【正文】 理和反饋住戶的各種要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理化建議及時整改；每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況；代定報刊，郵件報刊代收代發(fā)。2）、特約服務(wù)提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護理；信息咨詢服務(wù)等六、應(yīng)急措施在物業(yè)管理過程中，經(jīng)常會遇到一些突發(fā)事件。打架斗毆事件處理工作流程及工作標準打架斗毆事件處理工作標準任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點及標準時限發(fā)現(xiàn)應(yīng)急階段程序178。 監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)打架斗毆事件隨時178。 監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)情況嚴重，直接報警178。 監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)情況并不嚴重，及時通知巡樓保安人員到達現(xiàn)場處理178。 巡樓保安人員發(fā)現(xiàn)或接報打架斗毆事件178。 巡樓保安人員立即報告保安部當值主管（報告打斗地點）隨時重點178。 如果械斗激烈，場面難以控制，保安部當值主管報告公安機關(guān)或撥打110報警標準178。 及時事態(tài)處理階段程序178。 保安部當值主管即赴現(xiàn)場勸解178。 打架斗毆人員聽眾勸解并離開178。 如果械斗激烈，場面難以控制，保安部當值主管報告公安機關(guān)或撥打110報警178。 保安部當值主管通知各崗位保安人員做好堵截準備178。 保安部當值主管報告公司領(lǐng)導隨時178。 警方捉拿肇事者178。 保安部協(xié)助警方捉拿肇事者178。 保安部勘察打斗現(xiàn)場，勸散圍觀群眾178。 保安部協(xié)助警方調(diào)查178。 大廈設(shè)施如果被損壞，保安部列出詳細清單，附錄相關(guān)證明材料（如現(xiàn)場損害照片），交警方追賠償費178。 警方處理肇事者重點178。 保安部當值主管立即赴現(xiàn)場勸解，大夏設(shè)施如果被損壞，保安部列出詳細清單，附錄相關(guān)證明材料（如現(xiàn)場損害照片），交警方追賠償費標準178。 及時后期處理階段程序178。 保安部當值主管將事情處理過程詳細向上級匯報，重點跟蹤事件處理進度，及時匯報1個工作日178。 保安部當值主管做好檔案記錄1個工作日重點178。 保安部當值主管將事情處理過程詳細向上級匯報，重點跟蹤事件處理進度，及時匯報標準178。 及時電梯困人處理工作流程及工作標準電梯困人處理工作標準任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點及標準時限發(fā)現(xiàn)電梯困人情況程序178。 監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)電梯困人隨時178。 監(jiān)控中心立即通知工程部、電梯專修人員解救被困難人員，并報告保安主任、領(lǐng)班，通知巡視樓層的保安人員、管理員立即到達出事樓層178。 監(jiān)控中心啟用對講系統(tǒng)與被困人員聯(lián)系，了解電梯內(nèi)人數(shù)和健康狀況，安慰被困人員，告知很快有人前來解救重點178。 監(jiān)控中心立即通知工程部、電梯專修人員解救被困人員，并報告保安主任、領(lǐng)班，通知負責巡視樓層的保安人員、管理員標準178。 及時、全面解救過程程序178。 根據(jù)指導燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置178。 