【正文】 荊門(mén)豐潤(rùn)物業(yè)管理有限公司。在發(fā)生火災(zāi)、地震等緊急情況時(shí),可作為緊急廣播強(qiáng)制介入使用。自動(dòng)噴灌節(jié)水功能綠地覆蓋面積已經(jīng)成為衡量住宅小區(qū)環(huán)境建設(shè)的一項(xiàng)重要標(biāo)志。當(dāng)給排水系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí),管理中心計(jì)算機(jī)系統(tǒng)給出信息顯示,為維修人員及時(shí)檢修提供了方便。對(duì)欠費(fèi)不交的住戶,可以通過(guò)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)遠(yuǎn)程關(guān)閉該住戶的水、電、煤氣閥,停止為其提供服務(wù)。在高級(jí)住宅樓區(qū),可采用可視化樓宇安全門(mén)對(duì)講系統(tǒng),使住戶居民足不出戶,便對(duì)來(lái)訪者一目了然。住戶安全報(bào)警功能小區(qū)內(nèi)每個(gè)住戶都安裝有智能安全報(bào)警子系統(tǒng),該系統(tǒng)能夠識(shí)別來(lái)自煙感、煤氣泄漏、應(yīng)急求救按鈕、紅外線探頭、門(mén)磁開(kāi)關(guān)等報(bào)警探測(cè)器的信號(hào),意外發(fā)生時(shí),智能系統(tǒng)自動(dòng)按照內(nèi)部程序設(shè)定的警情等級(jí),通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)總線通信方式,把各種報(bào)警信號(hào)傳送到遠(yuǎn)端的物業(yè)管理部門(mén)的監(jiān)控中心。以下本公司提出一些建議供開(kāi)發(fā)商借鑒參考。從另一個(gè)角度看,還具有時(shí)代高科技IT技術(shù)發(fā)展的特征。在物質(zhì)生活和精神生活水平日益提高的基礎(chǔ)上,人們購(gòu)買(mǎi)商品住房已經(jīng)從對(duì)地理位置、居住面積、水電氣配套這樣低層面的要求,逐漸地上升到對(duì)居住環(huán)境的安全性、便捷性、舒適性以及功能性方面提出更高的要求。（3）、事情解決后要查原因，分清責(zé)任，或交相關(guān)執(zhí)法部門(mén)處理。（6）、結(jié)束。（2）、查看現(xiàn)場(chǎng)，判斷問(wèn)題的嚴(yán)重與否，如果問(wèn)題嚴(yán)重，及時(shí)通知相關(guān)的專業(yè)部門(mén)（供水部門(mén)、供電部門(mén)、供氣部門(mén)），如問(wèn)題不嚴(yán)重，則運(yùn)用平時(shí)的業(yè)務(wù)知識(shí)自行解決。 監(jiān)控中心將事情發(fā)生及處理情況詳細(xì)記錄在當(dāng)值記錄簿中1個(gè)工作日178。在解救過(guò)程中，用對(duì)講系統(tǒng)告知被困人員不要靠近電梯轎廂門(mén)站，以免發(fā)生危險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)178。 如果被解救出電梯的人員健康狀況欠佳，即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管178。為了避免轎廂移動(dòng)太快發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)，操作時(shí)應(yīng)一撬一放使轎廂逐步移動(dòng)，直至最接近廳門(mén)（）為止178。 電梯專修人員、電梯專修人員檢查故障原因178。 根據(jù)指導(dǎo)燈、PC顯示、選層器橫桿或打開(kāi)廳門(mén)觀察判斷轎廂所在位置178。 監(jiān)控中心立即通知工程部、電梯專修人員解救被困難人員，并報(bào)告保安主任、領(lǐng)班，通知巡視樓層的保安人員、管理員立即到達(dá)出事樓層178。 保安部當(dāng)值主管做好檔案記錄1個(gè)工作日重點(diǎn)178。 警方處理肇事者重點(diǎn)178。 保安部協(xié)助警方捉拿肇事者178。 如果械斗激烈，場(chǎng)面難以控制，保安部當(dāng)值主管報(bào)告公安機(jī)關(guān)或撥打110報(bào)警178。 如果械斗激烈，場(chǎng)面難以控制，保安部當(dāng)值主管報(bào)告公安機(jī)關(guān)或撥打110報(bào)警標(biāo)準(zhǔn)178。 監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)情況嚴(yán)重，直接報(bào)警178。2）、特約服務(wù)提供有償特約維修服務(wù)。 客戶服務(wù)部策劃社區(qū)文化活動(dòng)在注意業(yè)主娛樂(lè)性、參與性基礎(chǔ)上，應(yīng)該注意其新聞性重點(diǎn)178。 科學(xué)分析、詳細(xì)調(diào)研推廣提升階段程序178。 積極邀請(qǐng)相關(guān)媒體，如電視臺(tái)、廣播電臺(tái)參加從而增加宣傳報(bào)道力度7個(gè)工作日178。 