【正文】 重朝向、通風與綠化，相應(yīng)其物業(yè)管理也更應(yīng)注意加強環(huán)境維護與季節(jié)更替時的服務(wù)?！　」I(yè)廠房與倉庫的管理因關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量與丟失損壞等問題，其服務(wù)項目主要是做好各項保障事務(wù)，如材料、物資、設(shè)備、工具的供應(yīng)保障；工作生活設(shè)施及工作條件的保障；優(yōu)美環(huán)境和娛樂的保障等，其重點應(yīng)放在材料、物資及工作條件的安全保障之上?！　?3)接管期間收入?！　?六)標價評估與調(diào)整　　對于上述試算結(jié)果，投標者必須經(jīng)過進一步評估才能最后確定標價，這主要是因為：　　(1)試算所用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可能部分是預(yù)測性的，部分為經(jīng)驗性的，不夠精確可靠，估價人員應(yīng)當對預(yù)測和經(jīng)驗數(shù)據(jù)的適用基礎(chǔ)進行審查，必要時予以調(diào)整?！　⊥稑吮：袚闹饕獡Ｘ熑斡校骸　?1)投標人在投標有效期內(nèi)不得撤回標書及投標保函?！　⊥稑吮：闹饕獌?nèi)容包括：擔保人、被擔保人、受益人、擔保事由、擔保金額、擔保貨幣、擔保責任、索償條件等?！　≈袠说耐稑朔降谋ＷC金，在中標方簽訂合同并履約后5日內(nèi)予以退還；未中標的投標方的保證金，在定標后5日內(nèi)予以退還，均不用支付利息。招標人將拒絕在投標截止時間后收到的投標文件。分析可從以下幾方面考慮：　　(1)準備工作不充分。這樣一來可為中標公司在合同履行中解決爭議提供原始依據(jù)，二來也可為競標失利的公司分析失敗原因提供資料。　　對于以上分析得出的結(jié)果，投標公司應(yīng)整理并歸檔，以備下次投標借鑒參考?！　∥飿I(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應(yīng)依照合同規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)?！　∷型稑宋募急仨毎凑袠巳嗽谕稑搜垥幸?guī)定的投標截止時間之前送至招標人。投標保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標文件的規(guī)定確定?！　?2)填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份?！　?七)辦理投標保函　　由于投標者一旦中標就必須履行受標的義務(wù)，為防止投標單位違約給招標單位帶來經(jīng)濟上的損失，在投遞物業(yè)管理投標書時，招標單位通常要求投標單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標單位中標后不能履約時，招標單位可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標單位賠償經(jīng)濟損失。但對于單價的確定，不可套用統(tǒng)一收費標準(國家規(guī)定了管理服務(wù)單價的除外)，因為不同物業(yè)情況不同，必須具體問題具體分析。通常物業(yè)管理公司經(jīng)營中主要的現(xiàn)金流入和流出項目為：　　(1)標書規(guī)定的預(yù)付款、保證金等?！　τ趯懽謽牵涔芾韨?cè)重于為該樓宇中的工作人員提供一個舒適的工作環(huán)境，服務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括裝修圖紙審批、維修服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、咨詢服務(wù)、公關(guān)服務(wù)等，其重點應(yīng)突出清潔、安全保衛(wèi)工作?！　?4)當?shù)氐臍夂?、地質(zhì)、地理條件?！　「鶕?jù)慣例，投標人應(yīng)對現(xiàn)場條件考察結(jié)果自行負責，開發(fā)商將認為投標者已掌握了現(xiàn)場情況，明確了現(xiàn)場物業(yè)與投標報價有關(guān)的外在風險條件。這些錯誤雖是由于招標業(yè)主的原因，但若投標企業(yè)在投標前不加重視，甚至不能發(fā)現(xiàn)，將可能影響投標標價的制定，以至影響投標的成功，甚至還可能影響中標后合同的履行。　　(4)其他風險。這兩種不同組織形式?jīng)Q定了他們不同的經(jīng)營方式，前者通常具有較強的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性，但管理成本較高；后者則相對靈活，管理成本低，但需要有優(yōu)秀的專業(yè)性服務(wù)公司與之配合，因而他們的投標積極性與報價也相應(yīng)呈現(xiàn)差異。通常大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗、先進的技術(shù)和優(yōu)秀的品質(zhì)，就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實力，尤其在我國現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理公司還屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專業(yè)性服務(wù)公司尚不成氣候的情況下，規(guī)模大小在很大程度上將影響招標者的選擇判斷。這主要體現(xiàn)在競爭者的優(yōu)勢上，詳見下面的分析。故投標者應(yīng)針對招標物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗，確定公司的競爭優(yōu)勢?！　