【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。對(duì)出租戶(hù)管理租戶(hù)的社區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶(hù)管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問(wèn)題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對(duì)租戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)拜訪與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶(hù)、流動(dòng)人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶(hù)的生活安全與人際和諧。車(chē)輛交通及道路管理包括以下三個(gè)方面的內(nèi)容一、小區(qū)停車(chē)場(chǎng)管理第1條車(chē)輛處負(fù)責(zé)業(yè)主(住戶(hù))的車(chē)輛管理，小區(qū)車(chē)輛的行駛停放。車(chē)輛處主管負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指導(dǎo)停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))的管理工作，保安隊(duì)長(zhǎng)監(jiān)督、檢查，車(chē)管員負(fù)責(zé)車(chē)輛的存放、保管、放行等具體工作。第2條車(chē)輛必須按車(chē)輛處規(guī)定的行駛路線行駛，不得逆行，不得在人行道、綠化帶上行駛，不得高速行駛和按高音喇叭，進(jìn)入車(chē)庫(kù)時(shí)限速5公里／時(shí)以下。第3條凡業(yè)主(住戶(hù))的機(jī)動(dòng)車(chē)、自行車(chē)、三輪車(chē)一律不能停放在非指定停放的位置。任何違章停放車(chē)輛將被拖移，領(lǐng)回車(chē)輛時(shí)，除需按章交付保管費(fèi)外另應(yīng)交納拖車(chē)費(fèi)。被拖移的車(chē)輛停留于扣留車(chē)場(chǎng)超過(guò)24小時(shí)未領(lǐng)回者，須另加超時(shí)保管費(fèi)。凡超過(guò)72小時(shí)未領(lǐng)回者，由車(chē)輛處報(bào)請(qǐng)公安機(jī)關(guān)予以處理。第4條業(yè)主(住戶(hù))長(zhǎng)期在物業(yè)區(qū)域內(nèi)地面停放車(chē)輛，必須在車(chē)輛處辦理定位立戶(hù)手續(xù)，領(lǐng)取停車(chē)牌放于車(chē)上，停于指定車(chē)位，并憑牌出入小區(qū)，按月或年交納停車(chē)費(fèi)。第5條大廈車(chē)庫(kù)只供本大廈業(yè)主和小區(qū)住戶(hù)使用，外來(lái)臨時(shí)車(chē)輛不得入庫(kù)停放，使用車(chē)庫(kù)須先到管理部門(mén)辦理車(chē)位租賃手續(xù)，領(lǐng)取停車(chē)牌，憑證人庫(kù)，對(duì)號(hào)停放，并按月交納停車(chē)費(fèi)。未辦租賃手續(xù)及車(chē)輛保險(xiǎn)的車(chē)輛一律不得入庫(kù)停放。第6條凡辦理有關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取了停車(chē)牌的車(chē)輛，其停車(chē)費(fèi)由車(chē)輛管理處按規(guī)定定期收取；未辦理停車(chē)牌的車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)停車(chē)，由小區(qū)車(chē)輛出口處根據(jù)相關(guān)規(guī)定收取停車(chē)費(fèi)。第7條車(chē)輛如需停止使用停車(chē)位，應(yīng)及時(shí)到車(chē)輛處辦理注銷(xiāo)手續(xù)，否則，停車(chē)費(fèi)繼續(xù)收取。如發(fā)生丟失或私自轉(zhuǎn)讓停車(chē)牌(位)，車(chē)輛處將扣留押金并取消車(chē)輛的停車(chē)位，收回停車(chē)牌。第8條車(chē)輛入庫(kù)后，貴重物品請(qǐng)勿放在車(chē)內(nèi)，由此所造成的損失均由車(chē)主自負(fù)。第9條臨時(shí)進(jìn)入大廈范圍內(nèi)的車(chē)輛，必須在臨時(shí)車(chē)位上停放，并交納停車(chē)費(fèi)，不得超越車(chē)位或跨位停放，更不能停于車(chē)道上。第10條車(chē)輛入庫(kù)停放后，須向保安人員領(lǐng)取取車(chē)牌并妥善保管。取車(chē)時(shí)一律憑取車(chē)牌取車(chē)，保安員只按牌放行。特殊情況急需用車(chē)而無(wú)取車(chē)牌時(shí)，須憑單位開(kāi)具證明并出示本人有關(guān)證件，由保安員(或車(chē)庫(kù)門(mén)衛(wèi))登記后方可取車(chē)。第11條不得在停車(chē)場(chǎng)和小區(qū)范圍內(nèi)洗車(chē)及清掃車(chē)上的雜物于地面。漏油、漏水車(chē)輛不許進(jìn)入車(chē)庫(kù)。第12條為杜絕車(chē)庫(kù)內(nèi)發(fā)生意外事故，凡進(jìn)入車(chē)庫(kù)的車(chē)輛嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性物品，同時(shí)，在車(chē)庫(kù)內(nèi)不得隨地扔煙頭，違者按章罰款。