【正文】 02:04:1402:04:1402:043/24/2023 2:04:14 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 02:04:1402:04:1402:04Friday, March 24, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 ” 因此，案例中的物業(yè)管理公司自收到中標(biāo)通知書之時起，與該發(fā)展商之間的物業(yè)管理委托合同即已經(jīng)成立 (不管合同什么時候生效 )，簽訂正式物業(yè)管理委托合同只是一個形式上的問題。 案例討論：某停車場租賃及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目投標(biāo)人資格爭議 案例評析 二、物業(yè)管理投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作 （一）獲取物業(yè)管理招標(biāo)信息 （二）分析收集的信息，進(jìn)行投標(biāo)可行性研究 （三）組建投標(biāo)工作班子 （四）申請資格預(yù)審 獲得招標(biāo)信息和有關(guān)資料的主要渠道有： ?通過報紙雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介刊載的招標(biāo)廣告或公告來發(fā)現(xiàn)投標(biāo)目標(biāo)，這是獲得公開招標(biāo)信息的主要方式； ?搞好公共關(guān)系，經(jīng)常派業(yè)務(wù)人員深入各個建設(shè)單位和部門，廣泛聯(lián)系，收集信息； ?通過政府有關(guān)部門，如發(fā)改委、房地產(chǎn)行政管理部門、行業(yè)協(xié)會等單位獲得信息； ?取得老客戶的信任，從而承接后續(xù)物業(yè)或接受邀請而獲得信息； ?通過咨詢公司等代理機(jī)構(gòu)獲得信息； ?通過業(yè)務(wù)往來的單位和人員以及社會知名人士的介紹得到信息。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的規(guī)定編制投標(biāo)文件。招標(biāo)文件是投標(biāo)單位編制標(biāo)書的主要依據(jù)，其主要內(nèi)容包括： （ 1）招標(biāo)公告或邀標(biāo)書； （ 2）投標(biāo)企業(yè)資質(zhì)審查表； （ 3）投標(biāo)須知； （ 4）招標(biāo)章程； （ 5）招標(biāo)項(xiàng)目說明書； （ 6）合同主要條款； （ 7）技術(shù)規(guī)范； （ 8）其他有關(guān)內(nèi)容。 2．物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)。由“景洲事件”帶來的沖擊波很快引發(fā)了南天一花園、學(xué)府花園等更換管理公司等一系列事件。 ?依法提出招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）。 ?報價太高，得分就低，使競爭更加激烈。 第一次面向全國招標(biāo)物業(yè)管理公司，打破了過去“重建設(shè)輕管理”、“誰開發(fā)誰管理”的舊模式，而將“開發(fā)建設(shè)”與“物業(yè)管理”分開，為全國物業(yè)管理招投標(biāo)工作積累了經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)了全國物業(yè)管理市場化的進(jìn)程。 ?掌握目前中國物業(yè)管理招投標(biāo)的組織模式 ?掌握招投標(biāo)的特點(diǎn)、類型及方式 ?掌握物業(yè)管理招投標(biāo)的實(shí)施程序 ?物業(yè)管理投標(biāo)人的必備條件 CHAPTER FIVE PROPERTY MANAGEMENT BIDDING ? 招投標(biāo)制度與中國物業(yè)管理的發(fā)展 ? 物業(yè)管理招投標(biāo)的含義、特點(diǎn)及類型 ? 物業(yè)管理招標(biāo)的實(shí)施 ? 物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施 CHAPTER FIVE PROPERTY MANAGEMENT BIDDING 一、招投標(biāo)制度對物業(yè)管理的影響 二、中國物業(yè)管理招投標(biāo)的發(fā)展歷程 三、目前中國物業(yè)管理招投標(biāo)的組織模式 （一）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理的市場化 （二）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高 （三）招投標(biāo)制度與物業(yè)服務(wù)公司的公平競爭 （四）物業(yè)管理招投標(biāo)與房地產(chǎn)管理體制的改革 （五）物業(yè)管理招投標(biāo)與合同雙方利益的維護(hù) （一）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理的市場化 （二）招投標(biāo)制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高 （三）招投標(biāo)制度與物業(yè)服務(wù)公司的公平競爭 （四）物業(yè)管理招投標(biāo)與房地產(chǎn)管理體制的改革 （五）物業(yè)管理招投標(biāo)與合同雙方利益的維護(hù) 實(shí)施招投標(biāo)制度是大力推進(jìn)物業(yè)管理市場化的重要手段。 ?1996年在舊住宅小區(qū)鹿丹村實(shí)行社會公開招標(biāo)，深圳市萬科物業(yè)以 。要求 凡是 10萬平方米以上新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督下，在商品房預(yù)售前向社會招標(biāo)，沒有經(jīng)過招標(biāo)確立物業(yè)管理公司的預(yù)售項(xiàng)目房地產(chǎn)行政主管部門不得發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。 ?