【正文】 鎖開關(guān)完好。l 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。[電源設(shè)備] l 交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。l 高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。l 設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。l 帶云臺、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。l 各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。l 各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。l 電源、充電體充放電正常。l 信號傳輸線路良好。l 主機(jī)聯(lián)系情況良好。l 電源、充電體充放電正常。l 信號傳輸線路良好。l 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。l 電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。l 管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。[消火栓及配套設(shè)施] l 各層消火栓箱及附件齊全完好。l 各層消火栓出水壓力符合要求。l 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。[噴淋泵] l 噴淋泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。l 噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。l 泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。[/sell] 某小區(qū)物業(yè)管理方案（七）設(shè)備管理安全制度 、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔(dān)任。（如電筆先校驗完整有效，使用工具絕緣良好），有破損及不完整的工具不可使用。緊急情況須帶電作業(yè)時，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)安全方可進(jìn)行。在斷開的開關(guān)閘柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。，應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù)，必要時允許試送電一次。、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備無積塵、水積、油漬。、元器件、線路嚴(yán)禁隨意更改。，進(jìn)出人員應(yīng)隨手關(guān)門。若要進(jìn)入，須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。、檢修時須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。并定期檢查。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。、斷電必須由設(shè)備人員操作，禁止非設(shè)備人員操作。若要進(jìn)入，須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須經(jīng)理同意，按照規(guī)定進(jìn)行。、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場補(bǔ)救?？傊笓]命令：（1）撥打“119”報警電話。（3）電話通知各部門。（5）繼續(xù)組織力量現(xiàn)場補(bǔ)救。各部門接報后，根據(jù)應(yīng)急方案規(guī)定，實施具體措施（1）監(jiān)控室消防應(yīng)急崗位職責(zé) 。，立即通知保安巡視人員三分鐘內(nèi)到達(dá)火警現(xiàn)場并及時通知管理處第一責(zé)任人，匯報情況。，則立即通知巡視人員 實施現(xiàn)場補(bǔ)救，并將情況逐級匯報管理處第一責(zé)任人。觀察避難客人的情況，如人數(shù)較多，則通知指揮人員把客人疏散或撤離到其他場所。，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。并在該梯門口樹立停用牌。以免發(fā)生危險。如有身體不適者，要陪同或叫救護(hù)車到醫(yī)院進(jìn)行檢查治療。：繩子、保險帶、梯子、電梯門專用鑰匙。設(shè)備部根據(jù)故障原因，立即予以整改。，檢查供電設(shè)備，查處停電原因。，設(shè)備部應(yīng)立即搶修，秩序管理人員到現(xiàn)場維持秩序。，則作停電原因的解釋。，應(yīng)通知管理處、安保及其他部門關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后再開啟。，將詳細(xì)情況報物業(yè)公司，如存在管理問題，應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。通知客戶中心人員趕赴現(xiàn)場。，設(shè)備人員及時查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和預(yù)防措施，立即進(jìn)行整改。立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，立即通知主管部門、設(shè)備部、保潔部、禮儀服務(wù)部人員趕赴現(xiàn)場，通知倉庫準(zhǔn)備排水工具送交現(xiàn)場。，打開系統(tǒng)卸壓閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）保護(hù)其他設(shè)施設(shè)備、防止進(jìn)一步擴(kuò)大事件，防止因浸水產(chǎn)生觸電事故。，防止有人進(jìn)行破壞活動。提出糾正和預(yù)防措施。、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查，確保牢固。，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準(zhǔn)擅離崗位。增加對設(shè)施設(shè)備的巡查。緊急情況及時向上級匯報。某小區(qū)物業(yè)管理方案（八）十一、公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量規(guī)范 1 基本要求 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。運(yùn)用計算機(jī)手段進(jìn)行管理。儀表儀容整潔規(guī)范。急修 20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理，其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄，回訪率達(dá) 80%以上。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù)；節(jié)假日有專題活動。 