【正文】 物業(yè)管理的招投標活動，迫切需要政府從適應市場經(jīng)濟發(fā)展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招投標中介服務機構，在物業(yè)管理培訓中增設招投標課程，有步驟地進行業(yè)主委員會主任培訓等。　　(5)評標方式：借鑒工程招標方式，無底價競標，專家評標，業(yè)主委員會最終定標，其中信譽調查由業(yè)主委員會隨機抽查評分。平方米)；高檔公寓，／(月設施基本齊全，維修基金基本落實。從長遠來看，這對南京的物業(yè)管理行業(yè)無疑將起到積極的作用。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價格戰(zhàn)”。答辯會上，5家物業(yè)管理公司向評委介紹了公司的情況、物業(yè)管理業(yè)績和對回龍觀居住區(qū)物業(yè)管理的設想，并回答了評委的提問，最終北京天鴻集團公司房地產經(jīng)營管理公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在激烈的競爭中以微弱的優(yōu)勢中標?！　τ谝陨戏治龅贸龅慕Y果，投標公司應整理并歸檔，以備下次投標借鑒參考。　　物業(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應依照合同規(guī)定行使權利、履行義務。　　所有投標文件都必須按招標人在投標邀請書中規(guī)定的投標截止時間之前送至招標人。投標保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標文件的規(guī)定確定?！　?2)填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份?！　?七)辦理投標保函　　由于投標者一旦中標就必須履行受標的義務，為防止投標單位違約給招標單位帶來經(jīng)濟上的損失，在投遞物業(yè)管理投標書時，招標單位通常要求投標單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標單位中標后不能履約時，招標單位可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標單位賠償經(jīng)濟損失。但對于單價的確定，不可套用統(tǒng)一收費標準(國家規(guī)定了管理服務單價的除外)，因為不同物業(yè)情況不同，必須具體問題具體分析。通常物業(yè)管理公司經(jīng)營中主要的現(xiàn)金流入和流出項目為：　　(1)標書規(guī)定的預付款、保證金等。　　對于寫字樓，其管理側重于為該樓宇中的工作人員提供一個舒適的工作環(huán)境，服務內容應包括裝修圖紙審批、維修服務、保安服務、清潔服務、咨詢服務、公關服務等，其重點應突出清潔、安全保衛(wèi)工作?！　?4)當?shù)氐臍夂颉⒌刭|、地理條件。　　根據(jù)慣例，投標人應對現(xiàn)場條件考察結果自行負責，開發(fā)商將認為投標者已掌握了現(xiàn)場情況，明確了現(xiàn)場物業(yè)與投標報價有關的外在風險條件。這些錯誤雖是由于招標業(yè)主的原因，但若投標企業(yè)在投標前不加重視，甚至不能發(fā)現(xiàn)，將可能影響投標標價的制定，以至影響投標的成功，甚至還可能影響中標后合同的履行。如水災、地震等自然災不能構成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時，物業(yè)管理公司將承擔的部分損失。現(xiàn)有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種：一是實體性，內部分為兩個層次，即管理層和作業(yè)層，管理層由有經(jīng)營頭腦的人組成，作業(yè)層由與服務內容相關的操作人員組成；二是純由管理人員組成，無作業(yè)層，他們通常不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務企業(yè)形成松散的聯(lián)合，以合同方式將物業(yè)管理內容發(fā)包給相關的服務企業(yè)?！　?2)同類物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)接管物業(yè)的數(shù)量與質量?！　?5)劣勢分析。而且從成本角度考慮，以往的類似管理也可在現(xiàn)成的管理人員、設備或固定的業(yè)務聯(lián)系方面節(jié)約許多開支。再如，物業(yè)的物業(yè)管理招標書上寫明必須提供某項服務，而本地又僅有一家專業(yè)服務公司可提供該項服務，則投標公司應注意開發(fā)商與該專業(yè)服務公司是否關系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專業(yè)服務公司是否有合作關系等。有些物業(yè)可能會由于其特殊的地理環(huán)境和某些特殊功用，需要一些特殊服務。因此，在管理上就要求能增強住宅功能，搞好小區(qū)設施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境?！　】墒?，要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當相關的資料，其收集工作的繁瑣是可以想見的，更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析。有意識地留意這些地方，往往會使物業(yè)管理公司獲得意想不到的有用信息?！　?3)取得貸款擔保?！　?二)籌措資金　　物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標全過程及中標后的管理需要?！　。ù淼臉I(yè)務范圍和時間范圍。　?、輰徍伺判?。投標公司應當預測該招標物業(yè)服務所需的人力資源及其對人力資源的要求，并將可能需要的服務內容進行分類?！　、萑≠M合理性?！　、圪Y源可靠性?！　?。選擇代理人時，投標公司應從自身的弱勢及代理人可提供的互補優(yōu)勢出發(fā)，根據(jù)成本效益原則，綜合評價做出決策。為物業(yè)管理公司熟悉國外物業(yè)管理規(guī)定及服務要求提供幫助，這是代理人應提供的基本服務之一。