【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高空拋物 11 高層樓宇墜物事件在 杭州 屢屢發(fā)生，后果非常嚴(yán)重。如何避免是高層物業(yè)管理的一大難題。根據(jù)我公司以 往的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)做好以下工作： ① 加強(qiáng)宣傳，全體業(yè)主共同監(jiān)管。管理處在小區(qū)顯著位置懸掛永久性警示牌，用醒目的文字和顏色，時(shí)時(shí)提醒各業(yè)主住戶保持高度警惕，嚴(yán)禁高空墜物。要求業(yè)主教育看管好未成年人和無(wú)行為能力的人，防止高空物件的墜落。 ② 定期對(duì)高層樓宇進(jìn)行檢查，通知有物品外放的業(yè)主將懸掛物放入室內(nèi)防止物件墜落的發(fā)生。 ③ 定期舉辦相關(guān)知識(shí)講座，以增強(qiáng)業(yè)主的防范意識(shí)。也可舉辦一些活動(dòng)增強(qiáng)業(yè)主的參與意識(shí)和安全意識(shí)。 2停車(chē)管理 ____公司 物業(yè)公司將增加 小區(qū) 的車(chē)輛智能化管理系統(tǒng)的投入，并要求管理處嚴(yán)格按照 ISO9002 車(chē)輛的管理規(guī)定執(zhí)行，要求車(chē)管人員熟記業(yè)主車(chē)輛和人員，通過(guò)人防和技防的結(jié)合達(dá)到車(chē)輛的安全停放。 2訪客及外來(lái)人員進(jìn)入小區(qū)的管理 小區(qū) 小區(qū)實(shí)行全封閉式管理 ， 所有出入口為封閉式，各棟入口都安裝有門(mén)禁系統(tǒng)，安管員對(duì)進(jìn)入人員須經(jīng)確認(rèn)身份，外來(lái)人員未經(jīng)業(yè)主允許不得進(jìn)入小區(qū)住宅范圍。要求 保安 人員能熟記長(zhǎng)住業(yè)主的相貌和居住樓層房號(hào)，對(duì)外來(lái)人員嚴(yán)格實(shí)行來(lái)訪登記制度，確保小區(qū)安全。 住宅室內(nèi)裝修管理辦法 嚴(yán)格按照《 杭州 市家庭居室裝修管理規(guī)定》及《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 小區(qū) 為已入住多年的小區(qū)，二 次裝修管理的重點(diǎn)主要有以下方面： ①裝修時(shí)間嚴(yán)格按照 杭州 市政府相關(guān)部門(mén)規(guī)定的施工時(shí)間進(jìn)行，管理處有權(quán)停止一切產(chǎn)生噪音、震蕩、強(qiáng)烈氣味或?qū)ζ渌麡I(yè)主產(chǎn)生滋擾的工程。凡是這類工程都應(yīng)在非休息時(shí)間或管理處指定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。 ②二次裝修或工程遺留問(wèn)題處理所產(chǎn)生的垃圾和廢料日產(chǎn) 日清，垃圾和廢料使用袋子密封，待每天業(yè)主下班前 ，由裝修隊(duì)派人運(yùn)走。樓宇內(nèi)公共地方絕不允許擺放任何物件。 ③二次裝修現(xiàn)場(chǎng)由施工隊(duì)負(fù)責(zé)按照每戶擺放兩個(gè) 干粉或氣體滅火器；如工程所需動(dòng)用電焊明火作業(yè)，需向管理處申請(qǐng)辦理動(dòng)火證方可施工動(dòng)火。 ④為減 少噪音的散播及公共通道的完整性，裝修施工房應(yīng)關(guān)門(mén)施工，搬動(dòng) 12 物資或垃圾時(shí)應(yīng)鋪地板保護(hù)地面。 ⑤嚴(yán)禁控制施工人員在小區(qū)或樓內(nèi)非施工區(qū)域隨意走動(dòng)，重要場(chǎng)地管理處需派專人監(jiān)控。 ⑥工程結(jié)束后，由管理處負(fù)責(zé)驗(yàn)收和檔案資料整理備案；有違規(guī)或?qū)ζ渌麡I(yè)主造成損失的要進(jìn)行罰款賠償。 五、 運(yùn)行管理 運(yùn)行管理，與一般所說(shuō)的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)不同，而是把整個(gè) 小區(qū) 視作一個(gè)有機(jī)的整體，確保小區(qū)建筑物、各種公共硬件配套設(shè)備設(shè)施能正常運(yùn)作，確保小區(qū)這個(gè)有機(jī)整體的每一個(gè)部分都能保持良好性能及運(yùn)行狀態(tài)，以滿足人們生活工作的需要。 管理目標(biāo)： ? 保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行：做到每時(shí)每刻設(shè)備設(shè)施總是“一切正常”，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)好像設(shè)備設(shè)施永遠(yuǎn)都不會(huì)壞似的。 ? 保證設(shè)備設(shè)施較高的完好率：通過(guò)有計(jì)劃的、細(xì)致的保養(yǎng)，確保大部份設(shè)備設(shè)施完好，即使有損壞也能盡快恢復(fù)。 ? 盡可能地延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用年限：有計(jì)劃地控制各種設(shè)備設(shè)施的 13 使用時(shí)間、使用方式，使設(shè)備設(shè)施的使用年限延長(zhǎng)，減少業(yè)主的再投入。 ? 保持設(shè)備設(shè)施的適用性：通過(guò)對(duì)設(shè)備設(shè)施的改良 ，可以使各種設(shè)備設(shè)施更適合人們的使用，使人們獲得一種安全感、舒適感。 ? 供水供電供氣正常供應(yīng)，真正保證業(yè)主的安居樂(lè)業(yè)。 運(yùn)行管理的主要內(nèi)容： ? 建筑本體 小區(qū)樓宇建筑物本體：結(jié)構(gòu)、天面、庭院、停車(chē)場(chǎng)等。 ? 公共設(shè)備設(shè)施 電梯、發(fā)電機(jī)、配電房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、消防監(jiān)控設(shè)備、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)等 ? 供水供電供氣 量化管理措施： ____公司 物業(yè) 管理公司在 小區(qū) 的運(yùn)行管理做到量化管理，管理服務(wù)人員 對(duì)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況都清清楚楚。 （ 1）建筑本體 ? 建立 小區(qū) 的建筑本體全息圖：將 小區(qū) 的建筑本體視作一個(gè)神經(jīng)系統(tǒng)，以系統(tǒng)管理 的辦法來(lái)進(jìn)行管理； ? 每一種設(shè)施都建立一個(gè)檔案； ? 每一次維修保養(yǎng)都有記錄； ? 每一種設(shè)施都設(shè)定保養(yǎng)的時(shí)間頻率和次數(shù)； ? 樓宇外觀根據(jù)需要不定期翻新； ? 樓宇結(jié)構(gòu)一年體檢一次，并提供體檢報(bào)告。 （ 2）公共設(shè)備設(shè)施 ? 對(duì) 小區(qū) 的所有設(shè)備設(shè)立一對(duì)一的檔案； ? 每一件設(shè)備設(shè)施設(shè)定保養(yǎng)的時(shí)間頻率和次數(shù)； ? 重大設(shè)備設(shè)施實(shí)現(xiàn)責(zé)任到人，由專人管理； ? 每季度向業(yè)主公布公共設(shè)備設(shè)施的檢測(cè)、保養(yǎng)報(bào)告； ? 定期開(kāi)放給業(yè)主參觀。以后計(jì)劃每隔半年 邀請(qǐng)業(yè) 主 參觀一次小區(qū)的設(shè)備設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督考核。 14 （ 3）供水供電供氣 ? 與供水供電供氣部門(mén)建立良好的關(guān)系 ，確保正常供應(yīng)。 附：檔案資料管理 客戶 服務(wù)中心采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案進(jìn)行嚴(yán)格管理。對(duì)檔案的運(yùn)用采用先進(jìn)的檢索軟件，建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的儲(chǔ)存和使用價(jià)值，運(yùn)用現(xiàn)代辦公手段和設(shè)施，對(duì)文件進(jìn)行分級(jí)管理分層使用，管理處每天的辦公情況、住戶資料、裝修資料、財(cái)務(wù)狀況等，隨時(shí)可以查閱調(diào)用，便于工作監(jiān)督和檢查。 檔案分類： 接管移交資料 名 稱 資料內(nèi)容 工程建筑產(chǎn)權(quán)資料 規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文 建筑許可證、投資許可證、開(kāi)工許可證 工程技術(shù)資料 紅線圖、總平面圖 地質(zhì)勘察報(bào)告、開(kāi)竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告 工程合同、工程預(yù)決算 工程設(shè)計(jì)變更、 、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 2 消防、燃?xì)狻⒅悄芑裙こ碳暗叵鹿芫W(wǎng)竣工圖 房屋、消防、燃?xì)?