這種方法的優(yōu)點(diǎn)是可以強(qiáng)化物業(yè)管理服務(wù)意識，保證質(zhì)量；不足之處是缺少風(fēng)險意識。 南京國際展覽中心采用無標(biāo)底二步招標(biāo)法面向全國招聘物業(yè)管理公司，在中國物業(yè)管理招投標(biāo)活動中又做了一次新的嘗試。 在此之前，深圳市的商品房開發(fā)時，絕大部分物業(yè)管理公司都是在業(yè)主入住之前進(jìn)駐，業(yè)主沒有挑選物業(yè)管理公司的先例。 ?對住宅小區(qū)或高層樓宇物業(yè)服務(wù)進(jìn)行招標(biāo)。經(jīng)招投標(biāo)辦事機(jī)構(gòu)審查批準(zhǔn)后，進(jìn)行招標(biāo)登記，領(lǐng)取有關(guān)招投標(biāo)用表。 ? 1．發(fā)布招標(biāo)公告 ? 2．發(fā)出投標(biāo)邀請書 二、物業(yè)管理招標(biāo)的操作 （一）發(fā)布招標(biāo)公告或邀請書 （二）審查與確定投標(biāo)單位資格 （三）發(fā)售招標(biāo)文件、召開標(biāo)前會議 （四）接受投標(biāo)書 （五）開標(biāo) （六）評標(biāo) （七）中標(biāo)和授標(biāo) （八）訂立合同 資格審查是招標(biāo)人的一項(xiàng)權(quán)利，也是招標(biāo)實(shí)施過程中的一個重要步驟。那些響應(yīng)招標(biāo)并購買招標(biāo)文件，參加投標(biāo)的潛在投標(biāo)人稱為投標(biāo)人。我國 《 合同法 》 規(guī)定，合同當(dāng)事人意思表示一致，合同即成立，并對合同當(dāng)事人發(fā)生法律效力。 , March 24, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 3月 24日星期五 2時 4分 14秒 02:04:1424 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 上午 2時 4分 :04March 24, 2023 1行動出成果，工作出財富。 其次，根據(jù)我國 《 招投標(biāo)法 》 的規(guī)定，為了保證招投標(biāo)活動的公平、公正，招標(biāo)人和中標(biāo)人不得協(xié)商簽訂背離合同實(shí)質(zhì)內(nèi)容的條款。 二、物業(yè)管理投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作 （一）獲取物業(yè)管理招標(biāo)信息 （二）分析收集的信息，進(jìn)行投標(biāo)可行性研究 （三）組建投標(biāo)工作班子 （四）申請資格預(yù)審 投標(biāo)機(jī)構(gòu)通常由以下三方面的專業(yè)人員組成： 1．綜合性經(jīng)營管理人員 2．專業(yè)工程技術(shù)人員 3．商務(wù)性的經(jīng)濟(jì)、財務(wù)人員 二、物業(yè)管理投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作 （一）獲取物業(yè)管理招標(biāo)信息 （二）分析收集的信息，進(jìn)行投標(biāo)可行性研究 （三）組建投標(biāo)工作班子 （四）申請資格預(yù)審 資格預(yù)審表的內(nèi)容一般包括： ?投標(biāo)人身份證明、組織機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)范圍表； ?投標(biāo)人在以往若干年內(nèi)從事過的類似物業(yè)管理經(jīng)歷（經(jīng)驗(yàn)）表； ?投標(biāo)人的財務(wù)能力說明表； ?投標(biāo)人各類人員表以及擬派往該物業(yè)的主要技術(shù)、管理人員表； ?投標(biāo)人所擁有的設(shè)備以及為擬投標(biāo)物業(yè)所投入的設(shè)備表； ?項(xiàng)目分包及分包人表； ?申請人或聯(lián)合體參加人目前涉及的訴訟情況； ?與本物業(yè)管理資格預(yù)審有關(guān)的其他資料。 ?在期間，投標(biāo)人可以對唱標(biāo)作必要的解釋或答辯，但所作的解釋不得超過投標(biāo)文件記載的范圍或改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。 1．標(biāo)底的編制原則 2．標(biāo)底的組成內(nèi)容 一、物業(yè)管理招標(biāo)的準(zhǔn)備工作 （一）成立招標(biāo)組織和招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 （二）提出招標(biāo)申請并進(jìn)行招標(biāo)登記 （三）編制招標(biāo)文件 （四）測定標(biāo)底 （五）確定招標(biāo)的指導(dǎo)原則及方式 確定標(biāo)底是招標(biāo)的一項(xiàng)重要準(zhǔn)備工作。也就是說兩者都要，它們之間是相輔相承的，這種招標(biāo)比第一種更復(fù)雜。 對住宅小區(qū)或高層樓宇物業(yè)服務(wù)進(jìn)行招標(biāo)。作為招標(biāo)人，享有下列權(quán)利： ?編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)活動； ?選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人； ?根據(jù)評標(biāo)原則決定評標(biāo)、定標(biāo)方法； ?選定中標(biāo)人； ?依法享有的其他權(quán)利。因?yàn)檫^分強(qiáng)調(diào)報價權(quán)重比例容易使各物業(yè)管理公司把投標(biāo)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到價格上而忽視了物業(yè)管理服務(wù)的策劃，必須防止物業(yè)管理公司以價格偏低、犧牲物業(yè)管理質(zhì)量的做法來取得中標(biāo)，這是不可取得而應(yīng)防止的。 ?（二）倡導(dǎo)推廣階段 ? 建設(shè)部機(jī)關(guān)率先在國家機(jī)關(guān)后勤改革中，把建設(shè)部 38萬平方米辦公大樓的管理權(quán)拿出來通過招標(biāo)方式選擇管家。參與招投標(biāo)的雙方必須