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為及時制止和報告。 獲得市級以上物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項目稱號，或制訂相應(yīng)的爭創(chuàng)規(guī)劃。 每年 2 次以上對房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理。 每周 1 次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查，門窗關(guān)閉正常，門窗玻璃保持 95%以上的完好率。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會員協(xié)商安排專項修理。每 3 日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 墻體表層基本完好，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時修補(bǔ)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)識。共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。 設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時編制維修、更新改造計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(業(yè)主大會)決定，組織維修或者更新改造。保證二次供水正常，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。定期進(jìn)行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》。 消防泵每季啟動 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運(yùn)行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用；按需配備滅火器，每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。 不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井等，要求路面不積水（因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損；健身設(shè)施隨時檢查，使其能正常使用（需更換除外）。 路燈、樓道燈完好率不低于 95%。 對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時值班，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄；對可疑人員進(jìn)行詢問；阻止未經(jīng)許可的外來人員入內(nèi)；對裝修等勞務(wù)人員實行登記；對進(jìn)出車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)；保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。 配有樓宇對講、周界報警等控制設(shè)備的，應(yīng) 24 小時開通。 有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)按計劃組織應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。收取車輛看管費(fèi)的車庫 24 小時有專人管理，車庫內(nèi)地面、墻面有車輛行駛指示牌和地標(biāo)，備有必需的消防器材，車輛停放有序；車庫場地每日清潔 1 次，有照明設(shè)施，無滲漏、無積水，通風(fēng)良好；無易燃、易爆等物品存放。及時清除主要道路積雪。 公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱，每日清理 1 次，擦拭 1 次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。 樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面潔凈，無垃圾、雜物、浮塵、污跡，無亂堆亂放，亂貼亂劃。 走廊、樓梯窗玻璃每月清潔 1 次，門廳玻璃每周清潔一次，目視明亮無污跡。 電梯轎廂保持目視干凈，無污跡。綠化養(yǎng)護(hù)管理 綠化布局合理，綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象。 綠地內(nèi)植物覆蓋率 80%以上。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時補(bǔ)栽，無明顯黃土裸露。 綠地設(shè)施基本完好。(，)，高層住宅樓46749平方米，多層住宅樓為94518平方米?？偩幼魯?shù)984戶，商服56戶，車庫359個，地下停車場車位171個，商業(yè)建筑在規(guī)劃中，預(yù)計居住人口3150人小區(qū)內(nèi)主要設(shè)備設(shè)施：地下停車場1個，變電站3座，電梯8部,供水泵站,排污泵,供熱泵等二、物業(yè)管理級別的確定物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)和管理，物業(yè)類型、功能和物業(yè)級別將決定物業(yè)管理服務(wù)的項目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。由于黑河地處經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工資水平不高。小區(qū)內(nèi)還建有4棟高層住宅，高層住宅的設(shè)備運(yùn)行成本較高，再加上電梯費(fèi)，如果物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定的過高，勢必增加管理成本，物業(yè)費(fèi)業(yè)主可能難以承受。三、管理指標(biāo)承諾和實施措施物業(yè)管理的目標(biāo)和服務(wù)承諾，達(dá)到《黑河市物業(yè)服務(wù)價格標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定一級服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。四、小區(qū)整體規(guī)劃的建議由于世紀(jì)花園小區(qū)為多家單位開發(fā)的集資住宅小區(qū)，在小區(qū)建設(shè)過程中存在整體協(xié)調(diào)的問題。鑒于以上原因，對小區(qū)的整體的規(guī)劃提出如下建議：（詳見規(guī)劃圖）小區(qū)出入口的設(shè)置建議：設(shè)立一個主出入口，三個次出入口，龍科大街方向一個，龍濱路方向一個，在龍源路方向設(shè)一個主出入口和一個次出入口。小區(qū)物業(yè)管理用房的建議：需提供物業(yè)管理用房用于小區(qū)物業(yè)管理站的辦公用房，每個站需建設(shè)物業(yè)管理辦公用房30平方米，或租用住宅樓用于辦公用房。