保安部當值主管趕赴監(jiān)控中心取電梯鑰匙，到所報樓層，協(xié)同電梯專修人員一起解救被困人員隨時178。 巡樓保安人員、電梯管理員迅速趕到電梯困人樓層，協(xié)同解救被困人員178。 保安部當值主管通過電梯門縫與電梯內(nèi)人員保持聯(lián)系，告知解救人員正在采取措施178。 電梯專修人員、電梯專修人員檢查故障原因178。 電梯專修人員、電梯專修人員負責電梯維修人員排除電梯故障178。 （高于或低于）位置的救援方法：拉下電梯電源開關(guān)→用專用廳門鑰匙開啟廳門→在轎廂頂用人力開啟轎廂門→協(xié)助乘客離開轎廂→重新關(guān)好廳門178。 ：進入機房切斷電梯電源→拆除電動機尾軸罩蓋，安上旋柄座及旋柄→援救人員之一把旋柄，另一援救人員手持釋放桿，輕輕撬開制動器，利用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發(fā)現(xiàn)危險，操作時應(yīng)一撬一放使轎廂逐步移動，直至最接近廳門（）為止178。 遇有其他復雜情況，應(yīng)請求電梯公司幫助救援178。 監(jiān)控中心利用電梯內(nèi)閉路電視仔細觀察電梯內(nèi)人員情況，并隨時與電梯內(nèi)人員保持聯(lián)系，如有異常立即報告178。 在解救過程中，用對講系統(tǒng)告知被困人員不要靠近電梯轎廂門店，以免發(fā)生危險178。 如果被解救出電梯的人員健康狀況欠佳，即時報告當值主管178。 如果被解救出電梯的人員身體健康，則可離去178。 被解救出電梯的人員如昏厥或受傷，即送醫(yī)院搶救重點178。 監(jiān)控中心利用電梯內(nèi)閉路電視仔細觀察電梯內(nèi)人員情況，并隨時與梯內(nèi)人員保持聯(lián)系，如有異常立即報告。在解救過程中，用對講系統(tǒng)告知被困人員不要靠近電梯轎廂門站，以免發(fā)生危險標準178。 符合電梯安全管理規(guī)定及緊急處理流程后期處理階段程序178。 故障排除后，電梯專修人員、工程部負責機修人員進行電梯試運行1個工作日178。 電梯試運行期間，監(jiān)控中心密切留意178。 監(jiān)控中心將事情發(fā)生及處理情況詳細記錄在當值記錄簿中1個工作日178。 工程部當值主管將事情處理情況詳細向上級報告，并做好記錄1個工作日重點178。 故障排除后，電梯專修人員、工程部負責機修人員進行電梯試運行標準178。 符合電梯安全管理制度，緊急處理流程3，突然停水、停電、停氣應(yīng)急措施（1）、發(fā)現(xiàn)情況，當值人員立即趕到現(xiàn)場，通知相關(guān)的工程人員攜帶相關(guān)工具（510分鐘內(nèi)趕到），并報告領(lǐng)導。（2）、查看現(xiàn)場，判斷問題的嚴重與否，如果問題嚴重，及時通知相關(guān)的專業(yè)部門（供水部門、供電部門、供氣部門），如問題不嚴重，則運用平時的業(yè)務(wù)知識自行解決。（3）、查明原因，分清責任，或交由相關(guān)執(zhí)法部門處理。（4）、協(xié)助追索賠償損失。（5）、記錄事件的經(jīng)過并存入檔案。（6）、結(jié)束。４，雨、污水管和排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施（1）、發(fā)現(xiàn)問題，當值人員立即趕往現(xiàn)場，并通知相關(guān)工作人員，報告領(lǐng)導，工程人員接到通知后，必須攜帶專業(yè)工具，在510分鐘趕到。（2）、查看現(xiàn)場，迅速判斷問題的嚴重與否，如可以自行解決，當?shù)靥幚?。如問題嚴重，立即與專業(yè)公司聯(lián)系，以免事態(tài)擴大。（3）、事情解決后要查原因，分清責任，或交相關(guān)執(zhí)法部門處理。（4）、協(xié)助追索賠償損失。（5）、記錄事件的經(jīng)過并存入檔案。（6）、結(jié)束消防應(yīng)急流程七、小區(qū)物業(yè)管理智能化隨著住房體制的深化改革,個人購買住房已經(jīng)成為社會的最大消費熱點。