【正文】 物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)，迫切需要政府從適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，積極培育和完善市場(chǎng)，包括建立物業(yè)管理招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理培訓(xùn)中增設(shè)招投標(biāo)課程，有步驟地進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)主任培訓(xùn)等?！　?5)評(píng)標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無(wú)底價(jià)競(jìng)標(biāo)，專家評(píng)標(biāo)，業(yè)主委員會(huì)最終定標(biāo)，其中信譽(yù)調(diào)查由業(yè)主委員會(huì)隨機(jī)抽查評(píng)分。平方米)；高檔公寓，／(月設(shè)施基本齊全，維修基金基本落實(shí)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這對(duì)南京的物業(yè)管理行業(yè)無(wú)疑將起到積極的作用。江蘇愛(ài)濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價(jià)格戰(zhàn)”。答辯會(huì)上，5家物業(yè)管理公司向評(píng)委介紹了公司的情況、物業(yè)管理業(yè)績(jī)和對(duì)回龍觀居住區(qū)物業(yè)管理的設(shè)想，并回答了評(píng)委的提問(wèn)，最終北京天鴻集團(tuán)公司房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司和深圳長(zhǎng)城物業(yè)管理有限公司在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中以微弱的優(yōu)勢(shì)中標(biāo)?！　?duì)于以上分析得出的結(jié)果，投標(biāo)公司應(yīng)整理并歸檔，以備下次投標(biāo)借鑒參考。　　物業(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應(yīng)依照合同規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。　　所有投標(biāo)文件都必須按招標(biāo)人在投標(biāo)邀請(qǐng)書中規(guī)定的投標(biāo)截止時(shí)間之前送至招標(biāo)人。投標(biāo)保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定確定?！　?2)填寫《要求開(kāi)具保函申請(qǐng)書》及其他申請(qǐng)所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份。　　(七)辦理投標(biāo)保函　　由于投標(biāo)者一旦中標(biāo)就必須履行受標(biāo)的義務(wù)，為防止投標(biāo)單位違約給招標(biāo)單位帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失，在投遞物業(yè)管理投標(biāo)書時(shí)，招標(biāo)單位通常要求投標(biāo)單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標(biāo)單位中標(biāo)后不能履約時(shí)，招標(biāo)單位可通過(guò)出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標(biāo)單位賠償經(jīng)濟(jì)損失。但對(duì)于單價(jià)的確定，不可套用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(國(guó)家規(guī)定了管理服務(wù)單價(jià)的除外)，因?yàn)椴煌飿I(yè)情況不同，必須具體問(wèn)題具體分析。通常物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)中主要的現(xiàn)金流入和流出項(xiàng)目為：　　(1)標(biāo)書規(guī)定的預(yù)付款、保證金等?！　?duì)于寫字樓，其管理側(cè)重于為該樓宇中的工作人員提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境，服務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括裝修圖紙審批、維修服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、咨詢服務(wù)、公關(guān)服務(wù)等，其重點(diǎn)應(yīng)突出清潔、安全保衛(wèi)工作?！　?4)當(dāng)?shù)氐臍夂?、地質(zhì)、地理?xiàng)l件?！　「鶕?jù)慣例，投標(biāo)人應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)條件考察結(jié)果自行負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)商將認(rèn)為投標(biāo)者已掌握了現(xiàn)場(chǎng)情況，明確了現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)與投標(biāo)報(bào)價(jià)有關(guān)的外在風(fēng)險(xiǎn)條件。這些錯(cuò)誤雖是由于招標(biāo)業(yè)主的原因，但若投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)前不加重視，甚至不能發(fā)現(xiàn)，將可能影響投標(biāo)標(biāo)價(jià)的制定，以至影響投標(biāo)的成功，甚至還可能影響中標(biāo)后合同的履行。如水災(zāi)、地震等自然災(zāi)不能構(gòu)成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時(shí)，物業(yè)管理公司將承擔(dān)的部分損失?，F(xiàn)有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種：一是實(shí)體性，內(nèi)部分為兩個(gè)層次，即管理層和作業(yè)層，管理層由有經(jīng)營(yíng)頭腦的人組成，作業(yè)層由與服務(wù)內(nèi)容相關(guān)的操作人員組成；二是純由管理人員組成，無(wú)作業(yè)層，他們通常不帶工人隊(duì)伍，而是通過(guò)合同形式與社會(huì)上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散的聯(lián)合，以合同方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)?！　?2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量?！　?5)劣勢(shì)分析。而且從成本角度考慮，以往的類似管理也可在現(xiàn)成的管理人員、設(shè)備或固定的業(yè)務(wù)聯(lián)系方面節(jié)約許多開(kāi)支。