查電能表是否正常；開關(guān)電燈；試驗(yàn)對講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調(diào)運(yùn)行是否正常。 填寫表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》 給排水 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn) 42 檢驗(yàn)要點(diǎn)：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。 填寫表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》 燃?xì)猓? 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢 驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn) 檢驗(yàn)要點(diǎn)：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設(shè)現(xiàn)象。 填寫表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》 記錄的填寫及缺陷的整改 以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進(jìn)行缺陷整改。物業(yè)公司對自己留存的一聯(lián)進(jìn)行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商，并對缺陷消項(xiàng)情況進(jìn)行跟蹤。 房屋本體共有部位及設(shè)備的驗(yàn)收 屋面 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)： 分項(xiàng)工程 檢驗(yàn)要點(diǎn) 備 注 屋 面 保 證 項(xiàng) 防水層無滲漏，通過觀察，必要時(shí)進(jìn)行測試 沿口等固定牢固 屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基 本 項(xiàng) 無非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無污染 隔熱層完好，面層磚無破損 43 屋面管網(wǎng)及避雷帶無損壞或銹蝕 天面無積水、雜物 排水溝、排水口完好暢通 樓層及通道 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)： 分項(xiàng)工程 檢驗(yàn)要點(diǎn) 備 注 樓層及通道 保 證 項(xiàng) 防火門完好開閉 靈活 消火栓內(nèi)物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢 滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確 應(yīng)急照明、誘導(dǎo)燈正常 基 本 項(xiàng) 樓層號(hào)、房號(hào)、疏散標(biāo)志標(biāo)識(shí)、導(dǎo)向標(biāo)示清楚 公共部分無加建、改建 天棚完好 墻面無碰壞、無污跡、無脫落 地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角 公共照明完好 消火栓外封條、門鎖完好 44 外墻面 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》 檢驗(yàn)要點(diǎn)： 分項(xiàng)工程 檢驗(yàn)要點(diǎn) 備 注 外 墻 面 保證項(xiàng) 墻面完好，無污跡 門窗及玻璃完好 外墻面轉(zhuǎn)無空鼓 外墻、窗口無滲漏 冷凝水集中排放，支架無銹蝕 供配電系統(tǒng) 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ30388；《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 GBJ14790、 GBJ14890、 GB 501689 GB 501699 GB 501709 GB 501719 GB 5018293 、 GB 502549GB 502589 GB 5025996，《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 50057－ 94 檢驗(yàn)要點(diǎn)： 分項(xiàng)工程 檢驗(yàn)要點(diǎn) 備 注 供配電系統(tǒng) 保 證 項(xiàng) 安全防護(hù)裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害 油變壓器安裝地點(diǎn)是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 干式變壓器通風(fēng)、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 45 雙回路電源切換，電氣、機(jī)械互鎖正確 無故障停電記錄 基 本 項(xiàng) 設(shè)備接地牢固 電纜溝內(nèi)干燥、無積水、無雜物 操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等 各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音 各種儀表指示正確 斷路器電流值整定正確 母線、端子無過熱、松動(dòng)現(xiàn)象 電氣井接地規(guī)范，電纜敷設(shè)規(guī)范 設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好 應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常 給排水系統(tǒng) 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ30288 檢驗(yàn)要點(diǎn)： 分項(xiàng)工程 檢驗(yàn)要點(diǎn) 備 注 給排水系保 證 項(xiàng) 水泵電機(jī)溫度正常 各層水壓正常 按規(guī)定對供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，水質(zhì) 符合衛(wèi)生 46 統(tǒng) 要求 潛水泵工作正常，排水通暢 基 本 項(xiàng) 壓力表工作 水泵運(yùn)行正常，閥門開關(guān)靈活，泵體和閥件無滴水現(xiàn)象 水泵運(yùn)行無異常噪音，潤滑良好 水池水位有標(biāo)尺，顯示正確，進(jìn)水浮球閥工作正常 設(shè)備、機(jī)房清潔，油漆完好應(yīng)急燈正常，機(jī)房溫度正常 蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網(wǎng)封隔 污水池池蓋完好，排水溝通暢 排水系統(tǒng)暢通，抽查 6~8個(gè)井 化糞池進(jìn)、排水正常，封口嚴(yán)密，無太大異味 雨水井、污水池、下水 道內(nèi)無大量沉積物 消防系統(tǒng) 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》 GB5016692，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500842021，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法》 GB513585，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法》 GB79789，《室內(nèi)消火栓》 GB344593，《消火栓箱》 GB1456l93，《防火門用閉門器試驗(yàn)方法》 GA931995 檢驗(yàn)要點(diǎn)： 分項(xiàng)工程 檢驗(yàn)要點(diǎn) 備 47 注 消防系統(tǒng) 保 證 項(xiàng) 自動(dòng)噴淋系統(tǒng)放水試驗(yàn)噴淋泵啟動(dòng)，水壓 正常 消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開、系統(tǒng)處在自動(dòng)狀態(tài) 消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動(dòng)消防泵 水泵結(jié)合器未被圈占、堵塞 探頭報(bào)警率不小于 95%，報(bào)警位置與控制器顯示位置相同 警鈴工作正常 防排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常 消防中心可啟動(dòng)風(fēng)機(jī)，風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常 氣體自動(dòng)滅火裝置氣壓正常，處于自動(dòng)狀態(tài)， 消防中心