【正文】 理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理化建議及時(shí)整改；每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況；代定報(bào)刊，郵件報(bào)刊代收代發(fā)。2）、特約服務(wù)提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理；信息咨詢服務(wù)等六、應(yīng)急措施在物業(yè)管理過程中，經(jīng)常會(huì)遇到一些突發(fā)事件。打架斗毆事件處理工作流程及工作標(biāo)準(zhǔn)打架斗毆事件處理工作標(biāo)準(zhǔn)任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限發(fā)現(xiàn)應(yīng)急階段程序178。 監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)打架斗毆事件隨時(shí)178。 監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)情況嚴(yán)重，直接報(bào)警178。 監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)情況并不嚴(yán)重，及時(shí)通知巡樓保安人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理178。 巡樓保安人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)打架斗毆事件178。 巡樓保安人員立即報(bào)告保安部當(dāng)值主管（報(bào)告打斗地點(diǎn)）隨時(shí)重點(diǎn)178。 如果械斗激烈，場(chǎng)面難以控制，保安部當(dāng)值主管報(bào)告公安機(jī)關(guān)或撥打110報(bào)警標(biāo)準(zhǔn)178。 及時(shí)事態(tài)處理階段程序178。 保安部當(dāng)值主管即赴現(xiàn)場(chǎng)勸解178。 打架斗毆人員聽眾勸解并離開178。 如果械斗激烈，場(chǎng)面難以控制，保安部當(dāng)值主管報(bào)告公安機(jī)關(guān)或撥打110報(bào)警178。 保安部當(dāng)值主管通知各崗位保安人員做好堵截準(zhǔn)備178。 保安部當(dāng)值主管報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)隨時(shí)178。 警方捉拿肇事者178。 保安部協(xié)助警方捉拿肇事者178。 保安部勘察打斗現(xiàn)場(chǎng)，勸散圍觀群眾178。 保安部協(xié)助警方調(diào)查178。 大廈設(shè)施如果被損壞，保安部列出詳細(xì)清單，附錄相關(guān)證明材料（如現(xiàn)場(chǎng)損害照片），交警方追賠償費(fèi)178。 警方處理肇事者重點(diǎn)178。 保安部當(dāng)值主管立即赴現(xiàn)場(chǎng)勸解，大夏設(shè)施如果被損壞，保安部列出詳細(xì)清單，附錄相關(guān)證明材料（如現(xiàn)場(chǎng)損害照片），交警方追賠償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)178。 及時(shí)后期處理階段程序178。 保安部當(dāng)值主管將事情處理過程詳細(xì)向上級(jí)匯報(bào)，重點(diǎn)跟蹤事件處理進(jìn)度，及時(shí)匯報(bào)1個(gè)工作日178。 保安部當(dāng)值主管做好檔案記錄1個(gè)工作日重點(diǎn)178。 保安部當(dāng)值主管將事情處理過程詳細(xì)向上級(jí)匯報(bào)，重點(diǎn)跟蹤事件處理進(jìn)度，及時(shí)匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)178。 及時(shí)電梯困人處理工作流程及工作標(biāo)準(zhǔn)電梯困人處理工作標(biāo)準(zhǔn)任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限發(fā)現(xiàn)電梯困人情況程序178。 監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)電梯困人隨時(shí)178。 監(jiān)控中心立即通知工程部、電梯專修人員解救被困難人員，并報(bào)告保安主任、領(lǐng)班，通知巡視樓層的保安人員、管理員立即到達(dá)出事樓層178。 監(jiān)控中心啟用對(duì)講系統(tǒng)與被困人員聯(lián)系，了解電梯內(nèi)人數(shù)和健康狀況，安慰被困人員，告知很快有人前來(lái)解救重點(diǎn)178。 監(jiān)控中心立即通知工程部、電梯專修人員解救被困人員，并報(bào)告保安主任、領(lǐng)班，通知負(fù)責(zé)巡視樓層的保安人員、管理員標(biāo)準(zhǔn)178。 及時(shí)、全面解救過程程序178。 根據(jù)指導(dǎo)燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置178。 