再如，物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)書上寫明必須提供某項(xiàng)服務(wù)，而本地又僅有一家專業(yè)服務(wù)公司可提供該項(xiàng)服務(wù)，則投標(biāo)公司應(yīng)注意開(kāi)發(fā)商與該專業(yè)服務(wù)公司是否關(guān)系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務(wù)公司是否有合作關(guān)系等。有些物業(yè)可能會(huì)由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務(wù)。因此，在管理上就要求能增強(qiáng)住宅功能，搞好小區(qū)設(shè)施配套，營(yíng)造出優(yōu)美的生活環(huán)境?！　】墒?，要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當(dāng)相關(guān)的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見(jiàn)的，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析。有意識(shí)地留意這些地方，往往會(huì)使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息。　　(3)取得貸款擔(dān)保。　　(二)籌措資金　　物業(yè)管理公司的財(cái)力狀況也是衡量其實(shí)力的重要因素，它必須要能滿足公司投標(biāo)全過(guò)程及中標(biāo)后的管理需要?！　?，包括代理的業(yè)務(wù)范圍和時(shí)間范圍?！　、輰徍伺判?。投標(biāo)公司應(yīng)當(dāng)預(yù)測(cè)該招標(biāo)物業(yè)服務(wù)所需的人力資源及其對(duì)人力資源的要求，并將可能需要的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行分類?！　、萑≠M(fèi)合理性?！　、圪Y源可靠性?！　?。選擇代理人時(shí)，投標(biāo)公司應(yīng)從自身的弱勢(shì)及代理人可提供的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評(píng)價(jià)做出決策。為物業(yè)管理公司熟悉國(guó)外物業(yè)管理規(guī)定及服務(wù)要求提供幫助，這是代理人應(yīng)提供的基本服務(wù)之一。即由辦事處負(fù)責(zé)人簽署委任的駐招標(biāo)物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明?！　、跔I(yíng)業(yè)執(zhí)照?！　?1)注冊(cè)　　在招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)注冊(cè)，使其具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的法人資格，這對(duì)于進(jìn)行國(guó)際投標(biāo)的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序。　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《試行辦法》規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定。　　人員素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員3人以上?！　☆愋鸵螅汗舅芾砦飿I(yè)的類型在3種以上，或管理涉外物業(yè)在2種以上；并且所管理物業(yè)應(yīng)有2個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過(guò)50％。首先，按照我國(guó)《公司法》規(guī)定，作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的法人機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司(或其所屬集團(tuán)公司)必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經(jīng)營(yíng)資格。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在這一行業(yè)中投標(biāo)活動(dòng)的成功經(jīng)驗(yàn)暫且乏善可陳。保證金的額度大小，應(yīng)以擔(dān)保金額足以抵償中標(biāo)人違約時(shí)所造成的損失為原則。這意味著：①違約一方不能以其他財(cái)物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的，則仍應(yīng)繼續(xù)履行。合同條款因招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)和類型而異?！　『贤瑑?nèi)容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術(shù)性條款、財(cái)務(wù)條款和法律條款三類條款。這一階段的具體內(nèi)容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。在評(píng)選過(guò)程中，應(yīng)以管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)、管理服務(wù)質(zhì)量和管理方案先進(jìn)程度作為主要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，凡已收到書面文件的投標(biāo)人，不得以未參加標(biāo)前會(huì)議為由對(duì)招標(biāo)文件提出異議，或要求修改標(biāo)書和報(bào)價(jià)。緊接著，按照國(guó)際慣例，招標(biāo)機(jī)構(gòu)通常在投標(biāo)人購(gòu)買招標(biāo)文件后安排一次投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議。具體內(nèi)容包括：　　(1)申請(qǐng)人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級(jí)、注冊(cè)資本、關(guān)系企業(yè)等，以及與本合同有關(guān)的主要負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目授權(quán)代表；公司組織機(jī)構(gòu)情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等?！　?2)出售資格預(yù)審文件。其次，資格預(yù)審還可以保證實(shí)現(xiàn)招標(biāo)目的，選擇到最合格的投標(biāo)人，此投標(biāo)人不僅報(bào)價(jià)最低或較低，而且他的報(bào)價(jià)是以其技術(shù)能力、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)的，防止了一些素質(zhì)較低的投標(biāo)商以價(jià)格進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)?！　　　≌袠?biāo)公告應(yīng)以簡(jiǎn)短、明了和完整為宗旨。因此通常情況下，一項(xiàng)招標(biāo)項(xiàng)目往往同時(shí)通過(guò)幾種渠道發(fā)布其招標(biāo)公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標(biāo)公告。