在物質(zhì)生活和精神生活水平日益提高的基礎(chǔ)上,人們購買商品住房已經(jīng)從對地理位置、居住面積、水電氣配套這樣低層面的要求,逐漸地上升到對居住環(huán)境的安全性、便捷性、舒適性以及功能性方面提出更高的要求。同時,越來越多的人在購買住房時,開始關(guān)注具有“家居智能化“和“住宅小區(qū)智能化”這樣一些全新理念的新型居住小區(qū)?！爸悄芑辈辉偈歉呱钅獪y的學術(shù)理論,智能化的住宅小區(qū)如同春風化雨,開始侵入人們的日常生活中來?！白≌^(qū)智能化“是近年來在我國城市商品住宅建設(shè)中大力推廣的一項高新技術(shù)之一,是建筑技術(shù)與現(xiàn)代電子技術(shù)、信息與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、計算機技術(shù)和自動化技術(shù)等多學科研究成果相結(jié)合。從另一個角度看,還具有時代高科技IT技術(shù)發(fā)展的特征。該項技術(shù)的主要作用,一方面能為物業(yè)部門提供科學、高效的管理手段和方法,另一方面為房屋業(yè)主營造一種安全、便捷的生活空間和環(huán)境。因此,一所真正意義上的智能化住宅小區(qū)是充分利用現(xiàn)代技術(shù),通過有效的傳輸介質(zhì),將安防與多元信息服務(wù)等諸多功能完美地進行系統(tǒng)集成,力求為每一個住戶營造一個全新、極具個性化、同時又是安全、舒適、便利的理想家園。也就是說,住宅小區(qū)智能化的建設(shè)目標是向人們提供方便快捷的信息通道、安全舒適的居住環(huán)境、高效便利的物業(yè)管理。以下本公司提出一些建議供開發(fā)商借鑒參考。一、安全防范系統(tǒng)周界防越功能在封閉式管理的住宅小區(qū)周界設(shè)置主動紅外線報警探測器、電脈沖柵攔等報警探測裝置,并與住宅小區(qū)管理中心的主機相連,用以及時發(fā)現(xiàn)非法越界者。住宅小區(qū)管理中心能實時顯示報警路段和報警時間,能自動記錄與保存報警信息。小區(qū)閉路電視監(jiān)控功能在小區(qū)的各個進出口、停車場、電梯廂設(shè)置攝像機,每天二十四小時對進出小區(qū)的人員、車輛以及電梯的運行情況實施監(jiān)控,必要時可以進行實時錄像,供事后重放查詢。住戶安全報警功能小區(qū)內(nèi)每個住戶都安裝有智能安全報警子系統(tǒng),該系統(tǒng)能夠識別來自煙感、煤氣泄漏、應(yīng)急求救按鈕、紅外線探頭、門磁開關(guān)等報警探測器的信號,意外發(fā)生時,智能系統(tǒng)自動按照內(nèi)部程序設(shè)定的警情等級,通過現(xiàn)場總線通信方式,把各種報警信號傳送到遠端的物業(yè)管理部門的監(jiān)控中心。煤氣泄漏時,系統(tǒng)可自動關(guān)閉住戶的煤氣閥和電閘,以保證樓內(nèi)居民的安全。樓字對講及小區(qū)內(nèi)部通話功能小區(qū)每個單元都安裝樓宇安全門對講系統(tǒng),每戶都設(shè)置可控制樓宇安全門的對講機,來訪客人可以通過對講系統(tǒng)實現(xiàn)與被訪住戶的對話,由被訪住戶遙控開門。聯(lián)網(wǎng)的對講系統(tǒng)功能可實現(xiàn)來訪客人在小區(qū)的入口處就能與被訪住戶對話,如果被訪者不在家,就沒有進入小區(qū)的必要。在高級住宅樓區(qū),可采用可視化樓宇安全門對講系統(tǒng),使住戶居民足不出戶,便對來訪者一目了然。電子巡更管理功能對于采用封閉式管理的住宅小區(qū),采用電子巡更管理技術(shù),可以杜絕保安人員漏崗、失職等現(xiàn)象。二、信息管理系統(tǒng)采用水、電、煤氣、熱能遠傳自動計量收費管理技術(shù),從根本上解決了傳統(tǒng)進戶驗表擾民的難題,改人工進戶驗表方式為集中式計算機自動驗表,從而做到既節(jié)省大量的人力和降低勞動強度,又為用戶提供了方便及安全性。