保安部當(dāng)值主管趕赴監(jiān)控中心取電梯鑰匙，到所報(bào)樓層，協(xié)同電梯專修人員一起解救被困人員隨時(shí)178。 巡樓保安人員、電梯管理員迅速趕到電梯困人樓層，協(xié)同解救被困人員178。 保安部當(dāng)值主管通過電梯門縫與電梯內(nèi)人員保持聯(lián)系，告知解救人員正在采取措施178。 電梯專修人員、電梯專修人員檢查故障原因178。 電梯專修人員、電梯專修人員負(fù)責(zé)電梯維修人員排除電梯故障178。 （高于或低于）位置的救援方法：拉下電梯電源開關(guān)→用專用廳門鑰匙開啟廳門→在轎廂頂用人力開啟轎廂門→協(xié)助乘客離開轎廂→重新關(guān)好廳門178。 ：進(jìn)入機(jī)房切斷電梯電源→拆除電動(dòng)機(jī)尾軸罩蓋，安上旋柄座及旋柄→援救人員之一把旋柄，另一援救人員手持釋放桿，輕輕撬開制動(dòng)器，利用轎廂自重向正方向移動(dòng)。為了避免轎廂移動(dòng)太快發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)，操作時(shí)應(yīng)一撬一放使轎廂逐步移動(dòng)，直至最接近廳門（）為止178。 遇有其他復(fù)雜情況，應(yīng)請(qǐng)求電梯公司幫助救援178。 監(jiān)控中心利用電梯內(nèi)閉路電視仔細(xì)觀察電梯內(nèi)人員情況，并隨時(shí)與電梯內(nèi)人員保持聯(lián)系，如有異常立即報(bào)告178。 在解救過程中，用對(duì)講系統(tǒng)告知被困人員不要靠近電梯轎廂門店，以免發(fā)生危險(xiǎn)178。 如果被解救出電梯的人員健康狀況欠佳，即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管178。 如果被解救出電梯的人員身體健康，則可離去178。 被解救出電梯的人員如昏厥或受傷，即送醫(yī)院搶救重點(diǎn)178。 監(jiān)控中心利用電梯內(nèi)閉路電視仔細(xì)觀察電梯內(nèi)人員情況，并隨時(shí)與梯內(nèi)人員保持聯(lián)系，如有異常立即報(bào)告。在解救過程中，用對(duì)講系統(tǒng)告知被困人員不要靠近電梯轎廂門站，以免發(fā)生危險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)178。 符合電梯安全管理規(guī)定及緊急處理流程后期處理階段程序178。 故障排除后，電梯專修人員、工程部負(fù)責(zé)機(jī)修人員進(jìn)行電梯試運(yùn)行1個(gè)工作日178。 電梯試運(yùn)行期間，監(jiān)控中心密切留意178。 監(jiān)控中心將事情發(fā)生及處理情況詳細(xì)記錄在當(dāng)值記錄簿中1個(gè)工作日178。 工程部當(dāng)值主管將事情處理情況詳細(xì)向上級(jí)報(bào)告，并做好記錄1個(gè)工作日重點(diǎn)178。 故障排除后，電梯專修人員、工程部負(fù)責(zé)機(jī)修人員進(jìn)行電梯試運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)178。 符合電梯安全管理制度，緊急處理流程3，突然停水、停電、停氣應(yīng)急措施（1）、發(fā)現(xiàn)情況，當(dāng)值人員立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，通知相關(guān)的工程人員攜帶相關(guān)工具（510分鐘內(nèi)趕到），并報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)。（2）、查看現(xiàn)場(chǎng)，判斷問題的嚴(yán)重與否，如果問題嚴(yán)重，及時(shí)通知相關(guān)的專業(yè)部門（供水部門、供電部門、供氣部門），如問題不嚴(yán)重，則運(yùn)用平時(shí)的業(yè)務(wù)知識(shí)自行解決。（3）、查明原因，分清責(zé)任，或交由相關(guān)執(zhí)法部門處理。（4）、協(xié)助追索賠償損失。（5）、記錄事件的經(jīng)過并存入檔案。（6）、結(jié)束。４，雨、污水管和排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施（1）、發(fā)現(xiàn)問題，當(dāng)值人員立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，并通知相關(guān)工作人員，報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，工程人員接到通知后，必須攜帶專業(yè)工具，在510分鐘趕到。（2）、查看現(xiàn)場(chǎng)，迅速判斷問題的嚴(yán)重與否，如可以自行解決，當(dāng)?shù)靥幚?。如問題嚴(yán)重，立即與專業(yè)公司聯(lián)系，以免事態(tài)擴(kuò)大。（3）、事情解決后要查原因，分清責(zé)任，或交相關(guān)執(zhí)法部門處理。（4）、協(xié)助追索賠償損失。（5）、記錄事件的經(jīng)過并存入檔案。（6）、結(jié)束消防應(yīng)急流程七、小區(qū)物業(yè)管理智能化隨著住房體制的深化改革,個(gè)人購(gòu)買住房已經(jīng)成為社會(huì)的最大消費(fèi)熱點(diǎn)。