客戶服務(wù)部積極組織各項(xiàng)活動(dòng)，針對(duì)社區(qū)不同年齡階段人群開(kāi)展相應(yīng)活動(dòng)，遇到大型節(jié)假日，組織社區(qū)全體人員參與做好活動(dòng)準(zhǔn)備計(jì)劃，擬訂活動(dòng)方案2個(gè)工作日178。 客戶服務(wù)部認(rèn)真調(diào)查研究，分析社區(qū)文化建設(shè)資源，規(guī)劃文化建設(shè)內(nèi)容15個(gè)工作日178。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區(qū)居委員會(huì)一道，組織社區(qū)居民參與開(kāi)展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住用戶擁有一份歸屬感；各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭(zhēng)取政府有關(guān)部門(mén)支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門(mén)的良好合作關(guān)系；在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。日常保潔 范圍 工 作 內(nèi) 容 頻 次 標(biāo) 準(zhǔn) 備注樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無(wú)遺留物、臭味2 掃地板及樓梯 1次/天 無(wú)雜物，無(wú)積水 3 沖洗樓梯 1次/周 無(wú)雜物，無(wú)積水 4 擦公寓口信報(bào)箱 1次/天 無(wú)灰塵，無(wú)手印6 擦公共防盜門(mén) 1次/周 無(wú)灰塵 7 擦樓梯扶手 1次/周 無(wú)灰塵 8 擦公共天花板 1次/周 無(wú)灰塵、蜘蛛絲9 擦消火栓 1次/月 無(wú)灰塵10 擦窗戶 2次/月 無(wú)灰塵道路 1 路面 循環(huán)清掃 無(wú)雜物 2 路邊綠地 2次/天 無(wú)雜物3 水泵結(jié)合器 1次/周 無(wú)灰塵 4 路燈柱 1次/周 無(wú)灰塵綠地 清理 2次/天 無(wú)灰塵、枯葉四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?保安人員負(fù)責(zé)日常檢查督促，保安部經(jīng)理檢查工作狀況標(biāo)準(zhǔn)178。 保安部經(jīng)理檢查各個(gè)部門(mén)是否在轄區(qū)內(nèi)存在火險(xiǎn)隱患隨時(shí)178。 保安部經(jīng)理檢查各個(gè)部門(mén)在所在轄區(qū)內(nèi)滅火器情況隨時(shí)178。 作為防火責(zé)任人的各個(gè)部門(mén)是否在轄區(qū)內(nèi)堆放雜物、易燃物隨時(shí)178。 保安部經(jīng)理落實(shí)、解決防火責(zé)任，反映相關(guān)問(wèn)題5個(gè)工作日重點(diǎn)178。 防火安檢管理工作標(biāo)準(zhǔn)任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限工作安排程序178。 工程部與其他部門(mén)共同做好業(yè)主委員會(huì)工作，合理使用維修基金，與業(yè)主委員會(huì)做好溝通標(biāo)準(zhǔn)178。 大修或中修工作記錄，它包括大修或中修的時(shí)間、次數(shù)、維修內(nèi)容等標(biāo)準(zhǔn)178。 每部電梯被接管后應(yīng)建立技術(shù)檔案，包括電梯驗(yàn)收文件（驗(yàn)收記錄、測(cè)試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、電梯訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖等），設(shè)備登記表（主要記載設(shè)備的各種基本參數(shù)與性能參數(shù)）、大修或中修工程記錄（大修或中修的時(shí)間、次數(shù)、維修內(nèi)容等）及事故記錄等1個(gè)工作日178。 工程部每月召開(kāi)1次安全會(huì)議，總結(jié)問(wèn)題并提出改進(jìn)建議對(duì)工程進(jìn)行改進(jìn)每月1次178。 注意門(mén)房鑰匙的管理，防止發(fā)生人為破壞178。 對(duì)于在巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，要分清原因和責(zé)任。公司電梯服務(wù)人員明確崗位職責(zé)，充分做好宣傳178。對(duì)設(shè)備的缺陷及不影響使用的問(wèn)題，可作為遺留問(wèn)題與建設(shè)單位簽訂保修或賠償協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)178。 工程部第一次驗(yàn)收為初驗(yàn)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)商定解決意見(jiàn)并確定復(fù)驗(yàn)時(shí)間178。