第13條為了保證車(chē)庫(kù)內(nèi)有良好的衛(wèi)生環(huán)境，進(jìn)入車(chē)庫(kù)的一切人員不得隨地吐痰、亂扔果皮和紙屑及清掃車(chē)上的雜物。二、小區(qū)停放車(chē)輛管理規(guī)定第14條遵守交通管理規(guī)定，愛(ài)護(hù)小區(qū)(大廈)的道路、公用設(shè)施，不亂停放車(chē)輛。第15條車(chē)輛不準(zhǔn)在小區(qū)(大廈)內(nèi)長(zhǎng)期停放，臨時(shí)停放按《市機(jī)動(dòng)車(chē)輛保管統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》繳費(fèi)。第16條小區(qū)(大廈)內(nèi)車(chē)輛行駛停放服從管理人員指揮，注意前后左右車(chē)輛安全，在規(guī)第17條停放好車(chē)輛后，必須鎖好車(chē)門(mén)，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車(chē)內(nèi)貴重物品須隨身帶走。第18條機(jī)動(dòng)車(chē)輛在本區(qū)行駛，時(shí)速不得超過(guò)15公里，嚴(yán)禁超車(chē)。第19條機(jī)動(dòng)車(chē)輛在小區(qū)(大廈)內(nèi)禁止鳴號(hào)。第20條不準(zhǔn)在小區(qū)(大廈)任何場(chǎng)所試車(chē)、修車(chē)、練車(chē)。第21條不準(zhǔn)輾壓綠化草地、損壞路牌和各類(lèi)標(biāo)識(shí)，不準(zhǔn)損壞路面及公用設(shè)施。第22條不準(zhǔn)在人行道、車(chē)行道、消防通道上停放車(chē)輛(機(jī)動(dòng)車(chē)輛只能在停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))或劃定的停車(chē)位內(nèi)停放，非機(jī)動(dòng)車(chē)必須停放在自行車(chē)棚或保管站)。第23條除執(zhí)行任務(wù)的車(chē)輛(消防車(chē)、警車(chē)、巡邏車(chē))外，其他車(chē)輛一律按本規(guī)定執(zhí)行。三、單車(chē)、摩托車(chē)管理規(guī)定第24條業(yè)主(住戶(hù))需要保管單車(chē)和摩托車(chē)請(qǐng)先到小區(qū)管理處辦理立戶(hù)登記手續(xù)，領(lǐng)取存車(chē)牌，掛于車(chē)上，憑此享受按月收費(fèi)待遇，由車(chē)場(chǎng)門(mén)衛(wèi)查收。未掛牌車(chē)輛作臨時(shí)停車(chē)對(duì)待。第25條住宅區(qū)(大廈)摩托車(chē)實(shí)行統(tǒng)一保管。第26條車(chē)主必須辦理保管手續(xù)并交納保管費(fèi)(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按市物價(jià)局文件規(guī)定)，憑繳款單發(fā)給月卡。第27條摩托車(chē)、自行車(chē)出入保管站，實(shí)行發(fā)卡、收卡制度，業(yè)主憑月卡存車(chē)，憑保管卡取車(chē)。第28條車(chē)主不準(zhǔn)在保管站內(nèi)洗車(chē)，不準(zhǔn)在保管站內(nèi)維修摩托車(chē)，防止發(fā)生火災(zāi)事故。第29條 已交納保管費(fèi)并有原始收費(fèi)憑證和保管卡的單車(chē)，如有遺失，由保管單位第30條需要保管的摩托車(chē)必須購(gòu)買(mǎi)綜合保險(xiǎn)，車(chē)輛遺失時(shí)，由車(chē)主及時(shí)報(bào)案，保管部門(mén)出具證明．協(xié)助車(chē)主向保險(xiǎn)公司索賠。第3l條存放保管站的自行車(chē)，長(zhǎng)期存放沒(méi)人使用，且未交保管費(fèi)達(dá)3個(gè)月者，由車(chē)管班清出保管站，不再負(fù)保管責(zé)任。第32條在車(chē)棚存放車(chē)輛后務(wù)必立即領(lǐng)取“存車(chē)牌”，并參閱“存車(chē)牌”背面的“存車(chē)須知”。第33條單車(chē)、摩托車(chē)必須存放在指定位置，未按規(guī)定存放，造成丟失，責(zé)任自負(fù)。第34條要尊重停車(chē)棚門(mén)衛(wèi)的工作，服從其管理。第35條停車(chē)棚門(mén)衛(wèi)的工作受各位業(yè)主(住戶(hù))的監(jiān)督，其任何失職行為業(yè)主(住戶(hù))可向物業(yè)公司反映。科學(xué)管理記錄全面的事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門(mén)）、戶(hù)標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡；空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立小告示板，開(kāi)展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。 本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備?！八臅?huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障?！