（物業(yè)管理方案中物業(yè)管理費(fèi)用測算按方案測算的）方案二：小區(qū)進(jìn)行開放式管理，則需要建設(shè)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，電子尋更系統(tǒng)，還需要增加綜合管理員的數(shù)量，這樣將加大物業(yè)管理的成本，增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)。組織構(gòu)架公司設(shè)置綜合管理部、物業(yè)管理部、工程管理部三個部門。公司的崗位編制物業(yè)公司人員配置部門 崗位 人數(shù) 工作職責(zé)綜合部 總經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)公司的全面工作會計 1 負(fù)責(zé)公司的財務(wù)管理出納員 1資料員兼打字員 1 負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料，物管資料的收集、整理工作庫管員 1 負(fù)責(zé)物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。物業(yè)管理部 小區(qū)管理副經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的保潔、公共區(qū)域的秩序維護(hù)、停車場、消防等項目的物業(yè)管理工作監(jiān)控室值班 3 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作巡邏值班 11 負(fù)責(zé)巡邏值班工作電業(yè)名苑物業(yè)管理站 站長 1 負(fù)責(zé)管理站的全面工作供水值班 3 負(fù)責(zé)二次供水的運(yùn)行值班保潔員 4 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所綠化工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)草坪和樹木的養(yǎng)護(hù)和修整地下停車場負(fù)責(zé)地下停車場出入口的值班工作門衛(wèi)值班 3 負(fù)責(zé)維護(hù)院區(qū)內(nèi)的公共秩序樓管員 1 負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費(fèi)財政名苑物業(yè)管理站 站長 1 負(fù)責(zé)管理站的全面工作保潔員 3 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所的保潔工作綠化工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)草坪和樹木的養(yǎng)護(hù)和修整門衛(wèi)值班 3 負(fù)責(zé)維護(hù)院區(qū)內(nèi)的公共秩序樓管員 1 負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費(fèi)信合名苑物業(yè)管理站 站長 1 負(fù)責(zé)管理站的全面工作保潔員 3 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所的保潔工作 綠化工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)草坪和樹木的養(yǎng)護(hù)和修整門衛(wèi)值班 3 負(fù)責(zé)維護(hù)院區(qū)內(nèi)的公共秩序樓管員 1 負(fù)責(zé)物業(yè)費(fèi)的收繳以及為水、電、暖、有線電視代繳收費(fèi)工程管理部 維護(hù)副經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)物業(yè)的日常維修維護(hù)的管理工作電梯維修工 2 負(fù)責(zé)電梯保養(yǎng)和維護(hù)水暖維修工 1 負(fù)責(zé)小區(qū)強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保小區(qū)用電系統(tǒng)正常工作，協(xié)助電梯工維護(hù)電梯設(shè)備土建維修工 1 負(fù)責(zé)物業(yè)土建的維護(hù)工作水暖維修工（物業(yè)管理站）3 負(fù)責(zé)物業(yè)給排水、供暖系統(tǒng)、消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù),負(fù)責(zé)土建部分的維護(hù)工電氣維修工（物業(yè)管理站）3 專職負(fù)責(zé)防盜門和弱電系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)，協(xié)助電梯工維護(hù)電梯設(shè)備。世紀(jì)花園小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行費(fèi)用年為支出為1875031元。多層住宅部分年物業(yè)管理費(fèi)用為=1875031759160（高層住宅樓費(fèi)用）310808（電梯費(fèi)）=834934元多層的住宅樓的每平方米年物業(yè)費(fèi)=805063/94518/12=每月的物業(yè)費(fèi)=。七、社區(qū)文化建設(shè)與便民服務(wù)注重青少年文化活動 關(guān)心他們的身心健康，積極利用，發(fā)揮社區(qū)活動室和戶外活動場所的優(yōu)勢，積極舉辦形式多樣，實用性強(qiáng)的文體活動，旨在提高青少年的綜合素質(zhì)和自立能力。開展便民服務(wù)提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是我們公司服務(wù)業(yè)主、提高業(yè)主的工作與生活質(zhì)量保障之一。一種模式創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)主的需求。二項承諾“黑河市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”的評比。三項措施，使員工翻開手冊即可操作。九、公司管理制度和規(guī)范目錄(1)《業(yè)主手冊》。(3)《精神文明公約》。(6)《二次裝修管理協(xié)議》。(8)《出入物品管理規(guī)定》。(10)《消防管理規(guī)定》。(12)《園林綠化管理規(guī)定》。（2）物管副經(jīng)理崗位職責(zé)。（5）財務(wù)出納崗位職責(zé)。（8）物業(yè)管理站站長職責(zé)（9）樓管員崗位職責(zé)。（11）客服接待員崗位職責(zé)。（13）電梯工崗位職責(zé)（14）電氣維修工崗位職責(zé)。（16）水暖工崗位職責(zé)。（1）《員工手冊》。（3）《員工辦公制度》。（5）《物業(yè)管理工作廉潔制度》。（7）《內(nèi)部財務(wù)管理制度》。（9）《值班管理制度》。（11）《接待投訴處理及回訪制度》。（13）《機(jī)電設(shè)備的編號方法》。（15）《物業(yè)防火安全檢查制度》。（17）《業(yè)主入住裝修管理工作程序》。（19）《公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)工作程序》。（21）《安全管理工作程序》。（23）《清潔管理工作程序》。(2)《在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度》。(4)《員工崗位責(zé)任月考核成績匯總表》。(6)《部門員工崗位月工作考核表》。(8)《員工違章違紀(jì)處理意見申報表》。