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦、變脆、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時(shí)施工及?。ㄓ茫粞b修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。 工程部修理完畢，及時(shí)公告并做好詳細(xì)記錄1個(gè)工作日178。 巡視發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或接到業(yè)主報(bào)告出現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)178。 工程部制定緊急狀態(tài)供水應(yīng)急與維修預(yù)案，發(fā)現(xiàn)跑水、斷水時(shí)，能及時(shí)處理1個(gè)工作日178。 對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)的檢驗(yàn)，檢驗(yàn)內(nèi)容主要包括服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn)，維修時(shí)間應(yīng)根據(jù)預(yù)定時(shí)間、目的地的遠(yuǎn)近而定178。 水泵機(jī)組的維修養(yǎng)護(hù)包括：水泵的維修養(yǎng)護(hù)（生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵）；控制柜的維修養(yǎng)護(hù)；電機(jī)的維修養(yǎng)護(hù)；相關(guān)閥門(mén)、管理及附件的維修養(yǎng)護(hù)178。然后將水泵開(kāi)關(guān)置于自動(dòng)位置，水泵自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行178。 工程部設(shè)備操作員嚴(yán)格進(jìn)行給排水啟用前的檢查準(zhǔn)備工作，一切正常后，按照設(shè)備啟用規(guī)程操作隨時(shí)178。 工程部經(jīng)理指派專人負(fù)責(zé)給排水工作1個(gè)工作日重點(diǎn)178。 工程部組織編寫(xiě)公司給排水設(shè)備管理制度，給排水設(shè)備主要包括供水設(shè)備系統(tǒng)、排水設(shè)備系統(tǒng)、用水設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備系統(tǒng)、消防設(shè)備，依據(jù)不同特性編制不同管理制度5個(gè)工作日178。 在竣工驗(yàn)收前，給排水設(shè)備設(shè)施都要通過(guò)試壓、試運(yùn)行，合格后方可投入使用178。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。 本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”。第34條要尊重停車棚門(mén)衛(wèi)的工作，服從其管理。第29條 已交納保管費(fèi)并有原始收費(fèi)憑證和保管卡的單車，如有遺失，由保管單位第30條需要保管的摩托車必須購(gòu)買(mǎi)綜合保險(xiǎn)，車輛遺失時(shí)，由車主及時(shí)報(bào)案，保管部門(mén)出具證明．協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司索賠。第25條住宅區(qū)(大廈)摩托車實(shí)行統(tǒng)一保管。第22條不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防通道上停放車輛(機(jī)動(dòng)車輛只能在停車場(chǎng)(庫(kù))或劃定的停車位內(nèi)停放，非機(jī)動(dòng)車必須停放在自行車棚或保管站)。第18條機(jī)動(dòng)車輛在本區(qū)行駛，時(shí)速不得超過(guò)15公里，嚴(yán)禁超車。第13條為了保證車庫(kù)內(nèi)有良好的衛(wèi)生環(huán)境，進(jìn)入車庫(kù)的一切人員不得隨地吐痰、亂扔果皮和紙屑及清掃車上的雜物。特殊情況急需用車而無(wú)取車牌時(shí)，須憑單位開(kāi)具證明并出示本人有關(guān)證件，由保安員(或車庫(kù)門(mén)衛(wèi))登記后方可取車。第8條車輛入庫(kù)后，貴重物品請(qǐng)勿放在車內(nèi)，由此所造成的損失均由車主自負(fù)。未辦租賃手續(xù)及車輛保險(xiǎn)的車輛一律不得入庫(kù)停放。被拖移的車輛停留于扣留車場(chǎng)超過(guò)24小時(shí)未領(lǐng)回者，須另加超時(shí)保管費(fèi)。車輛處主管負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指導(dǎo)停車場(chǎng)(庫(kù))的管理工作，保安隊(duì)長(zhǎng)監(jiān)督、檢查，車管員負(fù)責(zé)車輛的存放、保管、放行等具體工作。