拔宥ā笔菍?duì)房屋主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專(zhuān)業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專(zhuān)業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。給水排水管理工作標(biāo)準(zhǔn)任務(wù)名稱(chēng)任務(wù)程序、重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限管理制度制定程序178。 在竣工驗(yàn)收前，給排水設(shè)備設(shè)施都要通過(guò)試壓、試運(yùn)行，合格后方可投入使用178。 在物業(yè)管理公司接管后，給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作和運(yùn)行都由運(yùn)行組來(lái)完成。因此，日常操作管理的目的主要是規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施178。 給排水管理包括基礎(chǔ)資料管理、給排水設(shè)備日常操作管理、給排水設(shè)備運(yùn)行管理、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理、文明安分管理178。 工程部組織編寫(xiě)公司給排水設(shè)備管理制度，給排水設(shè)備主要包括供水設(shè)備系統(tǒng)、排水設(shè)備系統(tǒng)、用水設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備系統(tǒng)、消防設(shè)備，依據(jù)不同特性編制不同管理制度5個(gè)工作日178。 工程部要制定《給排水設(shè)備及設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，并制定年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，通常工程部管理組負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。在制定過(guò)程中，要認(rèn)真考察給排水設(shè)備設(shè)施的使用額度及給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況，合理地安排時(shí)間3個(gè)工作日178。 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況，維修組負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)1個(gè)工作日178。 工程部經(jīng)理指派專(zhuān)人負(fù)責(zé)給排水工作1個(gè)工作日重點(diǎn)178。 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況，維修組負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)178。 制度給定認(rèn)真、要求嚴(yán)格、內(nèi)容完備。負(fù)責(zé)給排水工作人員需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格培訓(xùn)以掌握各種相關(guān)技能，給水、排水嚴(yán)格管理，責(zé)任明確給排水設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)維修階段程序178。 工程部設(shè)備操作員嚴(yán)格進(jìn)行給排水啟用前的檢查準(zhǔn)備工作，一切正常后，按照設(shè)備啟用規(guī)程操作隨時(shí)178。 如果三次未成功啟動(dòng)水泵，停下來(lái)查找原因，排除故障后才能再啟動(dòng)；如果啟動(dòng)成功，觀察運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)電流表指示，確定運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)有無(wú)異常情況（如異常聲響、異常氣味等），檢查運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)水泵是否漏水成線，若出現(xiàn)漏水嚴(yán)重情況，原因，水泵停止運(yùn)轉(zhuǎn)后進(jìn)行維修。維修完畢后再次按上述要求啟動(dòng)水泵。若一切正常，按水泵“停止”按鈕，水泵停止。然后將水泵開(kāi)關(guān)置于自動(dòng)位置，水泵自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行178。 在正常運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，若要停止水泵，要將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“0”（停止）位置，水泵停止運(yùn)轉(zhuǎn)。如果需要長(zhǎng)時(shí)間停止運(yùn)轉(zhuǎn)或檢查，應(yīng)拉下電源開(kāi)關(guān)，關(guān)閉水泵的進(jìn)出水閘閥178。 工程部派專(zhuān)人進(jìn)行定期對(duì)供水管道、水泵、水箱、閥門(mén)經(jīng)常進(jìn)行檢查和維修保養(yǎng)，確保給排水安全178。 