【正文】 由于雙方單方面未嚴(yán)格履行責(zé)任而造成的損失由責(zé)任方承擔(dān)。 遺留問題 按規(guī)劃設(shè)計(jì)示完成的工程遺留問題由公司負(fù)責(zé)完成；公司對(duì)業(yè)主的承諾由貴公司負(fù)責(zé)兌現(xiàn)或處理。考慮西園公司第一年所承受的壓力，空置物業(yè)第一年收費(fèi)可考慮適當(dāng)給予優(yōu)惠。 根據(jù)“精干、高效”原則，推行 ISO9002 國際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理。 C、向業(yè)主（住戶）提供多種有償便民服務(wù)費(fèi)。 （ 3）按照《條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，建立房屋本體維修基金。 （三）管理經(jīng)費(fèi)來源 管理收費(fèi)遵循三個(gè)原則： 按照深圳市物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收?。? 按照管理費(fèi)“收支平衡、略有節(jié)余”原則收?。? 定期公布管理費(fèi)收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。 ISO9002 的規(guī)范運(yùn)作和 VI 的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好的物業(yè)管理效應(yīng)必將提高公司的知名度，從而達(dá)到促進(jìn)公司售樓、租售高鋪和日后開發(fā)物業(yè)產(chǎn)生良好的附加值效應(yīng)。 （ 2）社區(qū)文化 開展豐富多彩的社區(qū)文化不僅為社區(qū)居民提供娛樂消遺，更是為居民提供機(jī)會(huì)聯(lián)絡(luò)感情，交流信息，從而形成一個(gè)安樂詳和的居住生活氛圍，促進(jìn)各項(xiàng)管理工作的順利開展。《手冊(cè)》一戶一冊(cè)并簽字領(lǐng)取。綜合商業(yè)，辦公，公寓樓的管理除了管理處經(jīng)營的部分商業(yè)用房按內(nèi)部 ISO9002 規(guī)范動(dòng)作之外 ，其它商業(yè)辦公用房還必須與管理處簽訂“門前三包”管理協(xié)議，將“秩序，衛(wèi)生，綠化“明確責(zé)任給各商戶，并與各商戶簽訂消防責(zé)任狀，從制度上制約，規(guī)范，日常強(qiáng)化監(jiān)督，保證整體環(huán)境的統(tǒng)一有序。采用防盜，防劫車輛管理系統(tǒng)進(jìn)行管理，該系統(tǒng)在西園村的出入口設(shè)置一個(gè)聯(lián)網(wǎng)出口管理器，用漢字顯示車輛的資料，業(yè)主憑管理處發(fā)放的家庭報(bào)警遙控器便可以出入出入管理口了。 （ 2）加強(qiáng)車輛管理。 F、加強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)流動(dòng)人員及外來人員管理和防范，建立商戶和流動(dòng)售貨員檔案，并定期核查。保安擬設(shè)固定崗，流動(dòng)哨和巡邏隊(duì)，整個(gè)小區(qū) 24 小時(shí)全方位檢查；明確責(zé)任區(qū)，劃分責(zé)任人。 B、要求護(hù)衛(wèi)員嚴(yán)格按照 公司 ISO9002 物業(yè)管理體系文件《保安工作手冊(cè)》規(guī)范動(dòng)作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。 安全防范。 策劃部物業(yè)管理部辦公室 外送培訓(xùn)集中培訓(xùn) 每季培訓(xùn)一次 每年筆試實(shí)操考試各一次 操作層員工培訓(xùn) 治安車管，婦化，維修，清潔，社區(qū)人員 與崗位有關(guān)的工作手冊(cè)，與崗位有關(guān)的專業(yè)知識(shí)；專業(yè)技能培訓(xùn)等。 社區(qū)文化管理員 崗位職責(zé)和社區(qū)活動(dòng)工作手冊(cè)；公文寫作，藝術(shù)常識(shí)等。 策劃部 物業(yè)管理部 集中培訓(xùn) 外送 培訓(xùn) 集中培訓(xùn) 操作層員工培訓(xùn)（各專業(yè)隊(duì)長或負(fù)責(zé)人） 護(hù)衛(wèi)員 崗位職責(zé)和保安工作手冊(cè)，實(shí)操，隊(duì)列，擒拿格斗，體能，消防滅火訓(xùn)練等。 （ 5）培訓(xùn)計(jì)劃：崗前培訓(xùn)計(jì)劃和常規(guī)培訓(xùn)計(jì)劃。 （ 3）培訓(xùn)規(guī)定。由 ***公司策劃部負(fù)責(zé)組織辦公案、物業(yè)管理部分批集中培訓(xùn)。 考核 標(biāo)準(zhǔn) 日常按 ISO9002 質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)； 年終按國家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。如下表： 工作 安排 6： 309： 30 澆水，施肥； 9： 3012： 00 除雜草，整型，保潔，剔除植枝葉； 14： 0016：00 殺蟲，補(bǔ)缺，保潔； 16： 0018： 30 澆水，施肥。 工作 內(nèi)容 道路清潔 2 次 /天；每月用水沖刷一次； 保 潔 12 小時(shí) /天 樓間保潔 清掃 3 遍 /周；清洗 2 遍 /月； 垃圾清運(yùn) 清運(yùn) 2 遍 /天；洗車 1 遍 /天； 消 殺 2 遍 /周 檢查項(xiàng)目及處理辦法 檢查項(xiàng)目 馬路，人行道，綠化地， ，排水溝； 停車場，崗?fù)?，單車棚? 