對(duì)出租戶管理租戶的社區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問(wèn)題。裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。土建二次裝修管理。共用設(shè)備設(shè)施管理。安全防范管理。 2）、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。2）、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級(jí)員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。 培訓(xùn)效果綜合評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)178。真正掌握員工實(shí)際技能提高水平5個(gè)工作日178。 人力資源部培訓(xùn)效果調(diào)查包括培訓(xùn)內(nèi)容、講授水平，培訓(xùn)后，由培訓(xùn)人填寫(xiě)《培訓(xùn)記錄表》，將有關(guān)記錄，試卷或其他有關(guān)培訓(xùn)資料統(tǒng)一保存178。 整合實(shí)施培訓(xùn)資源，充分調(diào)動(dòng)培訓(xùn)項(xiàng)目、培訓(xùn)人員與被培訓(xùn)人員的積極性，同時(shí)綜合利用內(nèi)部師資、教學(xué)場(chǎng)所等資源和外部的相關(guān)條件，并且巧妙主導(dǎo)教學(xué)方法與其他教學(xué)方法的銜接與配合178。 總經(jīng)理審批通過(guò)，可以選派員工參加外派培訓(xùn)等花費(fèi)較高，但是公司需要的培訓(xùn)重點(diǎn)178。178。物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)員工培訓(xùn)管理工作標(biāo)準(zhǔn)任務(wù)名稱任務(wù)程序、重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限員工培訓(xùn)計(jì)劃制定程序178。環(huán)境管理部職責(zé)（1）負(fù)責(zé)制定所轄物業(yè)的清掃衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)制度；（2）負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的清潔衛(wèi)生工作，消除衛(wèi)生死角；（3）根據(jù)有關(guān)規(guī)定，定期對(duì)所轄物業(yè)實(shí)施消毒、滅菌工作；（4）對(duì)所轄物業(yè)的環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃；（5）對(duì)所轄物業(yè)的綠色植物進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)；（6）配合其他部門(mén)做好交樓、業(yè)主入住及參觀前的環(huán)境準(zhǔn)備工作；（7）負(fù)責(zé)保潔、花草養(yǎng)護(hù)人員的招聘需求計(jì)劃、工作安排及日常工作監(jiān)督考核等；（8）及時(shí)與服務(wù)中心溝通所轄物業(yè)存在的環(huán)境保護(hù)問(wèn)題，提出改進(jìn)建議；（9）完成公司領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他工作。五、****小區(qū)物業(yè)管理的具體操作公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理 。保安人員15人負(fù)責(zé)崗?fù)?、車輛出入、巡邏注：財(cái)務(wù)人員由總公司兼任?？头行?人負(fù)責(zé)制定各種制度及執(zhí)行、業(yè)主溝通。 四、為開(kāi)展****小區(qū)物業(yè)管理所配置的人力、物力資源（一）人員設(shè)置。 客戶服務(wù)部通過(guò)統(tǒng)計(jì)和存檔保管工作，可以及時(shí)分析和發(fā)現(xiàn)一定時(shí)期當(dāng)?shù)孛耖g糾紛發(fā)生的規(guī)律標(biāo)準(zhǔn)178。 客戶服務(wù)部對(duì)成功調(diào)解的民間糾紛進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并存檔保管1個(gè)工作日178。 客戶服務(wù)部必須以事實(shí)為依據(jù)，以法律、法規(guī)、規(guī)章和政策為準(zhǔn)則，對(duì)當(dāng)事人闡明法律處理的結(jié)果會(huì)怎樣，使得當(dāng)事人在知曉“利害得失”的情況下，執(zhí)行調(diào)解178。因此，調(diào)解中，可結(jié)合當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣，邀