即由辦事處負責人簽署委任的駐招標物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明?！　、跔I業(yè)執(zhí)照。　　(1)注冊　　在招標物業(yè)所在國注冊，使其具有獨立經(jīng)營的法人資格，這對于進行國際投標的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)應當按照《試行辦法》規(guī)定申請企業(yè)資質等級評定?！　∪藛T素質要求：具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員3人以上?！　☆愋鸵螅汗舅芾砦飿I(yè)的類型在3種以上，或管理涉外物業(yè)在2種以上；并且所管理物業(yè)應有2個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達標面積超過50％。首先，按照我國《公司法》規(guī)定，作為獨立經(jīng)營、獨立核算的法人機構，物業(yè)管理公司(或其所屬集團公司)必須擁有有關工商行政管理局所頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經(jīng)營資格。應當說，在這一行業(yè)中投標活動的成功經(jīng)驗暫且乏善可陳。保證金的額度大小，應以擔保金額足以抵償中標人違約時所造成的損失為原則。這意味著：①違約一方不能以其他財物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的，則仍應繼續(xù)履行。合同條款因招標項目的性質和類型而異?！　『贤瑑热菁春贤瑮l款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術性條款、財務條款和法律條款三類條款。這一階段的具體內容包括合同的簽訂與履行，以及資料的整理與歸檔。在評選過程中，應以管理服務費報價、管理服務質量和管理方案先進程度作為主要的衡量標準。因此，凡已收到書面文件的投標人，不得以未參加標前會議為由對招標文件提出異議，或要求修改標書和報價。緊接著，按照國際慣例，招標機構通常在投標人購買招標文件后安排一次投標人會議，即標前會議。具體內容包括：　　(1)申請人的基本情況：公司名稱、地址、電話和傳真、公司等級、注冊資本、關系企業(yè)等，以及與本合同有關的主要負責人、項目授權代表；公司組織機構情況，專業(yè)人員及管理人員的人數(shù)；公司歷年承包合同的類型、金額及主要所在地區(qū)等?！　?2)出售資格預審文件。其次，資格預審還可以保證實現(xiàn)招標目的，選擇到最合格的投標人，此投標人不僅報價最低或較低，而且他的報價是以其技術能力、財務狀況及經(jīng)驗為基礎的，防止了一些素質較低的投標商以價格進行惡性競爭。　　　　招標公告應以簡短、明了和完整為宗旨。因此通常情況下，一項招標項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布其招標公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當今的信息網(wǎng)絡刊登招標公告。國際慣例中常見的招標公告發(fā)布渠道有：指定的招標公報、官方公報、本國報紙、技術性或專業(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡等其他媒體。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標，則可參照相關物業(yè)近年來國內外先進的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標代理機構制定標底。因此，標底是招標單位的“絕密”資料，不能向任何無關人員泄露。何時制定招標文件是由物業(yè)開發(fā)建設程序決定的，我國目前大多數(shù)物業(yè)管理招標均是在物業(yè)開發(fā)建設的后期?！　　　『贤瑮l款的目的在于將中標后所要簽訂的合同的內容規(guī)范化和公開化，這也是招標公平、公正原則的具體表現(xiàn)。根據(jù)這一規(guī)定和國際慣例，物業(yè)管理招標文件的基本內容可概括為三大部分：　　　　投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標機構對投標人如何投標的指導性文件，其內容包括投標的條件、有關要求及手續(xù)。事實上，對于一些大型的項目，開發(fā)商往往委托一家招標代理機構包攬該項目所有的招標工作；另外，業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標時，通常也采用委托招標代理機構招標的方式。采用委托招標代理機構招標的最大優(yōu)點在于招標機構與投標人之間做到信息充分對稱，使得在招標項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標得以順利完成。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構辦理招標事宜”。根據(jù)國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標機構；編制招標文件；確定標底。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標機構，自行組織招標投標工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標代理機構招標。其具體的組織機構設置本書第1章已作詳細介紹，在此不再贅述。我國《招標投標法》對招標代理機構的資格和等級劃分，主要依據(jù)招標代理機構所具備的兩個條件：一是代理招標經(jīng)歷達到一定的年限，且連續(xù)幾年招標金額達到一定等級；二是編制招標文件和組織評標的專業(yè)能力和技術力量，也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質的高低。招標人應十分重視編制招標文件的工作，并務必做到條款嚴密、周到，內容明確，合理合法。