【正文】 收集到原始資料后，統(tǒng)一由檔案管理員集中整理。剔除作廢的和無(wú)效的記錄，修補(bǔ)破損的文檔，然后按類(lèi)別進(jìn)行裝訂并整理成冊(cè)，做到條理清晰、分類(lèi)合理，易于檢索。三、料的歸檔管理（1）對(duì)于分類(lèi)整理好的信息資料進(jìn)行分類(lèi)保存即為歸檔。在青山溪語(yǔ)項(xiàng)目的檔案管理中我們將實(shí)行原始資料和電腦檔案雙軌制，確保儲(chǔ)存方式的多元化，盡可能將資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤(pán)儲(chǔ)存以便于查找。同時(shí)運(yùn)用錄象帶、錄音帶、膠卷、照片、表格、圖片等多種形式保存，使抽象的檔案資料具體化、形象化。（2）對(duì)業(yè)主和青山溪語(yǔ)管理中心利益影響較大的檔案應(yīng)加密保存。這些檔案在電腦中按授權(quán)級(jí)別檢索、對(duì)保存在檔案室的原始資料應(yīng)嚴(yán)格控制借閱。檔案管理員應(yīng)編制統(tǒng)一的檔案分類(lèi)說(shuō)明書(shū)及檔案總目錄，并按內(nèi)容、部門(mén)、年度、保存期限及保密程序的分類(lèi)順序進(jìn)行組卷、逐一編號(hào)，登記造冊(cè)、編制目錄、分柜保存。業(yè)主檔案資料的分類(lèi)原則是按業(yè)主購(gòu)房位置、各辦公機(jī)構(gòu)的設(shè)置及辦公性質(zhì)建檔。（3為保證檔案的安全和完善，檔案室應(yīng)隨時(shí)保持干燥、通風(fēng)、清潔，并加裝安防設(shè)施。同時(shí)配備合適的文件柜、文件盒以及消防器材等，確保儲(chǔ)存地點(diǎn)符合防火、防蟲(chóng)、防鼠、防潮等要求并定期巡查。檔案室應(yīng)避免無(wú)關(guān)人員任意進(jìn)出，檔案室鑰匙交由檔案管理員專(zhuān)門(mén)保管。四、檔案的使用利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，并采用先進(jìn)檢索軟件，充分發(fā)揮檔案資料的作用。內(nèi)部員工可通過(guò)管理中心內(nèi)部局域網(wǎng)，對(duì)文件檔案授權(quán)范圍查閱。對(duì)借閱原始資料的使用者，按檔案的不同密級(jí)由相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)方可借閱，并辦理借閱手續(xù)。五、檔案銷(xiāo)毀根據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì)，定期對(duì)過(guò)期和作廢的文檔進(jìn)行剔除和銷(xiāo)毀，防止檔案的堆積和混淆。對(duì)于已過(guò)存檔的檔案經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可銷(xiāo)毀，同時(shí)建立已銷(xiāo)毀文檔清單備查。第二節(jié) 檔案資料的分類(lèi)管理內(nèi)容一、工程技術(shù)資料 住宅區(qū)規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文 建筑許可證、投資許可證、開(kāi)工許可證 拆遷安置資料 紅線(xiàn)圖、竣工總平面圖 地質(zhì)勘察報(bào)告、開(kāi)竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告 工程合同、工程預(yù)決算 工程設(shè)計(jì)變更通知 竣工圖：?jiǎn)误w建筑、結(jié)構(gòu)及隱蔽工程竣工圖，消防、燃?xì)獾裙こ碳暗叵鹿芫W(wǎng)竣工圖。 房屋、消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書(shū) 主要材料質(zhì)量保證書(shū)，新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)。1 水、電、消防等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)及設(shè)備技術(shù)資料1 砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告1 綠化工程竣工圖1 小區(qū)內(nèi)辦公區(qū)各類(lèi)房屋清單1 小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備及各聯(lián)合辦公場(chǎng)地清單1 小區(qū)內(nèi)未完工的房屋設(shè)施、設(shè)備及聯(lián)合辦公場(chǎng)地的竣工日期1 其他工程技術(shù)日期二、業(yè)主及各辦公機(jī)構(gòu)檔案 業(yè)主及各辦公機(jī)構(gòu)詳細(xì)資料登記表 進(jìn)出小區(qū)人員登記表 業(yè)主、各辦公機(jī)構(gòu)房間的維修檔案三、裝修檔案 二次裝修申請(qǐng)表、裝修責(zé)任書(shū) 施工企業(yè)資質(zhì)證明、裝修人員登記表 室內(nèi)設(shè)計(jì)平面圖 裝修竣工圖四、維修資料 維修申請(qǐng)記錄、回訪(fǎng)記錄 