【正文】 重朝向、通風(fēng)與綠化，相應(yīng)其物業(yè)管理也更應(yīng)注意加強(qiáng)環(huán)境維護(hù)與季節(jié)更替時的服務(wù)?！　」I(yè)廠房與倉庫的管理因關(guān)系到產(chǎn)品質(zhì)量與丟失損壞等問題，其服務(wù)項目主要是做好各項保障事務(wù)，如材料、物資、設(shè)備、工具的供應(yīng)保障；工作生活設(shè)施及工作條件的保障；優(yōu)美環(huán)境和娛樂的保障等，其重點應(yīng)放在材料、物資及工作條件的安全保障之上?！　?3)接管期間收入?！　?六)標(biāo)價評估與調(diào)整　　對于上述試算結(jié)果，投標(biāo)者必須經(jīng)過進(jìn)一步評估才能最后確定標(biāo)價，這主要是因為：　　(1)試算所用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可能部分是預(yù)測性的，部分為經(jīng)驗性的，不夠精確可靠，估價人員應(yīng)當(dāng)對預(yù)測和經(jīng)驗數(shù)據(jù)的適用基礎(chǔ)進(jìn)行審查，必要時予以調(diào)整?！　⊥稑?biāo)保函所承擔(dān)的主要擔(dān)保責(zé)任有：　　(1)投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)不得撤回標(biāo)書及投標(biāo)保函?！　⊥稑?biāo)保函的主要內(nèi)容包括：擔(dān)保人、被擔(dān)保人、受益人、擔(dān)保事由、擔(dān)保金額、擔(dān)保貨幣、擔(dān)保責(zé)任、索償條件等?！　≈袠?biāo)的投標(biāo)方的保證金，在中標(biāo)方簽訂合同并履約后5日內(nèi)予以退還；未中標(biāo)的投標(biāo)方的保證金，在定標(biāo)后5日內(nèi)予以退還，均不用支付利息。招標(biāo)人將拒絕在投標(biāo)截止時間后收到的投標(biāo)文件。分析可從以下幾方面考慮：　　(1)準(zhǔn)備工作不充分。這樣一來可為中標(biāo)公司在合同履行中解決爭議提供原始依據(jù)，二來也可為競標(biāo)失利的公司分析失敗原因提供資料?！　τ谝陨戏治龅贸龅慕Y(jié)果，投標(biāo)公司應(yīng)整理并歸檔，以備下次投標(biāo)借鑒參考?！　∥飿I(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應(yīng)依照合同規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)?！　∷型稑?biāo)文件都必須按招標(biāo)人在投標(biāo)邀請書中規(guī)定的投標(biāo)截止時間之前送至招標(biāo)人。投標(biāo)保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定確定?！　?2)填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份。　　(七)辦理投標(biāo)保函　　由于投標(biāo)者一旦中標(biāo)就必須履行受標(biāo)的義務(wù)，為防止投標(biāo)單位違約給招標(biāo)單位帶來經(jīng)濟(jì)上的損失，在投遞物業(yè)管理投標(biāo)書時，招標(biāo)單位通常要求投標(biāo)單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標(biāo)單位中標(biāo)后不能履約時，招標(biāo)單位可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標(biāo)單位賠償經(jīng)濟(jì)損失。但對于單價的確定，不可套用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(國家規(guī)定了管理服務(wù)單價的除外)，因為不同物業(yè)情況不同，必須具體問題具體分析。通常物業(yè)管理公司經(jīng)營中主要的現(xiàn)金流入和流出項目為：　　(1)標(biāo)書規(guī)定的預(yù)付款、保證金等?！　τ趯懽謽?，其管理側(cè)重于為該樓宇中的工作人員提供一個舒適的工作環(huán)境，服務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括裝修圖紙審批、維修服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、咨詢服務(wù)、公關(guān)服務(wù)等，其重點應(yīng)突出清潔、安全保衛(wèi)工作。　　(4)當(dāng)?shù)氐臍夂?、地質(zhì)、地理條件?！　「鶕?jù)慣例，投標(biāo)人應(yīng)對現(xiàn)場條件考察結(jié)果自行負(fù)責(zé)，開發(fā)商將認(rèn)為投標(biāo)者已掌握了現(xiàn)場情況，明確了現(xiàn)場物業(yè)與投標(biāo)報價有關(guān)的外在風(fēng)險條件。這些錯誤雖是由于招標(biāo)業(yè)主的原因，但若投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)前不加重視，甚至不能發(fā)現(xiàn)，將可能影響投標(biāo)標(biāo)價的制定，以至影響投標(biāo)的成功，甚至還可能影響中標(biāo)后合同的履行?！　?4)其他風(fēng)險。這兩種不同組織形式?jīng)Q定了他們不同的經(jīng)營方式，前者通常具有較強(qiáng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性，但管理成本較高；后者則相對靈活，管理成本低，但需要有優(yōu)秀的專業(yè)性服務(wù)公司與之配合，因而他們的投標(biāo)積極性與報價也相應(yīng)呈現(xiàn)差異。通常大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗、先進(jìn)的技術(shù)和優(yōu)秀的品質(zhì)，就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實力，尤其在我國現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理公司還屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專業(yè)性服務(wù)公司尚不成氣候的情況下，規(guī)模大小在很大程度上將影響招標(biāo)者的選擇判斷。這主要體現(xiàn)在競爭者的優(yōu)勢上，詳見下面的分析。故投標(biāo)者應(yīng)針對招標(biāo)物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗，確定公司的競爭優(yōu)勢?！　