垃圾箱，垃圾中轉(zhuǎn)站，化糞池； 游泳池，網(wǎng)球場； 污，雨水井和沙井； 宣傳欄，標(biāo)識(shí)； 電梯，樓道，樓梯，走廊，樓道燈具； 窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信服箱等； 樓、天面； 值班室、辦公室、衛(wèi)生間； 1除四害。 處理方法 按照公司 ISO9002 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)輕微不合格項(xiàng)匯報(bào)隊(duì)長及主管房管員，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主任。 處理方法 按照公司 ISO9002 標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主任并提出糾正措施。 明暗溝：每周檢查一次，隨壞隨修。如下表：維修管理運(yùn)行 工作安排 機(jī)電運(yùn)行： 24 小時(shí) 8： 008： 30 處理申報(bào)投拆； 8： 3010： 00 跟蹤監(jiān)督； 10： 3012： 00 維修養(yǎng)護(hù)； 14：0015： 30 巡視維修養(yǎng)護(hù)； 15： 3017： 00 整理學(xué)習(xí)； 17： 0018： 00 回訪。 考核 標(biāo)準(zhǔn) 平時(shí)日檢、周檢、月檢按 ISO9002 質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)； 年終按國家建設(shè)部對(duì)“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 15 機(jī)電運(yùn)行與保養(yǎng)：大廈及公用設(shè)施機(jī)電運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司 LSO9002 質(zhì)量體系《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作 。 日常各項(xiàng)工作，分別見圖示： 房管事務(wù) 管理處對(duì) 的日常房管事務(wù)管理，按照公司 ISO9002 質(zhì)量體系《房管工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作，如下表： 工作 安排 8:008:30 處理住戶申報(bào)投拆； 8:309:30 巡視； 9:3012:00 跟蹤監(jiān)督；14:0015:30 學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案； 15:3016:30 巡視； 16:3018:30走訪、回防 考核標(biāo)準(zhǔn) 工作 內(nèi)容 跟蹤監(jiān)督 日常： 3 遍 /天，入伙期間： 8 小時(shí) /天 巡 視 日常： 2 遍 /天；入伙期間： 8 小時(shí) /天； 走 訪 3 次 /周， 1 遍 /月 回 訪 處理率： 100%，回訪記錄 100%。 （ 2）申報(bào)保修 A、住戶從領(lǐng)取鑰匙之日起三天之內(nèi)，憑“業(yè)主（住戶）入住驗(yàn)戶表”到管理處，由主管房管員在“保修登記表 ”上登記； B、“保修登記表”上須明確住戶預(yù)約時(shí)間，聯(lián)系電話等； C、房管員在預(yù)約時(shí)間內(nèi)，及時(shí)填寫“派工單”委派管理處維修人員或通知施工單 14 位進(jìn)行維修。 （ 4）鑰匙發(fā)放 （ 5）驗(yàn)房：按本公司 ISO9002《房屋保修工作程序規(guī)定執(zhí)行》 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)入伙管理 按本公司 ISO9002《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)入伙程序》開展工作。 業(yè)主（住戶）入住管理 入住流程圖：驗(yàn)證→發(fā)放資料→交費(fèi)→鑰匙發(fā)放→驗(yàn)房 （ 1）驗(yàn)證 A、公司發(fā)出的入住通知單原件、購房或租賃合同復(fù)印件一份； B、業(yè)主及家庭成員（或同住入）身份證復(fù)印件一份； C、業(yè)主及家庭成員（或同住入）一寸照片一張。 （ 2）工程遺留問題 在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過程中，存在安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無法達(dá)到使用的要求，保修無 法解決的設(shè)計(jì)缺限等方面內(nèi)容。 10 （ 2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 住 戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等，參照建設(shè)部 ZBP3000190 標(biāo)準(zhǔn)和國家 1997 年 7月 1 日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主（住戶）的合理要求。 資料的移交接管 （ 1）接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料 A、產(chǎn)權(quán)資料 a、 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； b、 用地批準(zhǔn)文件； c、 建筑執(zhí)照； d、 小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單。