【文章內(nèi)容簡介】 高空拋物 11 高層樓宇墜物事件在 杭州 屢屢發(fā)生，后果非常嚴重。如何避免是高層物業(yè)管理的一大難題。根據(jù)我公司以 往的經(jīng)驗應(yīng)做好以下工作： ① 加強宣傳，全體業(yè)主共同監(jiān)管。管理處在小區(qū)顯著位置懸掛永久性警示牌，用醒目的文字和顏色，時時提醒各業(yè)主住戶保持高度警惕，嚴禁高空墜物。要求業(yè)主教育看管好未成年人和無行為能力的人，防止高空物件的墜落。 ② 定期對高層樓宇進行檢查，通知有物品外放的業(yè)主將懸掛物放入室內(nèi)防止物件墜落的發(fā)生。 ③ 定期舉辦相關(guān)知識講座，以增強業(yè)主的防范意識。也可舉辦一些活動增強業(yè)主的參與意識和安全意識。 2停車管理 ____公司 物業(yè)公司將增加 小區(qū) 的車輛智能化管理系統(tǒng)的投入，并要求管理處嚴格按照 ISO9002 車輛的管理規(guī)定執(zhí)行，要求車管人員熟記業(yè)主車輛和人員，通過人防和技防的結(jié)合達到車輛的安全停放。 2訪客及外來人員進入小區(qū)的管理 小區(qū) 小區(qū)實行全封閉式管理 ， 所有出入口為封閉式，各棟入口都安裝有門禁系統(tǒng)，安管員對進入人員須經(jīng)確認身份，外來人員未經(jīng)業(yè)主允許不得進入小區(qū)住宅范圍。要求 保安 人員能熟記長住業(yè)主的相貌和居住樓層房號，對外來人員嚴格實行來訪登記制度，確保小區(qū)安全。 住宅室內(nèi)裝修管理辦法 嚴格按照《 杭州 市家庭居室裝修管理規(guī)定》及《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》的標準執(zhí)行。 小區(qū) 為已入住多年的小區(qū)，二 次裝修管理的重點主要有以下方面： ①裝修時間嚴格按照 杭州 市政府相關(guān)部門規(guī)定的施工時間進行，管理處有權(quán)停止一切產(chǎn)生噪音、震蕩、強烈氣味或?qū)ζ渌麡I(yè)主產(chǎn)生滋擾的工程。凡是這類工程都應(yīng)在非休息時間或管理處指定時間內(nèi)進行。 ②二次裝修或工程遺留問題處理所產(chǎn)生的垃圾和廢料日產(chǎn) 日清，垃圾和廢料使用袋子密封，待每天業(yè)主下班前 ，由裝修隊派人運走。樓宇內(nèi)公共地方絕不允許擺放任何物件。 ③二次裝修現(xiàn)場由施工隊負責按照每戶擺放兩個 干粉或氣體滅火器；如工程所需動用電焊明火作業(yè)，需向管理處申請辦理動火證方可施工動火。 ④為減 少噪音的散播及公共通道的完整性，裝修施工房應(yīng)關(guān)門施工，搬動 12 物資或垃圾時應(yīng)鋪地板保護地面。 ⑤嚴禁控制施工人員在小區(qū)或樓內(nèi)非施工區(qū)域隨意走動，重要場地管理處需派專人監(jiān)控。 ⑥工程結(jié)束后，由管理處負責驗收和檔案資料整理備案；有違規(guī)或?qū)ζ渌麡I(yè)主造成損失的要進行罰款賠償。 五、 運行管理 運行管理，與一般所說的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)不同，而是把整個 小區(qū) 視作一個有機的整體，確保小區(qū)建筑物、各種公共硬件配套設(shè)備設(shè)施能正常運作，確保小區(qū)這個有機整體的每一個部分都能保持良好性能及運行狀態(tài)，以滿足人們生活工作的需要。 管理目標： ? 保證設(shè)備設(shè)施正常運行：做到每時每刻設(shè)備設(shè)施總是“一切正?！?，對業(yè)主來說好像設(shè)備設(shè)施永遠都不會壞似的。 ? 保證設(shè)備設(shè)施較高的完好率：通過有計劃的、細致的保養(yǎng)，確保大部份設(shè)備設(shè)施完好，即使有損壞也能盡快恢復(fù)。 ? 盡可能地延長設(shè)備設(shè)施的使用年限：有計劃地控制各種設(shè)備設(shè)施的 13 使用時間、使用方式，使設(shè)備設(shè)施的使用年限延長，減少業(yè)主的再投入。 ? 保持設(shè)備設(shè)施的適用性：通過對設(shè)備設(shè)施的改良 ，可以使各種設(shè)備設(shè)施更適合人們的使用，使人們獲得一種安全感、舒適感。 ? 供水供電供氣正常供應(yīng)，真正保證業(yè)主的安居樂業(yè)。 運行管理的主要內(nèi)容： ? 建筑本體 小區(qū)樓宇建筑物本體：結(jié)構(gòu)、天面、庭院、停車場等。 ? 公共設(shè)備設(shè)施 電梯、發(fā)電機、配電房、水泵房、風機房、消防監(jiān)控設(shè)備、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等 ? 供水供電供氣 量化管理措施： ____公司 物業(yè) 管理公司在 小區(qū) 的運行管理做到量化管理，管理服務(wù)人員 對設(shè)備設(shè)施的運行情況都清清楚楚。 （ 1）建筑本體 ? 建立 小區(qū) 的建筑本體全息圖：將 小區(qū) 的建筑本體視作一個神經(jīng)系統(tǒng)，以系統(tǒng)管理 的辦法來進行管理； ? 每一種設(shè)施都建立一個檔案； ? 每一次維修保養(yǎng)都有記錄； ? 每一種設(shè)施都設(shè)定保養(yǎng)的時間頻率和次數(shù)； ? 樓宇外觀根據(jù)需要不定期翻新； ? 樓宇結(jié)構(gòu)一年體檢一次，并提供體檢報告。 （ 2）公共設(shè)備設(shè)施 ? 對 小區(qū) 的所有設(shè)備設(shè)立一對一的檔案； ? 每一件設(shè)備設(shè)施設(shè)定保養(yǎng)的時間頻率和次數(shù)； ? 