∵@些細枝末節(jié)看似無關(guān)緊要，可一旦忽略，則有可能導(dǎo)致投標失敗，不僅投標者的大量準備工作徒勞無功，而且還會影響公司聲譽。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標公司的優(yōu)勢，甚至可能導(dǎo)致競標過程中的“黑馬”出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認真對待，在分析中趨利避害。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應(yīng)圍繞這一目標安排。情報工作人員應(yīng)按資料的重要性、類別進行分門別類，以便于投標工作人員使用，由此得出的最有價值的信息將為投標公司下一步的可行性研究提供分析基礎(chǔ)?！　?2)網(wǎng)絡(luò)傳輸?！　?4)簽訂貸款合同。因此投標公司應(yīng)根據(jù)自身財務(wù)狀況及招標物業(yè)管理所需資金，做好資金籌措準備，以使自己有足夠資金通過投標資格預(yù)審?！　?。投標公司應(yīng)詳細審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細節(jié)，實地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務(wù)，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書進行排列。例如：要求的專業(yè)知識領(lǐng)域和服務(wù)類型，對該物業(yè)服務(wù)要求的詳細說明，地區(qū)特征因素(如地理位置、交通條件)，將要簽訂的合同類型等。投標公司判斷中介公司取費標準是否合理，應(yīng)遵循國家有關(guān)部門的相應(yīng)規(guī)定，有時還可參考FIDIＣ合同條款建議的取費標準。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務(wù)，以保證必要的技術(shù)標準和時間?！　、诠芾砟芰??！　〈砣俗鳛橹薪樽稍児臼且云浼夹g(shù)與智力提供服務(wù)，因此衡量其能力應(yīng)首先考慮技術(shù)條件，其他因素次之?！　、跇I(yè)務(wù)代理?！　∫陨衔募^大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省(市)公證處、國內(nèi)外事部門及駐招標物業(yè)所在國的中國大使館或領(lǐng)事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。國內(nèi)投標公司提交營業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國內(nèi)已有營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通?？芍苯酉蛘袠宋飿I(yè)所在國提供營業(yè)執(zhí)照，辦理申請注冊手續(xù)。注冊后經(jīng)該國政府核準頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，公司即可正式營業(yè)，參與有關(guān)投標工作。未經(jīng)主管部門進行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。　　經(jīng)營實力要求：企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元)?！　∪藛T素質(zhì)要求：企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；并且公司應(yīng)具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上。營業(yè)執(zhí)照式樣見圖321。然而，投標的公平性與競爭性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式?！　‰m然，由于投標對象——物業(yè)管理服務(wù)的無形性與其他工程項目的實物性的差異，物業(yè)管理投標具有許多區(qū)別于其他項目投標的獨特之處，但同樣作為投標，其必經(jīng)程序仍與其他項目投標有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準備、購買標書、可行性分析、編寫及封送標書等步驟?！　¤b于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設(shè)部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度?！　☆愋鸵螅汗舅芾砦飿I(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物業(yè)需有1個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標面積超過30％。此外，該規(guī)則還對招標投標的程序和方法做出了相應(yīng)規(guī)定。資質(zhì)等級的升級應(yīng)依次逐級上升，不得越級上升。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：　?、俟菊鲁?。　?、苜Y產(chǎn)負債表及損益表。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當?shù)貥I(yè)務(wù)，不僅可節(jié)約費用，還可利用代理人對當?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標成功的可能性?！　、勖軈f(xié)調(diào)。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個經(jīng)過