、竣工?yàn)收證明書(shū) 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū) 供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū) 供水供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備技術(shù)資料 砂漿、混凝土、試塊、試壓報(bào)告 綠化工程竣工圖 其他技術(shù)資料 管理檔案資料 名 稱 資料內(nèi)容 物 業(yè) 資 料 住宅區(qū)基本資料、分區(qū)資料、商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)資料、娛樂(lè)設(shè)施資料 裝 修 資 料 住戶資料 住戶人住資料（購(gòu)房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修申請(qǐng)、驗(yàn)房表、費(fèi)用托收協(xié)議等） 住戶家庭人員檔案 住戶家庭維修檔案 15 客服中心資料 事務(wù)值班表 事務(wù)交接記錄表 搬出（入）物品登記表 日常事務(wù)巡視記錄 事務(wù)回訪登記表 裝修申請(qǐng)表（附圖紙） 裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書(shū) 臨時(shí)施工人員登記表 施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照 治安交通 管理資料 日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄 查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶 物資搬運(yùn)放行記錄、車(chē) 輛詳細(xì)資料、車(chē)位使用協(xié)議 社區(qū)文化 資料 活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施 方案、總結(jié)記錄 社區(qū)文化活動(dòng)圖片記錄、公告欄圖片 傳媒報(bào)導(dǎo)、乒乓球室 、閱覽室、棋牌 室 等設(shè)備使用情況 員工管理 資料 A 員工個(gè)人資料、聘用表 B 員工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄 C 員工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 D 員工培訓(xùn)考核記錄 E 員工外出考評(píng)及參加演練記錄 F 員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄 業(yè)主反饋 資料 A 服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B 業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄 C 業(yè)主投訴及處理記錄表 行政文件 資料 A 管理處值班及督察記錄 B 政府部門(mén)文 件 C 物業(yè)公司 文件 D 管理處規(guī)章、通知、通報(bào)等文件 E 管理處榮譽(yù)一覽表 F 管理處接待來(lái)訪參觀記錄表 業(yè)主委員會(huì)資料 A 籌備成立文件 B 成立 后運(yùn)行文件 C 業(yè)委會(huì)發(fā)文 六、 安全管理 ____公司 物業(yè) 管理公司把 小區(qū) 的安全管理放在第一位。 安全管理主要包括以下具體內(nèi)容： 安全管理目標(biāo) 小區(qū) 的安全管理目標(biāo)，就是通過(guò)多種安防技術(shù)和嚴(yán)格的人防管理，全面地保證小區(qū)內(nèi)人身財(cái)產(chǎn)的安全，同時(shí)又讓業(yè)主感到生活方便、自由、輕松，而不必因?yàn)榘踩珕?wèn)題受到多種約束，真正體現(xiàn)家的樂(lè)趣。 ? 小區(qū)內(nèi)住戶無(wú)須安裝防盜網(wǎng)也能確 保安全； 16 ? 消除小區(qū)內(nèi)一切可能導(dǎo)致人身安全的隱患； ? 培養(yǎng)業(yè)主具備高度的安全意識(shí)，實(shí)現(xiàn)真正的群防群治； ? 車(chē)輛絕對(duì)安全； ? 高度的消防安全； ? 培養(yǎng)業(yè)主高度的防火意識(shí)。 安全管理的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 主要由治安安全管理、車(chē)輛安全管理、消防安全管理、環(huán)境安全管理四部份組成。 ? 治安