計量儀表數(shù)據(jù)采集機通過計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),將水、電、氣三表數(shù)據(jù)快速、準確、及時地傳輸至物業(yè)管理中心,或者通過城域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)傳送至其它相應(yīng)的收費部門(如聯(lián)合收費管理處)的計算機收費系統(tǒng),可以預(yù)交費、按月交費等多種收費管理模式。對欠費不交的住戶,可以通過計算機管理系統(tǒng)遠程關(guān)閉該住戶的水、電、煤氣閥,停止為其提供服務(wù)。配電系統(tǒng)監(jiān)測功能管理中心可以監(jiān)測各個小區(qū)單元的供配電情況,一旦發(fā)生跳閘、缺相、停電等故障,管理中心計算機系統(tǒng)能夠監(jiān)測到出故障線路的位置,管理人員可根據(jù)情況及時采取相應(yīng)的處理措施。暖通系統(tǒng)監(jiān)測功能在有集中供暖、通風系統(tǒng)設(shè)計的小區(qū),對每棟住宅樓進行溫度監(jiān)測,一方面可以確保居民的室內(nèi)溫度保持在令人舒適的范圍內(nèi),一方面可以控制能源合理地進行分配,達到節(jié)能的目的。給排水系統(tǒng)監(jiān)測功能對住宅小區(qū)各個給排水系統(tǒng)進行監(jiān)測。當給排水系統(tǒng)出現(xiàn)故障時,管理中心計算機系統(tǒng)給出信息顯示,為維修人員及時檢修提供了方便。照明設(shè)備的監(jiān)控功能對高層建筑航空障礙燈的工作狀態(tài)進行監(jiān)控,出現(xiàn)故障時能夠及時把故障信息傳到物業(yè)管理中心:對公共區(qū)域的照明(包括街道、景觀、泛光等)設(shè)備進行控制,根據(jù)環(huán)境的照度和預(yù)定的時序?qū)崿F(xiàn)照明的智能化控制,達到安全節(jié)能的目的。電梯運行狀態(tài)監(jiān)控功能各電梯工作狀態(tài)顯示、故障報警信息集中管理,確保電梯的安全運行,出現(xiàn)故障及時發(fā)現(xiàn),及時處理。停車場管理功能全自動化計算機管理的停車場,安裝汽車防盜識別系統(tǒng),采用無接觸感應(yīng)式智能卡控制進出車輛,使停車場的管理形成方便、安全、高效的控制體系。自動噴灌節(jié)水功能綠地覆蓋面積已經(jīng)成為衡量住宅小區(qū)環(huán)境建設(shè)的一項重要標志。對小區(qū)園林綠化澆灌實行智能化管理,自動噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)氣候、土壤的溫度和濕度狀況自動噴水澆灌,達到科學澆灌和節(jié)約用水的目的。背景音樂與緊急廣播功能在小區(qū)廣場、中心綠地、道路交匯等處設(shè)置草地音箱,通過管理中心集中控制。在節(jié)假日、每日早晚以及特定的時間段播放舒緩的音樂,也可以播放公共通知、科普知識、娛樂節(jié)目等。在發(fā)生火災(zāi)、地震等緊急情況時,可作為緊急廣播強制介入使用。電子公告顯示功能在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子公告牌,顯示有關(guān)的公共信息和小區(qū)物業(yè)管理信息,還可以開展發(fā)布各種廣告信息服務(wù)業(yè)務(wù)。1監(jiān)控中心與物業(yè)管理計算機網(wǎng)絡(luò)功能監(jiān)控中心包括閉路電視監(jiān)控設(shè)備、計算機和計算機局域網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫服務(wù)器、網(wǎng)絡(luò)管理設(shè)備,后備電源設(shè)備等等。七、物業(yè)接管事項說明 我公司一旦接受委托進行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。荊門豐潤物業(yè)管理有限公司。二OO九年三月三日54 / 54