維修派工單 設(shè)備、設(shè)施巡檢記錄五、治安交通管理資料 日巡檢記錄、交接班記錄、值班記錄、巡邏路線(xiàn) 日常抽檢記錄、查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄象帶 搬入/出記錄、突發(fā)事件處理記錄 車(chē)輛管理記錄、車(chē)輛詳細(xì)資料六、設(shè)備設(shè)施管理資料（包括消防） 設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃 設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)記錄 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行、巡查記錄 設(shè)備分承包檔案 設(shè)備、設(shè)施臺(tái)帳及更新記錄七、綠化清潔資料 清潔班檢記錄、清潔周檢記錄 綠化工作記錄、綠化周檢記錄 消殺記錄、綠化病蟲(chóng)害檢查記錄八、青山溪語(yǔ)服務(wù)中心文化資料 文化活動(dòng)計(jì)劃及實(shí)施情況記錄 文化活動(dòng)圖片及錄象記錄 傳媒報(bào)導(dǎo)資料 文化活動(dòng)場(chǎng)所、設(shè)施臺(tái)帳及使用記錄九、員工管理資料 員工個(gè)人資料、聘用記錄 員工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄 員工培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)檔案、考核記錄 員工晉升、薪金變動(dòng)及內(nèi)務(wù)管理記錄十、業(yè)主（及各辦公機(jī)構(gòu)）反饋服務(wù)質(zhì)量回訪(fǎng)記錄業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄業(yè)主投訴及處理記錄十一、行政文件資料 青山溪語(yǔ)服務(wù)中心值班及檢查記錄 有關(guān)財(cái)務(wù)記錄（由財(cái)務(wù)人員專(zhuān)職保管） 政府主管部門(mén)文件 順馳物業(yè)公司文件 順馳集團(tuán)有關(guān)文件 內(nèi)部管理規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件第六章 管理指標(biāo)的承諾及采取的措施 為實(shí)現(xiàn)我們對(duì)服務(wù)中心管理服務(wù)的總體構(gòu)想，依據(jù)國(guó)家物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合我們的質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)服務(wù)中心的物業(yè)管理工作確定如下承諾指標(biāo)，并采取切實(shí)可行的措施予以落實(shí)。（見(jiàn)下表）序號(hào)管理項(xiàng)目國(guó)家優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)承諾標(biāo)準(zhǔn)測(cè)定依據(jù)保證措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%做到房屋外觀(guān)無(wú)破壞，立面整潔，無(wú)改變使用功能，公用設(shè)施及通道無(wú)隨意占用。完好、基本完好房面積/建筑物面積100%加強(qiáng)巡檢和隨時(shí)整頓，堅(jiān)持每日填寫(xiě)巡檢表并反饋到服務(wù)中心。2房屋零維修、急修及時(shí)率98%保證接到急修單5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修不過(guò)夜。及時(shí)維修次數(shù)/應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)100%建立嚴(yán)格的房屋修繕制度，實(shí)行24小時(shí)值班，設(shè)立業(yè)主報(bào)修專(zhuān)線(xiàn)電話(huà)，同時(shí)建立回訪(fǎng)制度和填寫(xiě)回訪(fǎng)記錄。3保潔率99%保證小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，生活辦公環(huán)境清潔，空氣新鮮，環(huán)境無(wú)污染。以工作計(jì)算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)嚴(yán)格按照公司制定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即解決，提倡“全員保潔，人過(guò)地凈”。4維修工程質(zhì)量合格率100%保證維修工程符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)二次返工現(xiàn)象維修合格次數(shù)/維修工程次數(shù)100%分項(xiàng)檢查，對(duì)結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān)，按照工序要求逐項(xiàng)點(diǎn)檢。