重大設(shè)備設(shè)施實現(xiàn)責任到人，由專人管理； ? 每季度向業(yè)主公布公共設(shè)備設(shè)施的檢測、保養(yǎng)報告； ? 定期開放給業(yè)主參觀。以后計劃每隔半年 邀請業(yè) 主 參觀一次小區(qū)的設(shè)備設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督考核。 14 （ 3）供水供電供氣 ? 與供水供電供氣部門建立良好的關(guān)系 ，確保正常供應(yīng)。 附：檔案資料管理 客戶 服務(wù)中心采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化的先進手段，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案進行嚴格管理。對檔案的運用采用先進的檢索軟件，建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的儲存和使用價值，運用現(xiàn)代辦公手段和設(shè)施，對文件進行分級管理分層使用，管理處每天的辦公情況、住戶資料、裝修資料、財務(wù)狀況等，隨時可以查閱調(diào)用，便于工作監(jiān)督和檢查。 檔案分類： 接管移交資料 名 稱 資料內(nèi)容 工程建筑產(chǎn)權(quán)資料 規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文 建筑許可證、投資許可證、開工許可證 工程技術(shù)資料 紅線圖、總平面圖 地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告 工程合同、工程預(yù)決算 工程設(shè)計變更、 、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 2 消防、燃氣、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 房屋、消防、燃氣、竣工驗收證明書 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗合格證書 供水供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備技術(shù)資料 砂漿、混凝土、試塊、試壓報告 綠化工程竣工圖 其他技術(shù)資料 管理檔案資料 名 稱 資料內(nèi)容 物 業(yè) 資 料 住宅區(qū)基本資料、分區(qū)資料、商業(yè)網(wǎng) 點資料、娛樂設(shè)施資料 裝 修 資 料 住戶資料 住戶人住資料（購房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修申請、驗房表、費用托收協(xié)議等） 住戶家庭人員檔案 住戶家庭維修檔案 15 客服中心資料 事務(wù)值班表 事務(wù)交接記錄表 搬出（入）物品登記表 日常事務(wù)巡視記錄 事務(wù)回訪登記表 裝修申請表（附圖紙） 裝修工程隊安全責任書 臨時施工人員登記表 施工單位營業(yè)執(zhí)照 治安交通 管理資料 日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄 查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶 物資搬運放行記錄、車 輛詳細資料、車位使用協(xié)議 社區(qū)文化 資料 活動計劃實施 方案、總結(jié)記錄 社區(qū)文化活動圖片記錄、公告欄圖片 傳媒報導、乒乓球室 、閱覽室、棋牌 室 等設(shè)備使用情況 員工管理 資料 A 員工個人資料、聘用表 B 員工業(yè)績考核及獎罰記錄 C 員工培訓計劃及實施記錄 D 員工培訓考核記錄 E 員工外出考評及參加演練記錄 F 員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄 業(yè)主反饋 資料 A 服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B 業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄 C 業(yè)主投訴及處理記錄表 行政文件 資料 A 管理處值班及督察記錄 B 政府部門文 件 C 物業(yè)公司 文件 D 管理處規(guī)章、通知、通報等文件 E 管理處榮譽一覽表 F 管理處接待來訪參觀記錄表 業(yè)主委員會資料 A 籌備成立文件 B 成立 后運行文件 C 業(yè)委會發(fā)文 六、 安全管理 ____公司 物業(yè) 管理公司把 小區(qū) 的安全管理放在第一位。 安全管理主要包括以下具體內(nèi)容： 安全管理目標 小區(qū) 的安全管理目標，就是通過多種安防技術(shù)和嚴格的人防管理，全面地保證小區(qū)內(nèi)人身財產(chǎn)的安全，同時又讓業(yè)主感到生活方便、自由、輕松，而不必因為安全問題受到多種約束，真正體現(xiàn)家的樂趣。 ? 小區(qū)內(nèi)住戶無須安裝防盜網(wǎng)也能確 保安全； 16 ? 消除小區(qū)內(nèi)一切可能導致人身安全的隱患； ? 培養(yǎng)業(yè)主具備高度的安全意識，實現(xiàn)真正的群防群治； ? 車輛絕對安全； ? 高度的消防安全； ? 培養(yǎng)業(yè)主高度的防火意識。 安全管理的內(nèi)容及標準 主要由治安安全管理、車輛安全管理、消防安全管理、環(huán)境安全管理四部份組成。 ? 治安