在物質(zhì)生活和精神生活水平日益提高的基礎(chǔ)上,人們購(gòu)買商品住房已經(jīng)從對(duì)地理位置、居住面積、水電氣配套這樣低層面的要求,逐漸地上升到對(duì)居住環(huán)境的安全性、便捷性、舒適性以及功能性方面提出更高的要求。同時(shí),越來(lái)越多的人在購(gòu)買住房時(shí),開始關(guān)注具有“家居智能化“和“住宅小區(qū)智能化”這樣一些全新理念的新型居住小區(qū)。“智能化”不再是高深莫測(cè)的學(xué)術(shù)理論,智能化的住宅小區(qū)如同春風(fēng)化雨,開始侵入人們的日常生活中來(lái)?！白≌^(qū)智能化“是近年來(lái)在我國(guó)城市商品住宅建設(shè)中大力推廣的一項(xiàng)高新技術(shù)之一,是建筑技術(shù)與現(xiàn)代電子技術(shù)、信息與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和自動(dòng)化技術(shù)等多學(xué)科研究成果相結(jié)合。從另一個(gè)角度看,還具有時(shí)代高科技IT技術(shù)發(fā)展的特征。該項(xiàng)技術(shù)的主要作用,一方面能為物業(yè)部門提供科學(xué)、高效的管理手段和方法,另一方面為房屋業(yè)主營(yíng)造一種安全、便捷的生活空間和環(huán)境。因此,一所真正意義上的智能化住宅小區(qū)是充分利用現(xiàn)代技術(shù),通過有效的傳輸介質(zhì),將安防與多元信息服務(wù)等諸多功能完美地進(jìn)行系統(tǒng)集成,力求為每一個(gè)住戶營(yíng)造一個(gè)全新、極具個(gè)性化、同時(shí)又是安全、舒適、便利的理想家園。也就是說(shuō),住宅小區(qū)智能化的建設(shè)目標(biāo)是向人們提供方便快捷的信息通道、安全舒適的居住環(huán)境、高效便利的物業(yè)管理。以下本公司提出一些建議供開發(fā)商借鑒參考。一、安全防范系統(tǒng)周界防越功能在封閉式管理的住宅小區(qū)周界設(shè)置主動(dòng)紅外線報(bào)警探測(cè)器、電脈沖柵攔等報(bào)警探測(cè)裝置,并與住宅小區(qū)管理中心的主機(jī)相連,用以及時(shí)發(fā)現(xiàn)非法越界者。住宅小區(qū)管理中心能實(shí)時(shí)顯示報(bào)警路段和報(bào)警時(shí)間,能自動(dòng)記錄與保存報(bào)警信息。小區(qū)閉路電視監(jiān)控功能在小區(qū)的各個(gè)進(jìn)出口、停車場(chǎng)、電梯廂設(shè)置攝像機(jī),每天二十四小時(shí)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員、車輛以及電梯的運(yùn)行情況實(shí)施監(jiān)控,必要時(shí)可以進(jìn)行實(shí)時(shí)錄像,供事后重放查詢。住戶安全報(bào)警功能小區(qū)內(nèi)每個(gè)住戶都安裝有智能安全報(bào)警子系統(tǒng),該系統(tǒng)能夠識(shí)別來(lái)自煙感、煤氣泄漏、應(yīng)急求救按鈕、紅外線探頭、門磁開關(guān)等報(bào)警探測(cè)器的信號(hào),意外發(fā)生時(shí),智能系統(tǒng)自動(dòng)按照內(nèi)部程序設(shè)定的警情等級(jí),通過現(xiàn)場(chǎng)總線通信方式,把各種報(bào)警信號(hào)傳送到遠(yuǎn)端的物業(yè)管理部門的監(jiān)控中心。煤氣泄漏時(shí),系統(tǒng)可自動(dòng)關(guān)閉住戶的煤氣閥和電閘,以保證樓內(nèi)居民的安全。樓字對(duì)講及小區(qū)內(nèi)部通話功能小區(qū)每個(gè)單元都安裝樓宇安全門對(duì)講系統(tǒng),每戶都設(shè)置可控制樓宇安全門的對(duì)講機(jī),來(lái)訪客人可以通過對(duì)講系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)與被訪住戶的對(duì)話,由被訪住戶遙控開門。聯(lián)網(wǎng)的對(duì)講系統(tǒng)功能可實(shí)現(xiàn)來(lái)訪客人在小區(qū)的入口處就能與被訪住戶對(duì)話,如果被訪者不在家,就沒有進(jìn)入小區(qū)的必要。在高級(jí)住宅樓區(qū),可采用可視化樓宇安全門對(duì)講系統(tǒng),使住戶居民足不出戶,便對(duì)來(lái)訪者一目了然。電子巡更管理功能對(duì)于采用封閉式管理的住宅小區(qū),采用電子巡更管理技術(shù),可以杜絕保安人員漏崗、失職等現(xiàn)象。二、信息管理系統(tǒng)采用水、電、煤氣、熱能遠(yuǎn)傳自動(dòng)計(jì)量收費(fèi)管理技術(shù),從根本上解決了傳統(tǒng)進(jìn)戶驗(yàn)表擾民的難題,改人工進(jìn)戶驗(yàn)表方式為集中式計(jì)算機(jī)自動(dòng)驗(yàn)表,從而做到既節(jié)省大量的人力和降低勞動(dòng)強(qiáng)度,又為用戶提供了方便及安全性。