維修回訪(fǎng)率90%做到全部回訪(fǎng)回訪(fǎng)次數(shù)/維修服務(wù)次數(shù)100%建立回訪(fǎng)制度，作好回訪(fǎng)記錄。5照明設(shè)施完好率98%保證照明設(shè)施完好無(wú)損，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。完好照明燈、緊急疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量100%堅(jiān)持按制度巡視檢查，維護(hù)保養(yǎng)和保持潔凈，及時(shí)更換壞損燈具。6配套設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行完好率做到設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患，定期做好年檢工作。加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的點(diǎn)檢工作，完善完備點(diǎn)檢、保養(yǎng)、檢修制度，實(shí)行設(shè)備責(zé)任人員負(fù)責(zé)制。7小區(qū)內(nèi)外治安案件發(fā)生率1‰以下做到積極配合公安機(jī)關(guān)搞好小區(qū)內(nèi)外的治安管理工作。以轄區(qū)公安部門(mén)記錄為依據(jù)（除業(yè)主或辦公機(jī)構(gòu)內(nèi)部原因造成外） 加強(qiáng)小區(qū)外來(lái)人員的檢查，實(shí)行24小時(shí)巡邏，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的法制宣傳工作。8火災(zāi)發(fā)生率做到無(wú)因物業(yè)公司管理不善而引起的重大火災(zāi)。發(fā)生火災(zāi)戶(hù)數(shù)/小區(qū)內(nèi)居住業(yè)主數(shù)量100%建立消防制度，健全義務(wù)消防組織，采取多種形式積極引導(dǎo)小區(qū)內(nèi)人員增強(qiáng)消防意識(shí)，定期舉行消防演練。9業(yè)主有效投訴率及處理率95%以上保證業(yè)主及小區(qū)內(nèi)辦公機(jī)構(gòu)人員辦公環(huán)境舒適滿(mǎn)意。有效投訴/投訴總計(jì)100%處理的有效投訴/有效投訴100%作好各項(xiàng)細(xì)致工作，加強(qiáng)對(duì)管理、服務(wù)人員的培訓(xùn)，提高素質(zhì)，對(duì)業(yè)主及辦公人員的疑慮有問(wèn)必答，有難必解。10業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意率95%做到業(yè)主滿(mǎn)意；各辦公機(jī)構(gòu)滿(mǎn)意；社會(huì)各種團(tuán)體滿(mǎn)意。對(duì)管理滿(mǎn)意戶(hù)數(shù)+基本滿(mǎn)意戶(hù)數(shù)/參加業(yè)主評(píng)議戶(hù)數(shù)100%在小區(qū)內(nèi)設(shè)立成立監(jiān)督委員會(huì)、“業(yè)主意見(jiàn)箱”，加強(qiáng)與業(yè)主的經(jīng)常聯(lián)系，堅(jiān)持走訪(fǎng)制度。11綠化完好率95%保證小區(qū)內(nèi)綠化地帶布局合理、優(yōu)美、花草樹(shù)木與建筑造型配置得當(dāng)。完好綠地/總綠化面積100%進(jìn)行高品位的綠化園林設(shè)計(jì)、策劃；在小區(qū)內(nèi)每年進(jìn)行一次“我最喜愛(ài)的景點(diǎn)”評(píng)選活動(dòng)。12道路、車(chē)場(chǎng)完好率90%做到道路暢通無(wú)損壞，平坦整潔，排水暢通，無(wú)隨意占道或改變使用功能。完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積100%；完好的設(shè)備設(shè)施/停車(chē)場(chǎng)設(shè)施總設(shè)備總計(jì)100%加強(qiáng)日常的交通管理和路面、車(chē)場(chǎng)的及時(shí)檢查和修復(fù)，并做好有關(guān)標(biāo)志系統(tǒng)13檔案建立與完好率保證檔案齊全，管理完善，簡(jiǎn)便易查。建立計(jì)算機(jī)資料庫(kù)和書(shū)面資料庫(kù)，對(duì)檔案資料進(jìn)行定期的清理和檢查，并注意檔案室和計(jì)算機(jī)室的保潔和保護(hù)。14管理費(fèi)收繳率98%做到專(zhuān)款專(zhuān)用，定期向業(yè)主及辦公機(jī)構(gòu)公開(kāi)費(fèi)用支出明晰。嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定收費(fèi)，努力提高服務(wù)質(zhì)量。 第七章 物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算青山溪語(yǔ)物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算一、青山溪語(yǔ)基本情況青山溪語(yǔ)建筑面積：25萬(wàn)平米；小區(qū)綠化面積占37%，設(shè)有雙水、雙氣、鋁合金窗、寬帶等。