水泵機(jī)組的維修養(yǎng)護(hù)包括：水泵的維修養(yǎng)護(hù)（生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵）；控制柜的維修養(yǎng)護(hù)；電機(jī)的維修養(yǎng)護(hù)；相關(guān)閥門(mén)、管理及附件的維修養(yǎng)護(hù)178。 水泥、水箱的維修養(yǎng)護(hù)每半年1次特殊情況可增加178。 室外給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)178。 室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)包括消防設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)；住戶(hù)室內(nèi)給排水管理及附件的維修及養(yǎng)護(hù)178。 對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)的檢驗(yàn)，檢驗(yàn)內(nèi)容主要包括服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn)，維修時(shí)間應(yīng)根據(jù)預(yù)定時(shí)間、目的地的遠(yuǎn)近而定178。 工程部派專(zhuān)人進(jìn)行定期退查，巡查中發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及時(shí)解決隨時(shí)178。 工程部對(duì)給排水管道、化糞池進(jìn)行疏通清掏養(yǎng)護(hù)，防止堵塞，保證排水通暢隨時(shí)178。 對(duì)于嚴(yán)格要求水質(zhì)的管理、水箱、水池要進(jìn)行容器定期消毒、清洗，防止二次污染178。 工程部制定緊急狀態(tài)供水應(yīng)急與維修預(yù)案，發(fā)現(xiàn)跑水、斷水時(shí)，能及時(shí)處理1個(gè)工作日178。 工程部對(duì)日常巡視及日常操作進(jìn)行詳細(xì)記錄隨時(shí)重點(diǎn)178。 對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)的檢驗(yàn)，檢驗(yàn)內(nèi)容主要包括服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn)，維修時(shí)間應(yīng)根據(jù)預(yù)定時(shí)間、目的地的遠(yuǎn)近而定標(biāo)準(zhǔn)178。 因維修工作工藝復(fù)雜程序而定，一般性維修一般不超過(guò)8個(gè)小時(shí)對(duì)于特殊困難的維修項(xiàng)目要求從接到維修單到完成最多不超過(guò)72小時(shí)節(jié)對(duì)于維修質(zhì)量的檢驗(yàn)，先進(jìn)行外觀性檢查，然后對(duì)各種不同的設(shè)備利用目測(cè)、耳聽(tīng)、儀器等檢查，檢查是否達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)維修處理程序178。 巡視發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或接到業(yè)主報(bào)告出現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)178。 工程部不能解決則請(qǐng)專(zhuān)業(yè)維修公司解決1個(gè)工作日178。 修理管道或設(shè)備時(shí)，如果需要停水，應(yīng)提前通知住戶(hù)做好相應(yīng)準(zhǔn)備工作隨時(shí)178。 用戶(hù)/業(yè)主做好生活工作用水儲(chǔ)備178。 工程部修理完畢，及時(shí)公告并做好詳細(xì)記錄1個(gè)工作日178。 工程部做好事故處理總結(jié)、歸納、做好給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理重點(diǎn)178。 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，工程不能解決應(yīng)立即請(qǐng)專(zhuān)業(yè)維修公司解決，停水前及時(shí)通知用戶(hù)/業(yè)主做好生活、工作用水儲(chǔ)備標(biāo)準(zhǔn)178。 及時(shí)、專(zhuān)業(yè)、認(rèn)真、負(fù)責(zé)2）供電設(shè)備管理供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開(kāi)關(guān)、戶(hù)外型負(fù)荷開(kāi)關(guān)、戶(hù)內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開(kāi)關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶(hù)；臨時(shí)施工及住（用）戶(hù)裝修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開(kāi)頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類(lèi)儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類(lèi)絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無(wú)脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無(wú)