【文章內容簡介】 、把關； B. 負責每月向管理處經理提交本中心工作計劃及工作總結； C. 負責對本中心員工各類考核； D. 向管理處經理提交各崗位用人計劃； E. 接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率 99%； F. 熟悉樓宇結構、單元數、戶數；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員 及時收繳管理費，收繳率達預定目標； G. 熟悉有關物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； H. 每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現潛在問題及時安排處理，并加以改進； I. 負責指導、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3． 3 環(huán)境管理部主管崗位職責 A、依據小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現； C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素 質，業(yè)務技能和工作效率； D、經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區(qū)內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現場督導員工操作； E、對小區(qū)內各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。 F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作； G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道； 3． 4 保安部主管崗位職責 A、 負責保安人員的上崗培訓和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質和責任心； B、 制定業(yè)務培訓計劃，按計劃定期組織專業(yè)訓練，并做好記錄； C、 嚴格執(zhí)行各 種安全管理規(guī)章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命和財產安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導； D、 負責轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作； E、 負責轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”： 二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法； 三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現火險、能撲救火情。 F、 負責保安部日常工作安排，出勤考核，合 理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度； G、 定期巡視，對發(fā)現的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理； H、 負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、 負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。 3． 5 工程維修部主管職責 A、 負責小區(qū)公用設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實； B、 組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業(yè)技術培訓； C、 負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購； D、 做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保 養(yǎng)記錄，做好設備臺帳工作； E、 參與違章糾正工作，及時發(fā)現和制止違章建筑和施工； F、 負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查； G、 負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤； H、 合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道； 3． 服務中心主管職責 A、 熟悉物業(yè)管理有關法規(guī)政策； B、 負責建立完善服務中心信息流通網絡，包括業(yè)主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等； C、 負責多種經營服務及各種費用收繳的組織管理； D、 制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活； E、 負責服務中心各種工 作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查； F、 負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。 人員配置和人員的素質要求 jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協(xié)作，體現團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定 ） 五、 物業(yè)費的成本測算 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。 人員編制和基本工資標準：見表（ 01） 人員編制和基本工資標準表（ 01） 序 號 項 目 人 數（人） 工資標準（元 /月） 總額（元 /月） 備注 一 管理人員 6 / 1 經理 1 2 經理助理 1 3 財務員 1 4 維修主管 1 5 保安主管 1 6 保潔主管 1 二 普通員工 14 / 1 維修員 2 2 保安員 9 3 綠化員 1 4 保潔員 2 三 合計 20 / 管理 \服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表 (02) 工資福利費測算表 (02) 序號 項 目 金額（元 /月） 依據 測算結果（元 /月 .M2） 一 基本工資 / 二 福利費 注 (1) 暫按 15%測算 三 服裝費 注 (2) 四 合計 / 注 (1)：福利費為工資總額的 %, 其中福利基金占工資總額的 14%；教育基金占工資總額的 %；社會保險占工資總額的20%。 注 (2)：服裝按年均 400 元 /人計算，則每月分攤為： 20 400元 /人 /年247。 12 月 =667(元 /月 ) 公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費 采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按 800 元 /M2計算，公共設施、設備建造成本統(tǒng)一按 30%計取，折舊年限按 25年計算，維修保養(yǎng)費按月折舊費的 40%提取。 注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。 共設施、設備所用電為 A、（晚間 19： 00分至次日清晨 7： 00 分為開燈時間，共計 12小時，如本物業(yè)有 200盞燈 60瓦計算）。則：每日所用電費為： （ 60瓦 /盞 200 盞 12小時 30日 /月） 元 /千瓦 /小時 =4320千瓦 /小時 /千瓦 /小時 = 元 /月 B、智能化網絡運行等綜合： 元 C、共計為： :每部電梯按每天 15元計算則運行電費為： 10部 15元 /天 30天 = 150 元 /天 30天 =4500元 /月 維修保養(yǎng)費用為 。每部每月按 50元計算則為： 10部 50元 /月 =500元 /月 ： 10部 5 元 /天 30天 = 50 元 /天 30天 =1500元 /月 綠化管理費： 小區(qū)綠化面積為 30000M2, 綠化管理費測算見表（ 03） 綠化管理測算表（ 03） 序 號 項 目 測算依據 金額（元 /月） 測算結果（元 /月 .M2） 備注 1 綠化工 1000元 /年 具費 2 勞保用品費 500元 /年 3 綠化用