國(guó)際慣例中常見(jiàn)的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有：指定的招標(biāo)公報(bào)、官方公報(bào)、本國(guó)報(bào)紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。如果開(kāi)發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo)，則可參照相關(guān)物業(yè)近年來(lái)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理方法，或者開(kāi)發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)制定標(biāo)底。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無(wú)關(guān)人員泄露。何時(shí)制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)程序決定的，我國(guó)目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的后期?！　　　『贤瑮l款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開(kāi)化，這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn)。根據(jù)這一規(guī)定和國(guó)際慣例，物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分：　　　　投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標(biāo)機(jī)構(gòu)對(duì)投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件，其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。事實(shí)上，對(duì)于一些大型的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)包攬?jiān)擁?xiàng)目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，通常也采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的方式。采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點(diǎn)在于招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對(duì)稱，使得在招標(biāo)項(xiàng)目專業(yè)性較強(qiáng)或開(kāi)發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標(biāo)得以順利完成。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。根據(jù)國(guó)際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；編制招標(biāo)文件；確定標(biāo)底。一種是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，自行組織招標(biāo)投標(biāo)工作；另一種是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。其具體的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本書第1章已作詳細(xì)介紹，在此不再贅述。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》對(duì)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的資格和等級(jí)劃分，主要依據(jù)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)所具備的兩個(gè)條件：一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達(dá)到一定的年限，且連續(xù)幾年招標(biāo)金額達(dá)到一定等級(jí)；二是編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的專業(yè)能力和技術(shù)力量，也就是配備的專家人才庫(kù)的規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低。招標(biāo)人應(yīng)十分重視編制招標(biāo)文件的工作，并務(wù)必做到條款嚴(yán)密、周到，內(nèi)容明確，合理合法。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在接受投標(biāo)書時(shí)，通常會(huì)檢查投標(biāo)書的制作和封送是否合乎程序，招標(biāo)文件必須在這一部分中寫明對(duì)投標(biāo)文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式)以及對(duì)投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo)工作。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說(shuō)明，另外還需附上項(xiàng)目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計(jì)算標(biāo)價(jià)時(shí)的依據(jù)?！　?三)制定標(biāo)底　　制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項(xiàng)重要的準(zhǔn)備工作。首先，標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系。兩者的區(qū)別在于對(duì)公開(kāi)招標(biāo)公告的要求更為嚴(yán)格。如果是實(shí)行地方性公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目，其招標(biāo)公告應(yīng)選擇在本地的官方公報(bào)或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登。這一時(shí)間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計(jì)發(fā)布日期開(kāi)始計(jì)算?！　≠Y格預(yù)審是對(duì)所有投標(biāo)人的一項(xiàng)“粗篩”，也可以說(shuō)是投標(biāo)者的第一輪競(jìng)爭(zhēng)。發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法，一種是在前述的招標(biāo)公告中寫明將進(jìn)行資格預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購(gòu)買資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時(shí)間；另一種做法是在報(bào)紙上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ妗ＹY格預(yù)審申請(qǐng)書的開(kāi)啟不必公開(kāi)進(jìn)行，開(kāi)啟后由招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織專家進(jìn)行評(píng)審。