【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、把關(guān)； B. 負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計(jì)劃及工作總結(jié)； C. 負(fù)責(zé)對(duì)本中心員工各類考核； D. 向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計(jì)劃； E. 接待來(lái)訪住戶，對(duì)住戶的投訴及時(shí)處理；投訴處理率 99%； F. 熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常見(jiàn)故障、常用維修方法；督促本中心工作人員 及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)； G. 熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； H. 每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問(wèn)題及時(shí)安排處理，并加以改進(jìn)； I. 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3． 3 環(huán)境管理部主管崗位職責(zé) A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計(jì)劃，營(yíng)造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； B、對(duì)綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)； C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素 質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率； D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場(chǎng)工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)員工操作； E、對(duì)小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識(shí)牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見(jiàn)和觀點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。 F、定期開(kāi)展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計(jì)劃?rùn)z查和監(jiān)督消殺工作； G、合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開(kāi)增收渠道； 3． 4 保安部主管崗位職責(zé) A、 負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心； B、 制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄； C、 嚴(yán)格執(zhí)行各 種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)； D、 負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作； E、 負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會(huì)、三能”： 二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法； 三會(huì)：會(huì)報(bào)火警、會(huì)使用消防器材、會(huì)處理險(xiǎn)肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、能撲救火情。 F、 負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合 理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度； G、 定期巡視，對(duì)發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時(shí)制定解決措施并督促落實(shí)，遇到突發(fā)事件時(shí)以身作責(zé)，組織處理； H、 負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、 負(fù)責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。 3． 5 工程維修部主管職責(zé) A、 負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)； B、 組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)； C、 負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購(gòu)； D、 做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保 養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)帳工作； E、 參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工； F、 負(fù)責(zé)用戶對(duì)本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查； G、 負(fù)責(zé)員工的考評(píng)工作，及時(shí)上報(bào)本部門考勤； H、 合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開(kāi)增收渠道； 3． 服務(wù)中心主管職責(zé) A、 熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策； B、 負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對(duì)業(yè)主公布信息等； C、 負(fù)責(zé)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)及各種費(fèi)用收繳的組織管理； D、 制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活； E、 負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工 作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查； F、 負(fù)責(zé)開(kāi)展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動(dòng)。 人員配置和人員的素質(zhì)要求 jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。（人員的實(shí)際配置以具體管理范圍而定 ） 五、 物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見(jiàn)表（ 01） 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（ 01） 序 號(hào) 項(xiàng) 目 人 數(shù)（人） 工資標(biāo)準(zhǔn)（元 /月） 總額（元 /月） 備注 一 管理人員 6 / 1 經(jīng)理 1 2 經(jīng)理助理 1 3 財(cái)務(wù)員 1 4 維修主管 1 5 保安主管 1 6 保潔主管 1 二 普通員工 14 / 1 維修員 2 2 保安員 9 3 綠化員 1 4 保潔員 2 三 合計(jì) 20 / 管理 \服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測(cè)算見(jiàn)表 (02) 工資福利費(fèi)測(cè)算表 (02) 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（元 /月） 依據(jù) 測(cè)算結(jié)果（元 /月 .M2） 一 基本工資 / 二 福利費(fèi) 注 (1) 暫按 15%測(cè)算 三 服裝費(fèi) 注 (2) 四 合計(jì) / 注 (1)：福利費(fèi)為工資總額的 %, 其中福利基金占工資總額的 14%；教育基金占工資總額的 %；社會(huì)保險(xiǎn)占工資總額的20%。 注 (2)：服裝按年均 400 元 /人計(jì)算，則每月分?jǐn)倿椋? 20 400元 /人 /年247。 12 月 =667(元 /月 ) 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 采用總體匡算思路進(jìn)行測(cè)算。住宅建造成本按 800 元 /M2計(jì)算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按 30%計(jì)取，折舊年限按 25年計(jì)算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的 40%提取。 注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。 共設(shè)施、設(shè)備所用電為 A、（晚間 19： 00分至次日清晨 7： 00 分為開(kāi)燈時(shí)間，共計(jì) 12小時(shí)，如本物業(yè)有 200盞燈 60瓦計(jì)算）。則：每日所用電費(fèi)為： （ 60瓦 /盞 200 盞 12小時(shí) 30日 /月） 元 /千瓦 /小時(shí) =4320千瓦 /小時(shí) /千瓦 /小時(shí) = 元 /月 B、智能化網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行等綜合： 元 C、共計(jì)為： :每部電梯按每天 15元計(jì)算則運(yùn)行電費(fèi)為： 10部 15元 /天 30天 = 150 元 /天 30天 =4500元 /月 維修保養(yǎng)費(fèi)用為 。每部每月按 50元計(jì)算則為： 10部 50元 /月 =500元 /月 ： 10部 5 元 /天 30天 = 50 元 /天 30天 =1500元 /月 綠化管理費(fèi)： 小區(qū)綠化面積為 30000M2, 綠化管理費(fèi)測(cè)算見(jiàn)表（ 03） 綠化管理測(cè)算表（ 03） 序 號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算依據(jù) 金額（元 /月） 測(cè)算結(jié)果（元 /月 .M2） 備注 1 綠化工 1000元 /年 具費(fèi) 2 勞保用品費(fèi) 500元 /年 3 綠化用