由于招標機構在接受投標書時，通常會檢查投標書的制作和封送是否合乎程序，招標文件必須在這一部分中寫明對投標文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標文件格式)以及對投標文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標和評標工作。技術規(guī)范通常是以技術規(guī)格一覽表的形式進行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標人計算標價時的依據(jù)?！　?三)制定標底　　制定標底是招標的一項重要的準備工作。首先，標底的制定與招標文件的編制有著密不可分的關系。兩者的區(qū)別在于對公開招標公告的要求更為嚴格。如果是實行地方性公開招標的項目，其招標公告應選擇在本地的官方公報或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。這一時間應從招標公告預計發(fā)布日期開始計算?！　≠Y格預審是對所有投標人的一項“粗篩”，也可以說是投標者的第一輪競爭。發(fā)布資格預審通告通常有兩種做法，一種是在前述的招標公告中寫明將進行資格預審，并通告領取或購買資格預審文件的地點和時間；另一種做法是在報紙上另行刊登資格預審通告。資格預審申請書的開啟不必公開進行，開啟后由招標機構組織專家進行評審。目前國際上廣泛采用的是“定項評分法”，同時采用比較簡便的百分制計分。標前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復，應被視為招標文件的組成部分，均應整理成書面文件分發(fā)給參加標前會議和缺席的投標人，這是應特別注意的事。之后便由各方面專家組成的評標委員會或評標小組進行評標。然而，招標人不得從評標委員會推薦的中標候選人之外的投標人中選定中標人，否則視作中標無效。　　　　通過招標投標簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同內容；合同結尾。合同的格式都由招標人預先擬好，待中標人確定后再由雙方簽訂。　　(二)合同的履行　　合同的履行，是指合同雙方當事人各自按照合同的規(guī)定完成其應承擔的義務的行為，在此特指中標人應當按照合同約定履行義務，完成中標項目的行為。我國《招標投標法》規(guī)定：“招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交”。通常這些文件主要包括：①招標文件；②對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；③招標文件附件及圖紙；④中標人投標文件及標書；⑤中標后簽訂的承包合同及附件；⑥中標人的履約保證書；⑦與中標人的來往信件；⑧其他重要文件?！　∫?、投標前期工作　　(一)取得從業(yè)資格　　正如所有合法經(jīng)營的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標前必須首先考慮的基本因素。該《試行辦法》已于2000年1月1日起正式實施，其目的是要通過資質審查，嚴格控制物業(yè)管理隊伍質量，提高服務水平，而對于從事物業(yè)管理投標的物業(yè)管理公司，審查更加嚴格?！　∪藛T素質要求：具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上?！　∫陨线@些規(guī)章制度僅僅是針對某些地區(qū)的個別特征而設置的，并不具有行業(yè)共性，而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國范圍內建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標準?！　≌畬ξ飿I(yè)管理公司進行這樣的劃分，并要求其按等級參與招標投標，無疑在競爭機制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標把好了關，同時也從體制上為維護招標投標競爭秩序，提高企業(yè)競爭水平提供了有力保障。物業(yè)管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理結構與經(jīng)營體制做出充分說明，其主要內容包括：公司性質、宗旨、注冊資本、營業(yè)范圍、組織機構、經(jīng)營管理、總管理機構所在地等。這兩份報表從財務的角度反映出物業(yè)管理公司的財力、財務狀況及經(jīng)營管理水平?！　‘斎唬淼倪@些優(yōu)勢必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標公司必須認真對待的一個重要問題。物業(yè)管理公司在異地從事投標，與當?shù)貥I(yè)主必然會在文化、風俗等方面存在差異，加之服務行業(yè)本身與個人滿足程度密切相關的特性，雙方之間出現(xiàn)摩擦和爭議在所難免。投標公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出：　　。　　。　?、苈殬I(yè)獨立性。因此物業(yè)管理公司必須通過調查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠實性。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗資歷、人力資源可靠性、財力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營活動區(qū)域、與同行關系、政治社會和環(huán)境敏感性、要求的擔保標準等條件進行逐一分析，選出3～5家候選公司。　　一旦選定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作為界定雙方權利義務的法律依據(jù)?！　∥腥丝赡軕男械穆氊熤饕校合虼砣酥Ц洞碣M；履行協(xié)議條款；支持代理人開展代理業(yè)務的工作，必要時提供代理人所需資料。　　如物業(yè)管理企業(yè)需向銀行申請貸款，則應遵照以下程序進行：　　(1)遞交文件，提出申請。這些資料的范圍不僅包括招標公司和招標物業(yè)的具體情況，還應包括投標競爭對手的情況。網(wǎng)絡自然也為投標者搜集信息提供了一種全新快捷的工具。了解區(qū)分招標物業(yè)的性質非常重要。