目前國(guó)際上廣泛采用的是“定項(xiàng)評(píng)分法”，同時(shí)采用比較簡(jiǎn)便的百分制計(jì)分。標(biāo)前會(huì)議的記錄和各種問(wèn)題的統(tǒng)一解釋或答復(fù)，應(yīng)被視為招標(biāo)文件的組成部分，均應(yīng)整理成書面文件分發(fā)給參加標(biāo)前會(huì)議和缺席的投標(biāo)人，這是應(yīng)特別注意的事。之后便由各方面專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)或評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。然而，招標(biāo)人不得從評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候選人之外的投標(biāo)人中選定中標(biāo)人，否則視作中標(biāo)無(wú)效?！　　　⊥ㄟ^(guò)招標(biāo)投標(biāo)簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同內(nèi)容；合同結(jié)尾。合同的格式都由招標(biāo)人預(yù)先擬好，待中標(biāo)人確定后再由雙方簽訂?！　?二)合同的履行　　合同的履行，是指合同雙方當(dāng)事人各自按照合同的規(guī)定完成其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)的行為，在此特指中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，完成中標(biāo)項(xiàng)目的行為。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交”。通常這些文件主要包括：①招標(biāo)文件；②對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會(huì)議記錄和書面文件；③招標(biāo)文件附件及圖紙；④中標(biāo)人投標(biāo)文件及標(biāo)書；⑤中標(biāo)后簽訂的承包合同及附件；⑥中標(biāo)人的履約保證書；⑦與中標(biāo)人的來(lái)往信件；⑧其他重要文件?！　∫弧⑼稑?biāo)前期工作　　(一)取得從業(yè)資格　　正如所有合法經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)所必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考慮的基本因素。該《試行辦法》已于2000年1月1日起正式實(shí)施，其目的是要通過(guò)資質(zhì)審查，嚴(yán)格控制物業(yè)管理隊(duì)伍質(zhì)量，提高服務(wù)水平，而對(duì)于從事物業(yè)管理投標(biāo)的物業(yè)管理公司，審查更加嚴(yán)格?！　∪藛T素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員6人以上?！　∫陨线@些規(guī)章制度僅僅是針對(duì)某些地區(qū)的個(gè)別特征而設(shè)置的，并不具有行業(yè)共性，而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國(guó)范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。　　政府對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行這樣的劃分，并要求其按等級(jí)參與招標(biāo)投標(biāo)，無(wú)疑在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)把好了關(guān)，同時(shí)也從體制上為維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)秩序，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)水平提供了有力保障。物業(yè)管理公司注冊(cè)提交的公司章程必須對(duì)本公司的治理結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)體制做出充分說(shuō)明，其主要內(nèi)容包括：公司性質(zhì)、宗旨、注冊(cè)資本、營(yíng)業(yè)范圍、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理、總管理機(jī)構(gòu)所在地等。這兩份報(bào)表從財(cái)務(wù)的角度反映出物業(yè)管理公司的財(cái)力、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)管理水平?！　‘?dāng)然，代理的這些優(yōu)勢(shì)必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標(biāo)公司必須認(rèn)真對(duì)待的一個(gè)重要問(wèn)題。物業(yè)管理公司在異地從事投標(biāo)，與當(dāng)?shù)貥I(yè)主必然會(huì)在文化、風(fēng)俗等方面存在差異，加之服務(wù)行業(yè)本身與個(gè)人滿足程度密切相關(guān)的特性，雙方之間出現(xiàn)摩擦和爭(zhēng)議在所難免。投標(biāo)公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出：　　?！　??！　、苈殬I(yè)獨(dú)立性。因此物業(yè)管理公司必須通過(guò)調(diào)查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠(chéng)實(shí)性。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗(yàn)資歷、人力資源可靠性、財(cái)力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)區(qū)域、與同行關(guān)系、政治社會(huì)和環(huán)境敏感性、要求的擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)等條件進(jìn)行逐一分析，選出3～5家候選公司?！　∫坏┻x定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作為界定雙方權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)?！　∥腥丝赡軕?yīng)履行的職責(zé)主要有：向代理人支付代理費(fèi)；履行協(xié)議條款；支持代理人開(kāi)展代理業(yè)務(wù)的工作，必要時(shí)提供代理人所需資料?！　∪缥飿I(yè)管理企業(yè)需向銀行申請(qǐng)貸款，則應(yīng)遵照以下程序進(jìn)行：　　(1)遞交文件，提出申請(qǐng)。這些資料的范圍不僅包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況，還應(yīng)包括投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。網(wǎng)絡(luò)自然也為投標(biāo)者搜集信息提供了一種全新快捷的工具。了解區(qū)分招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)非常重要。