二、青山溪語(yǔ)物業(yè)管理費(fèi)及成本支出測(cè)算 根據(jù)《天津市商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，結(jié)合其他小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，本著“不記利潤(rùn)、保本經(jīng)營(yíng)、合理使用的原則》，做青山溪語(yǔ)物業(yè)費(fèi)及成本支出測(cè)算。三、根據(jù)規(guī)定費(fèi)包括以下幾方面： 管理、服務(wù)人員工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)； 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行，維修及保養(yǎng)費(fèi)； 綠化管理費(fèi)； 清潔費(fèi)； 保安費(fèi)； 辦公費(fèi)； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)； 稅金； 利潤(rùn)。四、青山溪語(yǔ)物業(yè)管理費(fèi)用支出表項(xiàng)目管理人員測(cè)算依據(jù)總額元/月/平米備注一、　人員工資102315　1管理人員10人平均工資：140014000　2保潔員30人平均工資：60018000　3保安員90人平均工資：60054000　4綜合維修工5人平均工資：75037505福利費(fèi)工資總額14%12565　二、清潔費(fèi)28340　1工具購(gòu)置費(fèi)果皮箱150個(gè)280247。60、三輪車(chē)、30輛600247。601350　2低質(zhì)易耗垃圾袋5040　3消殺費(fèi)春秋季每3天1次、夏天1天2次、冬季每月1次1500　4清潔用水15000元/年247。12月1250　5垃圾清運(yùn)費(fèi)3200戶(hù)6元/戶(hù)19200　6綠化費(fèi)綠化面積92500平米6元/年46250三、綠化費(fèi)63417　1綠化工具費(fèi)包括垃圾袋、剪、鋸等600　2綠化用水2噸/平米/年15417　3施肥及補(bǔ)苗費(fèi)補(bǔ)苗、殺蟲(chóng)900　4勞保用品10元/月/人250四、保安費(fèi)217421警用器械費(fèi)對(duì)講機(jī)、警棍等850　2消防器材費(fèi)消防器材購(gòu)置與養(yǎng)護(hù)2325　3治安聯(lián)防費(fèi)50000元/年/12月4167　4管理費(fèi)1609014400　五、公共設(shè)施費(fèi)76510　1房屋維修維護(hù)每年按墻面正常破損400平米補(bǔ)修定額計(jì)算400247。12月343　2樓道及外墻粉刷、批膩?zhàn)?46842247。5247。12＋188922247。5247。128035　3室外道路、場(chǎng)地、小品等維護(hù)1247。1240%26004化糞池清掏501650247。1268755雨污管養(yǎng)污水井1640個(gè)、雨水井696個(gè)、水井224個(gè)每年清掏2次20006公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)標(biāo)志牌、宣傳欄、圍欄、724個(gè)40瓦燈具，草皮燈電費(fèi)及維護(hù)34萬(wàn)元/年/12月335007維修器械更換、修理各種維修器械更換、折舊、丟失、修理的綜合測(cè)算5008智能化設(shè)備綜合管理費(fèi)養(yǎng)護(hù)維修、電費(fèi)20萬(wàn)元/年/12月23000六、辦公費(fèi)24200　1水、電、電話(huà)等費(fèi)日常支出6500　2辦公用品7000　3招聘費(fèi)、辦證綜合測(cè)算1500　4社區(qū)文化、管委會(huì)經(jīng)費(fèi)綜合測(cè)算6600　5管理用房租金、暖氣費(fèi)按辦公用房600平米綜合測(cè)算2600　七、固定資產(chǎn)折舊3800　1固定資產(chǎn)折舊費(fèi)辦公桌椅、空調(diào)、電腦及打印機(jī)、文件柜、更衣柜等綜合測(cè)算1800　2維修工具折舊費(fèi)大型工具維修2000　八、高層樓宇附加費(fèi)227500　1變頻供水綜合測(cè)算17500　2電梯綜合測(cè)算127500　3智能化、對(duì)講綜合測(cè)算32500　4消防綜合測(cè)算50000　總計(jì)547624　九、稅金%30393　十、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5%28901　十一、利潤(rùn)5%28901合計(jì)　635819物業(yè)管理費(fèi)用支出合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目金額(元/月)金額(元/年)金額(元/)1管理人員10231512277802清潔費(fèi)283403400803綠化634177610044保安217422609045公共設(shè)施費(fèi)765109181206辦公費(fèi)