∵@些細(xì)枝末節(jié)看似無關(guān)緊要，可一旦忽略，則有可能導(dǎo)致投標(biāo)失敗，不僅投標(biāo)者的大量準(zhǔn)備工作徒勞無功，而且還會影響公司聲譽(yù)。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的優(yōu)勢，甚至可能導(dǎo)致競標(biāo)過程中的“黑馬”出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認(rèn)真對待，在分析中趨利避害。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應(yīng)圍繞這一目標(biāo)安排。情報工作人員應(yīng)按資料的重要性、類別進(jìn)行分門別類，以便于投標(biāo)工作人員使用，由此得出的最有價值的信息將為投標(biāo)公司下一步的可行性研究提供分析基礎(chǔ)。　　(2)網(wǎng)絡(luò)傳輸?！　?4)簽訂貸款合同。因此投標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)自身財務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)管理所需資金，做好資金籌措準(zhǔn)備，以使自己有足夠資金通過投標(biāo)資格預(yù)審。　　。投標(biāo)公司應(yīng)詳細(xì)審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細(xì)節(jié)，實地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務(wù)，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書進(jìn)行排列。例如：要求的專業(yè)知識領(lǐng)域和服務(wù)類型，對該物業(yè)服務(wù)要求的詳細(xì)說明，地區(qū)特征因素(如地理位置、交通條件)，將要簽訂的合同類型等。投標(biāo)公司判斷中介公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理，應(yīng)遵循國家有關(guān)部門的相應(yīng)規(guī)定，有時還可參考FIDIＣ合同條款建議的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務(wù)，以保證必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和時間。　?、诠芾砟芰Α！　〈砣俗鳛橹薪樽稍児臼且云浼夹g(shù)與智力提供服務(wù)，因此衡量其能力應(yīng)首先考慮技術(shù)條件，其他因素次之?！　、跇I(yè)務(wù)代理?！　∫陨衔募^大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省(市)公證處、國內(nèi)外事部門及駐招標(biāo)物業(yè)所在國的中國大使館或領(lǐng)事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。國內(nèi)投標(biāo)公司提交營業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國內(nèi)已有營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通?？芍苯酉蛘袠?biāo)物業(yè)所在國提供營業(yè)執(zhí)照，辦理申請注冊手續(xù)。注冊后經(jīng)該國政府核準(zhǔn)頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，公司即可正式營業(yè)，參與有關(guān)投標(biāo)工作。未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)?！　〗?jīng)營實力要求：企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元)?！　∪藛T素質(zhì)要求：企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；并且公司應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員10人以上。營業(yè)執(zhí)照式樣見圖321。然而，投標(biāo)的公平性與競爭性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式。　　雖然，由于投標(biāo)對象——物業(yè)管理服務(wù)的無形性與其他工程項目的實物性的差異，物業(yè)管理投標(biāo)具有許多區(qū)別于其他項目投標(biāo)的獨(dú)特之處，但同樣作為投標(biāo)，其必經(jīng)程序仍與其他項目投標(biāo)有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、購買標(biāo)書、可行性分析、編寫及封送標(biāo)書等步驟?！　¤b于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀，建設(shè)部已于1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》)，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度?！　☆愋鸵螅汗舅芾砦飿I(yè)的類型在2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物業(yè)需有1個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過30％。此外，該規(guī)則還對招標(biāo)投標(biāo)的程序和方法做出了相應(yīng)規(guī)定。資質(zhì)等級的升級應(yīng)依次逐級上升，不得越級上升。由于不同國家所要求提交的文件種類不同，本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件：　?、俟菊鲁??！　、苜Y產(chǎn)負(fù)債表及損益表。此時，聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)，不僅可節(jié)約費(fèi)用，還可利用代理人對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標(biāo)成功的可能性?！　、勖軈f(xié)調(diào)。即中介咨詢公司有能力為業(yè)主提供一個經(jīng)過