計(jì)量?jī)x表數(shù)據(jù)采集機(jī)通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),將水、電、氣三表數(shù)據(jù)快速、準(zhǔn)確、及時(shí)地傳輸至物業(yè)管理中心,或者通過城域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)傳送至其它相應(yīng)的收費(fèi)部門(如聯(lián)合收費(fèi)管理處)的計(jì)算機(jī)收費(fèi)系統(tǒng),可以預(yù)交費(fèi)、按月交費(fèi)等多種收費(fèi)管理模式。對(duì)欠費(fèi)不交的住戶,可以通過計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)遠(yuǎn)程關(guān)閉該住戶的水、電、煤氣閥,停止為其提供服務(wù)。配電系統(tǒng)監(jiān)測(cè)功能管理中心可以監(jiān)測(cè)各個(gè)小區(qū)單元的供配電情況,一旦發(fā)生跳閘、缺相、停電等故障,管理中心計(jì)算機(jī)系統(tǒng)能夠監(jiān)測(cè)到出故障線路的位置,管理人員可根據(jù)情況及時(shí)采取相應(yīng)的處理措施。暖通系統(tǒng)監(jiān)測(cè)功能在有集中供暖、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)的小區(qū),對(duì)每棟住宅樓進(jìn)行溫度監(jiān)測(cè),一方面可以確保居民的室內(nèi)溫度保持在令人舒適的范圍內(nèi),一方面可以控制能源合理地進(jìn)行分配,達(dá)到節(jié)能的目的。給排水系統(tǒng)監(jiān)測(cè)功能對(duì)住宅小區(qū)各個(gè)給排水系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)。當(dāng)給排水系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí),管理中心計(jì)算機(jī)系統(tǒng)給出信息顯示,為維修人員及時(shí)檢修提供了方便。照明設(shè)備的監(jiān)控功能對(duì)高層建筑航空障礙燈的工作狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)控,出現(xiàn)故障時(shí)能夠及時(shí)把故障信息傳到物業(yè)管理中心:對(duì)公共區(qū)域的照明(包括街道、景觀、泛光等)設(shè)備進(jìn)行控制,根據(jù)環(huán)境的照度和預(yù)定的時(shí)序?qū)崿F(xiàn)照明的智能化控制,達(dá)到安全節(jié)能的目的。電梯運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)控功能各電梯工作狀態(tài)顯示、故障報(bào)警信息集中管理,確保電梯的安全運(yùn)行,出現(xiàn)故障及時(shí)發(fā)現(xiàn),及時(shí)處理。停車場(chǎng)管理功能全自動(dòng)化計(jì)算機(jī)管理的停車場(chǎng),安裝汽車防盜識(shí)別系統(tǒng),采用無(wú)接觸感應(yīng)式智能卡控制進(jìn)出車輛,使停車場(chǎng)的管理形成方便、安全、高效的控制體系。自動(dòng)噴灌節(jié)水功能綠地覆蓋面積已經(jīng)成為衡量住宅小區(qū)環(huán)境建設(shè)的一項(xiàng)重要標(biāo)志。對(duì)小區(qū)園林綠化澆灌實(shí)行智能化管理,自動(dòng)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)氣候、土壤的溫度和濕度狀況自動(dòng)噴水澆灌,達(dá)到科學(xué)澆灌和節(jié)約用水的目的。背景音樂與緊急廣播功能在小區(qū)廣場(chǎng)、中心綠地、道路交匯等處設(shè)置草地音箱,通過管理中心集中控制。在節(jié)假日、每日早晚以及特定的時(shí)間段播放舒緩的音樂,也可以播放公共通知、科普知識(shí)、娛樂節(jié)目等。在發(fā)生火災(zāi)、地震等緊急情況時(shí),可作為緊急廣播強(qiáng)制介入使用。電子公告顯示功能在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子公告牌,顯示有關(guān)的公共信息和小區(qū)物業(yè)管理信息,還可以開展發(fā)布各種廣告信息服務(wù)業(yè)務(wù)。1監(jiān)控中心與物業(yè)管理計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)功能監(jiān)控中心包括閉路電視監(jiān)控設(shè)備、計(jì)算機(jī)和計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器、網(wǎng)絡(luò)管理設(shè)備,后備電源設(shè)備等等。七、物業(yè)接管事項(xiàng)說(shuō)明 我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場(chǎng)開展，各項(xiàng)接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。荊門豐潤(rùn)物業(yè)管理有限公司。二OO九年三月三日54 / 54