委托管理合 同簽訂后，一期入伙前 3 個(gè)月，即提前介入管理，擬派管理處主任、房管員和機(jī)電管理人員到位，其他管理人員分步到崗，落實(shí)管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。 ⑾ 負(fù)責(zé) ***的安全、防火工作。 ⑹ 負(fù)責(zé)業(yè)主住宅或商鋪的裝修審批、協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)投訴處理。 ⑵ 貫徹執(zhí)行公司制訂的 ISO9002 物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理。 熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)用。 初級(jí)以上技術(shù)職稱、工科，電子類專業(yè)，懂 ISO9002 運(yùn)作。 具有多年大型社區(qū)文化經(jīng)驗(yàn)。 檔案專業(yè)，中專學(xué)歷，擅長技術(shù)資料的分類、整理、管理。 大專學(xué)歷，土建或工民建專業(yè)，具有 3 年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，綜合管理，協(xié)調(diào)能力和技術(shù)專業(yè)能力均較強(qiáng)。 男、 36 歲，本科文化，機(jī)電專業(yè)，具 6 年大型基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)，精通ISO9002 質(zhì)量體系。管理設(shè)監(jiān)控中心，施行 24 小時(shí)值班。 ⊕總體目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo) （一）總體目標(biāo) 在管理合同期內(nèi)把管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)。 交通、車輛行使和停泊管理。 ⊕委托管理內(nèi)容 小區(qū)房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 小區(qū)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。 ⊕委托管理原則 根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余 ”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“為業(yè)主（住戶） 2 創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境”的質(zhì)量方針，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。 維護(hù)住宅區(qū)業(yè) 主（住戶）的權(quán)益。 小區(qū)主要機(jī)電設(shè)備有： 19 臺(tái)日本三菱電梯，開利中央空調(diào)系統(tǒng)、 2 臺(tái) 450KW 康明斯發(fā)電機(jī)組、供配電、給排水、消防樓宇監(jiān)控設(shè)施齊全，小區(qū)機(jī)電設(shè)備基本上是進(jìn)口設(shè)備。占地面積 6萬平方米，總建筑面積 10 萬平方米，其中：住宅面積： 7 萬平方米、商業(yè)面積： 萬平方米、辦公面積： 1 萬平方米。小區(qū)由 2 棟 萬平方米的 16 層單身公寓、 12 棟 萬平方米的 12 層住宅組團(tuán)、 1 棟 萬平方米的 23 層商業(yè)、辦公和配套服務(wù)設(shè)施綜合樓組成。 ⊕委托管理目的 保持和提高物業(yè)的完好程度。業(yè)主置業(yè)大都是用來居住、保值、增值、享受良好的服務(wù)等，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主、住戶的行為管理、服務(wù)就是為了維護(hù)業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主。 ⊕委托管理方式 有限公司依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及雙方議定的其它事項(xiàng)，全權(quán)委托物業(yè)管理公司對(duì)實(shí)行綜合一體化管理。 規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、棚、停車庫、場等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視保安工作。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在 ***住宅區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，承諾：管理合同生效后， 住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗(yàn)收交付使用兩年內(nèi)達(dá)到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書；三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)或國家級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書?？v向關(guān)系與內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)分別見 圖示 : 市 主 專 隸 監(jiān) 業(yè) 行 管 用 業(yè) 屬 督 主 業(yè) 局 基 務(wù) 關(guān)